Подать на неустойку на застройщика

Суд с застройщиком

Подать на неустойку на застройщика

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

Подать на неустойку на застройщика

В 2020 году пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний.

В период карантина власти были вынуждены в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность.

В кризисное время государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств.

Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли, включая строительную. Данные изменения значительно затронули отношения дольщиков и застройщиков.

Что изменилось

2 апреля вышло Постановление Правительства РФ № 423, согласно которому:

  • дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.

Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Как норма отразилась на судебной практике

Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:

  • не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
  • имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.

Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.

В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет. 

К чему привела данная защита застройщиков на практике

Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:

Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще

Девелопер может это требовать, даже если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 3 апреля 2020 года).

ПримерКвартиру должны были передать в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года.

Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта).

Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени.

А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями.

И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.

Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности.

С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет.

При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.

Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади

ПримерВы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на три квадратных метра больше, и требует с вас доплаты.

Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае.

Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи квартиры до конца 2020 года.

Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не девять месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд.

Подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов

Пример При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года.

Способа борьбы тут два:

  1. Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации.
  2. Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые, и вы их просто не обнаружили при приемке.

Памятка

  • Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства.

    Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.

  • Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.

  • Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.

  • Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
  • 15 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/chto-nado-znat-pro-neustoyki-s-zastroyshchika-v-2020-godu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.