Подводные камни при оформлении ипотеки

Содержание

Подводные камни ипотеки: что нужно знать заемщику?

Подводные камни при оформлении ипотеки

Если вы раздумываете над тем, чтобы купить жилье в кредит, вас наверняка интересуют вопрос – какие подводные камни ожидают тех, кто решится оформить в 2020 году ипотеку? Ведь решение квартирного вопроса – это дело не быстрое, а потому нужно заранее предугадать многие моменты, с которыми вам придется столкнуться.

Дело в том, что ипотека, чаще всего, выдается на достаточно длительный срок. Средний период её действия – от 10 до 15 лет. Связано это с высокой стоимостью недвижимости, которая предлагается в регионах, и особенно в столице нашей стране. И если вы имеете небольшой официальный доход, предлагать вам будут длительный срок кредитования.

К сожалению, никто из нас не может предсказать свое будущее, и даже если вы сейчас обеспечены постоянной работой с хорошим заработком, нет никаких гарантий, что через 5 или 7 лет ситуация не изменится. Именно по этой причине нужно заранее знать, к чему готовиться, с какими минусами вы сможете столкнуться.

Какие подводные камни есть у ипотечных займов?

Как и у всего на свете, у данной банковской услуги есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. Из плюсов стоит отметить возможность в достаточно сжатые сроки приобрести недвижимость для себя и своих родных, а вот минусы мы рассмотрим более внимательно.

Самый большой минус любой ипотеки – это то, что приобретаемая вами квартира будет служить обеспечением кредита, а значит – она станет залогом. Что конкретно это значит для вас, как заемщика? То, что пока действует кредитный договор, квартира фактически принадлежит не вам, а банку.

И за то, что вы с семьей будете жить в этой квартире, вы будете платить не только системе ЖКХ, но и банку. Иными словами, вы не будете иметь права перепродать, обменять или подарить свое кредитное жилье другому человеку, потому что вам оно не принадлежит. Продать квартиру в ипотеке можно будет только с согласия банка, подробнее об этом мы рассказываем здесь;

  • Это плавно подводит нас к другому камню – ежемесячный платеж

Не смотря на ваши личные и профессиональные проблемы, вы обязаны ежемесячно в строго определенный срок вносить определенную сумму денег.

 За просрочку даже в один день будут назначаться штрафы, а если просрочка длится несколько дней – это заносится в вашу кредитную историю и делает ее отрицательной.

Если же вы несколько месяцев не платите по кредиту, банк может подать на вас в суд и забрать жилье в счет уплаты вашей задолженности.

Заявленный в договоре процент не является основным размером переплаты, к нему плюсуется множество косвенных платежей (оформление, страхование и т.д.). В общем итоге может получиться так, что вы переплачиваете за 10-15лет сумму, превышающую в 2-3 раза стоимость вашего жилья. Как снизить переплату – рассказываем здесь.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

С ними приходится столкнуться всем, кто планирует брать ссуду на покупку жилья. Есть явные – оплата услуг оценочной компании, страховщика, государственной пошлины за регистрацию ипотеки. Но вместе с тем есть и скрытые, к примеру – комиссия за открытие счета, прием платежей, оформление банковской карточки и т.д.

Сразу напомним нашим читателям о том, что согласно российскому законодательству, обязательным страхование является только для залогового имущества, а вот от страховки для самого заемщика можно смело отказываться,

  • Требования к заемщику и ограничения его прав

 Здесь стоит упомянуть о том, что в договоре будут детально прописываться права и обязанности для клиента, которые нужно внимательно читать. Тут могут быть прописаны логичные требования, к примеру – невозможность перепланировки или продажи залоговой недвижимости, но также встречаются и спорные моменты, например – нельзя менять место работы, проводить ремонт без согласия банка и т.д.,

 Не смотря на то, что иностранные валюты сейчас стали более доступны населению, ни в коем случае нельзя брать ипотеку в долларах или евро. Курс национальной валюты крайне нестабилен, так что даже если вам предлагают меньшие ставки в валюте, от них лучше отказаться в пользу кредита в рублях,

Выгодные предложения по ипотеке от Сбербанка России  ⇒

Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

  • Кредитование по плавающей ставке

Также крайне не советуем вам пользоваться таким предложением. Даже в том случае, если специалист рассчитал вам, что такая программа более выгодна, стоит помнить о том, что наша экономика не стабильна и подвержена влиянию множеству факторов со стороны.

В том случае, если ситуация для банка станет не благоприятна, он просто в одностороннем порядке повысит проценты и будет прав. А вы никогда не будете точно знать, какую сумму с вас потребуют в следующем месяце.

Стоит ли оформлять сейчас ипотеку?

Вполне логичный вопрос, учитывая все те особенности, что мы перечислили выше. Не смотря на все минусы, с которыми вы можете столкнуться, они присущи практически всем видам кредитования, их не избежать.

Однако, если у вас не хватает собственных средств для того, чтобы самостоятельно приобрести недвижимость, то кредит – это единственный способ для решения квартирного вопроса для вас и вашей семьи. Он позволит вам достаточно быстро, в течение 1-2 месяцев стать обладателем новой квартиры или целого дома, если банк одобрит вашу заявку.

Конечно, расходы будут достаточно высокими, но они практически аналогичны плате за арендное жилье. И конечно же, приятнее платить за собственную недвижимость, чем за чужую.

Кроме того, сейчас цены на недвижимость во многих регионах очень сильно упали, что будет способствовать тому, что вы сможете выбирать из гораздо большего количества вариантов, нежели еще год назад. Так что сейчас самое подходящее время для того, чтобы озаботиться приобретением своего “угла”.

Список банков, в которых самые маленькие проценты по ипотеке на сегодня  ⇒

Можно ли сэкономить?

Для того, чтобы свести свои расходы к минимуму, необходимо подходить к вопросу об ипотечном кредитовании крайне обстоятельно. Ведь банк, который вы выберете, будет принимать от вас платежи очень длительное время, и именно поэтому нужно выбирать надежную организацию.

Где будут самые низкие ставки? Здесь есть два варианта:

  • в том банке, где вы получаете заработную плату. Для участников зарплатного проекта % всегда ниже, а условия привлекательнее,
  • в банке, который сотрудничает с тем застройщиком, которого вы выбрали. Очень часто застройщики выбирают 1-2 банка, с которыми они сотрудничают, и эти учреждения выдают для покупки квартир в определенных ЖК кредиты под сниженный процент.
  • Как получить ипотеку официально не работая  ⇒

Кроме того, сейчас в нашей стране действует целый ряд всевозможных программ поддержки как со стороны государства, так и со стороны Администрации некоторых регионов.

Рассчитывать на денежную субсидию до 30-40% от стоимости жилья или на льготный заём смогут те граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, ветераны, работники бюджетной сферы, молодые и многодетные семьи и т.д.

На данный момент большой популярностью пользуется проект “Семейной ипотеки” для пар с детьми, где второй или третий малыш появился после 1 января 2018 года. Они могут получить жилищный кредит под 6% годовых на льготный период до 8 лет.

Таким образом, если вы запланировали оформлять ипотеку в 2020 году, нужно крайне внимательно отнестись ко всем подводным камням, перечисленным в статье, обращаться за кредитом только в надежные банки и выбирать программу не по величине ставке, а по размеру конечной переплаты.

Источник: https://kreditorpro.ru/ipoteka-podvodnye-kamni/

Подводные камни ипотеки на вторичном рынке — Экспертные советы

Подводные камни при оформлении ипотеки

Кто может оформить ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке. Документы для ипотеки на вторичное жилье. Преимущества и недостатки вторички. Нюансы при заключении ипотечного договора. Практические советы по выбору квартиры на вторичном рынке.

Не каждый готов приобрести квартиру в новостройке, так как потребуются дополнительные средства на ремонт. Оптимальным вариантом в соотношении цена и возможность проживания сразу после получения кредита – покупка жилья на вторичном рынке.

Дополнительным бонусом при правильно оформленной сделке могут быть мебель и техника, оставленные предыдущими хозяевами. Важно не торопиться и учесть все нюансы.

Ниже вы узнаете как грамотно выбрать квартиру и что нужно знать при оформлении ипотеки.

Нюансы оформления ипотеки на вторичном рынке

Банки с удовольствием одобряют заявки по ипотеке на приобретение недвижимости на вторичном рынке. Причин такой лояльности со стороны кредитной организации несколько:

  1. Отсутствие риска несдачи дома и возникновения долгостроя. По статистике, клиенты, обманутые застройщиком чаще допускают просрочку или перестают выплачивать кредит. Банк оказывается в сложном положении – изымать и продавать нечего.
  2. Нет необходимости ввода в эксплуатацию. Строительные риски учтены, дом сдан, правоустанавливающие документы есть.
  3. Клиент оформляет кредит на длительный срок, а значит сумма платежа будет равна ориентировочно стоимости съемного жилья и не сильно обременять личный (семейный) бюджет. За «свое» клиенты платят регулярно и с удовольствием.

После предварительного решения и выбора квартиры полный пакет документов от продавца будет передан в банк на экспертизу. После чего убедившись в отсутствии мошеннических действий залог будет согласован и кредитный договор подписан.

Один из клиентов крупного банка при наличии собственных средств приобретая недвижимость или поддержанное авто всегда оформляет кредитный договор на сумму, равную 15-20% от стоимости. Банк проверяет юридическую «чистоту» сделки, так как не все способы получения информации доступны для физических лиц.

В течение 5 дней с момента выдачи денег расторгает договора страхования жизни, навязанные при оформлении. По истечении 3 месяцев обязательства погашает.

Фактически понесенные затраты за 3 месяца это незначительная плата за уверенность в отсутствии рисков по утрате недвижимости и признанию сделки недействительной.

Риски

Любая сделка несет в себе риски, так как достоверность информации и истинные причины ее участников неизвестны.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Несогласие одного или нескольких собственников. При покупке квартиры у семейной пары проверьте чтобы она была приобретена не в браке, так как согласие должен выразить каждый супруг, даже если на дату продажи официально брак расторгнут. Прописанные в квартире несовершеннолетние дети могут быть выписаны после получения согласия органов опеки. Разногласия приводят к признанию сделки недействительной.
  2. Не уменьшайте официальную стоимость квартиры по просьбе продавца, которому хочется меньше платить налогов. Однако новый собственник получит меньше сумму возмещения по налоговому вычету. Если сделку по какой-либо причине будете признавать недействительной возврату подлежит только сумма, указанная в документах. Устные и неоформленные договоренности не признаются судом.

Требования к заёмщику

Принципиальных отличий требований к заемщикам по ипотеке нет. Банки устанавливают универсальные критерии, при которых готовы рассмотреть заявки, а решение выносят индивидуально, исходя из предъявленных клиентом сведений.

Таблица – Требования к заемщикам

Критерий
ГражданствоРФ
Возраст, лет21, максимальный предел на дату последнего платежа 75
РегистрацияПостоянная, не менее 6 месяцев
Стаж на последнем месте работы3 месяца, общий — год
Минимальный доходДля Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области 15 000, регионы – 12 000

Фактически заявки рассматривают от граждан в возрасте 23-25 лет. Для более молодых клиентов выдвигают условия: увеличение первоначального взноса или поручительство родителей, если они не состоят в браке.

К поручителям и созаемщикам предъявляются аналогичные критерии.

Официальный доход должен превышать прожиточный минимум. Учитываются все источники дохода, которые при подтверждении документами принимаются к расчету платежеспособности в 100% объеме. Например, Иван П. заявил, что оклад равен 30 000 рублей, а дополнительный доход составляет 20 000. Фактически банк учтет только 40 000 = 30 000 + 20 000 х 0,5.

Документы для рассмотрения заявки:

  1. Анкета.
  2. Паспорт гражданина РФ.
  3. СНИЛС, водительское удостоверение или свидетельство ИНН.
  4. Справка по форме 2-НДФЛ.

Дополнительно можно представить копию трудовой книжки, сведения о дополнительном доходе.

Некоторые банки во время проверки просят доступ в личный кабинет ПФР или выписку с портала Госуслуг о размере отчислений.

Молодые люди до 27 лет – военный билет.

Банк проводит проверку на достоверность и оценку платежеспособности. Выносит предварительное решение и можно приступать выбору объекта. Решение действует не более 90 дней.

Сделав выбор представляют на проверку:

  1. Копии паспортов собственников.
  2. Оценка об определении рыночной стоимости.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и количеству зарегистрированных лиц.

Требования к предмету залога:

  1. Наличие центральных коммуникаций.
  2. Отдельный вход и выделенные санузел и кухня.
  3. Общая площадь от 18 м2.
  4. Расположение в черте города либо близлежащем населенном пункт с удаленностью не более 30-50 км.
  5. Косметический ремонт.
  6. Объект не обременен.
  7. Дом не входит в программу реконструкции населенного пункта, не признан аварийным и не подлежит сносу.

Условия выдачи кредита

Сбербанк является одним из лидеров ипотечного кредитования, параллельно продвигая свою систему реализации залогов через сайт https://domclick.ru. Другие участники финансового рынка равняются на установленные условия, чтобы быть конкурентоспособными.

Таблица – Типовые условия выдачи ссуды в Сбербанке

Условие
ВалютаРубль РФ
Минимальная сумма, руб.300 000
Максимальный размер займа, %85% от цены продавца или стоимости установленной оценщиком. Выдается минимальное значение.
Срок30 лет
Типы залогаДом с земельным участком, таунхаус, квартира, комната в коммунальной квартире или общежитии, апартаменты
СтрахованиеОбязательное – предмета залога
Ставка в год, %10,2-11, по двум документам 11,6

Увеличение ставки, %:

  • 0,2 – первоначальный взнос 15-19%;
  • 0,1 – отсутствие зарплатного проекта;
  • 0,1 – отказ от страхования жизни и здоровья.

В отдельных случаях добавят за отсутствие полиса по утрате титула собственности (если предусмотрено), несвоевременная регистрация в Росреестре и т.д.

На практике банки выдают не более 70-75% под залог объекта, приобретаемого на вторичном рынке.

Ипотечный договор имеет типовую форму и содержит данные о заемщике, предмете залога, сумме займа, сроках и способах погашения.

Обратите внимание при подписании ипотечного договора на возможность частичного и полного досрочного погашения без ограничений по срокам и суммам. Даже ежемесячно списывать дополнительные 2 000 рублей, позволят сэкономить в год приличную сумму, в том числе на процентах.

Не лишним будет найти пункт о страховании и требований заключить дополнительные договоры – чтобы банк не изменил ставку, если страховать жизнь через год не будет необходимости.

Плюсы и минусы

Преимущества ипотеки на вторичное жилье:

  1. Низкие ставки, так как залог регистрируют сразу, в день выдачи кредита.
  2. Отсутствие расходов на ремонт. При необходимости частичные работы не потребуют больших сумм.
  3. Оценка действующей социальной инфраструктуры – садов, школ, поликлиник, торговых центров, которые уже построены и функционируют.
  4. Большое количество предложений.

Недостатки покупки:

  1. Возможное мошенничество продавца (продажа по поддельным документам или доверенности от умершего лица).
  2. Один из собственников недееспособный, алкоголик, употребляет наркотические вещества или находится в местах лишения свободы или без вести попавший.
  3. Нарушения выделения долей.
  4. Первоначальный взнос 20-30%.
  5. Наличие претензий третьих лиц на объект.
  6. Более жесткие требования к потенциальному предмету залога.
  7. Несоответствие данных в отчете об оценке рыночной стоимости рыночной цене квартиры, по причине чего нужно будет увеличить первоначальный взнос.
  8. Ограничения по году постройки.

Не много статистики, по данным информационного агентства, за год поступает 70% ссуд на покупку жилья на вторичном рынке и только 30% — для новостроек.

12 экспертных и практичных советов как выбирать квартиру в ипотеку на вторичном рынке

Нет ничего не возможного просто на что-то нужно больше времени, следуйте нескольким советам:

  1. Сегодня сложно найти объявление о продаже от собственника, а по всем контактным телефонам отвечают или перезванивают позже риелторы, которые хотят заработать. Для экономии своих денег попросите знакомых, коллег и друзей пообщаться с соседями. Сегодня у многих ЖК есть группы в WhatsApp и можно напрямую найти собственника, с которым договорится о сделке. Другой вариант – походите по району, который понравился, пообщайтесь с бабушками на лавочках или консьержами.
  2. Риелторы под вторичным жильем понимают 2 вида недвижимости — жилье в новостройке с предчистовой отделкой от собственника и с ремонтом. В случае если захотите прибегнуть к услугам посредника четко формулируйте что нужно. Еще лучше напишите и попросите ознакомиться под подпись. Из личного опыта клиента банка Алены Л. Риелторы предлагали квартиры от посредников без ремонта, объясняя, что «первичка только застройщик, все остальное вторичка». Устав тратить время был составлен список в котором указано, что должно быть в квартире – от обоев до розеток. Варианты пропали, а позже подходящая квартира нашлась через соседку. Цель риелтора – продать любой ценой «что-то ненужное».
  3. При выборе квартиры изначально посмотрите инфраструктуру района. Большое количество маршрутов общественного транспорта, расстояние до остановок, наличие гипермаркетов и торгово-развлекательных центров, а также самое важное, садов и школ, влияют на стоимость недвижимости и перспективы ее роста в будущем.
  4. Выясните почему продают квартиру, уточните сколько собственников и посмотрите документы. Много проблем возникает, когда один из совладельцев не готов к продаже. В дальнейшем возможны судебные разбирательства по выселению.
  5. При наличии квартире перепланировок проверьте их правомерность. Если изменения не узаконены можно торговаться, так как при последующей оценке для банка нужно будет договариваться с оценщиком, чтобы информации о них в отчете не было, не безвозмездно.
  6. Посмотрите квитанции об оплате коммунальных платежей или задолженность в личном кабинете УК, РЭП или ТСЖ.
  7. Сделайте осмотр квартиры – проверьте крепление розеток, качество установки дверей и окон, состояние труб и сантехники. Иногда качественная предпродажная подготовка выливается для покупателя в круглую сумму. Попросите о помощи знакомых, которые хорошо разбираются в ремонте.
  8. Посмотрите предложения по продаже залоговой недвижимости на сайтах банков. Цена на квартиры в залоге на порядок ниже, так как присутствуют ограничения и заявки новым собственникам одобряются в течение 1-3 дней.
  9. Выбирайте жилье весной и летом, когда на рынке затишье, спрос падает, а продавцы охотнее торгуются. Осенью и зимой – больше новых предложений, но и цены в этот период увеличиваются на несколько пунктов.
  10. Вечером или утром проедете и посмотрите на соседей по квартире и подъезду, пообщайтесь с ними, узнайте о проблемах дома и о личности потенциального продавца.
  11. Оцените слышимость и состояние подъездов.
  12. Почитайте отзывы в интернет о доме и застройщике.

Вопрос — Ответ

Можно ли получить налоговый вычет за квартиру, купленную на вторичном рынке недвижимости в ипотеку? Можно, если заемщик трудоустроен официально. Государство готово вернуть 13% от уплаченных процентов по ипотеке. Лимит вычета составляет 3 млн. руб.

Может ли собственник бизнеса или ИП не предоставлять полный пакте документов по бизнесу для покупки жилья в ипотеку на вторичном рынке недвижимости? Да, может. Многие банки предлагают оформить всего по двум документам. Это может быть гражданский паспорт и права или ИНН.

Какие расходы возникают при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке недвижимости? Страховка, оценка, расходы для подготовки документов для сделки, госпошлина за регистрацию.
Можно ли купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке недвижимости без внесения первоначального взноса? Да, это возможно.

Многие банки предлагают такие программы кредитования, но только, если заемщик готов предоставить справку 2-НДФЛ и подтвердить другие источники официального заработка.

Заключение

Свой «угол» — это статус, безопасность и комфорт. Для экономии времени и денег рассмотрите вариант приобретения жилья на вторичном рынке. Начните поиск с предложений банка, которых у каждого достаточно.

Подобный шаг, если выбор будет сделан позволит стать собственником в течение 3-5 дней. Несмотря на подводные камни, преимуществ у подобных сделок гораздо больше.

Помните, любой выбор каждый делает самостоятельно, но на что бы мы не решились, совершив его – жить с результатом и платить ипотеку потом придется нам.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter, и мы её обязательно исправим! Огромное Вам спасибо за помощь, это очень важно для нас и других читателей!

(2 5,00). Оцените пожалуйста, мы очень старались!
Загрузка…

Источник: https://FinFocus.today/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Подводные камни ипотеки: что нужно знать? – Все о финансах

Подводные камни при оформлении ипотеки
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Многие люди, намеревающиеся приобрести квартиру или индивидуальный дом за счет банковского кредита, часто интересуются, в чем именно заключаются риски и подводные камни ипотеки.

Ипотечная ссуда подразумевает предоставление заемщику достаточно большой суммы денег на покупку жилой недвижимости. Заемные средства выдаются получателю под оговоренные проценты с требованием полного погашения всех обязательств по истечении весьма продолжительного периода времени, установленного соответствующим договором.

Такой способ заимствования предполагает как огромные возможности, так и значительные угрозы для должника.

Конечно, для многих российских граждан ипотека становится единственно доступным способом довольно быстро обзавестись собственным жильем, так как позволяет заемщику без промедления заселиться в свою квартиру уже по факту оформления в банке целевого займа, который будет впоследствии выплачиваться равными ежемесячными платежами на протяжении длительного промежутка времени. Между тем, сама система получения и последующего погашения ипотеки характеризуется наличием множества подводных камней для должника, являющегося обладателем и пользователем недвижимости, находящейся в залоге у кредитора до полной оплаты всех обязательств по выданной ссуде. Что нужно знать получателю ипотеки о неудобных моментах, связанных с данной разновидностью банковского кредитования? Возможные риски и негативные факторы следует рассмотреть более подробно.

Дополнительные затраты заемщика при оформлении ипотеки

Первый взнос и регистрационная госпошлина – это далеко не единственные затраты, подлежащие уплате заемщиком непосредственно при оформлении банковской ипотеки.

В большей части дополнительных расходов, с которыми клиенту приходится сталкиваться в ситуации получения ипотечной ссуды, прямо заинтересован сам банк-кредитор, который, собственно говоря, весьма неплохо зарабатывает на них.

Прежде всего, речь идет о многочисленных комиссиях, которые взимаются кредитно-финансовой организацией, предоставляющей ипотеку, а также об оплате услуг страховщика и специалиста по оценке.

Банковские комиссии

Получатель ипотечного займа должен быть готов к необходимости уплаты банку комиссионных вознаграждений за следующие услуги:

  1. рассмотрение кредитной заявки клиента;
  2. предоставление денежных средств по одобренной ссуде;
  3. обмен (конвертация) валюты;
  4. перечисление денег с одного счета на другой;
  5. эмиссия пластиковой карты банка.

Данный перечень комиссий, обычно удерживаемых банком-кредитором, не является полным. Перед подачей заявки на ипотеку клиенту рекомендуется уточнить, какие дополнительные платежи потребуется внести в пользу кредитора, чтобы получить необходимый заем.

Оценка приобретаемой недвижимости

Значительную сумму придется уплатить за квалифицированную оценку приобретаемой недвижимости, которая по факту оформления ипотеки передается банку в залог.

Многие кредиторы зачастую настаивают, чтобы клиент заказывал проведение такой оценки исключительно в той компании, которая имеет аккредитацию финансового учреждения, предоставляющего ипотечный кредит. Такое требование лишает заемщика возможности самостоятельно выбирать оценщика.

Стоимость услуги оценки недвижимости назначается самой организацией, предоставляющей данный сервис. Клиент банка никак не может повлиять на эту цену. Оспорить результаты проведенной оценки также не представляется возможным.

Таким образом, заемщику, скорее всего, придется согласиться с требованием кредитора о проведении оценки через конкретную организацию на тех условиях, которые будут предложены. Если должник в будущем пожелает рефинансировать через другой банк ранее оформленную ипотеку, ему придется повторно заказывать оценку залоговой недвижимости.

Страхование

Отдельная тема – приобретение заемщиком услуг страхования, с необходимостью которого приходится сталкиваться, оформляя ипотеку в банке.

Требование кредитора о страховании должником недвижимого имущества, передаваемого в залог, является законным, оправданным и целесообразным.

Обязательность имущественного страхования в данном случае не вызывает сомнений, но обуславливает возникновение у клиента дополнительных затрат, которые должны быть изначально учтены.

Однако, как показывает существующая практика, многие банки, выдающие ипотеку, не намерены останавливаться лишь на выдвижении требования о страховании залогового имущества. Кредиторы нередко предлагают заемщику приобрести сопутствующие страховые продукты:
  1. личное страхование должника (здоровье, жизнь);
  2. страхование права собственности на приобретенное жилье, переданное в залог;
  3. страхование рисков, связанных с возможным нарушением условий,
  4. предусмотренных кредитным соглашением.

Что характерно, выгодоприобретателем (бенефициаром) при таком страховании всегда является именно банк-кредитор.

Расходы по уплате соответствующих страховых премий в размере 0,5-1,5% от суммы займа должен погашать получатель ипотеки.

Заемщик может предпринять попытку отказаться от приобретения сопутствующих страховых продуктов, перечисленных выше. Ведь эти услуги порой откровенно навязываются клиенту сотрудниками банка.

Ограничение заемщика в правах при оформлении ипотечного кредита

Безусловно, любое соглашение о предоставлении банком ипотечного займа всегда изобилует самыми разными требованиями, предписаниями, оговорками, так или иначе ограничивающими права и возможности заемщика в отношениях с конкретным кредитором.

Получателю банковской ссуды на приобретение жилья важно различать целесообразные ограничения, наличие которых продиктовано стремлением защитить законные интересы кредитора, и неоднозначные уловки контрагента, имеющие цель поставить должника в изначально неудобное, зависимое от банка положение.

К разумным ограничениям, например, относятся всевозможные обременения, связанные с залоговым статусом приобретенного в ипотеку недвижимого имущества.

Речь идет о запрете на перепланировку, продажу, дарение, обмен, сдачу в аренду и другие действия по распоряжению жилым объектом, пребывающим в залоге, без соответствующего разрешения кредитора.

Данные ограничения будут сняты, когда заемщик полностью погасит свой долг перед банком.

Однако некоторые кредитные учреждения в ипотечном договоре прописывают такие положения, которые, как вариант, не дают заемщику возможность досрочно погасить полученную ссуду или, что тоже бывает достаточно часто, позволяют кредитору менять годовую ставку процента в одностороннем порядке.

Большая часть подобных предписаний – прямые нарушения норм гражданского законодательства.

Это значит, что такие неправомерные требования кредитора могут быть успешно оспорены заемщиком в судебном порядке.

Риски неблагоприятных изменений валютного курса

Ощутимые колебания валютного курса, нестабильное положение рубля, падение цен на рынке жилой недвижимости – все эти угрозы с достаточно высокой степенью вероятности могут стать реальными для заемщика, учитывая долгосрочный характер жилищного кредита, предоставляемого на условиях ипотеки. Реализация таких рисков на практике может привести к неблагоприятным последствиям для должника, имеющего обязательства по долгоиграющему ипотечному займу:

  • возрастание суммы кредитного платежа, подлежащего ежемесячному внесению;
  • размер итоговой переплаты по ипотечной ссуде может оказаться гораздо выше, чем предполагалось изначально;
  • фактическая величина кредита может многократно превысить рыночную стоимость жилья, приобретенного в ипотеку.

Оформление ипотечной ссуды исключительно в рублях позволит заемщику минимизировать влияние рисков, связанных с колебанием курса на валютных рынках.

Не рекомендуется брать ипотеку, предусматривающую применение «плавающей» ставки кредитного процента, так как банк-кредитор может запросто увеличить данную ставку даже при самых незначительных изменениях валютного курса, что приведет к закономерному возрастанию фактической стоимости кредитования для клиента. Неопределенность, связанная с «плавающим» размером ставки кредитного процента, является серьезной угрозой для заемщика, которую проще изначально не допустить.

Залоговое имущество – фактор риска для ипотечного заемщика

Следует знать о существовании некоторых рисков, связанных с недвижимостью, находящейся в залоговом обеспечении у кредитора.

Угроза утраты залогового имущества

Стихийное бедствие, пожар, злонамеренные действия третьих лиц могут привести к уничтожению или порче ипотечной недвижимости.

Существенное повреждение, полная утрата предмета залога будут иметь крайне неблагоприятные последствия для должника, который не просто лишится своего жилья, но и будет обязан предоставить кредитору другое имущество в качестве нового обеспечения по ипотеке (взамен утраченного).

Если же жилой объект сильно пострадал, но подлежит ремонту, заемщик должен будет сообщить об этом кредитору, согласовав с ним условия и сроки восстановления. Рекомендуется сделать это в письменной форме.

Если новый залог по ипотеке не устроит кредитора, то заемщик должен знать, что финансовое учреждение имеет в этом случае право потребовать от должника полного погашения обязательств в досрочном порядке.

Претензии третьих лиц

Бывает и так, что квартира, пребывающая в залоговом обеспечении по ипотечному займу, становится предметом претензий со стороны третьих лиц, подающих в суд иски с требованиями о восстановлении или признании прав на объект недвижимости, приобретенный заемщиком. Все риски при неблагоприятном развитии данной ситуации полностью ложатся именно на должника, так как банк при любом стечении обстоятельств не утрачивает своего права на получение обеспечения по выданному кредиту.

Прочтите также: Ипотека или кредит на покупку квартиры: что лучше

© 2017 — 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/mortgage/podvodnye-kamni-ipoteki-chto-nudno-znat

Подводные камни ипотеки в Сбербанке – скрытые расходы, дополнительные ограничения и возможные риски

Подводные камни при оформлении ипотеки

Правожил.com > Ипотека > Подводные камни ипотеки в Сбербанке — как избежать ошибок при оформлении кредита

Задумываясь о покупке жилья в кредит, граждане чаще всего обращают внимание на стабильные банки. В топ 5 по стране входит Сберегательный банк России. Анализ его программ для заемщиков позволяет понять, какие существуют подводные камни ипотеки в Сбербанке, как наиболее ярком представителе популярного и авторитетного кредитного учреждения.

Специалисты выделяют несколько направлений, которые необходимо учесть перед тем, как оформить ипотеку в Сбербанке.

Формулировка «ипотека» на юридическом языке означает, что будут заключаться два договора. Первый – это договор жилищного кредита, второй – договор залога на недвижимость. Поэтому риски стоит оценивать по каждому из направлений отдельно.

Риски и секреты ипотеки в Сбербанке

Основные тонкости кредитного договора:

  1. Дословное отражение условий сделки в тексте документа
  2. Особые требования к заемщикам.
  3. Ограничения, накладываемые банком на заемщика до момента полного расчета по кредиту.
  4. Валютные риски.
  5. Дополнительные финансовые требования к процедурам оплаты ипотеки.
  6. Комиссионные и иные сборы банка за обслуживание договора.
  7. Необходимость привлечения к сделке третьих организаций, чьи услуги должны быть оплачены заемщиком.
  8. Санкционные сборы.

Основные риски договора залога:

  1. Ограничения на операции с объектом недвижимости.
  2. Условия по защите залоговой недвижимости.
  3. Риски по утрате имущества.
  4. Права третьих лиц.

Кроме того существует ряд дополнительных услуг, которые могут быть лишь косвенно связаны с ипотечной сделкой. К ним относятся:

  • пошлины и сборы за регистрационные действия;
  • расходы на банковские операции с деньгами клиента;
  • оплата работы нотариусов;
  • расходы на оценщиков;
  • плата страховым компаниям и т.д.

Каждый из вариантов следует рассмотреть подробно, чтобы знать, к чему надо быть готовым при заключении ипотечной сделки в Сбербанке. Все сложности, которые могут возникнуть в данном направлении, выявляются путем подробного изучения текста документов на жилищный кредит в Сбербанке.

Дословное отражение условий сделки в тексте документа

Сбербанк привлекателен тем, что предлагает одни из самых низких ставок по ипотеке. Активное участие банка в государственных программах поддержки отдельных категорий граждан, позволяет им взять жилищный займ на льготных условиях. Сейчас действуют программы:

  • для молодых семей;
  • военная ипотека;
  • особые условия для бюджетников;
  • льготные ставки для молодых научных сотрудников, учителей и врачей.

Предварительно рассчитать вероятную ставку по кредиту можно, воспользовавшись ипотечным калькулятором Сбербанка. Безусловное преимущество Сбербанка в том, что он не ограничивает заемщиков в выборе недвижимости. Займы выдаются на:

При этом тип покупаемого жилья повлияет на размер ставки. Самая низкая (от 7,90%) предусмотрена на новые квартиры, а самая высокая (от 12,25%), на ИЖС. Ипотека Сбербанка отличается долгими сроками выплат. Можно воспользоваться кредитом, оплата по которому рассчитывается на 30 лет.

Выбирая программу кредитования, следует учитывать, что:

  • ставка по кредиту в предложении банка и в реальности может существенно отличаться, так как рассчитывается индивидуально, согласно материальному положению заемщика, размеру первоначального взноса и сроку ипотеки;
  • чем на больший срок рассчитывается займ, тем весомее будет общая переплата по нему, зато тем легче получить одобрение банка;
  • если у семьи имеется материнский капитал, Сбербанк допускает его использование на любом этапе ипотечных выплат;
  • на особые условия могут рассчитывать те клиенты, которые получают заработную плату на карту Сбербанка (ставка может быть снижена на 0,5%);
  • электронная регистрация при оформлении документов позволит снизить ставку на 0,1% годовых;
  • клиентам, которые ранее не обслуживались в Сбербанке, ставку могут повысить, так же как и тем, кто откажется от страховки.

Перед тем, как получать одобрение банка на предоставление жилищного займа, следует удостовериться, что условия, на которые был предварительный расчет, дословно отражены в договоре: ставка, сумма договора, график выплат и общий срок займа.

Источник: https://PravoZhil.com/ipoteka/podvodnye-kamni-ipoteki-v-sberbanke.html

6 трагичных ошибок, которые допускают заёмщики при оформлении ипотеки

Подводные камни при оформлении ипотеки

Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.

Почему это ошибка

«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.

Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.

Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант.

К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года.

Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.

«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.

2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски

Материнский капитал можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашей статьи Александр из Санкт-Петербурга использовал второй вариант — с помощью материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел об этом.

Почему это ошибка

Александр столкнулся с тремя проблемами.

  • Проблемы с рефинансированием.

Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке.

Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире.

Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.

  • Раздел ипотечной квартиры после развода

При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.

Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:

1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;

2) получить согласие органов опеки.

Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.

Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка

Калькулятор Сравни.ру

3. Не иметь подушки безопасности

Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3–6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.

Почему это ошибка

Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.

Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.

4. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок

Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж.

Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽.

А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.

Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.

Почему это ошибка

«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30–40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.

Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10–20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.

Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.

5. Подписывать договор купли-продажи квартиры «с улучшениями»

Если жилая недвижимость находилась в собственности у продавца меньше трёх лет, то ему придётся заплатить налог с её продажи (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее пяти лет). Продавец может воспользоваться одним из имущественных вычетов: заплатить налог с суммы «стоимость квартиры минус 1 миллион ₽».

Из-за этого некоторые продавцы просят покупателей вписать в договор полную стоимость квартиры в 1 миллион ₽, а остальные деньги прописать как доплату за улучшения в виде ремонта. Так они намереваются уйти от уплаты налогов: если стоимость недвижимости — 1 миллион ₽, то платить налоги не с чего. За участие в такой «серой» схеме продавцы могут, например, предлагать скидку.

Почему это ошибка

Налоговая ориентируется только на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи.

Если вы захотите оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от стоимости жилья, но не больше 260 тысяч ₽), то получите меньше денег.

К примеру, если квартира на самом деле стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан только 1 миллион ₽, то вместо 260 тысяч ₽ налогового вычета вы получите 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13%).

Читайте по теме: 8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости Ещё одна «серая» схема, которую иногда используют заёмщики, — «пририсовать» первоначальный взнос к стоимости жилья.

Покупатель договаривается с оценщиком квартиры, чтобы тот завысил стоимость квартиры на размер необходимого первоначального взноса.

Это даёт заёмщику возможность получить больший ипотечный кредит и расплатиться с продавцом без использования личных средств, только за деньги банка.

Такая схема становится возможной, если банк использует расчёты наличными через ячейки — виртуальный первоначальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не проверяет.

Почему это ошибка

Первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, позволяет снизить переплату и сократить ежемесячный платёж. Использовав «серую» схему, заёмщик увеличивает стоимость кредита, и его погашение может стать сложной задачей.

«Заёмщики решают свою сиюминутную проблему — “как купить без денег”, не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», — рассказывает генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксёнов.

Анна Левочкина

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/9/15/6-tragichnykh-oshibok-kotorye-dopuskajut-zajomshhiki-pri-oformlenii-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.