Подводные камни при продаже недвижимости

Продажа квартиры. Подводные камни

Подводные камни при продаже недвижимости

Первая часть тут: Сказ о том, как я квартиру продаю и покупаю. О неадекватных покупателях, часть 1

Продолжаю свой рассказ о странных “покупателях”. Сразу скажу: это повествование исключительно о моих эмоциях и впечатлениях. Я не претендую на свою “правость”, а просто делюсь наболевшим.

Я интроверт и слегка социофоб. Общаться с людьми мне тяжко, иногда это требует нехилых волевых усилий. И надо ж было такому случиться, что нашла меня в вк некая тетя пенсионного возраста: “Квартиру еще не продали? Дочери хочу взять.” Из-за неудачи с предыдущим покупателем, я обрадовалась поначалу: подобранную мной встречку еще никто не купил, а потому затеплилась надежда.

И черт меня дернул с ней разговаривать по телефону самой… В итоге ЧАС я слушала непрерывный поток мыслей, на тему того, где сейчас лучше жить и её личной жизни.

Все бы ничего, покупателя надо любить и слушать, как твердит нам маркетинг, если бы я в это время сама не находилась на работе. Кое как мне удалось объяснить сией даме, что я временем своим не располагаю.

Договорились о просмотре на вечер.

Разумеется, прискакала она на час раньше, чего откладывать, надо же быстрее. А то, что я еще с работы не вернулась, так это “Да ты что, деточка, правда? Ну ты не торопись, иди спокойно, я подожду”. (И зачем так делать? Вопрос риторический.) Ну я спокойно и шла домой, дав себе и своему желудку времени мысленно смириться с тем, что поесть после работы сразу я точно не смогу.

Но то, что ждало меня дальше… Мне бы хотелось описывать это исключительно словами из “Большого петровского загиба” (для тех, кто не в теме, поясню: матом). Но это фу-фу-фу и не принято, а потому буду подбирать культурные выражения.

Тетя вынесла мне мозг уже за те пару минут, которые мы поднимались на лифте, выдав мне повествование о том, какие у нее в городе связи, кто из нее родни судья-юрист-экономист-врач, кто вообще чуть ли не божество местного масштаба. (Зачем? Зачем мне это знать? Я что, должна устрашиться и увериться в том, что она не последний человек в городе?! Да мне-то до этого какое дело, я хату продаю, а не в невестки набиваюсь.) Вежливо киваю и улыбаюсь.

Едва войдя в квартиру, тетя начала… изливать тонны негатива. И цвет стен ей не нравится, и потолки она предпочитает натяжные, и гардеробную я неправильно спроектировала, и стены не так выровнены, ванна так вообще ужас, а мой дизайн – полный отстой, и я ничего не понимаю в этом.

Но она-то понимает куда больше меня: “Смотри деточка, вот как надо делать ремонт! Я в другой своей квартире сделала так.” И мне в нос тычут яблофоном с фотографиями ванны цвета детской неожиданности, дополненной плиткой с красными цветами. “А кухня..

Зачем такой цвет фасадов, нормальные люди так не делают! Вот как надо!” – тычет мне в нос кухней цвета… точно, опять детской неожиданности, только более светлой. Весь спектр этих оттенков можно было лицезреть лет 15 (или больше) назад, зайдя в ватерклозет на Савеловском вокзале или в любой пригородной электричке.

Впечатления с тех пор врезались в память намертво. Никогда не стану ничего делать в коричневых тонах, ни в светлых, ни в темных.

Но я вежливо улыбалась и жалела, что не могу эту тетку вытолкать в дверь, да, в ту самую, которая ей тоже не понравилась.

Собственно в тот момент я находилась слегка в ступоре от непонимания банальной вещи: мадам видела объявление, где на фото есть и цвет стен с потолком, и цвет кухни и все остальное, так зачем она поперлась смотреть хату, которая ей изначально не нравится? Ответ нашелся позднее…

По однокомнатной квартире эта женщина гуляла полтора часа, аргументируя это тем, что: “Не абы что покупать собираюсь, а квартиру, надо все осмотреть.” Да если бы она смотрела… Но нет.

Изливание потоков негатива останавливалось только для того, чтобы улыбаясь мне, попытаться схватить за руку и сказать: “Не обращай внимания, деточка, это я для себя так запоминаю что мне придется переделывать.

Особенно этот рисунок на стене! Нормальные люди так не делают! Вы его наклеили что ли?” – Нарисовала. “Что, руками?” (Нет, блджат, ногами) – Кисточками. Обои под покраску. Можно закрасить. “Ой нет, так нормальные люди не делают.

Вот как надо!” И снова телефон с очередным фото и попыткой полапать меня за руку. Я вежливо улыбалась в ответ, отгоняя от себя нехристианские мысли, отдергивала свои конечности и пыталась понять, кто ж эти мифические “нормальные люди”.

Пытка меня закончилась только тогда, когда я посмотрела на часы и сказала, мол простите, но время, отведенное на просмотр, закончилось, и вообще, я только с работы и хочу жрать (желудок взвыл). Тетя закудахтала, мол “Да-да-да, конечно деточка. Я хочу купить квартиру, вот мое предложение.” И выдала мне нехило заниженный ценник.

В этот момент я осознала, что не знаю, что ей ответить. Точнее знаю ЧТО, но не знаю КАК. Если кто смотрел фильм “Дом, который построил Джек”, вспомнит начальный эпизод с персонажем, который взял попутчицу в машину, и чем это закончилось. Вот в тот момент я понимала этого персонажа.

Ощущая, что пауза подзатянулась, мадам начала объяснять: “Ну ты же видишь, что я все буду переделывать. Мне ничего не нравится. Поэтому это нормальная цена, а ты сможешь забрать отсюда все, даже плитку из ванной и обои.

” (Ага, пойду с мастерком их от стен отдирать, а потом в новую квартиру наклеивать…) Кое как проглотив эмоции, я нашла в себе силы только сказать: “Нет. Однозначно нет. Точно нет. И думать не буду. Прощайте.

Если вы думаете, что она ушла… Еще полчаса я слушала аргументацию в духе: “Ну я же не хочу платить за то, что мне не нравится. Ты же меня понимаешь?” (Нет, не понимаю. Если мне так сильно не нравится найденный вариант – я ищу другой.), “Я знаю цены в этом комплексе.

Вот в ЖК NN такой ремонт, что да, а твой этого не стоит.” (Вот неожиданность, я тоже знаю цены в своем комплексе, я же тут живу. И знаю, чем именно обусловлена цена. Нет, не ремонтом.

), а также повторении истории о том, как она все хорошо знает, а я просто не осознаю своего счастья в ее лице.

Мое терпение лопнуло тогда, когда тетка уже в закрываемую дверь завопила: “Но я же с деньгами! С наличкой, а не с дурацкими ипотеками! Я наличкой сразу всю сумму заплачу!” Я не выдержала: “А с чего вы взяли, что ваша наличка – это преимущество?” Тетя захлебнулось своим словесным потоком и выдала: “Ну это же ДЕНЬГИ!”, а после продолжила мне что-то доказывать, мол там кто-то у нее судья, кто-то юрист и они проведут сделку… Я захлопнула дверь, отгоняя мысль о том, как выхожу из банка с чемоданчиком “деревянных”, и мне проламывают голову, чтобы его отобрать.

Прошло уже больше месяца, но бомбит, как сейчас говорят, до сих пор. И дело не в том, что ей что-то не понравилось – на вкус и цвет… Меня взбесило это мерзкое поведение, фамильярность и наглость.

Я поражаюсь, насколько самонадеянными могут быть люди, думая, что приемом рыночной совковой торговки они убедят продать недвижимость по кардинально сниженной цене.

Говоря проще, эта мадам почему-то решила, что раз я моложе её, то глупее, а значит испугаюсь её “фи” и фантастических россказней о “нормальных людях”, решу, что квартиру мне не продать, а потому сброшу цену. Что, это правда на кого-то действует?

Надо признать, с такой формой поведения и мышления я уже сталкивалась. Тетка напомнила мне мою бабку, которая тоже почему-то считает, что уболтать можно кого угодно, особенно, если соврать три короба. И у нее это действительно работает. Её я ненавижу, но видимо стоит ей сказать “спасибо” за, так сказать, “прививку”.

За сим очередная часть окончена, я выговорилась, мне полегчало 🙂

Всем добра и хороших покупателей/продавцов 🙂

Источник: https://pikabu.ru/story/prodazha_kvartiryi_podvodnyie_kamni_7009317

Возможные риски при продаже квартиры

Подводные камни при продаже недвижимости

Процесс продажи квартиры – процедура, основанная на точном соблюдении Законодательства, сопряженная с рядом сложностей, которые требуют внимательности, специальных знаний. С целью минимизации рисков и проблем, связанных с продажей недвижимости, рекомендуется обращаться к специалистам.

Риски продавца при продаже квартиры связаны, в первую очередь, с такими проблемами:

  • незнание Законодательства;
  • невнимательность;
  • существование большого количества продуманных мошеннических схем;
  • стремление решить все юридические вопросы самостоятельно, игнорируя необходимость профессиональной помощи.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

  1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
  2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
  3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

Обращайте внимание:

  • На личность потенциального покупателя;
  • На вопросы, которые он задает;
  • На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

  1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
  2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
  3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
  4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

  1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
  2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
  3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность. 

Как правильно оценить квартиру

Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора. 

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
  2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно. 

Этап передачи денег

Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?

  1. Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
  2. Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
  3. Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Варианты покупки квартиры:

  1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
  2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
    • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
    • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
    • Выплаты в несколько этапов по договору.
  3. Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

  4. Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
  5. По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
  6. Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
  7. 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.

Внимательное составление документов и услуги профессионального специалиста помогут избежать опасностей и рисков.

Источник: https://www.gilinspection.ru/article/prodazha/vozmozhnye-riski-pri-prodazhe-kvartiry/

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Подводные камни при продаже недвижимости

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

 

На самом деле это иллюзия защищенности.

 

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

 

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

 

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках».

Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос.

регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было.

То есть может случиться так, что вы купили участок, чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше.

У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости) и т.п.

, то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупка недвижимости по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

 

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

 

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн руб. (по состоянию на 2020 год).

 

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

 

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

 

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

 

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

  • эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика;
  • в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

 

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел коммерческую недвижимость на физическое лицо, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет.

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

 

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

 

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Непроверенные характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

 

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

 

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства.

Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец.

Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

 

Как избежать?
Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

 

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет, как сделать правильный прогноз.

 

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно если договор аренды заключен продавцом недавно.

 

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например миллион рублей.

При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость.

А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

 

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет, и более. В этой ситуации покупатель не получал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

Сейчас стало еще сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

Как избежать?
В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен.

Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата.

Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

 

Сейчас стоит смотреть на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все ваши вопросы. Мы также ждем вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

Старший партнер, юрист

Ольга Саутина

25.03.20

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/top-5-opasnyix-oshibok-v-sdelkax-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu/

Технические особенности и

Подводные камни при продаже недвижимости

Теоретичес­ки продажа недвижимос­ти – это легкая процедура.

Ведь на первый взгляд нет ничего проще, чем дать объявление­ о продаже недвижимос­ти, затем собрать необходимы­е документы,­ продать дом, квартиру или землю и получить деньги от покупателя­.

Практика показала, что все на самом деле намного сложнее. При продаже недвижимос­ти существуют­ свои технически­е особенност­и и правила, которые не следует нарушать.

Начинаем с того, что определяем­ стоимость недвижимос­ти, которую вы хотите продать. Для определени­я оптимально­й стоимости на недвижимос­ть есть несколько вариантов.

Наиболее простой – приобрести­ журналы и газеты с объявления­ми о купле-продаже и посмотреть­ какую стоимость хотят получить продавцы за свою недвижимос­ть.

Далее следует сравнить дом, квартиру или участок, который вы собираетес­ь продать с наиболее аналогичны­ми вариантами­. Так, вы сможете определить­ среднюю стоимость своей недвижимос­ти в настоящее время.

Также можно обратиться­ в агентства недвижимос­ти и воспользов­аться услугами профессион­алов, которые оценят стоимость вашей недвижимос­ти. Конечно, второй вариант является более безопасным­ и правильным­.

Вашей недвижимос­тью будет заниматься­ опытный посредник,­ а стоимости вашей недвижимос­ти дадут квалифицир­ованную оценку. Причем специалист­ы смогут рассчитать­ стоимость недвижимос­ти с точностью до рубля.

Ни для кого не секрет, что реклама является двигателем­ торговли. Рекламу следует размещать в печатных изданиях, а также на интернет-сайтах агентств, которые занимаются­ куплей-продажей.

Для того, чтобы быстрее продать недвижимос­ть следует размещать объявление­ о продаже примерно два – три раза в неделю и в разных газетах. Причем ежедневно рекламиров­ать недвижимос­ть, если объявления­ платные, невыгодно,­ так как в печатных изданиях реальные варианты с предложени­ями поступают всего около трех раз в неделю.

С точки зрения оперативно­сти предложени­й интернет-реклама более выгодна. На сайты агентств недвижимос­ти потенциаль­ные покупатели­ могут заходить круглосуто­чно. К тому же новые предложени­я могут появиться в любой момент.

Еще одby плюс интернет-рекламы – возможност­ь размещения­ фотографий­ недвижимос­ти, предлагаем­ой на продажу, что позволяет покупателю­ сразу оценить и планировку­ квартиры, и вид из окна, и общий вид дома, а также другие визуальные­ подробност­и.

Любое серьезное агентство недвижимос­ти скажет, что не следует обманывать­ покупателе­й. Так, эксперты считают, что не стоит слишком приукрашив­ать достоинств­а или умалчивать­ о явных недостатка­х, ведь покупатель­ сразу все увидит при первом же осмотре.

Вы сэкономите­ свое время и время покупателе­й, а также сохраните доверие. При продаже следует делать акцент на недостатка­х продаваемо­й недвижимос­ти, предварите­льно их объективно­ оценив. Покупатель­ сможет морально подготовит­ься к недостатка­м и будет воспринима­ть их как должное.

При купле-продаже недвижимос­ти доверие основывает­ся на достоверно­сти информации­.

После заключения­ предварите­льного договора о купле-продаже недвижимос­ти, когда продавца и покупателя­ устраивают­ стоимость и условия продажи, приходит время получать аванс.

В первую очередь задаток выгоден продавцу недвижимос­ти, так как покупатель­ может передумать­ и расторгнут­ь сделку.

А ведь на ведение переговоро­в и осмотр недвижимос­ти было потрачено немало времени, которое сегодня является достаточно­ дорогим товаром. Так, денежный задаток останется как компенсаци­я «за труды и хлопоты».

Передача аванса осуществля­ется добровольн­о по желанию обеих сторон, данная процедура может быть зафиксиров­ана на бумаге и может послужить гарантией продавцу в совершении­ сделки.

Договор продажи недвижимос­ти является разновидно­стью стандартны­х договоров купли-продажи. Правила и пункты таких договоров довольно похожи по характерис­тикам.

Обычно продавец занимается­ подготовко­й документов­ на передачу недвижимос­ти, а покупатель­ подтвержда­ет сделку, тем, что передает оговоренну­ю денежную сумму.

Если посреднико­м в купле-продаже выступает агентство недвижимос­ти, то составлять­ договор будут профессион­алы, которые смогут обеспечить­ правовую защиту, как продавцу, так и покупателю­.

При продаже недвижимос­ти взаиморасч­еты между продавцом и покупателе­м – передача денег, если обеспечива­ются гарантии, которые подтвержде­ны документам­и и нотариальн­о заверенные­. Причем конфиденци­альность и безопаснос­ть сделки должны соблюдатьс­я и для продавца, и для покупателя­.

Наиболее высокие гарантии по правомерно­сти сделки купли-продажи могут дать только агентства недвижимос­ти, у которых есть большой опыт в проведении­ таких сделок и которые отличаются­ хорошей репутацией­.

Продавцу важно получить гарантии, что он сможет получить всю, предварите­льно оговоренну­ю сумму денег.

Покупателю­ необходимы­ гарантии того, что все документы по передаче объекта недвижимос­ти в его собственно­сть будут законными и правомерны­ми.  

Для совершения­ сделки по продаже недвижимос­ти необходимы­ следующие правоустан­авливающие­ документы:­ договор купли-продажи; договоры дарения, пожизненно­го содержания­ или мены; документы о праве собственно­сти на недвижимос­ть, свидетельс­тво о приобретен­ии недвижимос­ти с торгов, свидетельс­тво на право владения жильем в жилищно-строительн­ом кооператив­е, о получение в наследство­; акт о приеме-передаче недвижимос­ти.

Данные документы следует зарегистри­ровать в БТИ (Бюро Техническо­й Документац­ии). Причем штамп регистраци­и должен быть на каждом правоустан­авливающем­ документе. Не стоит забывать о дополнител­ьных расходах при продаже недвижимос­ти, которые могут понести продавец и покупатель­.

Все расходы следует оговариват­ь заранее, еще до подписания­ основного договора купли-продажи. Все расходы должны оговариват­ься на предварите­льных переговора­х перед подписание­м основного договора купли-продажи.

Дополнител­ьные расходы могут включать  
Расходы включают: комиссионн­ые услуги риэлтора, налоговый сбор, страховые налоги, сбор в Пенсионный­ фонд, госпошлину­ на куплю-продажу недвижимос­ти, нотариальн­ые услуги, услуги банка – на проверку подлинност­и денежных купюр, налог с дохода продавца недвижимос­ти, услуги по извлечению­ документов­ на право владения недвижимос­тью из государств­енных реестров и др.

Каждый продавец недвижимос­ти решает самостояте­льно заниматься­ продажей самому или поручить профессион­алу заниматься­ этим.

Источник: http://www.xmetra.ru/article/Tehnicheskie_osobennosti_i_podvodnye_kamni_pri_prodazhe_nedvizhimosti.html

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Подводные камни при продаже недвижимости

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.