Погашение ипотеки большими суммами

Содержание

Как быстро и выгодно погасить ипотеку досрочно

Погашение ипотеки большими суммами

Доброго времени суток, уважаемые читатели! Сегодня речь пойдет о такой штуке, как ипотека. У всех сложилось неоднозначное мнение.

Для одних ипотека – это кабала на всю жизнь, для других – возможность свои жилищные условия, или вообще обзавестись собственным жильем. В нашей стране ситуация такова, что среднему человеку невозможно накопить самостоятельно на покупку квартиры.

Цены на недвижимость постоянно растут, причем намного быстрее официальной инфляции или доходов населения. Так стоит ли брать ипотеку?

В последнее время конечно рост цен на недвижимость несколько замедлился. Но это связано с кризисом. Пройдет пару лет и цены на жилье снова пойдут в гору, причем еще быстрее чем раньше.

А теперь немного теории….

Как вы знаете (или не знаете) существуют дифференцированные и аннуитетные платежи.

Дифференцированные – неравномерные платежи по кредиту. С каждым месяцем он уменьшается и в конце срока представляет собой смешную сумму в размере 2-3 тысяч ежемесячный выплат. Недостатком является очень и очень большие ежемесячные платежи в начале срока.

Особенно существенны они для ипотеки, когда сумма кредита составляет от миллиона рублей. Обычно составляли они десятки тысяч рублей и не каждый человек мог потянуть эти выплаты. Поэтому особого распространения они не получили.

Хотя, если быть честным, именно дифференцированные платежи являются более выгодными с точки зрения конечной переплаты по кредиту.

     Аннуитетные платежи в данный момент наиболее популярные.. Все выплаты по кредиту делятся на равные доли и соответственно никак не меняются на всем сроке.

    Позвольте мне дать вам несколько советов и рекомендаций по поводу ипотеки. Они помогут вам с наименьшими потерями и переплатами погасить задолженность перед банком. Причем переплаты уменьшаться в разы. ПРОВЕРЕНО!

     У меня самого вторая ипотека, и причем, практически погашенная. На самом деле не все так страшно как кажется на первый взгляд. Все они доступны для каждого человека с любым уровнем дохода.

1. Сейчас дают ипотеку практически без первоначального взноса. Вроде бы звучит заманчиво, взял кредит, сразу купил квартиру, но…… Как правило, размер ежемесячных взносов в таков случае просто огромен. Да и переплата будет просто громадная. Отсюда совет – все-таки постарайтесь накопить первоначальный взнос хотя бы 20-30%.

2. Есть такое правило «Размер ежемесячных платежей не должен превышать 35% от совокупного дохода семьи». То есть, если ваш общий доход, допустим 50 тысяч рублей, ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 17,5 тысяч.

Как правило, кредиты на ипотеку даются на несколько лет (а то и десятилетий) и за это время с вами многое может произойти с финансовой точки зрения: потеря работы, болезнь, снижение общего дохода, временная нетрудоспособность, рождение ребенка.

И непомерно большой ежемесячный платеж может поставить крест на вашей недвижимости.

3. Постарайтесь дополнительно накопить личные сбережения равные 2-3 вашим ежемесячным платежам. Тем самым мы обеспечиваем себе «финансовую подушку безопасности» на случай наступления «черных дней». Если вы пропустите 2-3 платежа перед банком, они потом обрастают такими процентами, просто жуть.

У вас будет запас времени, чтобы поправить свои финансовые дела. Свои сбережения кладем в банк под проценты. Во-первых, они будут приносить доход. Во-вторых, в случае необходимости их легко снять. Разница по процентным ставкам между кредитами и вкладами невелика и составляет всего 1-2% .

Просто ищите самые выгодные ставки по вкладам.

     Допустим, ваш ежемесячный платеж составляет 10 тысяч рублей, соответственно 3 платежа 30 тысяч. Получается, вы теряете всего 300-600 рублей в год (разница в 1-2%). Взамен вы получаете уверенность и защищенность от временных финансовых потрясений. Согласитесь, не совсем большая потеря.

4. Вам нужно брать кредит, чтобы размер платежей был минимальным. Конечно, тогда увеличится срок кредита. Срок мы можем легко уменьшить впоследствии и причем в разы. Для чего – опять для защиты от финансовых потрясений. Опять же следует искать золотую середину – выплачивать по 5 тысяч банку в течение 70 лет просто глупо. Но и по 30 тысяч в месяц на 5-7 лет – тоже опасно.

5. Вот мы и добрались до самого последнего и самого важного пункта. Это досрочное погашение кредита.

    При досрочном погашении возможны 2 действия: уменьшение ежемесячного платежа (оно нам не надо – у нас и так минимальный размер) и уменьшение срока кредита (вот его мы и будем уменьшать).

Как всегда все разберем на примере, на конкретных цифрах.

Допустим, вы взяли кредит в 1 миллион рублей на 15 лет (180 месяцев) по 12% годовых

     Размер ежемесячного платежа в таком случае составит 11 618 рублей. Соответственно за 15 лет (180 месяцев) вы выплатите банку 11 618 рублей х 180 месяцев = 2 091 240 рублей
Переплата по кредиту составит более миллиона.

Не спешите пугаться, это было бы на самом деле, если бы мы довольствовались стандартной схемой.

Наши действия.

      Дополнительно погашать часть долга перед банком особенно выгодно в начале срока. Почему? Давайте посмотрим на график платежей.

Основная наша сумма в 11 618 делиться на составляющие: основной долг и начисленные проценты.

Как видно из графика, на ранних стадиях доля основного долга невелика (или даже ничтожно мала) по отношении к платежу. Получается, мы выплачиваем в основном только проценты по кредиту.

     За первый год платежей вы выплачиваем банку 12 месяцев х 11 618 рублей = 139 416 рублей.
А сумма основного долга уменьшилась всего на 27 тысяч. Как то несправедливо.

Так почему же нам не внести дополнительно досрочно эти 27 тысяч рублей. Таким образом, мы уменьшим общий срок кредита на 12 месяцев и сэкономим почти 140 тысяч рублей. Согласитесь – неплохое вложение средств.

     Чтобы уменьшить еще срок кредита на 1 год нам потребуется внести еще дополнительно 30 тысяч. Тоже неплохо. Опять сэкономили 140 тысяч.

    Уменьшение 3 года нам обойдется в 35 тысяч, сумма чуть больше, но все равно выгодно. Очень выгодно.

      Таким образом, вложив вначале около 90 тысяч, мы экономим на переплате почти 500 000 рублей.

ВПЕЧАТЛЯЕТ! Ничего сверхъестественного – обычная математика.

      Вы можете возразить – где я возьму сразу 90 тысяч? Вы можете досрочно платить куда и меньшую сумму – хоть тысячу. Просто в графе «Остаток задолженности» смотрите — на сколько строчек (месяцев) вы опуститесь, после дополнительного вложения средств. Даже внеся 10 тысяч – вы уменьшите срок на 4 месяца, а это почти 50 тысяч.

     Конечно, в дальнейшем эффективность от дополнительных платежей будет снижаться, но тем не менее, вы таким образом существенно снизите общий срок кредита и уменьшите переплату по кредиту в разы.

Где брать деньги на досрочное погашение?

     В начале статьи я не зря говорил, чтобы у вас был как можно меньший размер ежемесячных платежей. Думаю, несколько тысяч дополнительно вы сможете выделять для этих целей. Пусть не каждый месяц.

Просто подумайте, сколько вы впоследствии сэкономите денег. Это будет отличная мотивация для вас.

Также обязательно получите налоговый вычет на покупку квартиры – это ежегодные дополнительные средства пускайте на досрочное погашение.

Из личного опыта: я брал в ипотеку 1 100 000 рублей на 15 лет, под 12%. Платеж составлял 13 600 (с копейками). Рассчитался я с этим кредитом за 4,5 года. Переплата в конечном итоге у меня составила около 350 тысяч или 30% вместо 1 450 тысяч или 130% от первоначально заявленных в графике.

В заключение

Воспользуйтесь на нашем сайте ипотечным калькулятором, для более точного расчета исходя из ваших условий кредита. Также советую почитать 3 полезных статьи по ипотеке:

Источник: https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/ipoteka-umenshaem-pereplatu-po-kreditu-v-razy.html

Досрочное погашение ипотеки своими средствами и материнским капиталом: условия, преимущества, выгоды

Погашение ипотеки большими суммами

Ипотечный кредит всегда предусматривает серьезные ежемесячные выплаты банку, поэтому каждый заемщик стремится как можно быстрее избавиться от этой финансовой обузы. Деньги можно вернуть значительно раньше срока окончания договора. Но что при этом важно знать покупателю недвижимости?

Какие риски возникают? Выгодно ли и как правильно досрочно погасить ипотеку? Что лучше уменьшить — сам кредит или проценты по нему, если есть свободная сумма, превышающая ежемесячный платеж? На вопросы отвечает руководитель Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость Ирина Векшина.

Возможна ли ипотека с досрочным погашением

«Все банки предоставляют своим заемщикам возможность погасить ипотечный кредит досрочно, — комментирует эксперт, — полностью либо частично. Отказать клиенту или воспрепятствовать в этом каким-либо образом банковские организации не могут. Это требование закреплено на законодательном уровне».

Еще несколько лет назад в первые полгода после оформления ипотеки вернуть банку деньги было нельзя. В финансовых организациях действовал мораторий на досрочное погашение ипотеки. Сегодня эту норму отменили, и каждый человек может внести средства в любой момент. И в этом, по словам эксперта, нет никаких рисков, только преимущества.

Возвращая деньги досрочно, заемщик экономит сразу по нескольким статьям:

  • уменьшает выплаты процентов;
  • избавляется от обязательных платежей по страхованию.

Финансовое бремя снижается значительно, тогда как банки в этом случае проигрывают. Они недополучают денег, поэтому полное досрочное погашение ипотеки банковским организациям не выгодно.

«В России ипотеку обычно берут на максимально возможный срок, — уточняет Ирина Векшина. — Даже если доходы заемщика достаточны для возвращения денег в течение меньшего времени, договор заключают на 15–20 лет.

Это связано с неуверенностью в стабильности экономической обстановки в стране. А также страхом не справиться с финансовой нагрузкой, личной неуверенностью в собственном материальном положении.

Поэтому клиенты предпочитают перестраховаться, хотя, по статистике, закрывают кредит гораздо раньше, в среднем за 5–7 лет».

Что происходит с процентами

Проценты насчитываются на «тело» кредита, то есть сумму, которая была выплачена заемщику на покупку недвижимости. И чем дольше клиент остается «должником», тем больше он в результате переплачивает.

Если же он возвращает деньги раньше, отдает и меньше личных средств банковской организации.

Общая сумма процентов при досрочном погашении ипотеки окажется меньше той, которая могла бы быть при соблюдении сроков, указанных в договоре.

При этом выгодно возвращать кредитные деньги не только в полном объеме, но даже частично, так как это уменьшает «тело» кредита, а значит, и сумму процентов по нему. И здесь есть нюанс, когда лучше досрочно погасить ипотеку.

По словам Ирины Векшиной, если внести средства в день ежемесячного платежа, все они будут направлены на уменьшение кредитной суммы. А так как проценты начисляют на остаток долга, то и переплата банку окажется меньше.

Например, если день обязательного взноса — 10-е число каждого месяца и в этот день положить на свой банковский счет 200 тысяч рублей, на эту сумму будет уменьшен остаток долга. Если же сделать взнос позже, например 15-го или 20-го числа, за указанные дни будет начислен процент за пользование кредитом. Эти деньги спишут из суммы платежа, а остаток направят на досрочное погашение ипотеки.

Страховой платеж

Страховку часто забывают брать в расчет собственных кредитных расходов, хотя она тоже становится существенным финансовым бременем. Сумма страхования договора ипотеки на год может доходить до 50 тысяч рублей. И если вернуть деньги раньше, необходимость в страховании, а значит, и в дополнительных тратах исчезнет.

Кроме того, важно помнить, что часть средств, использованных на страховку, при досрочном погашении ипотеки можно потребовать обратно. Здесь имеет значение, когда клиент рассчитывается с банком. Если в начале года, сумма возврата будет больше, чем в конце года.

Страховщики точно не вернут 25% от уплаченных денег, эти средства используют на так называемое обслуживание страхового договора, которое предусматривает его оформление, выплату зарплаты сотрудникам и другие текущие расходы страховой фирмы.

Но вот на оставшуюся часть претендовать можно.

Например, если заемщик заплатил страховщикам 50 тысяч рублей и рассчитался по кредиту в течение первых шести календарных месяцев, он может потребовать вернуть половину от уплаченной суммы.

Страховая компания выполнит свой расчет: от исходной цифры отнимет 25%, а клиенту вернет половину остатка, то есть 12 500 рублей. Но это лучше, чем ничего, кроме того, необходимость в ежегодном продлении страхового договора отпадает.

И это — дополнительный аспект сокращения расходов заемщика при досрочном погашении ипотечного договора.

Условия и процедура

Никаких дополнительных условий к клиенту банк предъявить не имеет права. Заемщик может внести средства в любой момент, через день, месяц или год после заключения кредитного договора.

«Заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет погасить кредит досрочно, — уточняет Ирина Векшина.

— Банк рассчитывает сумму, необходимую для полного погашения кредита, с учетом процентов на планируемую дату внесения средств.

Заемщик размещает на счете денежные средства, а в установленный день банк списывает их и закрывает ипотечный кредит. Как правило, это происходит в день очередного ежемесячного платежа».

Если клиент планирует частичное досрочное погашение ипотеки, он тоже должен написать заявление. При этом он может указать, на что именно будут направлены деньги: уменьшение срока ипотеки или сокращение ежемесячных выплат по ней.

Что выгоднее уменьшить

При частичном внесении средств человек может встать перед выбором, на что их направить. Первый вариант — сократить срок использования кредита. Например, ипотечный договор был оформлен на 15 лет, но при досрочном погашении уменьшение срока ипотеки может составить три года, то есть у клиента появляется возможность рассчитаться с банком не за 15, а за 12 лет.

Второй вариант — сократить ежемесячный платеж. Это становится возможным благодаря тому, что общая сумма долга уменьшается, соответственно, снижаются и проценты, начисляемые на остаток.

«С моей точки зрения, для заемщика выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, — отмечает Ирина Векшина. — Так как в этом случае снижается размер переплаты банку, то есть сумма от начисления процентов. Но, безусловно, каждый заемщик сам определяет, какой из этих вариантов ему лучше выбрать, исходя из своей жизненной ситуации и текущего материального положения».

Использование материнского капитала

Законом допускается досрочное погашение ипотеки материнским капиталом. Со стороны банков здесь также не возникает никаких преград.

У заемщика на руках должны быть документы: сам сертификат на материнский капитал, договор с банком и документы на приобретенную по ипотеке квартиру.

Так как в данном случае средства используются на улучшение жилищных условий, Пенсионный фонд заявителю не откажет.

Чтобы воспользоваться государственной выплатой, нужно подать в Пенсионный фонд заявление, приложить копии указанных документов и немного подождать.

Сотрудники местного отделения ПФ рассмотрят заявление, проверят документы (обычно на это нужно примерно 30 дней). А затем, если проверка пройдет успешно, Пенсионный фонд переведет деньги в банк, который выдал кредит.

После одобрения заявки на перечисление средств отводится десять дней.

Источник: https://riafan.ru/1310057-dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-podrobnoe-rukovodstvo-ot-eksperta-po-vygodnomu-zakrytiyu-kredita

Как досрочно погасить ипотеку — Свои

Погашение ипотеки большими суммами
Считаем, как лучше гасить ипотеку: с сокращением срока кредита или уменьшением платежа, крупными суммами или мелкими платежами.

У любой ипотеки есть обязательный платеж — деньги, которые нужно вносить каждый месяц, чтобы банк не начислил пени за просрочку. Но можно вносить сумму больше обязательного платежа каждый месяц или раз в полгода с премии — это называется досрочным погашением.

При досрочном погашении банк предлагает два варианта: сократить срок кредита или уменьшить платеж. В этой статье разбираемся, какой вариант выгоднее выбирать.

В статье говорим об ипотеке с аннуитетными платежами — это ипотека с одинаковыми ежемесячными платежами. Платеж за первый, второй, десятый и последний месяцы не меняется. 

Если сокращать срок, переплата по ипотеке ниже

Досрочное погашение с сокращением срока обычно выбирают, чтобы закрыть ипотеку быстрее. А уменьшение платежа — чтобы снизить риски в будущем, например, при потере работы или болезни через десять лет. Еще один критерий — переплата по процентам. Посчитаем на примере, сколько процентов нужно будет заплатить по ипотеке в трех случаях:

  • не гасить досрочно;
  • гасить досрочно с сокращением срока;
  • гасить досрочно с уменьшением платежа.

Для примера возьмем ипотеку с такими параметрами: квартира за 2 550 000 рублей, первый взнос — 510 000 рублей, ипотечный кредит — 2 040 000 рублей на 30 лет, ежемесячный платеж — 15 975 рублей. 

Не гасить досрочно. Если вносить только обязательные ежемесячные платежи, параметры будут такими:

  • срок кредита — 30 лет;
  • ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
  • всего заплатим банку — 5 751 327 рублей;
  • проценты — 3 711 327 рублей.

За 30 лет нужно будет выплатить тело кредита — это те 2 040 000 рублей, что взяли в банке, и проценты — 3 711 327 рублей.

Рассчитать переплату по процентам со своими параметрами можно с помощью ипотечного калькулятора — банковского или стороннего.

Расчет переплаты по процентам за ипотечный кредит в стороннем калькуляторе

Гасить с сокращением срока. Если вносить каждый месяц на 5000 рублей больше и выбирать сокращение срока, получатся такие цифры:

  • срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
  • ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
  • дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
  • всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
  • проценты — 1 505 720 рублей.

Срок кредита уменьшился почти вдвое, а проценты — на 2 205 606 рублей. Но расходы на ежемесячное обслуживание ипотеки выросли на размер досрочного платежа — в нашем примере это пять тысяч рублей.

Расчет переплаты по процентам при досрочном погашении с сокращением срока

Гасить с уменьшением платежа. Если вносить те же 5000 рублей, но выбирать уменьшение платежа, срок кредита всё равно будет уменьшаться, но не так сильно:

  • срок кредита — 25 лет 3 месяца;
  • ежемесячный платеж — 15 975 рублей в первом месяце. Платеж с каждым месяцем снижается, например, через пять лет платеж будет около 13 000 рублей, а через десять лет в районе 8 000 рублей;
  • дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
  • всего заплатим банку — 4 288 453 рубля;
  • проценты — 2 248 453 рубля.

По сравнению с вариантом без досрочного погашения экономия на процентах 1 462 873 рубля.

На 17‑й год ипотеки обязательный платеж снизится до 6 833 рублей

Самая низкая переплата по процентам получается, если досрочно гасить ипотеку с сокращением срока. 

Можно уменьшать срок и платеж одновременно

Третий вариант досрочного погашения — вносить досрочные платежи, выбирать уменьшение платежа, но продолжать платить обязательный платеж как в первый месяц. Платеж снижается, но вместо того чтобы платить меньше, человек вносит ту же сумму. Тогда удастся получить сразу две выгоды:

  • уменьшение срока кредита;
  • снижение рисков за счет уменьшения ежемесячного платежа.

Например, ежемесячный платеж — 15 975 рублей, вносим каждый месяц на пять тысяч больше — 20 975 рублей, но выбираем погашение с уменьшением суммы, тогда:

  • срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
  • ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
  • дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
  • всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
  • проценты — 1 505 720 рублей.

Расчет переплаты и срока получается таким же, как с погашением на уменьшение срока, но обязательный платеж постепенно уменьшается. Это значит, что если человек потеряет доход или заболеет, ему будет проще выплачивать ипотечный кредит — платеж меньше. А если всё будет в порядке, получится закрыть ипотеку за меньший срок, как при досрочном погашении с сокращением срока.

К седьмому году платеж снизится до 10 000 рублей, но нужно продолжать вносить первоначальный обязательный платеж и сумму досрочного погашения, если доход не упал

Главное преимущество этого способа — снижение рисков. Пока с доходами всё в порядке, стратегия работает точно так же, как с сокращением срока ипотеки, но в случае падения доходов защищает от просрочек по кредиту, комиссий и пеней.

Сравним четыре способа погашения по сроку ипотеки и переплате по процентам:

Кроме процентов нужно учесть расходы на обслуживание кредита.

Нужно учесть страховку

Есть еще один расход, который зависит от срока ипотеки, — страховка. Банки требуют страховать квартиру, потому что она в залоге, и жизнь, чтобы страховая компания погасила кредит, если с человеком что-то случится.

Обе страховки нужно продлевать каждый год. Например, если страховка квартиры стоит 5000 рублей, а жизни и здоровья — 7000 рублей, каждый год дополнительно нужно тратить по 12 000 рублей. Посчитаем, сколько примерно получится.

Если гасить досрочно с сокращением срока или одновременно уменьшать платеж и срок, расходы на страховку сократятся в два раза.

Выгоднее вносить досрочно сколько есть, а не копить крупную сумму

Проценты по ипотечному кредиту начисляются не в конце месяца, а каждый день. Например, если ипотека по 8,7% годовых, то каждый день банк начисляет примерно по 0,024%. Это значит, что нет смысла копить, например, 300 000 рублей, чтобы внести их досрочно. Выгоднее вносить небольшие суммы, как только они появляются.

Посчитаем на примере. Допустим, семья год откладывает по 25 000 рублей, чтобы разом внести 300 000 рублей. И вносит их в январе 2021 года в счет сокращения срока кредита:

Семья внесла 300 000 рублей на 13‑й месяц ипотеки

Срок кредита сократится до 18 лет и 9 месяцев, а переплата по процентам до 1 839 690 рублей. Получится сэкономить 1 871 673 рубля на процентах.

Теперь сравним со вторым вариантом: семья не копит год, а сразу вносит по 25 000 рублей на досрочное погашение:
Семья не копит год, а вносит по 25 000 рублей в течение 12 месяцев

В случае с ежемесячными платежами семья внесла по итогу те же 300 000 рублей, но не через год, а постепенно. Срок кредита сократился до 18 лет и 4 месяцев, а переплата по процентам до 1 773 737 рублей, экономия на процентах 1 937 589 рублей.

В нашем примере получается так:

Во втором случае экономия на процентах на 65 916 рублей больше.

Досрочные платежи можно вносить в приложении

Вносить платежи можно через личный кабинет банка или мобильное приложение. Возможно, в каком-то региональном банке всё еще нужно ходить в отделение лично и писать заявление, но крупных банках, например, Сбербанке, ВТБ, Альфа-банке, Россельхозбанке, всё можно делать в приложении.

Покажем на примере Сбербанка. Нужно зайти в приложение и найти вкладку «Кредиты» и нажать на ипотеку, затем перейти в раздел «Операции» и «Погасить досрочно»:

Теперь нужно ввести сумму: под строкой будет указана минимальная и максимальная суммы погашения — меньше минимальной внести не получится. Затем в верхней части экрана выбрать тип досрочного погашения:

Готово. Чтобы увидеть новый срок или платеж по ипотеке, нужно перезайти в приложение.

Источник: https://svoi.io/mortgage-end/

Досрочное погашение ипотеки: 3 плюса и 3 минуса, порядок действий

Погашение ипотеки большими суммами
https://pixabay.com/photos/money-home-coin-investment-2724235/

Досрочное погашение ипотеки – это внесение заёмщиком денежной суммы сверх графика, установленного кредитной организацией, и до момента, как истечёт срок кредитования.

ДПИ может быть полным или частичным. В первом случае кредитополучатель полностью рассчитывается с банком по основному долгу и процентам, тем самым освобождаясь от каких-либо обязательств. При этом он становится полноправным владельцем недвижимости, оформленной в ипотеку.

Смотрите эту тему на видео:

Частичное досрочное погашение кредита (ЧДП) предполагает, что заёмщик вносит в счёт долга дополнительную сумму денег сверх обязательного ежемесячного платежа. При этом происходит перерасчёт общего долга и процентов – они снижаются.

Для заёмщика ЧДП очень выгодно, поскольку уменьшается финансовая нагрузка и значительно сокращается общая сумма переплаты. Дополнительные платежи идут на погашение основного долга.

Чем он меньше, тем меньше на него будут начисляться проценты.

Именно поэтому частичное погашение рекомендуется делать в первые годы после оформления кредитного договора, поскольку в это время проценты составляют 90% ежемесячных платежей.

Не нужно копить большую сумму, лучше меньше заплатить, но чаще. Ведь даже небольшой дополнительный платёж уменьшит тело кредита, снизит проценты и позволит сэкономить.

В то же время кредитные организации терпят убытки, поскольку теряют прибыль от переплаты. Но по закону не имеют права отказать в досрочном погашении.

Тем не менее банки могут вводить различные ограничения, например, мораторий досрочного погашения на определённый срок, лимит уплачиваемой суммы, начисление комиссий на дополнительный платёж и др.

Все эти условия в обязательном порядке должны быть указаны в кредитном договоре.

Впрочем, большинство банков вполне адекватно реагируют на ДПИ и ЧДП.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку – все плюсы и минусы

Можно ли досрочно погасить ипотеку и насколько это выгодно?

Преимущества:

  • возможность уменьшить долговые обязательства по ипотеке и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет;
  • снизятся начисляемые проценты, поскольку основной долг станет меньше;
  • уменьшится переплата банку.

Недостатки:

  • необходимо заранее предупреждать банк о ДПИ, иначе платёж не будет засчитан;
  • ДПИ не выгодна кредитной организации, поэтому банки могут ввести ограничения;
  • выгода налицо только если досрочное погашение производится в первые три-пять лет от начала оформления кредитного договора.

https://www.flickr.com/photos/investmentzen/29303116852/

Если вы хотите выгодно погасить задолженность по кредиту, то:

  • старайтесь платить ежемесячные платежи вовремя. Не допускайте просрочек, за которые придётся заплатить комиссию или штраф;
  • при оформлении ипотеки особое внимание уделите условиям оформления частичного досрочного погашения;
  • убедитесь, что ограничения, предложенные банком, не делают процесс дороже;
  • после частичного погашения продолжайте платить первоначальный размер ежемесячных взносов. Это позволит сократить общий срок ипотеки;
  • не забывайте каждый раз письменно уведомлять банк о внесении дополнительных средств в счёт погашения долга;
  • чем раньше вы начнёте досрочное погашение, тем меньшую переплату заплатите банку. Копить средства и погашать долг большой суммой не выгодно;
  • реально оценивайте свои силы и имейте «финансовую подушку» на случай ухудшения материального положения.

Возможность погашения кредита до срока в Сбербанке

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке возможно, но при этом в договоре прописываются определённые ограничения:

  • минимальная сумма платежа составляет 15 000 рублей;
  • необходимо письменное заявление, которое подаётся за 30 дней до даты платежа.

При полном погашении ипотеки Сбербанк не налагает штрафных санкций, в отличие от многих других кредитных организаций.

Обязательные условия ДПИ в Сбербанке:

  • необходимо письменно подать заявление на погашение – онлайн или непосредственно в отделении, где оформлялась ипотека;
  • после перерасчёта основного долга и процентов составляется и подписывается новый график платежей;
  • дата оплаты, указанная в заявлении, должна выпадать на рабочий день;
  • за досрочное погашение комиссия не взимается;
  • онлайн оформление предполагает только снижение ежемесячной суммы платежа, для сокращения срока ипотеки необходимо личное присутствие заёмщика в отделении банка.

Зачем нужно каждый раз подавать заявление на ДПИ? Если внести дополнительные средства на ссудную карту, не уведомив при этом банк, то полученные средства так и останутся на карте и будут списаны в качестве обязательного ежемесячного платежа в следующем месяце и только в оговоренной договором сумме. Заёмщик не получит никакой выгоды – размер долга не сократится и проценты пересчитаны не будут.

На счету у заёмщика должна находиться не только заявленная сумма для досрочного погашения, но и средства для оплаты обязательного ежемесячного платежа.

https://pixabay.com/vectors/dollars-home-property-house-31085/

Каких-либо сложностей и подводных камней при оформлении досрочного погашения ипотеки в Сбербанке нет, поскольку процедура отработана и пользуется популярностью у заёмщиков. Но внимательно прочитать кредитный договор стоит, а все непонятные моменты уточнить у менеджера.

Дифференциальный или аннуитетный платёж – как это влияет на ДПИ

Когда человек берёт деньги у кредитной организации, то полученная сумма считается основным долгом. За предоставленную услугу банк получает вознаграждение в виде процентов, которые начисляются на общую сумму кредита. Поэтому каждый месяц заёмщик обязан оплатить часть основного долга и проценты. Соответственно, с уменьшением долга снижаются проценты.

Существует два способа погашения основного долга – аннуитетный и дифференцированный платежи.

Дифференцированный платёж

Дифференцированный платёж рассчитывается следующим образом. Общая сумма долга делится на срок кредитования, то есть ежемесячно размер выплат по погашению основного долга будет один и тот же, но проценты начисляются каждый месяц разные.

Например, вы взяли 1 200 000 рублей в кредит на один год. Каждый месяц вам придётся выплачивать в счёт основного долга по 100 000 рублей. Размер выплат по процентам с каждым месяцем будет уменьшаться. Если в первый месяц нужно будет заплатить проценты, начисленные на общую сумму долга, то в остальные – на остаток долга.

Таким образом ежемесячная величина платежа будет не одинаковой, с каждым месяцем платить придётся меньше.

Оплата производится наличным или безналичным расчётом сразу на ссудный счёт.

Частично погасить кредит при дифференцированных платежах будет выгодно на начальных сроках ипотеки, поскольку значительно снизится финансовая нагрузка на заёмщика. В этом случае дополнительная сумма погашает основной долг ипотеки, следовательно, снижаются начисленные проценты.

При долгосрочном кредитовании дифференцированный платёж выгоден заёмщику, но не банку, поэтому многие кредитные организации перешли на аннуитетный способ оплаты долга. В частности, Сбербанк выдаёт кредиты только с аннуитетными платежами с 2011 года.

Представляет собой ежемесячные выплаты банку одной и той же фиксированной суммы. При этом в первую очередь оплачиваются проценты, а только потом – основной долг. В этом случае основной долг сокращается достаточно медленно, а переплата по процентам ощутимо больше, чем при дифференцированных платежах.

https://pixabay.com/illustrations/mortgage-house-cash-business-buy-4137485/

Оплата происходит по безналу. Заёмщик кладёт деньги на свою карту, а затем необходимая сумма перечисляется по платёжному поручению на ссудный счёт.

Досрочное погашение ипотеки будет выгодным в первые пять лет, потому как в конце срока все проценты практически выплачены и заёмщик ничего не выигрывает. Рекомендуется ежемесячно вносить чуть большую сумму, чем обязательный взнос – в этом случае переплата банку будет уменьшаться.

Уменьшить срок или снизить платёж – что выгоднее

При частичном погашении можно:

  • сократить срок ипотеки. Ежемесячный взнос остаётся таким же, каким был изначально, но общее время ипотечного кредита уменьшается;
  • снизить ежемесячный платёж. Длительность ипотеки остаётся неизменной, но происходит перерасчёт общей суммы кредита, в итоге месячный взнос становится меньше.

Первый вариант позволяет не только сократить общий срок выплат, но и снизить размер переплаты.

Последний вариант для заёмщика предпочтительнее, если он хочет снизить финансовую нагрузку в будущем и уменьшить риски невыплаты ипотеки. Но величина переплаты по займу остаётся неизменной.

Если заёмщика интересует, как быстро погасить ипотеку с наибольшей для себя выгодой, то ему следует выбирать процедуру сокращения срока кредитования. Оформить частично-досрочное погашение можно непосредственно в отделении банка.

Пошаговая инструкция, как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке, такова.

Полное погашение:

  • обратиться в отделение, где оформлялась ипотека, или позвонить на телефон горячей линии банка (8-800-555-55-50) и уточнить точную сумму долга;
  • написать заявление и получить одобрение кредитной организации;
  • внести необходимую сумму на ссудный счёт;
  • получить документы, свидетельствующие о погашении ипотеки.

Процедуру полного погашения ипотеки можно осуществить не ранее, чем через шесть месяцев от даты заключения договора.

После того как ипотека будет полностью оплачена, необходимо написать заявление о закрытии ссудного счёта, чтобы впоследствии не оказаться должным за его обслуживание. Далее у банка нужно взять справку об отсутствии задолженности и обратиться с ней в МФЦ для снятия обременения и оформления документов собственности на недвижимость.

https://pixabay.com/vectors/contract-signing-meeting-2779509/

Банковскую справку об отсутствии ипотечной задолженности рекомендуется хранить три года до истечения исковой давности, чтобы исключить возникновение спорных ситуаций с кредитной организацией.

Последний этап – обращение в страховую компанию для расторжения договора об обязательном страховании недвижимости и получения остатка за неиспользованные месяцы страхового периода. Если же до окончания срока полиса остаются считанные дни, то обращаться к страховщику нецелесообразно.

И только после этого заёмщик может считать себя свободным от всех обязательств и являться полноправным собственником недвижимости.

Частично-досрочное погашение:

  • подать заявление онлайн или непосредственно в отделении банка;
  • оплатить ежемесячный платёж и дополнительную сумму, которая не должна быть меньше 15 000 рублей;
  • после перерасчёта банк утвердит новый график платежей, который необходимо подписать лично заёмщику.

Обратите внимание на дату платежа. Если она совпадает с датой оплаты обязательного взноса, то вся дополнительная сумма направляется на досрочное погашение. В случае же когда платёж совершён в любой другой день, часть средств уходит на оплату процентов, а остальная – в счёт оплаты основного долга.

Поскольку экономика нестабильна, государство создало несколько целевых программ в поддержку заёмщиков.

Возврат налогов

Имущественный налоговый вычет – возможность вернуть часть средств, потраченных на приобретение недвижимости по ипотеке. Сумма возврата напрямую зависит от официального дохода заёмщика.

Для предварительного расчёта налогового вычета можно воспользоваться онлайн-калькулятором на сайтах, заполнив несложную форму. Для точного расчёта необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства.

Если сдать налоговую декларацию в начале года, то вычет будет перечислен раньше – его можно направить на оформление частично-досрочного погашения ипотеки.

С помощью сертификата можно улучшить жилищные условия семьи. Материнский капитал даёт возможность:

  • оплатить первоначальный взнос при оформлении ипотеки;
  • досрочно погасить основной долг и проценты.

Чтобы оформить досрочное погашение ипотеки, необходимо обратиться в Пенсионный фонд и предоставить документы о заключении ипотеки и сведения об остатке долга. После проверки документации средства будут перечислены на кредитный счёт в банк.

Материнский капитал позволяет уменьшить только обязательный ежемесячный взнос, но не срок ипотеки. Задолженности по платежам, неустойки и штрафы с помощью сертификата оплатить не получится.

Существует несколько программ по поддержке заёмщиков, оформивших ипотеку.

  • «Молодая семья – доступное жильё». Если возраст супругов не превышает 35 лет, а семья официально признана нуждающейся в жилье, то можно оформить субсидию в размере 35% от стоимости недвижимости.
  • Региональный капитал. Если в семье родился третий или последующий ребёнок, то можно получить денежную помощь от губернатора. Размер помощи составляет не более 100 000 рублей.

Подведём итоги

  • При появлении свободных финансов можно направить их на полное или частичное досрочное погашение ипотеки.
  • Чем раньше погасить задолженность, тем выгоднее, поскольку в первой четверти срока кредитования большая часть ежемесячного взноса состоит из начисленных процентов.
  • Наименьшая переплата возможна при частичном погашении с сокращением срока ипотеки.
  • Если заёмщик знает, что его доходы в ближайшем будущем снизятся, то лучше направить накопления на досрочно-частичное погашение с уменьшением ежемесячного платежа. Таким образом, финансовая нагрузка снизится, хотя общая переплата останется прежней.
  • Не забывайте о налоговом вычете и государственных программах поддержки заёмщиков. С их помощью можно существенно снизить задолженность по ипотеке.

Оценка статьи:

(6 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://ipoteka51.ru/pogashenie/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki

Кредит с засадой. Чем опасна досрочная выплата ипотеки

Погашение ипотеки большими суммами

В начале марта ипотека стала в банках одной из самых обсуждаемых тем. Постоянно идут разговоры о снижении ставок. Планируется, что уже в этом году по льготным кредитам на жильё они снизятся до 6%.

Более того, в четверг появилась информация, что в банках могут появиться специальные вклады, которые позволят накопить деньги на первоначальный взнос. Чем больше предложений для ипотечников обсуждается, тем выше интерес к жилищным кредитам. При этом заёмщики обычно берут кредит “с запасом”, надеясь погасить его раньше срока.

Плюсы такого решения очевидны, а вот про минусы мало кто задумывается. Тем не менее гасить ипотеку досрочно не всегда выгодно.

— Если клиент будет часто “злоупотреблять” досрочными погашениями кредитов, рано или поздно ему откажут в займе, каким бы он ни был — ипотека, кредит или даже микрозаём в частной организации, — рассказывает заместитель председателя правления “Локо банка” Андрей Люшин. — Все подобные операции отражаются на кредитной истории клиента, которая может попасть в “серый список”.

© РИА Новости / Алексей Сухоруков

Действительно, задача банка не осчастливить клиента, а заработать. Об этом в первую очередь нужно думать ещё на стадии подбора ипотечного кредита. Лучше всего изначально взять заём на тот срок, в течение которого и планируется делать выплаты.

Ничего страшного, если клиент взял ипотеку на 10 лет, а выплатит за 8. Совсем другое дело, если кредит взят на 20 лет, а расплатиться с банком удастся за три года.

Как правило, платёж составляется таким образом, что большую часть процентов банк получает за первую половину срока погашения кредита, поясняет аналитик ООО “Эксперт плюс” Кирилл Стариков. Затем выплата основного тела долга доминирует над процентами.

Расчёт идёт на то, что если вдруг у заёмщика появится возможность досрочного погашения, то окажется, что именно долю с процентами он уже выплатил.

Как отмечает Кирилл Стариков, в ряде случаев заёмщику бывает выгоднее не выплачивать ипотеку заранее. Например, появились деньги, чтобы покрыть кредит досрочно, но проценты банку уже почти все выплачены. Тогда может оказаться выгоднее открыть депозитный счёт в разных валютах, а ипотеку выплачивать в срок.

— Варианты досрочного погашения прописаны в договоре с банком и могут различаться, — предупреждает инвестиционный консультант “БКС Брокер” Михаил Захаров.

— Все нюансы указаны в нём, нелишним будет уточнить у сотрудника банка все интересующие вопросы и особенности оплаты, чтобы в голове не осталось непонятных моментов. Кто-то погашает сумму заранее единоразово, кто-то просто вносит платежи больше, чем минимальные, — выбирать удобный способ лишь вам.

Повторюсь, все варианты погашения стоит заранее обговорить, найти в договоре и убедиться, что это вам подходит. Только после этого заключать договор.

Стоит обратить внимание и на страховку. Следует заранее подготовиться и выяснить у банка, какие комиссии будут взиматься и на каких этапах оформления сделки. Может, каждая услуга будет в отдельности недорога, но в совокупности цифра окажется уже весомой.

Также нередко в условиях договора встречается пункт об изменении процентной ставки в одностороннем порядке, отмечает руководитель аналитического департамента компании “Финист” Катя Френкель.

Например, первые пять лет процент по ипотеке был 7%, а с шестого года банк может поменять её до 9,5%, ссылаясь на какие-то сторонние факторы. Да, эти моменты лучше узнавать заранее, находить соответствующие условия в договоре, чтобы потом платёж не возрос внезапно.

В таких ситуациях надо просчитывать, что выгоднее — платить такую ипотеку со всеми дополнительными платежами и стараться постепенно погасить досрочно или провести рефинансирование ипотеки в другом банке на более выгодных условиях.

© РИА Новости / Нина Зотина

— При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать и своё общее финансовое состояние, — предупреждает эксперт Международного финансового центра Гайдар Гасанов.

— Бывает, что заёмщик все деньги вносит за ипотеку, но потом берёт потребительский кредит и попадает в ещё большую зависимость от займа.

Если у вас ничего не выделено на случай чрезвычайных ситуаций, вы можете оказаться в затруднительном положении. Закон об ипотечных каникулах ещё не вступил в силу.

Важно правильно рассчитать свои возможности и грамотно отнестись к вопросу о выборе более лояльного банка.

Иногда банки не дают выбрать тип частично-досрочного погашения и предлагают только уменьшение ежемесячного платежа, предупреждает эксперт Академии управления финансами и инвестициями Геннадий Николаев. В таком случае из-за того, что срок кредита остаётся прежним, заёмщики не замечают существенной экономии на процентах.

Впрочем, в большинстве случаев гасить ипотеку досрочно всё-таки выгодно. Как отмечает Геннадий Николаев, за 15–20 лет выплат по ипотеке переплата достигает 100%.

При этом чем меньшую сумму клиент будет должен, тем меньше процентов кредитор сможет забрать себе.

Кстати, раньше банки могли даже штрафовать заёмщиков за досрочное погашение ипотеки, чтобы компенсировать свои потери на процентах. Сейчас все подобные штрафы и пени запрещены.

Источник: https://life.ru/p/1199035

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.