Покупка апартаментов в москве подводные камни

Содержание

Жилье вне закона

Покупка апартаментов в москве подводные камни

В последнее время стремительно развивается такой формат недвижимости, как апартаменты — помещения, не относящиеся к жилому фонду, но пригодные для проживания. Они активно закладываются в проекты административных зданий и гостиничных комплексов.

«Объем предложения апартаментов по итогам 2015 года составил порядка 693,3 тыс. кв. м в 97 проектах, из которых 21 относится к реконструкции зданий. Объем предложения апартаментов продемонстрировал положительную динамику на 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель составлял 48,2%», — говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

На долю апартаментов сейчас, по его оценке, приходится 26% на рынке новостроек. Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь приводит близкие цифры — 28%. Крупнейшие среди вышедших на рынок в прошлом году — «Тушино 2018», «ЗилАрт», «Символ», SREDA и пр.

Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая цена.

«Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница в стоимости может составлять 20–25%», — говорит Гудзь.

Быстро продать квартиру становится сложнее. Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет… →

Как уточнил Богданюк, по итогам 2015 года средневзвешенная цена на апартаменты находилась на уровне 357,2 тыс. руб./кв. м.

«Сегмент апартаментов стал развиваться ввиду отсутствия свободных площадок в столице под строительство жилья. Сначала девелоперы вводили их в составе бизнес-центров, затем в апартаментные комплексы стали превращать бывшие фабрики или заводы.

Изначально этот формат недвижимости был рассчитан на преуспевающих бизнесменов, которые использовали это жилье для временного проживания», — говорит Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, финансирующего проект МФК Match Point.

Традиционно апартаменты покупали в качестве второго жилья, но сейчас ситуация изменилась.

«Мы видим, что целевая аудитория рынка апартаментов и жилья смешалась. Важным плюсом при выборе апартаментов является их стоимость. Аналогичная квартира (по расположению, метражу) будет стоить сегодня на 10–15% дороже апартаментов», — рассказывает Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию loft-проектов KR Properties.

Тем не менее, совершая такую покупку, следует учесть, что есть целый ряд подводных камней, которые вытекают из зыбкого правового статуса апартаментов.

«Сам термин никак не закреплен ни на региональном, ни на федеральном уровне, однако можно говорить о том, что апартаменты, являясь по сути своей жилой недвижимостью, регулируются законодательно и облагаются налогами по принципу коммерческой.

И здесь есть свои плюсы и минусы», — говорит руководитель практики разрешения споров ИФК «Горизонт Капитал» Василий Ицков.

Проблемы с пропиской

С точки зрения закона апартаменты являются нежилым помещением, не предназначенным для постоянного проживания граждан, таким образом, даже являясь собственником и постоянно проживая в таком помещении, регистрация в нем невозможна. Впрочем, тут есть лазейка. Получить регистрацию можно, если апартаменты расположены в гостинице.

Покупатели из других регионов все меньше вкладывают в столичную недвижимость. По мнению экспертов, это может стать серьезным ударом для московского… →

«Апартаменты не являются жилыми помещениями, следовательно, регистрация в них по месту жительства невозможна. Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение входит в сферу ведения специализированного учреждения — гостиницы, дома отдыха, больницы и т.п.

Обязанность по регистрации лежит в этом случае на администрации соответствующего учреждения (п. 14 Правил № 713).

Если же помещение для временного проживания не является частью гостиницы или иного средства проживания (а мы ведем речь именно о них), то обязанность по регистрации просто-напросто отсутствует», — поясняет Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро A2.

Стоит отметить, что гостиничная регистрация, хотя дает все те же права, что и регистрация в жилом доме, требует продления каждые пять лет.

«Временная регистрация на пять лет наделяет собственника апартаментов теми же правами, что и жителя обычной московской квартиры, то есть он может прикрепиться к местной поликлинике, отдать ребенка в школу или детский сад, поэтому апартаменты стали приобретать, в том числе, семьи с детьми», — говорит Мельников.

Сложное налогообложение

Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, здесь нельзя получить налоговый вычет (освобождение от налога в 13%). При этом налоги берутся по более высокой ставке.

«Разница в размере налогов составляет порядка 20–25%. Например, за квартиру за 5 млн руб. владелец будет платить 4 тыс. руб. в год, а за апартаменты за 4 млн руб. — 20 тыс. руб.», — говорит Богданюк.

В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов размер ставки налога будет 0,5%, если апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе); их назначение в соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены; их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.

Кризис научил состоятельных покупателей считать деньги. Площадь дорогих квартир за год значительно уменьшилась. Впервые предлагаются апартаменты… →

«Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Для сравнения, ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ)», — говорит Понаморева.

«При покупке следует обратить внимание на ряд факторов, которые будут влиять на последующую стоимость владения объектом недвижимости.

Например, совершенно точно необходимо изучить изначальную документацию на здание.

Если присутствует офисно-торговое назначение или общепит, то налог на такого рода объекты составит 1,2–2% , если же назначение иное, например гостиница, то налог составит 0,5%», — советует Подусков.

В то же время кадастровая стоимость жилого и нежилого помещения в некоторых районах может отличаться в разы, причем жилые объекты будут дороже.

«Таким образом, в некоторых случаях в денежном выражении налог на апартаменты будет ниже, чем на аналогичную по показателям квартиру», — замечает Подусков.

Управляющая компания сама устанавливает тарифы

В отличие от жилой (с точки зрения закона) недвижимости к апартаментам не предъявляются требования, закрепленные в ЖК, относительно порядка управления общим имуществом.

Таким образом, жители апартаментов никак не могут влиять на тарифы, которые выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания и прилегающей территории и инфраструктуры.

Поэтому, как правило, платежи для владельцев апартаментов оказываются выше.

«В среднем коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах, на 15%. Итого разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки и коммунальных платежей владельцы апартаментов могут сравнять с покупкой квартиры через 50 лет в среднем», — говорит Богданюк.

Инфраструктура никак не регламентирована

Поскольку жильем апартаменты не являются, никаких обязательств девелопер перед жильцами не несет.

«Девелопер не обязан благоустраивать прилегающую к объекту территорию. Поэтому вопрос о работах, которые планируется произвести, следует задавать одним из первых. От этого ведь также зависит уровень вашего комфорта.

Будут ли созданы детские площадки, посажены деревья? Каким образом будут организованы маршруты движения транспорта и пешеходов? Если комплекс апартаментов подразумевает не только жилой, но и офисный кластер, то на последний вопрос стоит обратить повышенное внимание — маршруты движения мамочек с колясками и клерков, бегущих на перекур, должны быть разведены», — советует руководитель архитектурной мастерской T+T Architects Сергей Труханов.

Соседство жилого и офисного пространства, которое возможно в апартаментах, стоит заранее учитывать прежде всего тем, кто собирается там жить.

Рабочий коллектив за стеной, постоянные визитеры, курьеры — не слишком комфортное соседство.

А если рассматривать покупку апартаментов для организации офиса, то следует учесть, что некоторые девелоперы стараются ограничить такую возможность. Например, выдают ограниченное количество автомобильных пропусков на территорию.

Не распространяются санитарные нормы

«Одним из моментов, которые важно учитывать, приобретая апартаменты, является то, что на эти объекты недвижимости не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений и оговаривающие соответствующий уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Это покупателю нужно проконтролировать самому», — говорит Труханов.

Этой осенью из-за снижения платежеспособного спроса рынок, вероятнее всего, останется без традиционного увеличения продаж. Чтобы завоевать… →

При этом нередки случаи, когда апартаменты появляются в старых промышленных зданиях, которые прошли реконструкцию. Лофты, бесспорно, имеют свое очарование, но, приобретая подобную недвижимость, важно изучить историю здания, в котором была проведена реновация.

«Прежде всего, узнать, какого типа производство действовало в этих стенах. Если деятельность этого предприятия тем или иным образом была связана с химическим производством или с вредными отходами, этим фактом ни в коем случае нельзя пренебрегать.

Ядовитые вещества могут сохраняться в почве и даже в самих конструкциях зданий. А ведь период распада у подобных веществ не десятки и даже не сотни лет.

Также немаловажным фактором является качество проведенных работ — укрепление несущих конструкций, фундамента, реконструкция стен, установка всех необходимых систем», — предостерегает Труханов.

Санузел в любой части помещения

Главный плюс, вытекающий из зыбкого правового статуса апартаментов, — при перепланировке фантазия практически не ограничена, в отличие от стандартных квартир, где довольно жесткие требования.

«При проектировании архитектуры внутреннего пространства и разработке планировочного решения нет таких жестких норм и правил, как для жилых интерьеров. В частности, нет разграничения на жилые и нежилые помещения и мокрые точки. Таким образом, кухню и санузлы можно располагать в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над проектом.

Конечно, это не значит, что владельцы апартаментов ничем не ограничены при проведении ремонтно-строительных работ. Основным документом, которым придется руководствоваться при проектировании и проведении работ по реализации проекта, здесь будет регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта», — говорит партнер дизайн-студии DVEKATI Екатерина Сванидзе.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/realty/2016/01/18_a_8028677.shtml

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Покупка апартаментов в москве подводные камни

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах

Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор

Коридор на этаже в нашем доме

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго.

Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке.

Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать.

Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу.

Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

Апартаменты по редевелопментуАпартаменты в новостройке
От начала стройки до получения ключейПолгода2–3 года
Свежий ремонтДаДа
Инфраструктура в округе: транспорт, магазиныДаНе всегда
Риск «долгостроя»МинимальныйДа

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны.

Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.

А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);
  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;
  • требовать компенсацию морального вреда;
  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Анна Левочкина, фото героев текста

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2019/11/19/lichnyj-opyt-ja-kupil-apartamenty-vmesto-kvartiry/

Покупка апартаментов: за и против

Покупка апартаментов в москве подводные камни
16 июл. 2019 г. 14:00

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.

Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.  

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».  

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. 

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.

Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.

Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце  – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

 

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.

Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.

К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров.  В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Автор текста Ольга Завершнева

Источник: https://stroi.mos.ru/mobile/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv

На черную зарплату и без четкого плана: как купить свою первую квартиру в Москве

Покупка апартаментов в москве подводные камни

Этот текст написал читатель Т—Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.

Я понял, что если не обзаведусь собственным жильем, то со своим образом жизни однажды окажусь выкинутым на мороз. Тем более недельный опыт жизни в состоянии бездомного у меня к этому времени уже был.

Перед моим лицом встал большой, венистый и пульсирующий вопрос: «А что же мне купить?» Я решил пойти от противного и, чтобы внятно сформулировать свои желания, начал отсекать все неприемлемые варианты.

Первыми отпали варианты, которые находятся снаружи Мкада. У меня был опыт жизни в Сергиевом Посаде, Балашихе, Долгопрудном, и я искренне пытался полюбить подмосковные города, но нам было не суждено быть вместе. Ужасная транспортная доступность, отвратительная планировка, мириады машин с бесконечными парковками и пробками делали эту идею обреченной на провал.

Я также отмел предложения в ЦАО по самой наибанальнейшей причине: я не могу позволить себе купить даже 30-метровую хрущевку в этом месте. На тот момент они стоили от 15 млн рублей.

Что получилось в сухом остатке. Нужна небольшая квартира рядом с метро, внутри Мкада и снаружи ТТК, чем ближе к центру, тем лучше.

Примерный бюджет. 6 млн рублей. На тот момент у меня было примерно 500 тысяч на руках. Каждый месяц я зарабатывал 150—220 тысяч, но вчерную. У меня не было внятного плана, потому что я не до конца понимал, как функционирует ипотека и рынок недвижимости, но понимание пришло, когда я углубился в процесс.

Я четко дал себе установку не влезать в авантюры, в которые до этого я очень любил влезать, а просто взять и купить квартиру. У меня на глазах «выгорел» коллега — большой профессионал, который зарабатывал больше 300 тысяч рублей.

Он отправился в свой родной моногород, так как банально не смог выжить в Москве. Я решил, что у меня должна быть такая сумма инвестиций, которая гарантировала бы физическое выживание в случае проблем плюс была бы защищена от постепенного проматывания.

Накопительный счет и акции не подходили, и на тот момент недвижимость показалась очевидным выбором.

Прозванивая объекты, я осознал, что все застройщики предлагают примерно одинаковую сделку:

  1. Я должен взять ипотеку на всю сумму покупки и отнести ее застройщику.
  2. Пару лет с замиранием сердца наблюдать, как из дыры в земле рождается дом.
  3. Начинать каждый день с молитвы за здравие застройщика, потому что его банкротство оставило бы меня один на один с пустотой в сердце и огромными долгами.

И тут вскрылась суровая правда жизни: ни один банк не даст мне ипотеку, так как на тот момент цвет моих доходов — весьма неплохих — был #000000, поэтому сделка становилась неосуществимой.

Девять из десяти застройщиков послали меня практически моментально.

Я впал в небольшую депрессию, пока мне не пришло письмо от десятого застройщика — «Интеко».

Меня позвали в офис, чтобы обсудить весь ужас моего текущего положения и предложить сделку, от которой я не смогу отказаться.

Это давало надежду, но немного смущало примечание в конце письма: «Когда приедете, позвоните и поднимитесь в самолет».

Синий самолет — это офис продаж. Сейчас он демонтируется, но раньше работал в полную силу
В офисе мне рассказали о новом проекте компании — ЖК «Лайнер». Он расположен относительно близко к центру, а квартиру площадью 31,5 м² с потолками 3,2 м в шестнадцатиэтажном доме можно было купить за смешные 5,5 млн рублей.

Жилой комплекс находится в районе Ходынского поля, который мне очень понравился. Соседнее здание — огромный торговый центр «Авиапарк». До метро «Аэропорт» 15 минут пешком, столько же до МЦК и строящейся рядом станции второй кольцевой линии — теперь это станция «ЦСКА». В 20 метрах от дома огромный парк. Во дворе нет машин — только подземная парковка.

Также застройщик озвучил, что готов заменить ипотеку рассрочкой. Я так обрадовался, что был готов подарить ему самого себя целиком, но, может, кроме парочки интимных мест.

Кроме того, мне объяснили, что жилой комплекс является апарт-отелем — чем-то вроде гостиницы, в которой у номеров есть собственники.

Поэтому у меня будет возможность передать свою квартиру в распоряжение управляющей компании, чтобы она сдавала ее как гостиничный номер.

Если максимально упрощать, то апартаменты — это нежилые помещения, которые используются в качестве жилых. Так как застройщик не заморачивается с социальной инфраструктурой и остальными требованиями для жилых помещений, он может:

  1. Продавать объекты дешевле.
  2. Строить ЖК в разнообразных интересных местах, даже на небольших клочках земли.
  3. Придумывать нестандартные решения.

Но за все хорошее приходится платить. Застройщик, возводящий апартаменты, не обязан строить детские сады, гаражи, парковки, школы и больницы. Да и, в общем-то, в России очень высокие требования к тому, что можно считать жильем. Чаще всего в апартаментах забивают на нормы инсоляции, расположение «мокрых зон», нормы отопления и стандарты планировки.

Россказни риелторов о скором переводе апартаментов в жилой фонд или о возможности регистрации — это рекламная замануха. Такие случаи — редкие исключения из правил, не стоит на них полагаться. А чтобы понять, по каким условиям будет работать УК, лучше поспрашивать об этом жильцов других апартаментов от того же застройщика.

Также в апартаментах очень часто строят заведомо малое количество машино-мест, чтобы потом продавать их с наибольшей наценкой. Стоимость места для автомобиля больше миллиона рублей — обычная практика. Например, в моем ЖК есть только 209 подземных машино-мест на более чем две тысячи квартир.

Другая особенность апартаментов заключается в том, что первые этажи часто оказываются коммерческими.

Всегда есть шанс, что управляющая компания сдаст их под ночной клуб, хотя подобное постепенно уходит с рынка, или ресторан индийской кухни, поэтому не стоит брать этаж, примыкающий к коммерческим помещениям.

Первоначальный график платежей

Более-менее поняв условия сделки, я осознал, что готов смириться с недостатками, и пошел выяснять условия рассрочки. Стоимость жилья — 5,5 млн рублей.

Я плачу 980 тысяч в качестве первого взноса и вношу 19 ежемесячных платежей по 55,2 тысячи, так как стройка к этому времени закончится. После плачу оставшуюся сумму в размере 3,86 млн.

В итоге получается 5,9 млн рублей: сумма больше, так как застройщик начисляет 5% годовых, ведь это рассрочка. Ее тоже можно погасить досрочно, и тогда сумма переплаты уменьшится.

Я был уверен, что планы строят только трусы, и дал себе четкую установку — платить каждый месяц по 150 тысяч рублей при доходе 180—200 тысяч. Первый взнос я планировал профинансировать за счет сбережений — 500 тысяч рублей, беспроцентного обналичивания кредитки — 300 тысяч (я не буду писать, как это делать), и небольшого займа у друга — 200 тысяч.

Надо сказать, в процессе выплат я практически освоил праноедение.

В итоге я купил строящиеся апартаменты с неясным статусом, оплатив первый взнос кредиткой и постоянно повторяя себе, что это самый последний раз и больше никаких авантюр в моей жизни не будет. «Все-таки ты мозг, Антон, — говорил я сам себе. — Видимо, ты не умрешь на улице».

Люди, которые общались со мной в этот занимательный период жизни, говорили, что я напоминаю чихуахуа: 50% ненависти, 50% страха. Но план платежей удалось даже перевыполнить.

Ради уважения к читателям я не буду писать про выживание в Москве на 30 тысяч рублей в месяц, включая аренду. Опишу лишь так: еда по списку, никаких кафе, ресторанов и кинотеатров в течение полутора лет.

Можно выискивать в такой жизни положительные стороны, только их не особо много, если честно.

Стройка шла более-менее по плану, за исключением того, что застройщик дважды уводил всех рабочих на другие проекты, вызывая панику и добавляя будущим лендлордам седых волос даже в самых труднодоступных местах.

Ближе к концу стройки, сразу после госприемки, пришли ошарашивающие новости: регистрации не будет даже временной, имущественный налог рассчитывается по максимальной ставке 1,5%—1,8% от кадастровой стоимости — около 30 тысяч рублей в год.

Сама стройка задержалась примерно на четыре месяца.

Благодаря моим стараниям — автозамена усиленно рекомендует слово «страдания», — на момент последнего платежа общий долг перед застройщиком составил 1 550 000 Р, эту сумму мне удалось взять в ипотеку в банке ВТБ под 10,5%, так как один из моих заказчиков согласился взять меня на работу. Выплатил все примерно за год.

Выписка из ЕГРН

Апартаменты чаще всего сдаются без отделки с голыми стенами, поэтому сразу после выдачи ключей возникла проблема с ремонтом. Мне сделали его в течение 27 дней за 390 тысяч рублей, включая электрику.

В то время я попал под сильное влияние Сергея Смирнова, который советовал делать ремонт в квартирах под сдачу максимально похожим на тот, что делают в европейских гостиницах «три звезды».

Все было максимально практично: ламинат, персиковая краска на стенах, плитка, «Икея».

Тогда же я познакомился с управляющей компанией, которая запретила менять окна без согласования. В договоре было прописано, что фасад дома принадлежит им и его нельзя менять. В целом других проблем с ними не было, цены на коммуналку тоже оказались в пределах разумного.

Цены на коммуналку

Сразу после окончания ремонта мне позвонили из управляющей компании, предлагая передать им помещение в управление за 54 тысячи рублей в месяц.

Осознав, что теперь я гордый квартировладелец, я понял, что потеряю 54 тысячи, которые мог бы получить за счет аренды, и принялся думать, как отбить эти деньги.

Я пробовал сдавать квартиру посуточно: вышло 85 тысяч рублей в месяц, но было довольно трудно.

За длительную аренду предлагали примерно такие же деньги, как и управляющая компания, но случилось неизбежное: мне очень понравился район. Огромный торговый центр и такой же огромный парк, полупустое метро даже в час пик и приличные люди вокруг. Я решил жить в апартаментах, параллельно выискивая способы, как их можно использовать.

В ходе случайного разговора с бывшим коллегой по консалтингу он предложил сдавать эту студию в то время, пока меня там нет. Сначала я отбросил эту идиотскую идею, но миазмы жадности не позволили просто взять и забыть эту беседу. В итоге за полгода я сменил трех арендаторов, пока не нашел четвертого, с которым сотрудничаю до сих пор.

За все время моих попыток заработать на аренде вышло 550 тысяч рублей.

Сначала была одна милая женщина. Через месяц выяснилось, что она занимается эскортом индивидуально.

Я к этому спокойно отношусь, но светить помещение таким образом не хотел, и тем более это не обговаривалось при аренде.

Следующие два жильца спустя пару месяцев, как по команде, начинали заниматься субарендой, что меня абсолютно не устраивало.

Теперь в квартире живу я, а в интервале с 9:30 до 18:30 с понедельника по субботу в ней работает знакомый тренер, который проводит индивидуальные занятия физиотерапией. Это приносит мне 20 тысяч рублей в месяц, убранное к приходу помещение и экономию двух часов в неделю, так как фитнес-зал теперь у меня прямо дома. Хотя тренажер немного мешается, конечно, но зато он профессиональный.

Все кредиты за апартаменты давно выплачены. Сейчас минимальная стоимость апартаментов в этом жилом комплексе стартует с 8,4 млн рублей, судя по данным «Циана». Но я вместо продажи решил оставить квартиру в качестве жемчужины моей будущей империи недвижимости и просто купить еще несколько объектов, о которых напишу, если публика проявит интерес.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/apartments-in-moscow/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.