Покупка ипотечной квартиры риски

Содержание

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Покупка ипотечной квартиры риски

/ Ипотека / Покупка квартиры

Покупка жилья – актуальный вопрос, которым в определенный период задается практически каждый, поскольку наличие в собственности жилья способно обеспечить материальную базу как своего владельца, так и его семьи.

К сожалению, приобрести сегодня жилье, не прибегая к использованию сторонних денежных средств (займов, кредитов), не так легко: рыночная стоимость квартир даже на момент застройки достаточно высока, а средний уровень заработной платы по стране не позволяет получить недвижимость в собственность за небольшой срок.

Поэтому единственным вариантом для некоторых становится ипотечное кредитование. Ипотека – процедура получения недвижимости с помощью банковского учреждения, при которой заемщик (а именно так в договоре именуется получатель ипотеки) обязуется ежемесячно выплачивать ту или иную сумму за выбранное жилье на протяжении установленного срока.

особенность ипотеки заключается в том, что собственником ипотечного жилья является банк, причем до тех пор, пока заемщик полностью не погасит свой долг перед ним.

Ипотека также характеризуется своей долгосрочностью: как правило, долговые обязательства перед банком растягиваются более чем на 10 лет.

В силу данного обстоятельства нередко возникают случаи, когда лицо, взявшее ипотечный кредит на квартиру, больше не может его выплачивать.

Возможны и случаи изменения материального положения заемщика – например, заемщик решает улучшить свои жилищные условия с помощью денежных средств, полученных от продажи имеющейся в ипотеке квартиры.

Одним из вариантов погашения задолженности перед банком становится продажа ипотечной недвижимости. Продажа квартиры, обремененной ипотекой, – достаточно сложная процедура, имеющая как свои достоинства, так и недостатки.

Плюсы и минусы приобретения ипотечной квартиры

Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – ее цена.

Квартиры находящиеся, как в ипотеке, так и изъятые у заемщика за неисполнение обязательств, автоматически теряют существенную часть своей стоимости.

Также факт нахождения недвижимости в залоге у банка гарантирует покупателю отсутствие прав третьих лиц на данную квартиру, чего может не быть при покупке квартиры, например, на вторичном рынке.

На этом преимущества приобретения залогового жилья заканчиваются, и начинаются сложности. Чаще всего, от покупки обремененной ипотекой квартиры потенциального приобретателя отпугивают материальные риски, вытекающие из процедуры приобретения в собственность залоговой недвижимости.

Порядок и способы оформления в собственность ипотечной квартиры

Самый простой для покупателя способ приобретения залоговой квартиры – погасить долг заемщика перед банком и далее покупать квартиру в обычном порядке через договор купли-продажи, поскольку после погашения долга перед банком с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и может распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.

Главный недостаток данного способа – огромный риск для покупателя.

Нередки случаи, когда недобросовестные заемщики отказываются продавать квартиру после погашения ипотечного долга потенциальным покупателем.

Защитить добросовестного покупателя в подобной ситуации может только составление предварительного договора купли-продажи, в котором прописывались бы все условия и порядок совершения сделки.

После соблюдения всех условий документы передаются в учреждение государственной регистрации недвижимости, где после внесения соответствующих записей в реестр, покупатель уже станет полноправным собственником квартиры.

При использовании данного способа разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не нужно, хотя и законодательство по общему правилу запрещает продавать залоговое имущество без согласия собственника имущества (банка).

Еще один существенный риск при покупке квартиры таким способом – наличие средств материнского капитала в общей сумме, о которых заемщик может умолчать.

А при вложении средств материнского капитала в недвижимость определенная доля квартиры должна быть переведена в собственность несовершеннолетних детей или у заемщика должны присутствовать документы о приобретении равнозначных долей в другой квартире на данных детей.

В противном случае такая сделка может быть признана недействительной в силу того, что ее проведение нарушает права несовершеннолетних детей.

Если покупатель не согласен подвергать свои денежные средства подобному риску, то вторым вариантом получения желаемой квартиры в собственность становится ее продажа с согласия банка и с его участием. Для этого заемщик, который непосредственно оформлял ипотечный кредит, должен направить в банк заявление с просьбой о разрешении продать залоговую квартиру.

Вся сделка проходит с участием банка, где его представителем выступают сотрудники учреждения, в чьей компетенции находится проведение такого рода сделок. Как правило, банки сами бывают заинтересованы в быстрой продаже залога, и поэтому всячески идут сторонам на встречу.

Участие представителя банка в процедуре продажи залоговой квартиры гарантирует защиту прав покупателя, поскольку на основании заключенного в данном случае договора продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника на данную квартиру, а уже после государственной регистрации банк снимет ипотечное обременение данной недвижимости.

Сложности могут возникнуть только в том случае, если покупателю для приобретения квартиры могут понадобиться дополнительные денежные средства.

Взять недостающую сумму покупатель сможет только в банке-посреднике и ни в каком другом, поскольку вариант получения кредита в стороннем банке совершенно не удовлетворит банк, в собственности которого находится ипотечное жилье.

А для этого придется пройти необходимую процедуру одобрения ипотечного кредитования, составление отдельного договора с указанием процентной ставки по кредиту.

Поэтому перед приобретением залоговой недвижимости настоятельно рекомендуется посетить соответствующий банк вместе с заемщиком, где специалисты проконсультируют обе стороны по вопросам продажи, помогут составить договор и обеспечат полное сопровождение дела. Однако за свое участие в сделке банки могут брать некоторые проценты. Тем не менее, выплата процентов банку за посредничество не должна останавливать покупателя, поскольку участие банка становится гарантией чистоты и законности сделки.

Приобретая ипотечное жилье, покупатель должен подходить к проведению сделки ответственно, поскольку несоблюдение некоторых нюансов может повлечь за собой дальнейшие споры имущественного характера. При покупке квартиры, обремененной ипотекой, не стоит экономить время, поскольку излишняя поспешность может стать следствием появления серьезных проблем.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupaem-kvartiry/v-ipoteke.html

Риски покупки квартиры с обременением в 2020 году – все за и против

Покупка ипотечной квартиры риски

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.

Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.

Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита.

У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.

Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.

Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.

Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.

Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.

В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.

Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.

В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

Ипотечные парадоксы. Стоит ли рисковать при покупке квартиры?

Покупка ипотечной квартиры риски

По оценке экспертов, лишь 2–4% от общего числа заключаемых сделок купли-продажи недвижимости признаются недействительными. Еще меньше этот процент, если квартира приобреталась с помощью ипотеки, а значит, проходила многоступенчатую проверку. Тем не менее проблемным может стать любое жилье, в том числе и ипотечное, если при его покупке упустить хоть один важный нюанс.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Псевдогарантия

Принято считать, что ипотека является своего рода гарантией юридической чистоты приобретаемой в кредит недвижимости. Ведь прежде чем выдать положительное заключение, сделку проверяет риэлтор, банк, нотариус, наконец, страховая компания.

«И если после проверки все-таки появились, например, третьи лица, претендующие на вашу недвижимость, то виноваты все проверяющие инстанции и в меньшей степени покупатель», — считает директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев. «Однако при наступлении проблем окружение, обеспечивающее сделку (риэлторы, банки, нотариусы и т.п.

), своей вины не признает, — замечает Геннадий Тимошин, начальник отдела по работе с клиентами ОАО «Квартал». — Вся ответственность ляжет на продавца и покупателя». Вот такой парадокс.

Если задето право собственности на ипотечную квартиру, интересы клиента защищает прежде всего страховая компания.

В сделках с использованием жилищного кредита обязательному страхованию подлежит титул собственности. Только после получения такой страховки банк дает добро на выдачу денег. Для предоставления страховки компания запрашивает и проверяет документы до тех пор, пока не убедится, что с квартирой все в порядке, и тем самым берет ответственность на себя.

Если после такой тщательной проверки осложнения все же возникли, их будет улаживать адвокат страховщика, в том числе в судебном порядке. В крайнем случае вернет остаток долга по кредиту банку, если сделка признается недействительной.

«Это означает, что в случае утраты права собственности на квартиру страховая компания возмещает убытки выгодоприобретателю, которым, разумеется, является банк (как лицо, выдавшее кредит на покупку квартиры), — уточняет Александр Голубев, начальник юридического управления СДМ-БАНКа.

 — Таким образом, банки фактически не несут риски, связанные с оспариванием прав на квартиру, в том числе в случае возврата жилья предыдущему собственнику. Урегулировать такую ситуацию приходится неудачливому заемщику самостоятельно, и на помощь банка ему можно не надеяться». Покупатель максимум не будет расплачиваться с банком всю оставшуюся жизнь за проблемную квартиру, но никто не вернет ему расходы и уже сделанные платежи! Вот вам еще один парадокс.

Частный случай

Однако, как показывает практика, страховая компания может и уйти от ответственности вовсе, оставив заемщика наедине с банком. Доказательство тому — нашумевшая история молодой семейной пары Чалаевых. В июне 2008 г. Чалаевы купили однокомнатную квартиру в Москве с помощью кредита.

По рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности в компании «МАКС». Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось, у третьих лиц имелись притязания на правообладание данной квартирой.

Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 г.

За два года после смерти пенсионерки злосчастную квартиру успели перепродать четыре раза. Чалаевы были пятыми покупателями. Тем не менее ни у банка, ни у страховой компании не возникло никаких подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры они объяснили растущим рынком.

Как оказалось, страховая компания и кредитор просто не проверили всю историю перехода права собственности, удовлетворившись лишь законностью последней сделки. Логика была проста: раз объект недвижимости прошел регистрацию и на нем нет обременений, значит, все чисто. Однако позже выяснилось, что махинацию с квартирой провели в 2006 г.

, а не в момент последней сделки.

Суд обязал последних продавцов, от которых квартира перешла Чалаевым, вернуть им деньги, но те категорически отказались это делать. Приставам пришлось арестовать квартиру горе-продавцов, которая оказалась их единственным жильем, а это значит, что по закону ее не отнимешь. Круг замкнулся.

Сейчас супруги вынуждены снимать жилье в Москве и ежемесячно выплачивать ипотечный кредит. Однако с самого начала, как только стало известно о наступлении страхового случая, страховая компания отказалась от выплаты страховки, несмотря на то что Чалаевы оформили комплексную страховку, включающую и страхование титула от утраты права собственности при претензиях со стороны третьих лиц.

«Многие потребители считают, что когда покупка совершается по ипотеке, то можно целиком и полностью положиться на банк и страховую компанию, которые все необходимое проверят, — комментирует ситуацию Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

— Однако банки и страховые компании вопреки распространенному мнению обычно проверяют только предыдущую сделку с квартирой. Если проблема спрятана глубже, до нее могут попросту не докопаться.

Если же сделка альтернативная, то документы по другим квартирам в цепочке, как правило, проверяются только на предмет подтверждения прав текущего собственника и отсутствия обременений и арестов. Остальные нюансы в дальнейшем могут проявить себя с неприятной для ипотечного покупателя стороны».

Правовые минные поля

Характер рисков при покупке квартиры по ипотеке тот же, что и при обычной покупке недвижимости на вторичном рынке. Но, пожалуй, самая распространенная беда — это третьи лица, претендующие на жилье.

Такое случается, например, при возникновении споров между наследниками или разделе имущества между супругами, признании недееспособным продавца квартиры, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире.

«От притязаний третьих лиц никто не застрахован в будущем, даже после банковской проверки, как это произошло с семьей Чалаевых, — говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty. — К сожалению, невозможно заранее предвидеть, кто именно станет инициатором судебных баталий».

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. Или старики, иногда не понимающие значения своих действий.

«Есть риск, что их дети через какое-то время могут заявить о том, что родители не отдавали себе отчет, совершая данную сделку, — предупреждает С. Поправка.

— Скорее всего, вы квартиру сохраните, но будете втянуты в длительный судебный процесс».

Существует и масса других мин замедленного действия, о которых нам рассказали риэлторы. «Бабушка преклонного возраста подала заявление на приватизацию и не дожила до оформления договора передачи, — приводит пример И. Кажикина.

— Однако договор все же был оформлен, и квартиру приватизировали: ее родственники, чтобы не терять жилье, подделали подписи на документе. К нам эта квартира попала уже как к потенциальным четвертым по счету собственникам. Выяснилась вся эта мутная история, связанная с приватизацией, в процессе проверки.

Причем с текущими документами на квартиру все было нормально, и лишь внимательное сопоставление подписей и уточнение даты смерти первой собственницы позволило разобраться в проблеме».

Не являются редкостью всевозможные мнимые и притворные сделки как между родственниками, так и между посторонними лицами. Такие сделки в соответствии с Гражданским кодексом недействительны по определению, однако тех, кто их совершает, это не смущает. Заложником же в этом случае в дальнейшем становится покупатель.

«Был, к примеру, в нашей практике случай, когда договором купли-продажи прикрывалась рента, — рассказывает И. Кажикина. — Казалось бы, ну и что: ведь и то и другое — возмездные сделки.

Однако в руках опытного адвоката, представляющего интересы того, кто стремится оспорить сделку, подобное «ну и что» может превратиться в столь грозное оружие, что противостоять ему бесполезно».

В ходе другой проверки квартиры было установлено, что ее несколько лет подряд крутили под военные сертификаты. То есть использовали как инструмент обналичивания денег, вследствие чего жилье перепродавалось десятки раз.

В качестве ее сособственников в ряде случаев выступали несовершеннолетние дети, и для того чтобы выявить все риски, необходимо было проверить исполнение решений органов опеки и попечительства. «Что ж, стали проверять, — продолжает И. Кажикина.

— И вскоре нашли одно разрешение на сделку, которого не было в природе (то есть оно было подделано), а в другом случае разрешение хоть и было получено надлежащим образом, но не было исполнено, что создавало риск опротестования сделки как самими органами опеки, так и прокуратурой.

Однако самое удивительное то, что во всех этих случаях ни банк, ни страховая компания никаких бед в ходе своих проверок не обнаружили и были готовы кредитовать и страховать выбранный заемщиком объект».

Все участники рынка понимают, что при существующей системе хранения и получения информации никто не может на 100 % проверить историю объекта. Поэтому полагаться только на банк или страховую компанию не стоит. Опытные риэлторы не помешают и в сделке с привлечением ипотечного кредита. И даже в этом случае риски остаются. А потому спасение утопающего — дело рук известно кого…

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

К СВЕДЕНИЮ

Несколько полезных советов

– Не приобретайте квартиру, продаваемую по доверенности.

– Не имейте дело с наследственными квартирами.

– Откажитесь от квартиры, которая была ранее кому-то подарена (особенно если это не родственник бывшего владельца).

– Указывайте в договорах реальную сумму сделки.

– Не покупайте квартиры, которые много раз перепродавались.

– Не приобретайте недвижимость посредством длинных цепочек сделок.

– Выбирайте квартиры в недавно построенных домах.

– Страхуйте титул собственности как минимум на три года.

– Не имейте дела с продавцами, скрывающими оригиналы.

– Включайте в договор купли-продажи пункты о последствиях расторжения сделки, например, что продавец должен предоставить аналогичную квартиру.

При этом, естественно, отсеивается множество интересных и недорогих вариантов, но это плата за снижение риска возникновения в будущем судебных разбирательств…

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipotechnye-paradoksy-stoit-li-riskovat-pri-pokupke-kvartiry-217344/

Подводные камни ипотеки: что нужно знать при покупке квартиры

Покупка ипотечной квартиры риски

В статье разберем подводные камни, связанные с оформлением ипотеки. Узнаем, какие риски могут быть при покупке квартиры на вторичном рынке и на что нужно обратить внимание при заключении договора с банком. Мы подготовили для вас полезные советы и собрали отзывы о получении ипотеки.

На что нужно обратить внимание при оформлении ипотеки?

Оформление ипотеки может быть сопряжено с рядом нюансов, о которых лучше знать заранее:

  • во время процедуры возникнут дополнительные расходы;
  • жильё не является полностью вашим на момент выплат по ипотеке, и его можно лишиться в случае регулярных просрочек;
  • возможная потеря квартиры не избавит вас от необходимости выплачивать ипотеку.

Давайте более подробно рассмотрим все возможные риски.

Альфа-Банк

от 6,5% ставка в год

Перейти

Газпромбанк

от 7,5% ставка в год

Перейти

Транскапиталбанк

от 7,99% ставка в год

Перейти

Росбанк

от 7,39% ставка в год

Перейти

Дополнительные расходы

Вам, как будущему заёмщику, придётся столкнуться со списком услуг, которые нужно оплатить. Среди них:

  • регистрационные пошлины и сборы;
  • банковские операции со счетами;
  • нотариальные услуги;
  • выпуск банковской карты;
  • работа оценщиков.

Чтобы для вас тот или иной вид услуги не стал сюрпризом, необходимо заранее выяснить, какие дополнительные расходы предполагает заявка на ипотеку в выбранный банк.

Обратите внимание, что некоторые банки могут настаивать на том, чтобы оценку недвижимости проводил именно их специалист. В этом случае оспорить оценку будет невозможно, и есть вероятность, что она будет произведена с большей выгодой для банка, чем для вас.

Другой момент, на котором также хотелось бы сделать акцент, это страхование. Конечно, защитить приобретённое в ипотеку жилище, разумный шаг. Однако зачастую банки предлагают и другие виды страховых услуг.

Так, в Сбербанке вам порекомендуют страховку жизни на весь срок погашения кредита. Это довольно дорогая услуга, и вы можете от неё отказаться, но банк увеличит процентную ставку, чтобы снизить собственные риски.

Альфа-Банк

от 6,5% ставка в год

Перейти

Газпромбанк

от 7,5% ставка в год

Перейти

Транскапиталбанк

от 7,99% ставка в год

Перейти

Росбанк

от 7,39% ставка в год

Перейти

Ограничение прав на недвижимость

До полного расчёта по кредиту банк устанавливает некоторые ограничения. Эти условия могут меняться от банка к банку. Важно лишь, чтобы они не выходили за рамки законодательства.

В любом договоре будут следующие условия:

  • нельзя перепродавать имущество;
  • о сдаче жилья в аренду следует уведомить банк;
  • о любой перепланировке нужно заранее ставить банк в известность;
  • нельзя отдавать жильё в дар.

Дополнительно могут присутствовать такие пункты:

  • необходимость уведомлять банк о переезде или отъезде на длительное время;
  • необходимость отчитываться об изменениях дохода;
  • возможность проверки банком состояния жилища, законности проживания третьих лиц.

Иногда банк может вписать условия о запрете досрочного погашения или, например, о возможности изменять процентную ставку в одностороннем порядке. Подобные действия нарушают гражданское законодательство и могут быть оспорены в суде.

Сохранение залога

Давайте рассмотрим риски, связанные непосредственно с залоговым имуществом. Жильё может быть уничтожено или существенно повреждено в результате всевозможных происшествий — от урагана до пожара.

Это не снимает с вас ответственности перед банком. В случае полного уничтожения имущества необходимо предоставить альтернативный вариант залога.

Если повреждения возможно устранить, то следует согласовать сроки ремонта с банком.

Могут появиться наследники, которые претендуют на залоговую квартиру. Если по решению суда недвижимость останется за ними, то вы всё равно будете вынуждены выплатить задолженность по ипотеке.

Альфа-Банк

от 6,5% ставка в год

Перейти

Газпромбанк

от 7,5% ставка в год

Перейти

Транскапиталбанк

от 7,99% ставка в год

Перейти

Росбанк

от 7,39% ставка в год

Перейти

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: плюсы и минусы

Поиск квартиры на вторичном рынке можно проводить самостоятельно или при помощи риелтора. Подобный вариант имеет как свои преимущества, так и недостатки.

ПлюсыМинусы
Вы не будете обмануты застройщиком. При покупке квартиры в новостройке вы не сможете обезопасить себя от того, что стройка затянется на годы или будет заморожена.Банк не даст кредит, если жилище не соответствует санитарным нормам: неполадки с проводкой, сантехникой, отопительной системой и так далее.
Вы можете сразу въезжать и жить в квартире после заключения сделки. В случае с первичным жильём всегда придётся ждать, а сколько — зависит от того, на каком этапе находится строительство.Банк может отказать в выдаче кредита, если дом находится в неблагоприятном районе или слишком удалён от инфраструктуры.
Стоимость вторичного жилья фиксирована. Цена первичного жилья будет зависеть от стадии строительства.Владелец жилья может отказаться продавать недвижимость через банк, так как он будет вынужден указать настоящую стоимость в документах, а это увеличит налоговый платёж.
При заселении в новостройку придётся вкладываться в отделку и покупку мебели. Вторичное жильё чаще всего имеет приемлемый ремонт, а обновить интерьер можно со временем.Есть риски, что обнаружатся претенденты на имущество, о которых не было известно, а это приведёт к судебным тяжбам.
При покупке вторичного жилья вы сразу можете оценить, в благоприятном ли районе оно находится, есть ли рядом школа, садик, больница. С новостройкой всё может быть несколько сложней — и соседи, и инфраструктура появятся позднее.Жилище уже может быть в залоге, иметь большую задолженность по коммунальным платежам или иные нюансы, о которых вы не подозреваете.

Что ещё нужно знать о покупке недвижимости в ипотеку?

Чтобы не прогадать и вступить в сделку с максимальной для себя выгодой, следует тщательно просчитать и учесть все нюансы.

Вот несколько советов:

  1. Как бы вы ни пытались распланировать свою жизнь наперёд, всего знать вы не можете, и любой форс-мажор может внести свои не всегда приятные коррективы. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом в надежде меньше переплатить в итоге — необдуманный шаг. Выбирайте тот вариант, который позволит вам продолжать вести комфортный образ жизни. Даже если вы рассчитываете на увеличение своих доходов, лучше думать, что с этим делать по факту, а не заранее.
  2. Не бойтесь брать ипотеку, если вы снимаете жильё и понимаете, что собственной недвижимости у вас не появится в ближайшие 10-15 лет. Вы значительно больше переплатите за аренду.
  3. Не переживайте, что, взяв квартиру в ипотеку, вы будете привязаны к одному месту. Если обстоятельства изменятся, вы сможете договориться с банком, например, о сдаче жилья в аренду.
  4. Соберите небольшой капитал. Во-первых, это позволит вам внести первоначальный взнос, в связи с чем условия ипотеки будут мягче. Во-вторых, вы подстрахуете себя на случай потери работы, болезни или иных непредвиденных ситуаций.
  5. И самое важное: внимательно читайте договор. Вы должны понимать все тонкости ипотеки. И если что-то вызывает вопрос, нужно проконсультироваться как с сотрудниками банка, так и со сторонними юристами.

Альфа-Банк

от 6,5% ставка в год

Перейти

Газпромбанк

от 7,5% ставка в год

Перейти

Транскапиталбанк

от 7,99% ставка в год

Перейти

Росбанк

от 7,39% ставка в год

Перейти

Отзывы о получении ипотеки

Предлагаем вам также ознакомиться с отзывами о получении ипотечного кредита в разных банках.

Жарков Константин написал:

Вот что рассказала Катерина Ваганова из Екатеринбурга об ипотеке в Сбербанке:

«Решили с мужем взять ипотеку на вторичное жильё. Собрали документы (копия трудовой книжки и заявление) и отправили через сайт Домклик.

Нам одобрили заявку уже через три дня. Менеджер подробно проконсультировал о дальнейших действиях: подобрать жильё и собрать нужные бумаги (отчёт об оценке, справка о количестве жильцов, документы о праве собственности, договор купли-продажи).

После того как мы выбрали понравившееся жильё, заказали на сайте Сбербанка работу оценочной компании. Отчёт был готов через три дня. 30.03 мы предоставили все документы. 5.04 Сбербанк одобрил квартиру в качестве залога.

Сделка была назначена на 16.05. Задержки произошли из-за долгой выписки предыдущих жильцов. Стоит отметить, что это было единственное посещение отделения банка. Там мы подписали 2 договора: на кредит и куплю-продажу. Регистрация заняла всего полтора часа. 19.05 был подтвержден переход права собственности».

Альфа-Банк

от 6,5% ставка в год

Перейти

Газпромбанк

от 7,5% ставка в год

Перейти

Транскапиталбанк

от 7,99% ставка в год

Перейти

Росбанк

от 7,39% ставка в год

Перейти

Своим отзывом об ипотеке в Промсвязьбанке делится Ирина Кислицина:

Антон Лобач рассказал о том, как пытался безуспешно рефинансировать ипотечный кредит через ГПБ и Дом.РФ, а затем без проблем провёл эту процедуру в Райффайзенбанке:

«25 сентября заполнил анкету на сайте Райффайзенбанка. На следующий день она была одобрена. Собрал и отправил документы, заказал оценку. Через сутки после того, как был подготовлен отчёт об оценке, заявку одобрили. 10 октября провели сделку и понизили ставку до 6%. Очень быстрая работа. Всё было подготовлено за две недели. В ГПБ от заявки до сделки могло пройти 2 месяца».

Источник: https://kredit-online.ru/ipoteka/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.