Покупка комнаты плюсы и минусы

Содержание

Покупка комнаты в коммуналке: плюсы и минусы

Покупка комнаты плюсы и минусы

Покупка комнаты в коммунальной квартире зачастую выступает в роли старта на первое время, особенно если денег недостаточно на полноценное жилье, а обзавестись собственным углом надо. Благо, действующее законодательство позволяет приобрести квартиру не целиком, а лишь частично. Однако такое решение имеет подводные камни, о которых мы расскажем в этой статье.

5 специфических нюансов коммуналки

Во-первых, стоит понимать, что оформление владения комнатой отличается от выделения доли в квартире и для него характерна своя специфика. Долевая собственность не имеет четких рамок, нельзя сказать, что, например, гостиная моя, а кухня – твоя. Долю ограничивает только количество квадратов.

Если разговор заходит о комнате, то предстоит «распиливание» жилья на обособленные доли. Это и есть в коммунальной квартире первый подводный камень: следует внимательно ознакомиться с документами до заключения сделки, чтобы приобрести комнату, а не долю.

Последние обычно стоят дешевле, но вы не получите конкретного угла в квартире, график посещения санузла и других общих помещений придется согласовывать с остальными жильцами.
 

Во-вторых, следует понимать, что последующая продажа комнаты в коммунальной квартире тоже подводными камнями не обделена: такие помещения мало востребованы, невзирая на низкую стоимость.

В-третьих, получить ипотечный кредит для этих целей будет очень сложно, поскольку такое жилье для банков не представляет интереса в качестве залога.

В-четвертых, при оформлении следует убедиться, что продавец перед выставлением на продажу, предлагал свою часть другим собственникам и получил письменный отказ.

В-пятых, не стесняйтесь требовать у продавца документы: выписку из ЕГРН, документ, подтверждающий право собственности и другие. Хотя комната или доля стоят дешевле квартиры, вы собираетесь вложить немалые деньги и должны по возможности обезопасить сделку.

Чтобы продать..

Основной особенностью коммунальных квартир и их подводным камнем, который не очевиден обывателю, можно назвать то, что приоритетным правом на выкуп обладают прочие хозяева этого жилья. Поэтому если продающий не озаботился получением их письменного отказа от приобретения своей доли, они имеют право оспорить сделку.

Аналогичную процедуру придется проделать и новому владельцу, если он захочет продать свою недвижимость. Проблемы могут возникнуть, если другие собственники живут не в коммуналке, и их местонахождение остается тайной.

Впрочем, если кусок жилья планирует приобрести один из собственников жилой площади, прочих можно не уведомлять.

Вторым интересным моментом становится вероятность, что часть доли в коммуналке не приватизирована и принадлежит муниципальным властям. При таком раскладе требуется направить письменное предложение о покупке в соответствующий госорган.

Продавать долю в общем с несколькими законными владельцами жилье третьим лицам можно только после получения письменного отказа всех заинтересованных лиц. Закон запрещает запрашивать цену ниже той, которая предъявлялась соседям.

Стоит ли инвестировать

Чтобы представить инвестиционную привлекательность покупки комнаты в коммунальной квартире и подводные камни этого предприятия, важно трезво оценить все ракурсы сделки.
 

К несомненным преимуществам подобной сделки относятся:
 

• Невысокая стоимость, сравнивая даже с  так называемыми студиями и малосемейками;

• Возможность инвестирования доступной суммы и в будущем получения пассивного дохода от сдачи жилья;

• Регистрация в конкретном городе, без которой невозможно прикрепиться к поликлинике или записать малыша в детский сад;

• Перспектива выкупить в дальнейшем прочие комнаты и оформить помещение в полную собственность;

• Экономия на коммунальных платежах;

• Вероятность расселения жилья и получения более достойного.

Минусы тоже очевидны:

• Продажа будет связана с большими сложностями;

• Все общие помещения, такие как санузел и кухня, придется делить с соседями;

• Неизвестно, с кем придется проживать бок о бок, нередко в коммунальных квартирах собирается маргинальный контингент.

Чтобы инвестиция оказалась выгодной, перед покупкой стоит провести ряд подготовительных мероприятий. Например, выяснить, с кем придется соседствовать.

Именно остальные жильцы могут сильно повлиять на возможность сдавать угол.

Также неплохо исподволь уточнить у собственников, не планируют ли они продавать свои доли, чтобы иметь возможность оценить вероятность приобретения данного объекта недвижимости в полное владение.

Приложение некоторых усилий может сделать такую инвестицию доходной и выгодной.

На что стоит обратить внимание перед подписанием сделки

В целом договор купли-продажи комнаты отличается от аналогичного на полноценное жилье. Но, тем не менее, при заключении сделки возможны проблемы.

Для начала убедитесь, что на приобретаемой площади не имеют регистрации не достигшие совершеннолетия или недееспособные собственники. Если таковые имеются, вам понадобится затребовать у продавца письменное разрешение органов опеки.
 

Далее вам понадобится следующий список документов:
 

• Правоустанавливающий документ (на основании которого продавец владеет недвижимостью, например, договор дарения или свидетельство о наследовании);

• Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности;

• Соглашение о распределении долей, подписанное всеми собственниками жилья и заверенное в нотариальной конторе;

• Справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за ЖКУ;

• Письменно зафиксированный отказ каждого из собственников жилья от преимущественного права выкупа доли (комнаты);

• Выписка из домовой книги с информацией обо всех прописанных на данной жилплощади;

• Техническая и кадастровая документация.

Чтобы при покупке комнаты в коммунальной квартире не напороться на подводные камни этой сделки, лучше всего обратиться к профессионалам: риэлторам и юристам. Так вы сможете без лишней траты времени и нервов, гарантировать качество приобретаемого жилья и свести к минимуму любые риски в ходе сделки.

Можно ли использовать маткапитал

Вопрос о возможности воспользоваться сертификатом на материнский капитал для приобретения доли или комнаты решается с каждым индивидуально.

Жилой Кодекс РФ утверждает, что средства маткапитала могут быть потрачены на приобретение обособленного помещения, каковым является и комната в коммунальной квартире, но подводные камни состоят в том, что покупателю потребуется привести доказательства ее обособленность. А еще придется оборудовать отдельный вход.
 

Соответственно, покупка доли уже невозможна, исключение будет сделано в том случае, если эта доля является последней и при ее покупке жилье окажется полностью в собственности одного владельца.

Важно учитывать, что закон запрещает покупать у супруга или супруги. Госорганы будут внимательно следить за чистотой сделки, поскольку маткапитал нередко пытаются обналичить путем мнимой покупки доли у родственников.

Подытожим..

Покупка комнаты в коммунальной квартире может выступить в качестве старта и инвестиции в будущее. Такой вариант хорош для решения проблем с пропиской при отсутствии достаточной суммы для приобретения полноценного жилья.

В перспективе она станет источником пассивного дохода или ее можно продать и приобрести что-то более подходящее. Однако покупка, сдача и продажа комнаты в коммунальной квартире связана с подводными камнями на всех этапах. Чтобы избежать казусов, обращайтесь в АН «Владис».

Юридический отдел «Владис» проверит наличие и правильность составления всех документов, а также докажет юридическую чистоту приобретаемой недвижимости, чтобы гарантировать отсутствие риска для клиентов.

Наши риэлторы помогут подобрать лучший вариант из обширной базы и выступят посредником в переговорах с продавцом.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/2149

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Покупка комнаты плюсы и минусы
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Если семейный бюджет не позволяет приобрести просторное жилье, можно подумать о покупке комнаты. Это дает возможность обзавестись собственной жилплощадью, пусть и с некоторыми ограничениями. Правда, такая сделка с недвижимостью, как покупка комнаты в квартире подводные камни тоже имеет. Чтобы избежать неприятностей, нужно знать нюансы ее заключения.

Особенности покупки комнаты

У будущего владельца есть возможность купить как комнату в коммуналке, так и на жилплощади, не имеющей такого статуса. В первом случае он может практически свободно распоряжаться приватизированной комнатой, во втором – со временем выкупить у соседей их доли и стать полноправным владельцем жилья.

При этом нужно помнить, что право на преимущественный выкуп в соответствии со ст.250 ГК имеет каждый собственник. Перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться, что никто не против, иначе соседи могут оспорить сделку. Прописать кого-то в комнате без согласия соседей тоже не получится.

У людей нередко возникает вопрос, можно ли купить комнату в общежитии. Официально это жилье приобрести нельзя, поскольку общежития относятся к специализированному фонду. Кроме того, закон запрещает сделки с муниципальной собственностью. Для покупки такой жилплощади необходимо, чтобы власти перевели постройку в частный жилой фонд.

Комнату в общежитии можно приобрести если она находится в собственности, ранее была приватизирована. В противном случае вам надо идти в муниципалитет и выяснять прописан ли там кто. Это относится и к коммунальным квартирам. Мошенники часто пытаются продать комнаты в коммуналках и общежитии без статуса собственности.

Все это легко проверяется через МФЦ или Росреестр. В справке из ЕГРП будет указан законный владелец. Справка выдается любому желающему по запросу. Примерно через 5-7 дней справка будет у вас на руках. Стоимость 250 руб.
Самым распространенным вариантом изо всех перечисленных является покупка комнаты в коммунальной квартире.

У такого жилья есть следующие признаки:

  1. Как правило, владельцы комнат в коммуналках не являются родственниками, у каждого из них есть персональный лицевой счет.
  2. Право на комнату возникло в результате заключения договора, к которому остальные жильцы не имеют отношения.
  3. У человека есть как право собственности на изолированную комнату, так и общая доля в местах общественного пользования.

Особенно привлекательной сделкой считается покупка комнаты в коммуналке в доме под реновацию. Владельцы такого жилья имеют право претендовать на получение отдельной квартиры вместо старой комнаты. Сейчас такая программа действует в Москве. Но цены на коммуналки в домах под реновацию искусственно завышаются и приближаются к ценам на отдельную жилплощадь.

Необходимые документы

Оформление сделки производится по обычной схеме купли-продажи с обязательной государственной регистрацией. При покупке комнаты в квартире нужно внимательно проверить список документов, которые предоставляет собственник. Вот их общий перечень:

  1. Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
  2. Правоустанавливающий документ (к примеру, договор дарения).
  3. Справка из БТИ с указанием долей.
  4. Заверенное нотариусом соглашение о распределении долей с подписями собственников.
  5. Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  6. Отказ каждого из соседей от преимущественного права выкупа.
  7. Документ о наличии или отсутствии права детей на жилплощадь.
  8. Выписка из домовой книги с данными о жильцах.

От покупателя для заключения договора требуется только паспорт и согласие мужа или жены на совершение сделки. Если документы в порядке, в течение 2 недель со дня регистрации выписка из ЕГРП о переходе прав собственности будет выдана.

Можно ли купить комнату под материнский капитал

Вопрос, можно ли приобрести квартиру на средства материнского капитала, разрешается в индивидуальном порядке. Закон разрешает тратить бюджетные деньги на покупку обособленного жилого помещения. Согласно Жилому Кодексу комната к таким помещениям относится.

Но покупателю придется доказать, что приобретаемая комната является обособленной. То есть, например, купить ее часть на государственные средства не получится.

После оформления сделки комната должна переходить в собственность покупателя, также у нее должен быть отдельный вход.

Когда речь идет о выкупе доли, существует одно ограничение. ПФР даст разрешение на использование сертификата, если в результате такой сделки жилье будет выкуплено целиком.

Если нужно купить комнату на материнский капитал у родственников, то особенности тоже есть. Так, законодательно запрещено покупать комнату у супруга или супруги. И покупателю, и продавцу нужно учесть, что такие сделки как следует проверяются на предмет мошенничества. Оно действительно встречается: иногда люди заключают мнимые сделки только для обналичивания маткапитала.

Возможные риски

Как и при покупке отдельного жилья, так и при покупке комнаты в квартире возникают определенные риски. Перед заключением договора стоит убедиться, что у прежних хозяев нет долгов по коммунальным платежам. Не стоит стесняться попросить выписку у лицевого счета: если задолженность отсутствует, продавцу ничего не стоит ее предоставить.

Также нужно удостовериться, что на жилплощади не прописаны другие люди, например, проходящие срочную службу или находящиеся в МЛС. Еще один важный момент – убедиться, что в квартире не проводилась незаконная перепланировка. Случаи, когда технический паспорт не соответствует реальной обстановке в квартире, встречаются нередко.

Кроме того, во избежание неприятных сюрпризов стоит познакомиться с соседями. Можно заранее обсудить с ними актуальные вопросы, которые, например, касаются домашних питомцев или курения в местах, предназначенных для общего пользования.

Есть и другие важные моменты. Так, если предлагают купить комнату, в которой продавец не является собственником, а живет по соглашению найма, лучше отказаться. Хоть неприватизированного жилья в РФ сейчас немного, такие случаи бывают. Согласно ЖК РФ неприватизированную недвижимость разрешено только обменять.

Также не нужно поддаваться на уговоры заключить договор дарения. Согласие соседей для этого не нужно, но такая сделка является мнимой. Если обман раскроется, она будет признана недействительной. Покупателя обяжут вернуть комнату и уплатить штраф, продавца тоже накажут рублем.

Плюсы и минусы покупки

Как говорят риэлторы, комнаты в квартирах часто покупают люди, которые хотят получить прописку при небольшом вложении финансов. Особенно это касается столичной недвижимости. Некоторые вкладывают деньги в такое жилье, если есть перспектива в будущем выкупить его целиком.

Конечно, комнаты приобретают и для проживания. В основном это иногородние студенты, семьи, которым необходимо разъехаться, а также жители ближнего зарубежья.

У покупки такой недвижимости есть несколько существенных плюсов:

  1. Человек получает шанс обзавестись собственным жильем за относительно небольшие деньги.
  2. У него есть возможность в будущем выкупить остальные доли.
  3. Коммунальные платежи будут обходиться совсем недорого
  4. Такое жилье попадает под реновацию и расселение, где впоследствии заменяется жильем с лучшими условиями для проживания.

К сожалению, минусов тоже достаточно. Прежде всего это соседи, с которыми можно не ужиться. Нередко в таких домах встречается не самый благополучный контингент. Ситуация усугубляется сложными бытовыми условиями.

Места общего пользования придется делить вместе с соседями, а это раздражает даже спокойных людей. Небольшие кухни и санузлы, отсутствие лифтов, проблемы с канализацией тоже не добавляют радости.

Если это старый дом, то проблемы с трубами и водоснабжением, старая проводка.

Еще одним недостатком является высокая стоимость квадратного метра. По мнению экспертов, он часто оказывается выше, чем в обычных квартирах. Наконец, такое жилье достаточно тяжело продать.

Поэтому стоит принять во внимание советы специалистов, которые рекомендуют направить деньги не на покупку комнаты, а на оплату первого взноса в ипотечную квартиру. Если есть возможность добавить немного денег, можно приобрести гостинку – хоть и маленькую, но отдельную жилплощадь.

Решение жилищной проблемы – дело непростое, и иногда даже покупка комнаты в квартире кажется неплохим выходом. Но это достаточно непредсказуемое приобретение, поэтому стоит рассмотреть альтернативные варианты.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-komnaty-v-kvartire

Стоит ли покупать комнату в коммуналке: особенности, плюсы и минусы

Покупка комнаты плюсы и минусы

При вступлении во взрослую жизнь или при переезде в другой город, перед лицом встает задача приобретения жилья. По мере средств и возможностей люди выбирают из разных вариантов, таких как съемная или собственная квартира или комната.

Объектом нашего внимания станет собственная комната в коммунальной квартире.

Рассмотрим её плюсы и минусы, сравним с другими вариантами недвижимого имущества, чтоб при выборе жилья у потенциальных владельцев не возникало вопросов, какой вид жилищной площади предпочтительнее.

История коммунальных квартир

Коммунальные квартиры или, иными словами, коммуналки, зародились давно и продолжают своё существование по нынешний день. В начале восемнадцатого века это были отгороженные от остальной комнаты «углы», которые сдавались. В 10-х годах 20-го века государство стало раздавать комнаты в коммуналках рабочим и их семьям. Далее владельцев данного имущества становилось все больше и больше.

В начале 21-го века Санкт-Петербург даже признали коммунальной столицей содружества независимых государств. На данный момент в бывшем Ленинграде ведется государственная программа, согласно которой людей из коммуналок расселяют в отдельные квартиры.

За годы её существования количество такого имущества уменьшилось со 116 до 76 тысяч. Но, не смотря на это, данный вид жилья продолжает существовать. Люди покупают комнаты, сдают и снимают их.

Почему коммуналки ещё не исчезли и, каковы их плюсы и минусы, разберемся далее.

Причины, по которым стоит приобрести

  • Живя в коммуналке, вы можете копить, а не платить «чужому дяде». Представим ситуацию, в которой вам нужно определиться, покупать комнату или нет. Приобретая такое жилье, вы освобождаете себя от надоедливых хозяев, которым ежемесячно нужно отдавать деньги за съем. Вы можете купить жильё и откладывать на приобретение нового, большего по площади и свободного от посторонних. Иначе говоря, вам не нужно платить за съем и при этом из последних средств откладывать на собственное имущество.
  • Большим преимуществом комнаты перед квартирой является её малая стоимость. Если проводить сравнение в рамках одного города, «уголок» (как в старину называли этот тип жилья), стоит гораздо дешевле, чем полноценная жилплощадь. Однако, если сравнить комнаты Самары и Москвы, то за столичную стоимость самарчанин может купить до пяти свободных квартир. По этой причине, если срочно необходимо жилье, а средств на хату не хватает, комната будет прекрасным выходом из ситуации.
  • Данное жилье является прекрасным капиталовложением. Если у вас уже есть имущество, но вы ищите дополнительный источник прибыли, можно стать обладателем недорогого вида жилья и сдавать комнату в поднаём. Много людей, которые переезжают в новый город, нуждаются в дешевом жилье. Они с удовольствием снимают недорогие, по сравнению с квартирами, «уголки».
  • Комната в коммуналке может стать ночлегом для тех, кто работает в городе и не желает ездить каждый день из области. Представим ситуацию, в которой вы являетесь сотрудником городского предприятия, но при этом ездите каждый день из деревни или небольшого соседнего городка. Траты на проезд и усталость от недостатка отдыха. Сначала дорога, потом работа, опять дорога и вот уже ночь. Такой режим выматывает и требует много затрат на бензин или автобусный билет. Плата гостиницам за ночь в номере едва ли оправдает затраты на проезд. Таким образом, вечер и ночь в собственной комнате требует лишь первоначальных растрат и небольших оплат коммуналок. Все это в скорости окупится, а вы останетесь в выигрыше от такого жилья.
  • За счет своей дешевизны, комната является доступным способом получения прописки. Для тех, кто хочет поскорее получить прописку в городе, покупка «уголка» станет самым лучшим вариантом. Даже приобретая в кредит, вы можете быть уверенным, что вступите в собственность гораздо быстрее, чем при покупке квартиры.
  • Если подходить не с практической стороны, то «уголок» можно назвать средством от одиночества. В коммуналке никогда не будет скучно. Это как общага, в которой тебя окружает множество разнообразных людей. С ними можно завести знакомства и стать друзьями.

Почему брать не стоит (минусы)

  • Так как коммуналку приходится делить, то и многие решения приходится принимать, согласовав с соседями. Иначе рискуете нарваться на волну недовольств. Вы не являетесь единственным хозяином, так что, хочется вам или нет, придется искать компромиссы или терпеть их выходки.
  • Если вы решите сдавать «уголок», то наверняка придется спросить согласия соседей. Если они будут против, то ваш квартирант вскоре съедет, так как не уживется с ними. Такая комната будет напрасным капиталовложением, так как жить в квартире сможете только вы.
  • Помимо прочих бытовых проблем, которые могут и не возникнуть, очередь в туалет и ванную никуда не пропадет. В «час-пик», например, утром, когда всем нужно в сад, школу и на работу, придется долго ждать, когда дойдёт ваш черёд посетить туалетную комнату или душ. И если в остальное время таких проблем может и не возникнуть, то в 6-7 утра этого не избежать.
  • Так как популярность коммуналок падает и, все уже наслушались историй о войнах между соседями, желающих купить «уголок» становится все меньше. Это может стать большой проблемой для собственника, когда он захочет продать данное имущество. Но это ещё не все. Соседи обладают преимущественным правом на покупку соседней комнаты. Так что, если они по какой-то причине не захотят вам помочь и подписать у нотариуса отказ от покупки, то процесс продажи затянется надолго.
  • Помимо прочего, если вы не обладаете достаточным количеством средств на покупку «уголка», получить кредит на его приобретение также будет непросто. По предыдущей причине, кредитные организации неохотно одобряют ипотеку, так как в случае неуплаты, кредитору будет сложно продать «уголок». Чтобы подстраховаться, они берут в залог другое имущество.

Таким образом, коммунальное жилье имеет не только минусы, но и оправдывающие их плюсы. И если купить свою квартиру нет возможности, то «уголок» станет неплохим капиталовложением или жильём для тех, кто в нём нуждается.

Источник: https://plusiminusi.ru/stoit-li-pokupat-komnatu-v-kommunalke-osobennosti-plyusy-i-minusy/

Плюсы и минусы комнат в «коммуналках»

Покупка комнаты плюсы и минусы

Коммунальные квартиры давно вошли в народное творчество как символ ушедшей эпохи, убогого быта и «кухонных войн». Понятно, что они всегда будут проигрывать отдельному жилью. Но комнаты в «коммуналках» продолжают оставаться вполне ходовым рыночным товаром, на который находятся покупатели. Попробуем разобраться, в чем преимущества комнат.

По разным оценкам, в общем объеме предложений на московском рынке недвижимости доля комнат в коммунальных квартирах составляет 3-5%, при этом спрос на них достаточно велик. Мы выделили несколько причин, по которым люди выбирают комнаты.

Итак, плюсы «коммуналок»:

1. причина, по которой комнаты все еще пользуются популярностью, – это, безусловно, цена.

На сегодняшний день комната – самое доступное предложение на рынке, и для многих это единственный шанс обзавестись пусть и не совсем полноценным, но все же собственным жильем. Имея 2,5-3 миллиона рублей, сегодня можно приобрести комнату в пределах МКАД.

2.Это неплохой выход для тех, кто не располагает средствами, достаточными для покупки отдельной квартиры, но при этом не хочет тратиться на аренду жилья или связываться с ипотечными кредитами – живя в «коммуналке», можно откладывать деньги для последующего обмена комнаты на квартиру.

3.Нередко комнаты покупают жители Подмосковья, которые не хотят тратить время на ежедневную дорогу из области на работу в городской офис, или молодые люди, предпочитающие жизнь в центре комфорту отдельной квартиры.

А для приезжих покупка комнаты зачастую становится единственным шансом закрепиться в столице, ведь вместе с квадратными метрами они получают законную постоянную регистрацию по месту жительства (ту самую легендарную «прописку»), а вместе с ней – возможность официально устроиться на работу, посещать поликлинику, отдать детей в школу или детский сад.

4.Некоторые приобретают комнаты для последующей сдачи их в аренду.

5.Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях – когда надо вложить куда-нибудь свободные средства, которых не хватает на покупку отдельной квартиры.

Рекомендуем также: Есть ли у жильцов «коммуналок» шансы переехать?

Какие неприятности могут ждать владельца комнаты?

Если вы решили купить комнату в коммунальной квартире, чтобы сдавать ее в аренду, имейте в виду, что это вложение средств отнюдь не гарантирует регулярного дохода. В случае с «коммуналкой» потенциальный арендодатель целиком зависит от своих соседей: без их согласия нельзя поселить квартиранта.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс позволяет вам распоряжаться собственными квадратными метрами по своему усмотрению (продавать, дарить или сдавать в аренду), Жилищный кодекс определяет порядок эксплуатации так называемых мест общего пользования: пускать арендатора вашей комнаты в коридор, на кухню или в санузел соседи отнюдь не обязаны. Не зря во многих коммуналках годами пустуют некоторые комнаты, несмотря на достаточно высокую стоимость аренды и большой спрос – владельцы просто не имеют возможности их сдавать.

Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях. Однако в этом случае (как и для тех, кто рассматривает комнату как стартовый капитал для последующей покупки квартиры) надо помнить, что ликвидность комнат – вопрос спорный, зачастую собственные квадратные метры продать очень сложно, несмотря на наличие спроса.

Всему виной положение Жилищного кодекса (пункт 6 статьи 42), в соответствии с которым при продаже комнаты в «коммуналке» остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. На практике это означает, что перед тем, как продавать вашу коммунальную недвижимость, вы обязаны получить нотариально заверенный отказ всех своих соседей от этой покупки.

Зачастую и при хороших взаимоотношениях внутри «коммунального гнезда» бывает непросто уговорить всех соседей сходить с вами к нотариусу, а уж при наличии конфликтов это и вовсе становится неразрешимой задачей.

Существует еще один вариант, требующий больше времени: вместо оформления бумаг у непосредственно у нотариуса, вы можете разослать своим соседям по почте, заказными письмами предложение (составленное и заверенное нотариусом) купить вашу комнату. Расписка в их получении письма будет считаться свершившимся фактом уведомления о продаже.

Однако в этом случае придется ждать месяц до заключения сделки – в течение этого срока соседи имеют право воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Нередко случается так, что жители «коммуналки», которые не хотят появления нового соседа, целенаправленно уклоняются от получения уведомлений. В этом случае продажа комнаты становится почти неразрешимой проблемой. То же самое можно сказать и о ситуации, когда место нахождения одного из собственников неизвестно.

Закон также не предусматривает порядок действий продавца комнаты в коммунальной квартире в случае, если один из соседей умер, а в права наследства никто еще не вступил или не были надлежащим образом оформлены документы.

Кроме того, необходимо помнить, что на сегодняшний день довольно много комнат находится в государственной или муниципальной собственности, а люди проживают там по договору социального найма. Если это относится к вашим соседям, при продаже своей комнаты вам придется получать отказ от преимущественного права покупки у соответствующих органов государственной или муниципальной власти.

Особенности покупки комнаты в «коммуналке»

Теоретически все эти меры направлены на то, чтобы постепенно ликвидировать коммуналки, однако на практике они зачастую приводят к серьезным ограничениям права собственника распоряжаться комнатой по своему усмотрению.

Хотя в том случае, если вы приобретаете жилплощадь в «коммуналке» с расчетом впоследствии выкупить остальные комнаты и стать владельцем всей квартиры, положение о преимущественном праве покупки может серьезно облегчить вам жизнь.

Еще один момент, который необходимо принимать во внимание, – отличие комнаты от доли в квартире. «Сегодня на рынке представлены два вида коммунальных квартир, – рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.Первый – это так называемые «новые коммуналки» – доли в многокомнатных квартирах, выделенные в натуру.

Например, когда жилплощадь находится у семьи в долевой собственности, и один из ее членов при разделе имущества принимает решение о продаже своей доли. Причина их появления – различные семейные ситуации, например, разводы, в результате которых жилплощадь «дробится» на лицевые счета.  Второй тип коммунальных квартир – это классические «советские» коммуналки.

Чаще всего они расположены в центральных районах столицы.

Зачастую в таких коммуналках проживают либо недееспособные люди, сделки с которыми невозможны по закону, либо граждане, которые предъявляют не совсем адекватные требования, например, взамен своей комнаты площадью 20 квадратных метров хотят получить квартиру гораздо большей площади с хорошим видом из окна и расположенную в престижном районе».

Не зря риелторы рекомендуют при покупке комнаты обращать внимание не только на правоустанавливающие документы, характеристики приобретаемого объекта и расположение. «Следует оценить и соседей, с которыми предстоит жить.

В целом это довольно существенный критерий, поэтому пренебрегать им не стоит, – уверена руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – Также имеет значение количество комнат в квартире. Чем их больше, тем больше и потенциальных соседей.

 Поэтому аналогичные комнаты в двухкомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартирах будут оцениваться по-разному».

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что есть смысл приобретать комнату в «коммуналке» только в том случае, если существует вероятность (и финансовая возможность) впоследствии выкупить всю квартиру.

«В центре коммунальные квартиры по-прежнему оцениваются очень высоко, в особенности, если комнат немного – 3-5. Так, например, покупка двухкомнатной коммунальной квартиры на ул. 1905 года обойдется в 16 миллионов рублей. Если комнат больше и локация более приятная (Арбат, Кропоткинская) – цена достигает 35-50 миллионов рублей за квартиру целиком».

Елена Варванина

Источник: https://realty.mail.ru/articles/17860/pljusy_i_minusy_komnat_v_kommunalkah/

Стоит ли брать комнату в коммуналке? все ЗА и ПРОТИВ

Покупка комнаты плюсы и минусы

Комната в коммуналке сегодня является самым доступным и дешевым жильем. Хорошая цена комнаты считается выгодной инвестицией и надежным вкладом в перспективу. Но для гарантии качественной покупки следует обратиться к профессионалам, чтобы не столкнуться впоследствии с большими проблемами. Мы в этом вам поможем.

Санкт-Петербург неспроста называют  столицей коммуналок. Аналогичного числа коммунальных квартир не встретишь в других городах. Приобретение комнаты нередко становится единственной возможностью для получения собственного жилища.

Этот фактор и является объяснением высокой популярности, присущей данной разновидности недвижимости. По утверждению чиновников, количество городских коммуналок превышает 100 тысяч.

Связанные с продажей комнат в СПБ сделки достигают 15% от всех операций, соответствующих вторичному рынку.

Покупатели сегодня предпочитают делать выбор из двух типов комнат:

  1. Дешевых вариантов стоимостью от 700 до 900 тысяч рублей. Этой суммы достаточно для приобретения расположенной в большой коммуналке, состоящей  минимум из 5 комнат, с небольшим метражом (9 – 15 кв.м.), большим числом соседей.

    Приобретение подобной комнаты возможно в старом фонде либо панельных домах, построенных около 30 лет назад  на территории Центрального района либо на окраинах СПб;

  2. Более дорогостоящих объектов, считающихся наиболее ликвидными, свойственными данному сегменту, например, малозаселенных квартир (с максимум тремя комнатами), неконфликтными и адекватными соседями.

Среди других существенных условий упомянем о:

  • Площади не менее 15-ти кв.м.;
  • Хорошем состоянии мест, относящихся к общему пользованию;
  • Расположении дома поблизости от метро (в 5 минутах хода);
  • Стоимости комнаты в пределах 1,2-х млн. руб.

Какие могут возникнуть проблемы?

Покупатель комнаты может столкнуться с многочисленными вопросами. Ему следует определиться с причиной, по которой он решает сделать выбор в пользу приобретения комнаты. Он же не собирается связывать свою последующую жизнь с коммуналкой.

Планирует ли он переезд в указанную комнату? Собирается выкупать комнаты, принадлежащие соседям? Задумывается ли о покупке иного жилья? При приобретении комнаты  всегда следует помнить об альтернативе, например, областной квартире или студии.

Очень сложной задачей является правильный выбор будущих соседей. При совместном проживании вам придется разбираться с ними с рядом аспектов – от  оплаты электроэнергии до уборки мест, относящихся к общему пользованию. Из-за проблемных соседей могут возникнуть помехи, связанные с быстрой, выгодной продажей комнаты в некой перспективе. Это может отпугнуть потенциальных покупателей.

Без профессиональной помощи можно столкнуться с трудностями при оформлении сделки.

Сложность продажи комнаты обусловлена требованием законодательства, обязывающим продавца сделать предложение о продаже своим соседям по коммуналке.

Отправление нотариального уведомления в письменной форме необходимо каждому соседу. Ведь они обладают преимущественным правом приобретения  комнаты в течение некого срока по соответствующей цене.

Выполнение вышеуказанных действий касается только  приватизированных квартир, где нет муниципальных комнат. При  приватизации только комнаты продавца, это способствует упрощению процесса. Собственник должен получить отказ от городских властей, являющихся владельцем жилого фонда. Ответ предоставят в соответствующем комитете. Правда, данное требование  необязательно для Санкт-Петербурга.

Сделки, связанные с продажей комнат, отличаются еще одним препятствием.

Собственникам, столкнувшимся с активным препятствием продаже со стороны соседей, проще предложить покупателю заключение сделки посредством договора дарения.

Можно в подобной ситуации  обойтись без согласия  либо уведомления соседей о запланированной сделке. Однако следует помнить, что ее  могут впоследствии оспорить соседи, и судебное решение может оказаться отрицательным.

Доказать расходы, связанные с приобретением  комнаты, будет невозможно, ведь формально эту недвижимость передавали безвозмездно. Это сделает нереальным получение налогового вычета, предоставляемого государством.

Рекомендации профессионалов

Конкретному покупателю, не боящемуся многочисленных проблем,  готовому к приобретению комнаты в коммуналке,  следует ознакомиться с некоторыми важными аспектами, сопутствующими аналогичным сделкам.

  • Важнейшим аспектом является возможность перспективы. Необходимо получить информацию, не планируется ли расселение, соответствующее городским  программам. Следует узнать о вероятной продаже  инвестору, готовому приобрести квартиру. В подобных ситуациях покупатель обладает хорошими шансами оказаться в отдельном жилье.
  • Важнейшим критерием, связанным с покупкой, является ознакомление с документами на комнату. Необходимо заручиться не только  отказами соседей, но и документом, являющимся подтверждением права собственности, соответствующим данному  помещению, а также кадастровым планом конкретной комнаты плюс всей квартиры.
  • Свидетельство на право собственности, является единственным документом, способствующим распоряжению комнатой либо иным объектом. На основании  плана комнаты можно добиться четкой формулировки  договора. На основании кадастрового плана конкретной квартиры можно определить площадь, соответствующую местам, относящимся к общему пользованию, что важно для расчета налога.
  • Следует также получить архивную справку, указывающую всех граждан, прошедших когда-либо регистрацию в комнате. Покупателю важно понимать, не возникали ли нарушения интересов зарегистрированных лиц, при приватизации жилья.

Очевидно, что покупка комнаты в коммуналке является достаточно сложной операцией. Для получения положительного результата необходимо провести тщательную подготовку.

Только тогда можно будет сделать выгодную инвестицию, сулящую выгоду в перспективе. Обратившись к профессионалам, вы избежите малейших проблем, возникающих в реальных условиях.

Обращайтесь к нам, чтобы получить реальную помощь компетентных специалистов.

Источник: https://citadel-piter.ru/stoit-li-pokupat-komnatu-v-kommunalke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.