Покупка квартиры отказ от приватизации

Прописаны отказники от приватизации. Покупать ли квартиру?

Покупка квартиры отказ от приватизации
Значительное количество квартир, продающихся на “вторичном” рынке жилья были получены гражданами в порядке приватизации. С точки зрения истории квартиры это всегда прекрасно, т.к.

не было огромного числа продаж-перепродаж, спорных вопросов по наследству, сомнительных дарений долей и прочих сюрпризов, которые выявляются при более детальном изучении истории квартиры. Что вроде бы проще, есть муниципальная квартира. Есть наниматели. Подали заявление на приватизацию.

Получили право собственности. Все радужно и прекрасно. Но так ли это на самом деле?

Нет, не всегда.

Итак, предлагается на продажу квартира. Приватизация середины 90-х годов. Столько лет в собственности, один собственник, имущество получено безвозмездно, проблем с супругом не будет. Вот только в квартире зарегистрировано помимо собственника еще 2 человека. Смотрим на правоустанавливающие документы на квартиру.

Основание – договор передачи, в нем фигурирует один человек, нынешний собственник. А что в заявлении на приватизацию? Там уже три человека. То есть все постоянно зарегистрированные в жилье на данный момент. Итак, на арене “отказники”.

Кто же это такие? Это граждане, которые на момент приватизации были нанимателями жилища, но по каким-либо причинам отказались от приватизации жилого фонда. Они – редко исключение из законодательной практики. Такие отказники и при продаже квартиры, и при разводе с собственником жилья все-равно сохраняют пожизненное право пользования данным жильем.

А если при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего (а такое случалось в 92-93 годах), то возможен и вообще пересмотр итогов приватизации.

Так что же не покупать такую квартиру?

– Отнюдь.Посмотрим далее на пример, который я привел раньше. Мама собственник. Сын и муж – отказники. На момент приватизации все граждане были совершеннолетними, так что проблем с оспариванием приватизации в силу не включения в приватизацию несовершеннолетнего уже не будет. Выходит на сделку с постоянно зарегистрированными отказниками – не советую. Почему? Даже если они напишут заявления с обязательством сняться с постоянного регистрационного учета из жилого помещения после сделки купли-продажи квартиры, то в любой момент они могут отказаться от данного заявления, сохраняя пожизненное право пользования. Оспорить в суде такую сделку можно легко, также как и получив двустороннюю реституцию (покупателю обратно деньги, бывшим собственникам квартиру). А вот выписать (снять с постоянного регистрационного учета) таких граждан по суду будет невозможно. Потому граждане должны самостоятельно сняться с постоянного регистрационного учета до момента сделки. И не просто сняться по “листку убытия” в “никуда”, но и встать до сделки на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. То есть проживать и быть зарегистрированными по месту жительства в другом жилище. Если же до сделки их можно наделить правом собственности на иное жилое помещение, то это будет вообще прекрасно.Итак, граждане покинули жилище, сменили место жительства, таким образом самостоятельно прекратив право пользования на спорное помещение.Теперь следует задокументировать их отказ от права пользования и уведомление о продаже жилья в виде нотариального заявления..

Представляю примерный образец такого заявления:

Во все компетентные органы от_________________________(ФИО полностью), _____________________года рождения, место рождения город _____________, пол ________________, паспорт гражданина РФ ___________________________________, выдан _______________(орган) ________________года, зарегистрированного(ой) по месту жительства: _________________________________, З А Я В Л Е Н И ЕНастоящим подтверждаю, что мне известно о продаже квартиры, расположенной по адресу: город Москва, улица ________________, дом __________________, корпус _____________ квартира _______________, в которой я имею право пожизненного пользования (в соответствии с Договором передачи квартиры № ____________ от ____________года).От права пожизненного пользования указанной квартирой я отказываюсь.Настоящим заявляю, что продажа указанной квартиры и сделанный мной отказ от права пожизненного пользования данной квартирой не ущемляет моих жилищных, имущественных и иных прав. Обязуюсь не препятствовать сделке и не предъявлять каких-либо имущественных или иных претензий ни к настоящему собственнику квартиры, ни к будущим собственникам в отношении своих прав пользования вышеуказанной квартиры.
Подтверждаю, что у меня отсутствуют обстоятельства, препятствующие реализации возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы и т.п.).

Естественно не забываем про справки из ПНД и НД на отказников. Дабы не было потом “удивительных открытий”.Несмотря на на наличие отказников, такую квартиру продать можно.Отдельно стоят случаи когда не был включен в приватизацию несовершеннолетний, но это уже тема для отдельно статьи.

Также рассмотрим случай, когда при приватизации один из граждан отказался от приватизации, но в настоящее время в жилище не проживает, а где он никто не знает. Вот такую квартиру однозначно покупать не стоит. Несмотря на то, что 1 сентября 2014 года вышел Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за январь-июль 2014 года (утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 1 сентября 2014 г.), в котором было представлено Определение СКпоГД ВС РФ от 04.02.2014 г. N 46-КГ13-6 судебной перспективы лишить такого исчезнувшего “отказника” права пожизненного проживания в жилище почти не реально.

Если остались вопросы относительно данной темы или нужна консультация, или помощь в покупке квартиры – звоните.

Источник: https://1cre.ru/blog-ceo/86-propisany-otkazniki-ot-privatizacii-pokupat-li-kvartiru.html

Покупка квартиры, где есть отказавшийся от приватизации | Дом | Квартирный вопрос

Покупка квартиры отказ от приватизации

  • Здравсвуте, у меня такой вопрос.Хотим купить квартиру, где прописаны трое человек (Мама, дочь, муж дочери(бывший или настоящий не знаю)). Квартира приватизирована. Собственников двое (мама и дочь), муж в свое время отказался от приватизации. Имеется нотариальное подтверждение, что делал он это по доброй воле.Выписываться до сделки прописанный в ней муж не собирается. Только после сделки. Но ведь по закону он вообще имеет право на бессрочное проживание в ней, даже если мать и дочь уже не будут являться собственниками?Риэлторы нам предлагают либо на слово поверить, что отказавшийся от приватизации после сделки все-таки выпишется, либо составить у нотариуса документ, в котором отказвшийся от приватизации муж закрепит свое намерение выписаться после сделки. Вопрос – поможет ли нам этот документ (об обещании отказавшего от приватизации выписаться)выписать его по суду, если он все-таки не выпишется?
  • Поможет или нет – это только на суде станет ясно.А как он объясняет, что выписываться будет после сделки?
  • Я так понимаю, он боится, что мама с дочкой хотят выписать его в никуда (но это мои домыслы). Т.к. комната, куда он съезжает, будет покупаться после продажи их квартиры (альтернатива у нас длинная). Может можно сделать так, что наши деньги за эту квартиру шли бы частично на покупку его комнаты? Но нашши риэлторы даже не предлагаю такой вариант…(и вообще предлагают отдать деньги наличными без банковской ячейки для ускорения процесса)
  • А, понятно. Риэлторы молодцы ваши, конечно, гоните в шею. Не знаю, что там у вас за ситуация, сложно сказать, можно ли, нельзя ли.
  • вот мы уже обдумаваем вариант с шеей =(
  • ИМХО, хоть какие-то, пусть и неполные, гарантии выписки указанного человека вам даст только закладка значимой части суммы сделки (от 300тыс.) во вторую ячейку с условием доступа к ней продавцов по предъявлении паспорта с пропиской по новому месту жительства.Нотариус, в принципе, может заверить и обещание отправить вас в космическое путешествие. Не все обещания выполняются, а нотариальное заверение никак не способствует их выполнению, это лишь дополнительный аргумент для суда, не более того.
  • Спасибо, вот что-то про закладку в другую ячейку именно под прописку мы и не подумали. Будем иметь в виду.
  • то есть в цепочке будет покупаться комната для него, куда он и будет выписываться? Деньги тут не причем, свяжите ДКП(покупаемой) и ДКП этой комнаты пакетной (одновременной) регистрацией и конечно же проконтролируйте, что бы договор покупки комнаты был подписан на его имя. Обязательство о выписке тож пригодится.
  • а чем вас это спасет?, останетесь с 300 тыс (еще фик согласятся заложить такую сумму, обычно в альтернативе все в обрез) и полной невозможностью снять его с рег учета.
  • Не спасет от невыписки, верно. Отчасти скомпенсирует моральные страдания покупателя от обмана, если не выпишется продавец. Или простимулирует его выписку, так как 300тыс. все ж не 30руб, и терять их жалко.А не согласятся если – хороший повод послать покупателей искать другой вариант.То, что нотариальное обязательство выписаться есть чистой воды фиговый листок – факт.Кстати, если в этом нотариальном обязательстве прописать материальную ответственность за невыполнение обещания, то пользы от такого обязательства будет больше.
  • Да не заложит ни кто 300 тыс в воздух, особенно при альтернативе, денег всегда в обрез. Так что ответ очевиден “гуд бай”. Но на самом деле надо быть адекватным в сделке и палку не перегибать, у этого М явные риски прослеживаются и вполне в силах цепочки и риэлторов свести сделку так, что бы не рисковал ни кто то из цепочки, есть механизмы это решающие, надо просто понимать суть интересов. Мы сейчас ничего не посоветуем толкового, мы не владеем информацией.
  • Извините, а чем вам поможет его выписка, если он в любой момент сможет обратно прописаться по суду? Он имеет пожизненное право жить в этой квартире.
  • Там разорванная альтенатива, как я понял. И риск прописанного остаться с носом (без комнаты) достаточно велик в такой ситуации (деньги получает не он). Можно в Тверской обл. дом (ПМЖ) купить за 50тыс., выписаться всем туда заранее и продавать квартиру, как совсем свободную.
  • а при добровольной выписки человек этого права не лишается?
  • я бы не стала связываться с такой квартирой. одно дело, когда у человека есть жилье, а другое дело – когда ничего нет, почему бы и не воспользоваться своими законными правами?
  • это вопрос был. Я отвечу, на этот случай регистрационная палата ввела специальные пункты в договоре о не сохранении права проживания и без них сейчас договор не зарегистрируют. А вообще, конечно это ляпус в законе.
  • не думала, что ты такая нерешительная Еще каких то 20 лет назад ни у кого жилья не было, а сделки были. Все решаемо и без рисков, и в этом случае, если интересы всех соблюдаются, то это полная гарантия безвозвратности сделки. (это, кстати, первое, на что надо смотреть в любой сделке, на мотив и выгоду всех, а титул это вторично)
  • Нотариусы такое обязательство не удостоверяют, а лишь подтверждают верность подписи. К тому же (если их спросить), скажут: этот документ юридической силы не имеет. Такое обязательство-заявление – аргумент истца в суде.
  • А эти пункты являются аргументом в суде? Получается, что ДКП противоречит закону, по которому право проживания – бессрочное.
  • там ключевое слово “боится, что его кинут”
  • Его даже по суду не удастся выписать.Прописанный до приватизации,и отказавшийся от нее ,имеет право пожизненного проживания.
  • Оль, и все же не удостоверяют, а заверяют подпись, как правильно написали выше.
  • Ага, если не учитывать, что сообщение выше отредактировали потом.
  • Ну, тут я не дока. Отвечал на то, что вижу. Давно не заходил, академично тут у вас
  • Если отказник выписался и имеет жилье в собственности, то по суду ему не удастся вернуться в проданную квартиру для проживания.
  • Значит я слепая.
  • То же самое. Не может он в чужую уже квартиру прописаться.
  • но тогда нарушается его право пожизненного проживания. в законе же не написано, что он имеет право пожизненного проживания при условии не выписывания. ведь его могут выписать, если он попадет в тюрьму или из-за длительной загран командировки и т.д.
  • Да нет в законе про “пожизненное”, откуда все это берут? Есть бессрочное, а это несколько другое – т.е прописан без оговоренного срока, а пока сам не захочет выписатся. И это касается, безусловно, пока сам он не пожелает.
  • а бессрочное не подразумевает без срока не зависимо от обстоятельств? вот опустим ситуация, когда человек выписался добровольно из-за длительной командировки. потом вернулся, бац, а квартира продана и жить негде. что делать?
  • Ну так он в сознании вообще был или нет, когда выписывался? А когда отказывался от приватизации? Он же не собственник, должен понимать, что квартиру могут продать.
  • я сейчас не про человека, а про закон спрашиваю ну допустим его принудительно выписали т.к. он в тюрьму попал. квартиру продали. его обратно впишут? в том то и дело, что в законе не написано, что при добровольной выписки право на проживание человек теряет!
  • В тюрьму сейчас не выписывают, тем более принудительно.А по поводу, что добровольно выписался – по аналогии с договором соц.найма – выписался – до свидания.И нет у него оснований для прописки, т.к. нет согласия собственника на вселение.
  • вот аналогия с соцнаймом и есть самая понятная и адекватная.если выписали незаконно (например как безвестно отсутствующего) должны вернуть регистрацию, а если сам – “до свиданья гуси”хотя, с другой стороны право пользования и регистрация впрямую увязывать тоже не совсем корректно.право пользования возможно и без регистрации, например у собственника.Но на это как я понимаю есть разьяснения ВС?
  • а в законе это точно прописано?
  • “… я бы не стала связываться с такой квартирой… ” +1———-Думаю, любой судья по возможности будет “притягивать” статью ГК, чтобы отказник не остался бомжем.PSВ такой сделке я бы взяла от отказника нотариально заверенную бумагу, что он получил соответствующую часть от рыночной стоимости квартиры. Раз он пропишется куда-то, значит жилье ему все-таки предоставляют. Может быть, все не так страшно. Надо знать ситуацию. Но риск все же есть.

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-2367915.htm

Что делать, если в квартире прописаны «отказники»?

Покупка квартиры отказ от приватизации

Вы собираетесь купить квартиру, но вдруг выясняется, что в ней прописаны родственники продавца, когда-то отказавшиеся участвовать в приватизации. Что делать? Отменять сделку или искать другой выход?

В российских квартирах живут как собственники, так и не собственники жилья. Последние – это могут быть люди, по каким-то причинам отказавшиеся от приватизации, хотя имели на нее право.

Допустим, когда квартиру оформляли в собственность, родители отказались от своей доли в пользу детей.

В результате дети стали собственниками недвижимости, а родители получили статус «отказавшихся от приватизации» или, как их еще называют, «отказников».

Рекомендуем также: Почему вам могут отказать в приватизации квартиры?

Не такие уж бедные

Не стоит считать отказников «бедными родственниками», которые ни на что не имеют прав. Да, квартиру собственники могут продать без их разрешения и даже, возможно, без их ведома. Но вообще-то эта категория граждан среди всех лиц-не собственников занимает особое положение.

По закону члены семьи собственника, проживающие с ним в одной квартире, имеют такие же права и обязанности, что и собственник.

И участвовать в оплате коммунальных платежей они тоже должны (например, они  не освобождаются от ответственности при наличии долга по квартплате).

Правда,  кое-какие ограничения предусмотрены: например, они без согласия собственника не могут кого-то вселить или прописать в квартире. Единственное исключение составляют случаи, когда родители прописывают несовершеннолетних детей по месту своей регистрации.

Привилегии «отказников» заключаются в следующем:  на них не распространяется действие ст. 31 ЖК РФ, в соответствии с которой бывший член семьи утрачивает право пользования жильем, если между ним и собственником прекратились семейные отношения.

Кроме того, «отказник» не лишится возможности пользоваться жильем даже если квартиру, в которой он проживает, захотят продать, подарить или передать в наследство.

Люди, отказавшиеся от участия в приватизации, имеют право проживать в квартире пожизненно! Правда, они могут и добровольно отказаться от такого права.

Отказники как обременение

Вполне вероятно, что квартира,  в которой живут или когда-то жили «отказники», может быть выставлена на продажу. При проверке юридической истории недвижимости (а такая проверка при покупке на вторичном рынке необходима) обязательно выяснится, что жилье  с обременением. Для покупателей такое предложение, прямо скажем, не подарок.

«Купив квартиру, в которой зарегистрированы «отказники», покупатель гарантированно столкнется с проблемами, – поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ». – Таких людей выписать невозможно».

Рекомендуем также: Что делать, если вы не успели приватизировать квартиру?

Покупать или нет?

Юристы и риелторы единодушно советуют: от покупки квартиры, обремененной «отказниками», лучше по возможности отказаться.

Но если человек решается на такую покупку, то должен иметь в виду – «отказники» могут появиться на его горизонте в любое время, даже если давно из квартиры выписались и живут в другом месте. Конечно, такие конфликтные ситуации  разбираются в суде, но судьи часто (хотя и не всегда) решают вопрос именно в пользу отказавшихся от приватизации.

Сделка по покупке жилья с обременением – рискованная, но часть рисков можно свести к минимуму. Например, адвокат Олег Сухов приводит несколько способов:

1.Приобрести «отказнику» новое жилье, эквивалентное той доле, от которой он когда-то отказался. Можно также выплатить ему соответствующую денежную компенсацию. 

2.Предоставить решение проблемы продавцу (собственнику).

Пусть тот предъявит расторгнутый договор социального найма и нотариально заверенное заявление «отказника», в котором будет указано, что он не претендует на право пользования жилплощадью и не намерен претендовать на долю в праве собственности. Параллельно в договоре купли-продажи необходимо указать, что «отказник» обязуется сняться с регистрационного учета и переехать на новое место жительства.

3.Если квартира уже куплена, тогда «отказника» можно в судебном порядке признать утратившим право пользования жилым помещением.

Но, как отмечают эксперты,  должны быть доказательства того, что этот человек добровольно сменил место жительства и отказался от своего бессрочного права пользования жильем.

Мария Андреева

Источник: https://realty.mail.ru/articles/18192/chto_delat_esli_v_kvartire_propisany_otkazniki/

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал

Покупка квартиры отказ от приватизации

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.  

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.  

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.

Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.  

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

  1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
  2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
  3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
  4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
  5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
  6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
  7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
  8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет  в 1 млн рублей для каждой из долей.
  9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Источник: https://an-zss.ru/blog/privatizirovannaja-kvartira-osobennosti-prodazhi-i-pokupki/

Покупка квартиры с отказавшимися от приватизации

Покупка квартиры отказ от приватизации

Здравствуйте Татьяна!Отвечая на ваш вопрос о рисках покупки квартиры с лицом, отказавшимся от приватизации, и подписавшим соглашение о согласии добровольно сняться с регистрационного учета, приведем пример из судебной практики по делу со схожими обстоятельствами.

Из данной примера вы увидите, что лицо, отказавшееся от приватизации может быть снято с регучета только в том случае, если длительное время в квартире не проживает, не пользуется, расходов на оплату жилья и коммунальных услуг не несет, при этом ему не рождаются препятствия во вселении и проживании со стороны собственника.

Основной риск покупки квартиры с лицом, отказавшимся от приватизации состоит в том, что члены семьи прежнего собственника жилого приватизированного помещения, отказавшиеся от участия в приватизации, но сохраняющие право пользования приватизированным помещением, не могут быть выселены из него по иску нового собственника, поскольку они сохраняют право пользования помещением и в случае перехода права собственности к другому лицу (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.06.2016 по делу N 33-23038/2016).

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июня 2016 г. по делу N 33-11893/2016

Судья: Абрамова Ж.И.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Рыковой Г.М.,судей Кумачевой И.А., Гусевой Е.В.,при секретаре Н.,рассмотрев в открытом судебном заседании от 15 июня 2016 года апелляционную жалобу К.И.В.

на решение Пушкинского городского суда Московской области от 12 января 2016 года по делу по иску К.И.А. к К.И.В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета,заслушав доклад судьи Гусевой Е.В.,

объяснения К.И.В.

, представителя К.И.А. – М.,

установила:

К.И.А. обратилась в суд с иском к К.И.В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: снятии с регистрационного учета.В обоснование иска указано, что является истица является собственником комнат N . Брак с ответчиком расторгнут 29.12.2003 г.

Ответчик зарегистрирован в спорной квартире, однако с 2003 года по настоящее время в квартире не проживает, не оплачивает коммунальные услуги, его вещей в квартире нет, ответчик живет и работает в г. Москве. В 2011 году при рассмотрении в суде дела о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации К.И.В.

отказался от участия в приватизации, проживать в данном жилом помещении намерения не имел, поскольку проживает с новой семьей в другом месте.

Между сторонами было достигнуто соглашение о том, что ответчик добровольно снимется с регистрационного учета, ответчик просил истца о сохранении регистрации до января 2015 года, обязался оплачивать коммунальные услуги, однако с января 2015 года их не оплачивает. Регистрация ответчика в спорной квартире носит формальный характер, членом семьи истца ответчик не является.Ответчик К.И.В.

в судебное заседание не явился.Представитель третьего лица – ОУФМС России по Московской области в Пушкинском районе в судебное заседание не явился.Судом постановлено решение об удовлетворении иска.В апелляционной жалобе ответчик просит об отмене решения суда, в том числе ссылаясь на неизвещенность о слушании дела в суде первой инстанции.

Определением судебной коллегии от 04 мая 2016 года в связи с наличием оснований, предусмотренных п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, дело принято к рассмотрению по правилам производства суда первой инстанции.На заседании судебной коллегии представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Ответчик иск не признал, пояснив, что в 2011 году отказался от участия в приватизации спорной жилой площади, не проживает в квартире с 2012 года в связи с конфликтными отношениями, однако несет расходы по ее содержанию. Истица препятствует его вселению в квартиру.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению исковых требований.Как видно из материалов дела, К.И.В. зарегистрирован в кв. N 410 дома .Брак между К.И.В. и К.И.А. расторгнут 29.12.2003 г.На основании решения Пушкинского городского суда от 04.07.2011 г. собственником указанной квартиры является К.И.А., при этом К.

И.В. от участия в приватизации квартиры отказался, о чем указано в данном судебном решении.Согласно выписке из ЕГРП, иных жилых помещений у ответчика не имеется.Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля О. пояснила, что является соседкой истицы, ответчика не видела в квартире с начала 2000-х гг.

В силу части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г.

N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.В пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” разъяснено, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2005 года – статья 53 Жилищного кодекса РСФСР), равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).На основании указанных норм и, принимая во внимание те обстоятельства, что ответчик в 2011 г. отказался от участия в приватизации спорного жилого помещения, при этом в 2012 – 2015 гг. перечислял в адрес истицы денежные средства в счет квартплаты, что подтверждается копиями квитанций почтовых переводов (л.д. 73 – 80), судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению иска.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Пушкинского городского суда Московской области от 12 января 2016 года отменить.
Исковые требования К.И.А. к К.И.В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета оставить без удовлетворения.

Источник: https://www.urprofy.ru/pokupka-kvartiry-s-otkazavshimisya-ot-privatizacii

Покупка квартиры с отказником от приватизации

Покупка квартиры отказ от приватизации

Рубрика, вы спросили – мы ответили отсюда

Не буду тянуть кота за глаз.

Пишу он-лайн параллельно с работой, может быть сумбурно:

1. Найти квартиру (квартиру искали в своём квартале, поэтому возможно будет отличаться от других)

– 90% это звонки риелторам, которых сразу шлём в жопу. Еще один сказал что собственник, а когда встретились, забыл и дал визитку риелтора. Послали его два раза, чтобы не тратил время людей

– 9% это перепродажа(т.к. больше 50% новые дома). Т.е. человек вложил, и хочет потом заработать

– 1% люди, которые расширяют жилье, и продают в нормальном состоянии

2. Просмотр квартир

Перепродажники – это такие люди ,у которых дизайнерский ремонт, или евро-ремонт, а по факту срали-мазали, просто ковёр бабушкин сняли.

Нашли квартиру, где говорилось о том, что супер-мега ремонт, в принципе так и оказалось, за одним но, этот весь ремонт они снимают, вплоть до плинтусов. Могли бы, и обои сняли бы. При этом цена выше рынка и я рассчитывал заплатить выше, но и получить качественный ремонт, а не обои одни.

Нашли другую квартиру, оказалось там умер муж хозяйки. Как-то не захотели в такой жить, а узнали случайно, не от хозяйки. Хотя считаю такие вещи озвучивать стоит.

Нашел еще одну квартиру. Позвонил, человек с признаками лоботомии спрашивал у меня, куплю я его квартиру и есть ли у меня деньги.

Я сказал, что давайте встретимся, и если мне понравится, сразу залог оставлю и быстрый выход на сделку, так как плачу налом.

В итоге он не захотел показывать квартиру, пока я не докажу, что у меня есть деньги(наверно хотел, чтобы я с чемоданом сразу к нему пошел).

Договорились о просмотре квартиры в 20:00. Приходим, звоним….тишина.В квартиру мы попали где-то через полчаса, оказалось сын хозяйки напился и уснул.

Это вообще отдельная категория людей, с которыми договариваешься на определенное время, приходишь, а они еще на работе, у них говно не смытое в унитазе, я вам не покажу ванну, потому-что у меня дети там моются. Собственно на хера я с вами договариваюсь, если вы не готовитесь к приему потенциального покупателя

3. Покупка

Нашли мы необходимую квартиру, я покурил форумы, составил алгоритм действий. Поторговались, внесли аванс, далее начинается проверка документов:

– Все документы на квартиру(выписка ЕГРН, документы купли-продажи) – посмотреть кто зарегистрирован, и вообще получить максимум информации, особенно если есть обременение ипотекой, мат. капиталом, прописаны несовершеннолетние

– Документы хозяина квартиры паспорт и например вод. удостоверение – проверить на суды, приводы и прочее

– Справки из дурки и наркоши, что человек в адеквате, иначе сделку аннулируют и плакали ваши денюЖки (У знакомого адвоката была практика, когда женщина больная раком продавала, и ей кололи наркотики, дети, которые получили деньги за продажу ее квартиры подали в суд, сделку аннулировали, квартиру забрали у покупателей, те в суд на детей и дальше понеслось)

– Тех план – проверить на предмет перепланировки, так как потом все косяки на вас ложатся

– Согласие супруги на продажу – нотариально заверенная бумажка, что супруга не против, иначе попадос

У продавца был риелтор-родственник из 90-х. Налик, хотела договора от руки писать и т.д. Когда я спросил кто будет готовить договора и прочее, она сказала, что сделает. Поздно вечером накануне сделки позвонила  и сказала что ни чихуахуа не готово. Я взял свой договор кп старой квартиры и за 10 минут сменив данные сделал новый договор, где я уже покупатель.

Так как мой продавец покупал квартиру дешевле, часть денег я отдавал их продавцу.

Встретились в банке два риелтора, хозяева квартир и я. В итоге из-за вторых идиотов, которые не могли понять почему бабки им перечисляю я, а не они, сделка чуть не сорвалась, им объяснял я, риелтор моего продавца и сотрудники банка, а второй риелтор со своим продавцом считали, что их обманывают.

Провели мы в банке целый рабочий день,и сделка состоялась, хотя вторых продавцов уже послали лесом, и мои продавцы уже решили покупать другую квартиру. В итоге те согласились.

Оформляли через аккредитив – безопасная сделка, доступ к баблу продавец получает, когда МФЦ все зарегистрирует и права перейдут к новому собственнику.

Приехали в МФЦ, там отдали необходимые документы и начали ждать.

Через две недели я стал обладателем новой квартиры и начался переезд.

Теперь подытожим мой словесный понос:

Поиск/Просмотр

– Ищите реальных владельцев и общайтесь с ними

– Если не знаете район или квартал где берете, на улице пообщайтесь с людьми с детских площадок и в магазине. Узнаете о всех проблемах, местах в саду, школах, медицинских услугах и прочем. Если есть машина, приезжайте вечером и посмотрите как с парковкой дела

– Если не разбираетесь в ремонте, а вам впаривают, что у них дороХо-боХато, возьмите с собой человека понимающего для оценки. Как и в случае покупки авто, того, кто понимает.

Покупка

Риелтор вам не нужен. 99% этих бездарей берет в моем регионе 100-200 к при покупке недорогого жилья. При этом:

– Юридическую чистоту они не гарантируют, и в случае чего вы с них не вернете деньги за квартиру. А будете судиться с продавцом, если найдете. При этом уровень знаний многих риелторов оказался ниже моих, полученных из интернета в течение непродолжительного времени

– Договор купли-продажи можно взять из интернета. Советую скачать “рыбу” с дом-клик

– Тщательно проверьте все документы собственника и не стесняйтесь попросить справки из психушки и наркологички. Если есть друзья в МВД, ФСБ, ГИБДД, Спортлото и тд. “Пробейте” через них. Детей до 18 лет выписывать строго до сделки, никаких войти в положение и прочее.

– Сделку проводить через аккредитив быстро и безопасно

– Если продаете, сразу посчитайте про налоги, и про то, как снизить налоговую нагрузку. Мне удалось снизить до 0. Правда пришлось на это день потратить, но сэкономить 400к примерно того стоило. Кому сейчас предстоит, могу подсказать )

Всем хорошим людям безопасных сделок и новых квартир, много и с большой площадью! Всем риелторам гореть в аду в 5 минутах от метро, в непрокуренном котле с евроремонтом 1916 года, по предоплате 100% всем вместе!

Источник: https://pikabu.ru/story/pokupka_kvartiryi_s_otkaznikom_ot_privatizatsii_7563032

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.