Покупка квартиры по переуступке в ипотеку
Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки
На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают.
И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся. При этом существуют предложения о продаже жилья в новостройке, которые продаются повторно, по переуступке прав на жилье.
Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее.
Как купить квартиру в ипотеку, если она продается по переуступке прав?
Покупка квартиры по переуступке прав – это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто.
Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов.
На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.
Переуступка прав на недвижимость не противоречит действующему законодательству и допускается в следующих случаях:
- после того, как будет выплачена стоимость квартиры, согласно договору застройщика и первого владельца жилья
- если застройщик даст согласие на переуступку прав требования
- если жилье было приобретено по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка.
Уступка прав требования на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать мошеннических схем с подменой договоров, покупатель жилья должен соглашаться только на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.
Как оформляется сделка по переуступке прав?
Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю.
После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец.
Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.
В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры.Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена.
Как оформляется покупка жилья по переуступке прав?
Другая важная особенность — необходимость письменного согласия застройщика на продажу залоговой квартиры по схеме переуступки прав, которая, как правило, фиксируется в договоре ДДУ.
Законодательно письменное согласие застройщика не обязательно, но застройщики обычно настаивают на включении данного пункта в договор.
Движет ими только желание документально зафиксировать возможность получения дополнительной прибыли, поскольку за свое согласие застройщики получают до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Как взять ипотеку по переуступке в банке?
Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:
- данный вид займов обладает высокой степенью риска кредитора, так как всегда остается опасность нарушения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию
- у банков существует большое количество альтернативных ипотечных программ, которые, являясь весьма востребованными у заемщиков, приносят гораздо больший доход.
Как показывает опыт поиск ипотеки по переуступке лучше осуществлять непосредственно на строительной площадке, поскольку рекламные объявления банков, работающих в данном направлении, обязательно будут на месте возведения здания.
Другой способ найти банк, который готов выдать ипотеку, используя в качестве залога права требования к застройщику, — это сотрудничество с юридическим лицом, продающим квартиру.
Как правило, такие компании являются строительными холдингами, выступающими соинвесторами и оказывающими услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок.
Строительные холдинги уже сотрудничают с банками, выдающими ипотеку по переуступке прав.
Третий вариант наиболее хлопотный – обращаться во все попавшиеся банки и спрашивать у них о возможности получения ипотечного кредита по переуступке прав.
Сегодня число финансовых учреждений, готовых кредитовать покупку жилья по переуступке прав, растет. При этом в фавориты в данном сегменте вышли банки с максимальным числом аккредитованных новостроек: «Сбербанк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Москвы» и «Промсвязьбанк».
(8 4,38 из 5)
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/zakony/pereustupka-prav.html
Как купить квартиру в ипотеку по переуступке
Цессия или переуступка прав собственности означает замену первоначального дольщика или покупателя. Подобная сделка законна, если цедент (продавец) еще не ставил своей подписи под актом приема-передачи недвижимости. Если это произошло, тогда сделка переходит в ранг стандартной покупки жилья.
Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку
Покупка жилья в строящемся здании проходит в двух вариантах:
- Договор долевого участия (ДДУ);
- Договор предварительной купли-продажи.
Оба варианта предоставляют право требования, а не собственность. Фактически это значит, что покупатель вправе потребовать от девелопера выполнения обязательств, то есть предоставить ему квартиру по окончанию строительства.
Покупатель может оформить ипотечный кредит по ДДУ, взять ипотеку можно только в банке, аккредитованном застройщиком. А переоформление по цессии при помощи банка сложнее и займёт больше времени.
Переуступка ипотеки другому человеку
Сделка по переуступке ипотеки другому человеку (ГК РФ ст. 338) сразу столкнется с 3 трудностями:
- Необходимостью получить разрешение девелопера на переуступку;
- Получить согласие банка цедента на досрочное погашение ипотеки;
- Согласовать сделку с банком цессионария на переоформление кредита.
Получив хотя бы один отказ, вы никогда не сможете купить квартиру в ипотеку по переуступке. Хотя если продавец и покупатель оформят ипотечный кредит на право требования в одном банке, то это заметно упростит всю процедуру. Фактически сведёт её до получения разрешения у девелопера – п. 2 ст. 391 ГК РФ. Поэтому лучше обратиться к квалифицированным специалистам за помощью.
Как купить
Покупка жилья в ипотеку по переуступке прав потребует обязательной юридической поддержки цессионария (покупателя), ведь пошаговой инструкции для таких ситуаций не предусмотрено, а основные риски сделки ложатся именно на его плечи. После одобрения и заключения сделки, покупатель становится правомочным дольщиком со всеми обязанностями, описанными в законе №214-ФЗ.
Оформление уступки требует от цедента полной оплаты застройщику той суммы, которая была указана при первоначальной сделке. Без этого девелопер вряд ли даст разрешение на запланированную уступку прав. Но если продающая сторона уже выплатила всю сумму (п. 1 ст.
11 Федерального Закона №214-ФЗ), а затем решила переуступить ипотеку, тогда официальное разрешение на переоформление не потребуется. Хотя банк при выдаче ипотечного кредита всё равно может добавить справку о проведенной оплате в перечень необходимых бумаг.
Переуступка права по ДДУ
Согласно Закону №214-ФЗ дольщики могут уступать законное право другому человеку. Продавцом выступают как физические, так и юридические лица. Оформление сделки проходит в несколько этапов:
- Проверка и подготовка документов – продавцам необходимо предоставить всю документацию по ДДУ, включая технические характеристики жилья и новостройки, а также финансовую отчетность. Покупатели должны предоставить в банк доказательство оплаты, ДДУ и сопутствующую документацию по требованию банка;
- Составление и подписание договора цессии – нередко этим пунктом занимается непосредственно застройщик, поэтому важно привлечь адвоката для ознакомления с документом. Один из экземпляров необходимо представить банку, чтобы получить одобрение на выдачу кредита;
- Регистрация сделки – обе стороны сделки должны подать пакет документации в МФЦ для регистрации перехода прав. При уступке квартиры в ипотеку обязательным пунктом станет предоставление банковского договора (ст. 19 Федерального закона №102-ФЗ). Девять дней спустя цессионарий забирает пакет документов, подтверждающих его новые права.
Переуступка по предварительному договору купли-продажи
Порядок оформления цессии по предварительному договору купли-продажи отличается тем, что не проходит государственную регистрацию в росреестре. Правда это в разы опаснее, так как квартира может быть уже продана ещё кому-то.
Хотя юристы и банковские работники советуют тщательно проверить репутацию девелопера, чтобы не столкнутся с долгостроем.
Получить необходимые данные можно непосредственно в офисе компании, которая обязана представить следующие бумаги:
- устав и учредительный документ компании;
- подтверждение прав на земельный участок;
- официальное разрешение на постройку здания;
- подготовленный и согласованный по инстанциям проект;
- бухгалтерскую отчетность за последний квартал.
Проверив надежность компании девелопера, покупатель застрахует себя от невыгодной покупки или мошеннической схемы.
Документы (договор)
Составление или проверку договора о переуступке прав (цессии) стоит доверить юристу. Правильно оформленный документ должен обязательно содержать следующие пункты:
- Предмет договора, который описывает суть сделки и права участников;
- Цена договора, порядок расчетов и исполнения обязательств по оплате;
- Обязанности и ответственность сторон;
- Заключительные положения.
Покупка квартиры в ипотеку по переуступке – непростое задание, но именно оно позволит получить жильё в понравившейся новостройке дешевле на 40%, чем у застройщика или, если вся жилплощадь уже продана.
Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/ipoteka-po-pereustupke/