Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки

На началь­ном эта­пе стро­и­тель­ства мно­го­квар­тир­но­го дома у застрой­щи­ка име­ет­ся в нали­чии мно­же­ство квар­тир. По мере роста ста­дии готов­но­сти объ­ек­та, жилье рас­ку­па­ют.

И тогда покуп­ка квар­ти­ры из пер­вых рук, вряд ли, удаст­ся. При этом суще­ству­ют пред­ло­же­ния о про­да­же жилья в новострой­ке, кото­рые про­да­ют­ся повтор­но, по пере­уступ­ке прав на жилье.

Ипо­те­ка при этом воз­мож­на, но в ред­ких слу­ча­ях. Об этом пого­во­рим далее.

Как купить квар­ти­ру в ипо­те­ку, если она про­да­ет­ся по пере­уступ­ке прав?

Покуп­ка квар­ти­ры по пере­уступ­ке прав – это слож­ный и доволь­но спе­ци­фич­ный про­цесс, на прак­ти­ке встре­ча­ю­щей­ся не так уж часто.

Пра­во­вое есте­ство пере­уступ­ки прав осу­ществ­ля­ет­ся соглас­но соот­вет­ству­ю­ще­му дого­во­ру, регу­ли­ру­ет­ся несколь­ки­ми зако­но­да­тель­ны­ми нор­ма­ми, Граж­дан­ским кодек­сом и дру­ги­ми пра­во­вы­ми акта­ми, что вызы­ва­ет мно­же­ство спо­ров и вопро­сов.

На уступ­ке прав мож­но непло­хо зара­бо­тать, инве­сти­руя день­ги в стро­и­тель­ство, а после выгод­но про­дав жилье в постро­ен­ном доме.

Пере­уступ­ка прав на недви­жи­мость не про­ти­во­ре­чит дей­ству­ю­ще­му зако­но­да­тель­ству и допус­ка­ет­ся в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

• после того, как будет выпла­че­на сто­и­мость квар­ти­ры, соглас­но дого­во­ру застрой­щи­ка и пер­во­го вла­дель­ца жилья
• если застрой­щик даст согла­сие на пере­уступ­ку прав тре­бо­ва­ния
• если жилье было при­об­ре­те­но по ипо­те­ке, то на пере­уступ­ку прав необ­хо­ди­мо согла­сие бан­ка.

Уступ­ка прав тре­бо­ва­ния на квар­ти­ру под­ле­жит обя­за­тель­ной госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции. Что­бы избе­жать мошен­ни­че­ских схем с под­ме­ной дого­во­ров, поку­па­тель жилья дол­жен согла­шать­ся толь­ко на пере­уступ­ку прав тре­бо­ва­ния толь­ко по дого­во­ру доле­во­го уча­стия в стро­и­тель­стве.

Как оформляется сделка по переуступке прав?

Оформ­ле­ние прав пере­уступ­ки про­ис­хо­дит юри­ди­че­ски посред­ством под­пи­са­ния дого­во­ра цес­сии, соглас­но кото­ро­му все пра­ва от преды­ду­ще­го инве­сто­ра перей­дут к после­ду­ю­ще­му поку­па­те­лю.

После того, как дом будет достро­ен, соб­ствен­ни­ком новой квар­ти­ры ста­нет новый вла­де­лец.

Поку­па­те­лю, при­об­ре­та­ю­ще­му квад­рат­ные мет­ры по схе­ме пере­уступ­ки прав, необ­хо­ди­мо учи­ты­вать ряд осо­бен­но­стей.

Доль­щик может усту­пить пра­во на квар­ти­ру в пери­од от момен­та реги­стра­ции дого­во­ра доле­во­го уча­стия и до момен­та и закры­тия акта при­е­ма-пере­да­чи объ­ек­та, но толь­ко при усло­вии, что сто­и­мость жилья будет пол­но­стью выпла­че­на.

Как оформ­ля­ет­ся покуп­ка жилья по пере­уступ­ке прав?

Дру­гая важ­ная осо­бен­ность — необ­хо­ди­мость пись­мен­но­го согла­сия застрой­щи­ка на про­да­жу зало­го­вой квар­ти­ры по схе­ме пере­уступ­ки прав, кото­рая, как пра­ви­ло, фик­си­ру­ет­ся в дого­во­ре ДДУ.

Зако­но­да­тель­но пись­мен­ное согла­сие застрой­щи­ка не обя­за­тель­но, но застрой­щи­ки обыч­но наста­и­ва­ют на вклю­че­нии дан­но­го пунк­та в дого­вор.

Дви­жет ими толь­ко жела­ние доку­мен­таль­но зафик­си­ро­вать воз­мож­ность полу­че­ния допол­ни­тель­ной при­бы­ли, посколь­ку за свое согла­сие застрой­щи­ки полу­ча­ют до 3% от сто­и­мо­сти при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти.

Как взять ипотеку по переуступке в банке?

Най­ти кре­дит­ную орга­ни­за­цию, кото­рой было бы инте­рес­но предо­ста­вить ипо­те­ку, исполь­зуя в каче­стве зало­га не гото­вую недви­жи­мость, а пра­ва тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку хоть и реаль­но, но все таки слож­но. Бан­ки неохот­но идут на такие сдел­ки, как мини­мум, по двум при­чи­нам:

• дан­ный вид зай­мов обла­да­ет высо­кой сте­пе­нью рис­ка кре­ди­то­ра, так как все­гда оста­ет­ся опас­ность нару­ше­ния застрой­щи­ком сро­ков вво­да жилья в экс­плу­а­та­цию
• у бан­ков суще­ству­ет боль­шое коли­че­ство аль­тер­на­тив­ных ипо­теч­ных про­грамм, кото­рые, явля­ясь весь­ма вос­тре­бо­ван­ны­ми у заем­щи­ков, при­но­сят гораз­до боль­ший доход.

Как пока­зы­ва­ет опыт поиск ипо­те­ки по пере­уступ­ке луч­ше осу­ществ­лять непо­сред­ствен­но на стро­и­тель­ной пло­щад­ке, посколь­ку реклам­ные объ­яв­ле­ния бан­ков, рабо­та­ю­щих в дан­ном направ­ле­нии, обя­за­тель­но будут на месте воз­ве­де­ния зда­ния.

Дру­гой спо­соб най­ти банк, кото­рый готов выдать ипо­те­ку, исполь­зуя в каче­стве зало­га пра­ва тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку, — это сотруд­ни­че­ство с юри­ди­че­ским лицом, про­да­ю­щим квар­ти­ру.

Как пра­ви­ло, такие ком­па­нии явля­ют­ся стро­и­тель­ны­ми хол­дин­га­ми, высту­па­ю­щи­ми соин­ве­сто­ра­ми и ока­зы­ва­ю­щи­ми услу­ги по финан­со­во-кре­дит­но­му сопро­вож­де­нию сде­лок.

Стро­и­тель­ные хол­дин­ги уже сотруд­ни­ча­ют с бан­ка­ми, выда­ю­щи­ми ипо­те­ку по пере­уступ­ке прав.

Тре­тий вари­ант наи­бо­лее хло­пот­ный – обра­щать­ся во все попав­ши­е­ся бан­ки и спра­ши­вать у них о воз­мож­но­сти полу­че­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та по пере­уступ­ке прав.

Сего­дня чис­ло финан­со­вых учре­жде­ний, гото­вых кре­ди­то­вать покуп­ку жилья по пере­уступ­ке прав, рас­тет. При этом в фаво­ри­ты в дан­ном сег­мен­те вышли бан­ки с мак­си­маль­ным чис­лом аккре­ди­то­ван­ных новостро­ек: «Сбер­банк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Моск­вы» и «Пром­связь­банк».

(8 4,38 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/pereustupka-prav.html

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Цессия или переуступка прав собственности означает замену первоначального дольщика или покупателя. Подобная сделка законна, если цедент (продавец) еще не ставил своей подписи под актом приема-передачи недвижимости. Если это произошло, тогда сделка переходит в ранг стандартной покупки жилья.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Покупка жилья в строящемся здании проходит в двух вариантах:

1. Договор долевого участия (ДДУ);
2. Договор предварительной купли-продажи.

Оба варианта предоставляют право требования, а не собственность. Фактически это значит, что покупатель вправе потребовать от девелопера выполнения обязательств, то есть предоставить ему квартиру по окончанию строительства.

Покупатель может оформить ипотечный кредит по ДДУ, взять ипотеку можно только в банке, аккредитованном застройщиком. А переоформление по цессии при помощи банка сложнее и займёт больше времени.

Переуступка ипотеки другому человеку

Сделка по переуступке ипотеки другому человеку (ГК РФ ст. 338) сразу столкнется с 3 трудностями:

1. Необходимостью получить разрешение девелопера на переуступку;
2. Получить согласие банка цедента на досрочное погашение ипотеки;
3. Согласовать сделку с банком цессионария на переоформление кредита.

Получив хотя бы один отказ, вы никогда не сможете купить квартиру в ипотеку по переуступке. Хотя если продавец и покупатель оформят ипотечный кредит на право требования в одном банке, то это заметно упростит всю процедуру. Фактически сведёт её до получения разрешения у девелопера – п. 2 ст. 391 ГК РФ. Поэтому лучше обратиться к квалифицированным специалистам за помощью.

Как купить

Покупка жилья в ипотеку по переуступке прав потребует обязательной юридической поддержки цессионария (покупателя), ведь пошаговой инструкции для таких ситуаций не предусмотрено, а основные риски сделки ложатся именно на его плечи. После одобрения и заключения сделки, покупатель становится правомочным дольщиком со всеми обязанностями, описанными в законе №214-ФЗ.

Оформление уступки требует от цедента полной оплаты застройщику той суммы, которая была указана при первоначальной сделке. Без этого девелопер вряд ли даст разрешение на запланированную уступку прав. Но если продающая сторона уже выплатила всю сумму (п. 1 ст.

11 Федерального Закона №214-ФЗ), а затем решила переуступить ипотеку, тогда официальное разрешение на переоформление не потребуется. Хотя банк при выдаче ипотечного кредита всё равно может добавить справку о проведенной оплате в перечень необходимых бумаг.

Переуступка права по ДДУ

Согласно Закону №214-ФЗ дольщики могут уступать законное право другому человеку. Продавцом выступают как физические, так и юридические лица. Оформление сделки проходит в несколько этапов:

1. Проверка и подготовка документов – продавцам необходимо предоставить всю документацию по ДДУ, включая технические характеристики жилья и новостройки, а также финансовую отчетность. Покупатели должны предоставить в банк доказательство оплаты, ДДУ и сопутствующую документацию по требованию банка;
2. Составление и подписание договора цессии – нередко этим пунктом занимается непосредственно застройщик, поэтому важно привлечь адвоката для ознакомления с документом. Один из экземпляров необходимо представить банку, чтобы получить одобрение на выдачу кредита;
3. Регистрация сделки – обе стороны сделки должны подать пакет документации в МФЦ для регистрации перехода прав. При уступке квартиры в ипотеку обязательным пунктом станет предоставление банковского договора (ст. 19 Федерального закона №102-ФЗ). Девять дней спустя цессионарий забирает пакет документов, подтверждающих его новые права.

Переуступка по предварительному договору купли-продажи

Порядок оформления цессии по предварительному договору купли-продажи отличается тем, что не проходит государственную регистрацию в росреестре. Правда это в разы опаснее, так как квартира может быть уже продана ещё кому-то.

Хотя юристы и банковские работники советуют тщательно проверить репутацию девелопера, чтобы не столкнутся с долгостроем.

Получить необходимые данные можно непосредственно в офисе компании, которая обязана представить следующие бумаги:

• устав и учредительный документ компании;
• подтверждение прав на земельный участок;
• официальное разрешение на постройку здания;
• подготовленный и согласованный по инстанциям проект;
• бухгалтерскую отчетность за последний квартал.

Проверив надежность компании девелопера, покупатель застрахует себя от невыгодной покупки или мошеннической схемы.

Документы (договор)

Составление или проверку договора о переуступке прав (цессии) стоит доверить юристу. Правильно оформленный документ должен обязательно содержать следующие пункты:

• Предмет договора, который описывает суть сделки и права участников;
• Цена договора, порядок расчетов и исполнения обязательств по оплате;
• Обязанности и ответственность сторон;
• Заключительные положения.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке – непростое задание, но именно оно позволит получить жильё в понравившейся новостройке дешевле на 40%, чем у застройщика или, если вся жилплощадь уже продана.

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/ipoteka-po-pereustupke/