Покупка квартиры полученной по наследству

Содержание

Как купить квартиру полученную по наследству

Покупка квартиры полученной по наследству

Обычно покупатели настороженно относятся к приобретению жилья, переданного по наследству.

Купить квартиру, полученную по наследству, зачастую значит столкнуться с длительными судебными разбирательствами с наследниками, которые по каким-либо причинам не приняли наследство в определенный законодательством срок. Тем не менее оградить покупателя от подобных неприятностей все же возможно.

Возможные риски при приобретении унаследованной квартиры

Объекты недвижимости могут быть переданы по наследству на основании предусмотренной законом очереди или согласно положениям завещания.

В первом случае наследное имущество распределяется между родственниками покойного в зависимости от степени родства.

В первую очередь, учитываются интересы супруга умершего гражданина, его детей и родителей. Если нет наследников первой очереди, имущество переходит к претендентам второй очереди.

Бывает, что близкие родственники не сразу узнали о смерти наследодателя и не смогли вовремя заявить о своих правах на его имущество.

При передаче наследства по закону возможны следующие неприятные нюансы:

  • покойный жил довольно далеко от родственников или не поддерживал с ними отношения. Те, в свою очередь, не знали, что родственник умер, поэтому вовремя не обратились к нотариусу. Если в суде они смогут подтвердить наличие уважительной причины, то возможно восстановление срока вступления в наследство;
  • покойный длительное время не проживал совместно с супругой или супругом, при этом официально брак не был расторгнут. Муж или жена не знали о смерти супруга, поэтому вовремя обратиться к нотариусу не смогли;
  • если у наследодателя не осталось наследников первой очереди, и его имущество было передано преемникам второй очереди, хотя свои права могли реализовать его внуки по праву представления, но они не знали о кончине бабушки или дедушки;
  • если один из наследников был признан недостойным, то его доля распределяется между оставшимися законными претендентами;
  • после смерти собственника может быть обнаружено завещание, которое было составлено давно и о его существовании родственники не знали. В этом случае, наследниками могут стать совсем другие люди;
  • неприятные последствия могут возникнуть, если кто-то из наследников по закону решит оспорить завещание, составленное наследодателем.

Это наиболее частые риски при покупке наследной квартиры. Однако могут возникнуть и другие неприятные ситуации.

Покупателю советуют тщательно изучить информацию и подумать, как правильно оформить сделку купли-продажи, или найти другой более подходящий вариант.

Существует категория граждан, которые могут рассчитывать на обязательную долю в наследстве, даже при наличии завещания в пользу иных лиц. Если такие наследники обратятся в суд, то им будет выделена доля в проданной недвижимости.

Если в ходе судебного разбирательства наследник, продавший квартиру, будет признан недостойным, сделка будет аннулирована. При этом возврат денег покупателю останется под вопросом. Вернуть потраченные средства можно будет через суд и судебных приставов, но это займет много времени.

Если гражданин решит продать жилье, полученное им в наследство недавно, то он может попросить указать в договоре стоимость квартиры менее 1 000 000 рублей. Его цель при этом – не платить налог на имущество, которым он владеет менее 3 лет.

Сумма в договоре получается заниженной. Покупатели при этом рискуют, ведь если будет судебное разбирательство и сделка купли-продажи будет объявлена недействительной, вернуть можно будет лишь средства, указанные в договоре.

Завещатель также может обязать своих наследников позволить проживать на территории квартиры определенным лицам. Соответственно, покупатель может приобрести жилье, вместе с этими «обязательными» жильцами. Расторгнуть такую сделку довольно проблематично.

Как минимизировать риски?

Прежде чем подписывать какие-либо документы покупателю рекомендуют получить как можно больше информации о квартире:

  • сделать запрос на выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все сделки с указанной недвижимостью, начиная с 1998 г., а также сведения о наличии или отсутствии обременения;
  • обратиться к нотариусу, который предоставит информацию о завещательных отказах;
  • получить выписку из домовой книги с информацией о гражданах, зарегистрированных на территории этой жилплощади;
  • по возможности поговорить с соседями, узнать о наличии супругов, детей и прочих родственников, имеющих права на наследство.

Если обратиться в паспортный стол, то можно получить информацию о самом продавце, наличии или отсутствии у него судимости, подтвердить сведения о смерти прежнего собственника.

Насторожить покупателя должен и отказ продавца представить все необходимые документы и справки. Сделка купли-продажи недвижимости может быть впоследствии признана недействительной, если продавец не получил справку о дееспособности, хотя на момент продажи ему более 70 лет.

Если объект недвижимости переходит по наследству нескольким правопреемникам, то дать свое разрешение на его реализацию должен каждый из них.

В документе купли-продажи также должны быть подписи владельцев всех долей.

Изначально необходимо убедиться в том, что прежний владелец жилплощади действительно умер. Если продавец отказывается предъявить документ о смерти наследодателя, то этот факт должен насторожить потенциального покупателя.

Если недвижимость находится в собственности продавца менее 3 лет

В случае продажи объекта недвижимости, полученного в наследство, в течение первых 3 лет владения наследнику необходимо заплатить налог в 13% от стоимости сделки.

Для того чтобы уменьшить сумму налогового взноса, многие продавцы настаивают на внесении в договор купли-продажи заниженной стоимости. Согласно нормам законодательства налогом не облагается сумма менее 1 000 000 рублей.

Юристы предупреждают покупателей недвижимости, что соглашаться на это нельзя ни при каких условиях.

Если возникнут непредвиденные обстоятельства (объявятся иные наследники, будет оспорено завещание), то покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая установлена в документе. Доказать, что за квартиру заплатили больше, будет невозможно.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Мошеннические действия при продаже наследной квартиры

Среди наиболее распространенных вариантов мошенничества в данной ситуации выделяют:

  • подделка завещательного документа. Проверить подлинность завещания может нотариус;
  • мошенники также представляют покупателям поддельные договоры купли-продажи или дарственные. Узнать обо всех манипуляциях, которые производились с рассматриваемой недвижимостью, можно, составив официальный запрос в Росреестр;
  • завещание могут оспорить иные наследники, если наследодатель на момент его составления был недееспособен, не осознавал своих действий, находился в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, на него оказывалось психологическое или физическое воздействие;
  • нередки случаи, когда в доверие к пожилому гражданину входят дальние родственники, знакомые или соседи. Они начинают оказывать знаки внимания и обманными путями добиваются составления генеральной доверенности. После смерти собственника квартира оказывается проданной. Покупателя при этом не ставят в известность о наличии законных наследников, которые могут заявить о своих правах на уже проданное имущество. Судебного разбирательства при этом не избежать.

Так называемые «черные риелторы» тоже не редкость. Юристы советуют узнать как можно больше о недвижимости, которую планируют приобрести. Не стоит быстро покупать жилье, полученное по наследству сравнительно недавно.

Прежде чем оформлять договор купли-продажи, покупатель должен сверить все сведения о квартире и ее владельце с информацией, указанной в правоустанавливающих и технических документах.

Опыт судебной практики

В настоящий момент в процессе судебного разбирательства по поводу продажи наследной недвижимости, суд все чаще принимает сторону добросовестного покупателя.

При рассмотрении судья анализирует ситуацию со всех сторон, хотя и защищает права наследников, которым положена обязательная доля в наследстве. При пропуске срока получения наследного имущества по уважительной причине права преемника могут быть восстановлены.

По определению из ст. 302 Гражданского Кодекса РФ добросовестным признается покупатель, который приобрел жилплощадь за определенную плату, однако он не знал, что у продавца не было прав распоряжаться этим имуществом.

Заниженная стоимость квартиры, указанная в договоре, будет свидетельством против покупателя. Сделку можно признать недобросовестной, возврат уплаченных средств будет проблематичным.

На основании положений ст. 1155 ГК РФ наследник, вовремя не принявший наследство, вправе рассчитывать на денежную компенсацию, если вернуть причитающееся имущество в его изначальном виде невозможно, вне зависимости от причин, по которым такой возврат осуществить нельзя.

Стоимость имущества, перешедшего по наследству, устанавливается на момент открытия наследного дела. Таким образом, если после продажи квартиры появляется другой наследник, он может рассчитывать на денежную компенсацию в размере его доли наследства.

Претензии он должен предъявлять не добросовестному покупателю, а наследникам, продавшим наследное имущество.

Для того чтобы свести к минимуму все риски при покупке недвижимости, ранее полученной продавцом по наследству, покупателю рекомендуют проконсультироваться по интересующим вопросам с опытным юристом.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/kak-kupit-kvartiru-poluchennuyu-po-nasledstvu

Покупка квартиры, полученной по наследству: риски, занижение суммы, порядок расчета

Покупка квартиры полученной по наследству

Ежедневно заключается огромное количество сделок купли-продажи недвижимости. Однако среди этих сделок не так уж многих тех, что связаны с покупкой унаследованных квартир и домов.

Поскольку такие договоры связаны с большим, нежели обычные, количеством рисков, хотя и привлекают потенциальных покупателей несколькими, весьма существенными плюсами.

Попробуем же разобраться в нюансах, чтобы понимать, о чем собственно идет речь.

1. Риски при покупке квартир, полученных по наследству 2. Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству? 3. Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству 4. Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству? 5. Покупка квартиры по доверенности: основные правила 6. Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству? 7. Порядок расчета при покупке квартиры

Риски при покупке квартир, полученных по наследству

Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок — это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными.

В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства.

Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы.

Итак, наследование имущества происходит:

  • по закону;
  • или по завещанию.

Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности. К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей. И вот тут нередко обнаруживаются подробности-нюансы:

  1. Так, например, может иметь место ситуация, когда покойный/покойная долгое время не жили и даже не общались со своими законными «половинками». И те, соответственно, не знали о смерти супругов. А значит, вовремя не обратились к нотариусу.
  2. Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.
  3. А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
  4. Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.

Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными. А значит и проблем, связанных с унаследованными квартирами, намного больше. Так что, планируя приобрести подобный объект недвижимости, следует быть готовым ко всякого рода сюрпризам.

Важно: конечно, наследники по закону обязаны объявиться в 6-ти месячный срок со смерти наследодателя. Но те, например, кто находится за границей или в местах лишения свободы, по понятным причинам не могут «все бросить» и явиться вступать в наследство. А в случае обращения по истечению законного срока, суд им этот срок обязательно продлит. Это нужно иметь ввиду.

Кроме того, тоже очень важным моментом можно считать «законные приоритеты», связанные с вступлением в наследство. Есть ведь категории граждан, которым доля в наследном имуществе положена в любом случае, независимо даже от того, что написано в завещании. И при поступлении от них иска в суд, доля им будет выделена даже в проданном объекте недвижимости.

А уж если в судебном заведении продавца признают недостойным наследником, сделка и вовсе будет аннулирована. Но вернет покупатель назад свои деньги или нет — это большой вопрос.

Понятно, что возвращать средства в большинстве случаев придется не только через суд, но и через судебных приставов. Это не быстро, и то при условии, что у бывшего продавца есть какое-то имущество, подлежащее реализации, или какие-то сбережения.

В общем, все сложно и долго, так что лучше обезопасить себя, не связываясь с подобными сделками.

И это еще не все «подводные камни», на которые может налететь незадачливый и чересчур доверчивый покупатель.

Если продавец реализует квартиру, которую едва получил в наследство, он может попросить в договоре указать стоимость менее миллиона рублей, чтобы не платить за нее налог, как за имущество, продаваемое в срок до 3-х лет владения.

И многие соглашаются на указание в документах не реальной суммы сделки, а искусственно заниженной. И рискуют только эту сумму и вернуть себе в случае, если сделка будет признана недействительной и аннулирована.

Есть и еще одна проблема, которая тоже весьма распространена.

Она связана с тем, что нередко наследодатели, отписывая в завещании недвижимое имущество своим детям, прописывают также пункт, по которому их собственным родителям позволяется проживать в этой недвижимости до скончания отпущенных дней.

Таким образом, покупатель, ничего не подозревая, покупает не только квартиру, но и «обязательных» жильцов в ней. Повернуть такую сделку назад без потерь тоже будет достаточно сложно.

Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?

Понравилась квартира? Устраивает все, в том числе цена? И все-таки не спешите заключать сделку и подписывать договор. Для начала изучите подлинную «историю» недвижимости.

Сделать это несложно, достаточно соблюсти пошаговую инструкцию:

  1. Запросить выписку ЕГРП. В ответе будут указаны сделки с квартирой, начиная с 1998 г и по сей день. «Бонусом» станут сведения об обременениях.
  2. Заказать выписку из домовой книги, в которой содержится информация обо всех прописанных на жилплощади.
  3. Сведения о завещательных отказах выдаст нотариус.
  4. А дополнительную информацию о детях-супругах, родственниках можно получить от разговорчивых соседей.

В паспортном столе также можно узнать информацию о самом продавце. Во всяком случае о его возможных судимостях — наверняка. И там же стоит поинтересоваться: а действительно ли умер владелец квартиры? Мошенников сейчас полно и год от года они становятся все изобретательнее.

Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству

Самое простое, что можно ждать от продавца-мошенника — это подделка завещания. Поэтому не стоит лениться проконсультироваться у нотариуса на предмет подлинности предъявленного документа.

Также мошенники нередко подсовывают потенциальным покупателям поддельные договоры дарения или купли-продажи. Разобраться в этих вопросах поможет запрос в Росреестр.

Есть и еще одна «интересная» мошенническая схема. Пожилому человеку с жильем начинает оказывать знаки внимания и заботы дальний родственник, сосед или вовсе «случайный» знакомый.

Затем обманным путем у «заботливого товарища» оказывается генеральная доверенность. А когда старик умирает, квартира немедленно оказывается проданной.

И разумеется мошенники не предупреждают добросовестных покупателей о том, что их ждут проблемы с наследниками умершего владельца.

По-прежнему действуют «черные риэлторы», сделки с которыми не сулят ничего хорошего. Так что лучше все-таки избегать покупки квартиры, если о ней известно, что она совсем недавно унаследована.

Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?

Впрочем, рисковать или нет — каждый решает для себя самостоятельно. Тем более, что в покупке наследных квартир есть и плюсы. Порой весьма ощутимые. Снизить же риски, можно, придерживаясь простых правил:

  1. Не соглашайтесь на занижение цены, при указании ее в договоре. Ни в коем случае! Поскольку самый негативный вариант развития событий приведет к тому, что истребовать с продавца можно будет вот только эту сумму.
  2. Не пренебрегайте «титульным» страхованием. Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.
  3. Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства — убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.

Важно:когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них. Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег.

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками.

И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке.

А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.

Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?

Есть квартиры, которые продаются и перепродаются буквально «по кругу». На руку мошенникам в таких ситуациях юридическая безграмотность населения и непреодолимое желание сэкономить, даже в ущерб собственной финансовой безопасности.

Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.

Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ — там сведения достоверные. И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша — там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.

Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.

Порядок расчета при покупке квартиры

Возможны 3 законных варианта проведения расчета за купленную квартиру:

  1. Наличными до государственной регистрации сделки, после подписания основного договора купли-продажи квартиры.
  2. Наличными же после проведения государственной регистрации передачи права собственности.
  3. Посредством передачи денег с использованием банковской ячейки.

Практика показывает, что последний способ является самым верным, надежным и безопасным. Однако, какой бы способ ни был избран, стоит прежде:

  • проверить, не прописаны ли в квартире лица, выписать которых будет очень сложно (по Домовой книге);
  • выяснить, нет ли в квартире жильцов, обладающих законным правом пожизненного проживания в ней;
  • уточнить, есть ли у продавца, состоящего в законном браке, нотариально заверенное разрешение от супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.

Важно: покупать или не покупать квартиры, унаследованные недавно — это только решение покупателя. Однако нелишним будет все-все узнать о выбранном объекте недвижимости и проконсультироваться с опытным специалистом.

У таких квартир есть один солидный плюс — нередко они стоят дешевле других, аналогичных. Так что можно действительно сделать выгодное масштабное приобретение. Тем более, что срок давности по наследным делам только 3 года. Дальше к этому имуществу никто никаких претензий выдвигать не будет.

(429 голос., 4,58 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu-riski-i-sposoby-ix-minimizacii/

Покупка унаследованной квартиры

Покупка квартиры полученной по наследству

В наше агентство обратилась женщина, желающая купить однокомнатную квартиру. Эта квартира была унаследована ее владельцем год назад от родного отца.

Владелец попросил нашу клиентку при оформлении договора купли-продажи на квартиру, указать стоимость 1 миллион рублей. Реальная цена жилья, которую должна была оплатить наша клиентка составляла 6 миллионов рублей.

Именно этот момент заставил ее обратится за профессиональной помощью. Как оказалось не зря. Наши юристы разъяснили сложившуюся ситуацию.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск.

Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет.

Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины.

В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.

1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире.

Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Риски при покупке наследственной квартиры до 3 лет после вступления в наследство

опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса.

Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах. Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск.

Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи. А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег.

На практике разница в цене оформляется распиской на оплату неотделимых улучшений, таких как перепланировка квартиры или дорогой ремонт.

Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство

После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.

205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве.

Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности.

Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно!!! истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.

Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.

На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти.

По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено. Сын продал унаследованную квартиру, но честно рассказал новому владельцу про завещательный отказ.

Таким образом право въехать в свое жилье наступило у покупателя только после того как умерла Марина Васильевна, через 4 года после приобретения квартиры.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/nasledstvstvennye-kvartiry/pokupka-unasledovannogo-zhilya/

Покупка квартиры по наследству: как купить полученное имущество, возможные риски, особенности если прошло менее 3 лет

Покупка квартиры полученной по наследству

Продавая любое имущество, человек получает определенную прибыль. Чаще всего такая прибыль налогооблагаемая. Это касается и унаследованных имущественных объектов. Рассмотрим, как и при каких обстоятельствах подлежит уплачивать налог при продаже наследуемого имущества.

По Закону, реализация объекта недвижимости – прерогатива её законного владельца. Квартира считается вашей, если на ваше имя оформлено свидетельство о праве собственности.

Если его у вас нет, заключаемый договор купли-продажи будет сочтён нелегитимным и не имеющим законной силы.

https://www..com/watch{q}v=_Fcuj9ALgr0

Легитимная продажа наследуемого имущества станет возможной только после обращения в нотариальный орган для получения свидетельства о праве на наследство. На этом процедура не заканчивается. Вы должны подать нотариальное свидетельство в Росреестр. К нему прилагаются:

  • удостоверение личности (на кого оформляется объект);
  • заявление об официальной регистрации ваших прав на полученную собственность (заполнение осуществляется на месте при подаче документации);
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • квитанция, свидетельствующая об уплате положенной госпошлины.

На заметку: процедура нечем не отличается от стандартной сделки приобретения или продажи квартиры.

Некоторые нюансы владения наследственным имуществом

Унаследованное имущество может по-разному передаваться и пребывать во владении наследников. Изучим, каким образом это влияет впоследствии на продажу такого имущества.

Разные сроки владения долями

Общий срок владения долевой собственностью определяется по изначальному переходу права собственности к наследникам. Таковым считается день открытия наследства. И даже если потом доли на имущество переходили к другим собственникам, общий срок владения недвижимостью в целом для наследников определяется по первичному факту открытию наследства.

Понятие

Наследование – это получение имущества гражданина в частную собственность после его смерти на основании завещательных документов или в порядке, установленном законом (ГК РФ ст. 1141).

Однако даже если завещание составлено в пользу одного наследника, лишая тем самым права на наследование остальных, законодательно определены граждане, имеющие обязательную долю в общем наследстве (ГК РФ ст.1149):

  • несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
  • нетрудоспособные супруги;
  • нетрудоспособные родители.

В случае если завещательные документы отсутствуют, наследство распределяется между наследниками в порядке законной очередности:

  • дети, супруги, родители;
  • остальные родственники в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ ст. 1143-1145).

Причем родня более дальняя имеет право претендовать на свою часть наследства только в случае отсутствия наследников предыдущей очереди.

Налогообложению подлежит прибыль, которую наследник получает в результате реализации наследного имущества.

Когда гражданин получает право продавать квартиру после принятия наследства{q}

Для наследственного имущества установлен упрощенный порядок продажи плане последующего налогообложения. Это требование установлено относительно недавно — с 2020 г. Раньше существовал общий режим взыскания налогов — вне зависимости от основания приобретения имущества.

Согласно действующему налоговому законодательству, доходы гражданина в виду наследования им имущества (будь то деньги, недвижимость или вещи) не облагают налогами. Что зафиксировано в ст. 217 (п. 18) НК РФ.

Рассмотрим разные варианты жизненных ситуаций, когда жилье не пребывало в собственности наследника:

  • меньше определяемого законодательно минимального срока;
  • в рамках установленного минимума и больше.

Для определения сумм налога используют следующие правила:

  1. Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях;
  2. Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7;
  3. Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.

Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.

Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р.

Максимум уменьшения дохода, полученного при реализации иного имущества, в число которого входят, помимо всего прочего, ТС, нежилая недвижимость, гаражи, предметы — 250 тыс. р.

Источник: https://nedvizhimost23.ru/kvartira/ndfl-pri-prodazhe-nasledstva.html

Покупка квартиры у наследника: риски, образец договора

Покупка квартиры полученной по наследству

При покупке квартиры важно обращать внимание на основание, по которому у продавца возникло право собственности. Если продавец получил квартиру по наследству, то существуют риски оспаривания сделки в будущем и потери купленного жилья без компенсации потраченных средств. Избежать таких рисков поможет тщательная проверка жилья на обременения.

Риски покупателя

Покупка наследственной квартиры влечет следующие риски:

  • появление претензий на жилплощадь третьих лиц после заключения сделки;
  • признание продавца невменяемым или недостойным наследником;
  • оспаривание сделки из-за кабальных условий сделки для наследника;
  • появление наследодателя, объявленного умершим по суду.

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти собственника, но он может быть продлен еще на полгода, если объявившиеся наследники не обратились к нотариусу по уважительной причине, при этом уже заключенные сделки с квартирой могут быть отменены судом в пользу новых наследников (ст. 1155 ГК РФ).

Если после совершения сделки вскроются факты, позволяющие считать продавца недостойным наследником (например, умышленное причинение тяжкого вреда наследодателю при жизни), то другие наследники смогут оспорить свою долю наследства и отменить все заключенные с такой долей сделки.

Кроме того, если продающий квартиру наследник состоит на учете в психоневрологическом диспансере или продажа квартиры поставила наследника в заведомо невыгодное положение, родственники могут оспорить сделку в судебном порядке.

Важно уточнить, как возникло право на наследство – на основании смерти наследодателя или объявления его умершим по решению суда ввиду отсутствия более пяти лет, так как внезапное появление живого наследодателя может привести к оспариванию всех сделок с его недвижимостью, если будет доказана осведомленность покупателей о нахождении наследодателя в живых (п. 2 ст. 46 ГК РФ).

Как избежать рисков

Алгоритм покупки квартиры у наследника включает следующие шаги:

  1. Запрос у продавца всех документов на квартиру.
  2. Проверка возможных обременений.
  3. Составление договора с учетом полученной информации.
  4. Оформление сделки в Росреестре.

Безопасное приобретение наследственной квартиры начинается с проверки всех документов продавца. В первую очередь проверяется количество собственников жилья. Если владельцев несколько, они должны участвовать в отчуждении квартиры от имени продающей стороны или представить нотариально заверенные согласия на продажу квартиры.

Важно обратить внимание на дату возникновения права – если оно оформлено ранее, чем через год после смерти наследодателя, покупку лучше отложить, чтобы избежать внезапного появления других наследников.

Убедившись в наличии права собственности, нужно потребовать справку из миграционной службы о прописанных в квартире лицах и потребовать их выписки до подписания договора.

Чтобы обезопасить сделку от оспаривания другими наследниками, следует запросить у продавца справку о составе семьи из ЗАГСа, а также выяснить, как возникло наследственное право у продавца:

  • из-за отказа других наследников от своей доли в квартире;
  • на основании решения суда;
  • на основании завещания;
  • по факту отсутствия других наследников.

Если квартира была получена после судебной тяжбы с другими наследниками, следует отложить сделку минимум на полгода, так как проигравшие суд наследники могут обжаловать решение. Завещание также может быть оспорено наследниками, если нарушилось их право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

Избежать оспаривания сделки из-за невменяемости или недееспособности продавца можно путем запроса справки из психоневрологического диспансера. Хорошим вариантом страховки будет знакомство с родственниками продавца и выяснение причин продажи жилья.

Дополнительной мерой будет запрос у нотариуса, оформившего наследство, сведений о деталях наследственного дела: количестве претендентов, разногласиях между наследниками и т.д.

Важно учесть, что для такого запроса потребуется письменное разрешение продавца.

Отказ выдавать такое разрешение может быть свидетельством наличия действующих обременений, поэтому от покупки в таком случае лучше отказаться.

Если наследник состоит в браке, важно получить письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

Правила заполнения договора покупки

Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, должен включать следующие обязательные разделы:

  • сведения о сторонах – ФИО, данные паспорта и адрес проживания;
  • сведения о квартире;
  • предмет сделки;
  • данные об обременениях;
  • цена покупки и способ расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон за нарушение условий договора;
  • порядок решения споров.

Образец договора можно скачать здесь.

Предметом сделки является передача прав владения квартирой от продавца к покупателю за плату.

В разделе описания квартиры нужно указать площади, кадастровый номер и почтовый адрес, а также дату и источник возникновения собственности – право на наследство.

Если в квартире есть прописанные лица, нужно указать в договоре их пофамильный перечень. Также в разделе описания обременений нужно включить пункт, в котором продавец подтверждает отсутствие каких-либо претензий на жилплощадь со стороны третьих лиц – данный пункт заверяется в тексте подписью продавца с расшифровкой.

К обязанностям покупателя относятся перечисление продавцу суммы покупки и принятие недвижимости. К обязанностям продавца следует отнести:

  • передачу продавцу квартиры с ключами и документами;
  • участие в регистрации сделки;
  • предоставление покупателю полной и достоверной информации обо всех имеющихся обременениях на жилплощадь.

В отдельном пункте следует наделить покупателя правом расторжения сделки в случае появления других наследников, имеющих претензии на квартиру. В разделе «Ответственность сторон» нужно обязать продавца возмещать полную сумму покупки и неустойку в размере 5-10 % от такой суммы при расторжении сделки из-за вскрывшихся обременений.

Ввиду наличия дополнительных рисков при покупке квартиры у наследника рекомендуется в качестве способа расчета по договору указывать банковскую ячейку или аккредитив, чтобы избежать потери денег до регистрации права в Росреестре.

Снизить возможные риски также поможет нотариальное удостоверение сделки – нотариус поможет составить договор с учетом требований гражданского законодательства, а также проверит квартиру на возможные обременения по электронным базам данных без визита в Росреестр.

Приобретение квартиры у лица, получившего такую квартиру по наследству, является высокорисковым вложением средств. Избежать признания сделки недействительной можно путем проверки продавца на дееспособность и запроса сведений об обременениях в Росреестре и через нотариальную контору.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/nasledstvennoj.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.