Покупка квартиры процесс

Содержание

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Покупка квартиры процесс

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры процесс

Приобретение жилья – ответственный шаг для человека. Но его высокая стоимость и сложность проведения сделки часто становятся камнем преткновения. Поэтому при подборе недвижимости и передаче прав владения на нее важно ознакомиться с особенностями, возможностями и порядком осуществления покупки. Как купить квартиру по инструкции? Какими способами? Рассмотрим подробнее.

Приобретение жилплощади в кредит – шанс стать обладателем собственных квадратных метров при отсутствии на руках суммы, равной стоимости квартиры.Жилищный займ представляет собой форму обременения жилой недвижимости.

При оформлении одна часть денег вносится покупателем в качестве первого взноса, а оставшаяся сумма выдается в кредит.

В момент заключения договора банк берет приобретаемую недвижимость в залог, а заемщик получает квартиру с ограниченным правом владения.

Как правильно купить квартиру через риэлтора

Чтобы правильно оформить все документы, изучите вопрос, как купить квартиру в ипотеку по инструкции. Для этого необходимо:

  • Ознакомиться с возможными вариантами государственной помощи и субсидий.
  • Выбрать кредитора и отправить заявку на ипотеку. Обращайтесь в «зарплатный» банк или к кредитору, предлагающему лояльные условия для оформления ипотечного займа: по сроку, ставке, ежемесячному платежу.
  • Найти подходящую недвижимость. Прежде чем отправиться на поиски жилого помещения по своим потребностям, следует уточнить в банке о наличии требований к квадратным метрам. Например, предоставление ипотеки под 6% возможно только на покупку жилплощади на первичном рынке. Не торопитесь, на поиск квартиры по закону предоставляется 3 месяца.
  • Провести оценочную стоимость жилого помещения. После выбора квартиру нужно оценить. Банк предоставляет до 80% от оценочной цены. Поэтому стоит искать недвижимость, на покупку которой у вас будет достаточно первого взноса в совокупности с заемными средствами.
  • Заключить договор с банковской организацией и составить документ, подтверждающий покупку. После оформления кредитного договора средства под обеспечение жилья переводятся банком напрямую продавцу. А на основании составленного соглашения, доказывающего приобретение жилплощади, новый владелец направляется в Росреестр, где можно зарегистрировать право собственности.
  • Оформить страховку. Ипотечное жилье находится в залоге у кредитора. Согласно законодательству, оно подлежит обязательному страхованию. Страховка позволит в случае непредвиденных обстоятельств получить выплаты для погашения жилищного займа. Продлевать ее необходимо ежегодно.

Как купить квартиру через агентство недвижимости

  • Внести оплату. Первый взнос передается продавцу наличными или на карту, а кредитные средства перечисляются от банка по указанным реквизитам. Для покупки недвижимости в качестве взноса можно использовать маткапитал. Однако для этого потребуется подать заявление в ПФРФ на распоряжение его средствами.
  • Зарегистрировать право владения и обременение. Необходимо собрать полный пакет документов. Их список имеется на сайте Росреестра. Обычно право собственности регистрируется быстрее при оформлении ипотеки. Госпошлина за эту процедуру составляет 2 тысячи рублей, а срок регистрации занимает 5-7 дней в зависимости от способа подачи документов.
  • Прописаться по новому месту жительства.
  • Оформить налоговый вычет. В текущем году вычет переводится по месту трудоустройства на основании уведомления из ИФНС, а в следующем – согласно предоставленной декларации по форме 3-НДФЛ.

Важно! При оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо своевременно погашать сумму долга. В противном случае банк будет вправе реализовать квартиру на торгах, поскольку находится под залогом.

Альтернативой ипотеки для покупки жилья могут стать:

  • оформление потребительского кредита;
  • использование средств из материнского капитала;
  • участие в жилищном кооперативе;
  • получение средств в долг по расписке;
  • матпомощь с работы;
  • рассрочка платежа от застройщика.

Рассмотрим подробнее, как купить квартиру без ипотеки с пошаговой инструкцией каждым из способов.

Где выгодно купить квартиру

Получить кредит можно в коммерческом банке при наличии положительной кредитной истории.

Размер таких займов может достигать нескольких миллионов рублей, ставка – варьироваться от 12 до 15%, а срок возврата долга – составлять 5-7 лет.

Но по причине невыгодной процентной ставки и малого срока кредитования величина платежа бывает достаточно высокой. Поэтому оформлять кредит стоит тем, кому нужна небольшая сумма.

Величина маткапитала составляет 466 тысяч 617 рублей. Направить его можно на приобретение квартиры, пригодной по закону для жилья. Согласно закону, без ипотеки распорядиться им можно после достижения ребенком 3-летнего возраста.

Суть участия в кооперативе заключается в уплате вступительного взноса с выплатой в дальнейшем паевых взносов на основании договора. Это позволит приобрести недвижимость без обеспечения и поручительства.

Преимуществами участия в кооперативе являются:

  1. сбор минимального пакета документации;
  2. возможность бронирования квартиры и отслеживание процесса строительства и проведения ремонта;
  3. внесение стоимости частями по договору в течение 10-15 лет.

Способ подходит тем, у кого есть возможность занять средства на небольшой срок у ближайших родственников. К частным кредитным организациям обращаться нецелесообразно, поскольку получение денег подобным образом нередко заканчивается негативными последствиями.

Крупные организации федерального значения нередко оказывают корпоративную матпомощь своим сотрудникам в виде выдачи заемных средств на льготных условиях. Процентные ставки на кредиты обычно не превышают 2-6% в год.

Застройщики предлагают потенциальным покупателям возможность приобретения недвижимости в строящемся или недавно сданном доме в рассрочку. Важным условием в этом случае является наличие первоначального взноса в размере 40-60% от стоимости покупаемого жилья. Рассрочка обычно оформляется на срок до 5 лет.

Маткапитал ранее выдавался семьям при рождении второго и последующего ребенка, но недавно приняли поправку, согласно которой на него могут претендовать и женщины, впервые ставшие матерями.Деньги можно потратить на покупку жилой недвижимости. Но перед сделкой необходимо изучить пошаговую инструкцию, где четко расписано, как купить квартиру на материнский капитал.

Условия:

  1. Необходимость наделения обоих супругов и детей долями в покупаемой квартире.
  2. С момента рождения ребенка при покупке квартиры за наличный расчет должно пройти 3 года. Досрочно использовать средства из маткапитала можно исключительно при оплате им первого взноса в ипотеку или частично погасить уже имеющийся жилищный займ.
  3. Перечисление ПФРФ средств со счета семейного капитала по банковским реквизитам продавца.

Какой этаж выбрать в доме

Важно! Использовать маткапитал можно для покупки жилья на первичном и вторичном рынке без привлечения заемных средств, в виде первого взноса по ипотеке и частичного погашения долга по ней.

Основным нюансом приобретения жилой площади на маткапитал является соблюдение последовательности действий:

  1. Получение выписки об остатке маткапитала. Заказать ее можно в ПФРФ по паспорту и заявлению через 5 рабочих дней.
  2. Заключение с продавцом договора с внесением пункта о рассрочке. В договоре должна содержаться информация о сделке, задатке уже уплаченном продавцу, остатке маткапитала, сроке перевода итоговой суммы. В документе указываются условия, подтверждающие, что право владения недвижимостью перейдут покупателю после внесения ее полной стоимости. К соглашению прикладывается расписка продавца о получении части средств.
  3. Регистрация покупки в Росреестре с предоставлением заявления о госрегистрации прав собственности, чек об уплате госпошлины и документы, являющиеся основанием для проведения операции.
  4. Подача заявления в ПФРФ о распоряжении маткапиталом. Пенсионный фонд потребует предоставить:• паспорт, оригинал и ксерокопию договора о купле-продаже;• ксерокопию документа, подтверждающего госрегистрацию права собственности, справку от лица, осуществляющего передачу квартиры с рассрочкой, с указанием размеров остатка невыплаченной покупателем суммы;• письменное обязательство заявителя о разделении квартиры по долям на членов семьи.

    Рассмотрение заявления занимает 1 месяц.

  5. Снятие обременения с жилплощади продавцом.
  6. Получение выписки из ЕГРН для уточнения снятия обременения.
  7. Заключение нотариального обязательства для выделения долей жилья в течение полугода с даты госрегистрации прав собственности.

При оформлении ипотеки операции осуществляются через кредитно-финансовое учреждение. В соглашении купли-продажи внесенная сумма и остаток не разделяются. Маткапитал выступает одной из форм оплаты долга. Поэтому во избежание ошибок узнайте, как купить квартиру в ипотеку по пошаговой инструкции, которая рекомендует:

  1. Подать заявку в банк на открытие ипотечного кредита с указанием сведений об использовании маткапитала. Банк самостоятельно запросит в ПФРФ информацию о наличии у вас сертификата, а при принятии решения уведомит вас посредством звонка.
  2. Составить и подписать договор с продавцом в случае одобрения ипотеки.
  3. Зарегистрировать право владения.
  4. Получить справку из ЕГРН о снятии продавцом обременения.
  5. Заключить нотариальное обязательство.

Покупка квартиры этим способом происходит по такой схеме:

  1. Выбор жилья, его бронирование и информирование застройщика о намерении использования для покупки маткапитал для внесения в договор соответствующий пункт, дающий возможность вносить оплату частями.
  2. Подготовка застройщиком договора о ДДУ и его подписание.
  3. Внесение сведений о ДДУ в ЕГРН.
  4. Частичная оплата согласно условиям договора.
  5. Обращение в ПФРФ для получения разрешения использования маткапитала.
  6. Перевод средств из сертификата на счет застройщика.

Важно! Если покупка жилья сопровождается ипотечным кредитованием, то собственник маткапитала обязан взять выписку из банка о размере долга или первого взноса. С ней он и сопутствующей документации он вправе обратиться в ПФРФ за распоряжением средствами со счета сертификата.

Застройщики на этапе возведения здания начинают реализацию жилья для получения дохода по ценам на 20-40% ниже запланированных при сдаче дома. Приобретать квартиру так достаточно выгодно, но рискованно.

Желание сэкономить может вылиться в негативные последствия. При их наступлении вы можете лишиться собственных вложений.

Поэтому необходимо выбирать проверенного застройщика и подробно изучить вопрос, как купить квартиру от застройщика, пошаговая инструкция приведена ниже.

При приобретении жилья на этапе строительства необходимо:

Вторичное жилье или новостройка: плюсы и минусы

  1. Проверить застройщика, изучив разрешающую документацию о нем на сайте или сделать официальный запрос.

  2. Узнать количество жилых объектов, сданных компанией в эксплуатацию, почитать реальные отзывы покупателей.
  3. Сравнить ценовое предложение в новых жилых комплексах конкурентов.

  4. Подписать договор ДУ и внести задаток, если все документы в порядке.
  5. Зарегистрировать договор ДУ в Росреестре.

Важно! Оставшуюся сумму стоимости квартиры необходимо вносить равными платежами по реквизитам застройщика на основании договора о предоставлении рассрочки.

Приобретение жилой площади напрямую у собственника или застройщика без кредитов и ипотеки дело непростое. Поэтому заранее изучите варианты, как купить квартиру за наличные по пошаговой инструкции:

  • найдите выгодное предложение;
  • запланируйте осмотр недвижимости;
  • изучите и проверьте документы застройщика или собственника жилья;
  • составьте договор купли-продажи;
  • передайте наличные (частичную сумму) нынешнему владельцу квартиры на основании расписки;
  • подпишите договор;
  • зарегистрируйте право собственности;
  • передайте оставшуюся часть наличных;
  • оформите постоянную прописку всем членам семьи.

Покупка выбранного жилого помещения за наличный расчет является самым сложным методом. Все дело в крупной сумме. Поэтому в день совершения сделки обязательно договоритесь с продавцом о месте и времени, способе передачи денег. Хорошо, если на сделке будет присутствовать нотариус или свидетель для подтверждения проведения сделки.

Важно! При наличном расчете право собственности на жилье переходит к новому владельцу через 10 дней после передачи документов на госрегистрацию в Росреестр. В связи с этим отдавать наличные продавцу следует частями строго под расписку.

На практике существует несколько вариантов покупки жилплощади на первичном рынке, поэтому чтобы без риска купить квартиру в новостройке, с пошаговой инструкцией следует подробно изучить способы приобретения. Так, например, если недвижимость покупается в уже сданном доме, то последовательность действий будет следующей:

  • поиск выгодного объекта;
  • ознакомление с инфраструктурой, техническими характеристиками;
  • изучение данных о застройщике;
  • посещение офиса и проверка документов со сведениями о строительной компании и интересующем объекте;
  • осмотр недвижимости;
  • составление договора;
  • внесение денежных средств за объект;
  • получение доступа к недвижимости;
  • госрегистрация права владения;
  • оформление постоянной прописки.

Какие документы проверять при покупке квартиры

Важно! При покупке квартиры на стадии стройки пункт с осмотром недвижимости пропускается. Вместо этого заключается договор ДУ (долевого участия), предусматривающий положения, обеспечивающие соблюдение порядка и сроков передачи жилья, условия расторжения.

Таким образом, при грамотном подходе можно приобрести квадратные метры самостоятельно без участия риэлторов и посредников.

Источник: https://brosalin.ru/kak-kupit-kvartiru-poshagovaya-instrukcziya/

Пошаговая инструкция

Покупка квартиры процесс

Последнее обновление: 18.04.2019

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная Пошаговая инструкция для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички.

В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним.

В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • Пошаговая инструкция для покупки квартиры
  • Пошаговая инструкция для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ (+ кнопка вверху страницы)

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

Пошаговая инструкция позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации.

 Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п.

Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Все необходимые для сделки ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ можно увидеть в специальном разделе по ссылке.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой.

В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально.

И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Как самому организовать альтернативную сделку с квартирой – см. по ссылке.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:
  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры.

Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам.

Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Тогда Вам сюда – жмите на кнопку:

Вперед. Следующий шаг
Квартира. Продать или купить?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Покупка квартиры процесс

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект — свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности — объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • — будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.