Покупка квартиры с исполненной рентой

Содержание

Покупка квартиры по договору ренты. Расходы покупателя

Покупка квартиры с исполненной рентой

В недавней статье цикла о том, как купить квартиру в Москве недорого, я уже упоминала покупку квартиры по договору пожизненной ренты. Статья была посвящена ключевым понятиям такого договора и объясняла его особенности. Еще раз повторю их. Итак,

Особенности покупки квартиры по договору ренты

1. Вы заключаете договор пожизненной ренты с человеком пенсионного возраста, который за пожизненное ежемесячное денежное содержание передает вам право собственности на свою квартиру. После заключения договора вы станете плательщиком ренты, а пенсионер – получателем ренты.

2. Право собственности на квартиру пожилой человек может передать вам как за плату, так и бесплатно.

3. Прописка и проживание в квартире возможны для вас только после физического освобождения квартиры, то есть после смерти пенсионера.

4. Поскольку вы приобретаете право собственности на квартиру, то помимо ежемесячных рентных платежей, вам придется оплачивать и коммунальные услуги за квартиру.

То есть, вы сначала покупаете квартиру по договору ренты, а потом каждый месяц выплачиваете пожилому человеку рентные платежи и оплачиваете коммунальные услуги за квартиру.

От чего зависят цена квартиры и ежемесячные выплаты

Цена за квартиру по договору ренты

Это та сумма, за которую пенсионер передает вам право собственности на квартиру, и которую вы платите ему до подписания договора ренты у нотариуса.

Размер данной суммы не определен законом и носит чисто договорной характер. В Москве цена квартиры по договору ренты варьируется от 20 до 35 процентов от ее рыночной стоимости.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус будет читать договор вслух и спрашивать пожилого человека, все ли пункты ясны для него. Картинка: istockphoto.com

Что влияет на размер цены за квартиру?

Влияют параметры квартиры: где она находится, как далеко от метро, этаж, этажность дома, тип дома, вид из окна. Наличие / отсутствие развитой инфраструктуры, парков, школ, магазинов. Состояние самой жилплощади тоже оценивается. Короче говоря, берутся во внимание все те характеристики, которые всегда влияют на рыночную стоимость жилья.

Еще раз обращу ваше внимание, что по закону пенсионер может передать вам право собственности как за плату, так и бесплатно – как договоритесь.

Но имейте ввиду, что московские пенсионеры очень хорошо осведомлены о договоре ренты и в большинстве своем хотят получить эти деньги. Мало того, некоторые бьются за них как львы, требуя порой непомерно высокие суммы (знаю из практики). С такими не связывайтесь.

Некоторые пенсионеры не хотят понимать, что у квартир по договору ренты – своя цена. Они хотят получить за свое жилье чуть ли не две трети его рыночной стоимости. С ними дела не ведите, не теряйте время – переубедить их невозможно.

Ежемесячные выплаты

По договору ренты ежемесячные выплаты называются рентными и платятся пожизненно, до конца жизни пенсионера. По закону они должны быть не менее одного прожиточного минимума для региона, в котором заключается договор ренты.

В Москве сейчас (июль 2020 года) эта величина составляет 17 329 рублей. Но это не значит, что вы будете платить именно эту сумму. Это минимум. А максимум законом не установлен.

Как правило, в Москве, ежемесячная рента составляет по однокомнатной квартире в среднем от 17 500 до 25 000 рублей. Нужно сказать, что она тоже зависит от того, какую квартиру вы приобретаете, и какого возраста пенсионер там проживает.

Естественно, чем выше эти показатели, тем выше ежемесячная рента.

Как связаны цена квартиры и размер ежемесячных выплат

Цена квартиры и ежемесячная рента очень сильно зависят друг от друга.

Бывает так, что, например, за двухкомнатную квартиру в Москве 70 – летний пенсионер категорически хочет получать не 20 – 25 тысяч рублей в месяц, как в среднем по Москве, а, например, 45 тысяч.

Тогда, естественно, цена этой квартиры будет намного меньше, чем в случае, когда пенсионер за такую же квартиру получает 20 тысяч.

Говоря проще, чем выше цена квартиры, тем ниже ежемесячные выплаты и наоборот.

Вы должны знать, что эти цифры устанавливаются не только с учетом желания пенсионера. На них влияет текущая ситуация на рынке недвижимости и понимание взаимной выгоды от договора.

Оплата коммунальных услуг

Поскольку вы сразу становитесь собственником квартиры, вы обязаны перевести на себя финансово – лицевой счет и оплачивать все коммунальные платежи. Их величина будет зависеть от того, какое по счету у вас жилье, и имеете ли вы право получать какие – либо льготы.

Давайте рассмотрим ваши расходы на конкретном примере. Возьмем среднюю по цене однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы, например, однокомнатную квартиру 35 квадратных метров в районе метро Сходненская. Ее стоимость в среднем составляет 6 миллионов рублей.

Предположим, там проживает пенсионер возраста 72 года. Такая квартира в Москве по договору ренты может стоить около 1 миллиона 600 тысяч рублей. А ежемесячная рента составит около 20 тысяч рублей. Квартплата – 5 тысяч рублей в месяц.

Таким образом, в год вы будете тратить на содержание пенсионера около трехсот тысяч рублей.

Кстати, вы можете приобрести несколько квартир по договору ренты и рассматривать это как некий мини бизнес – проект и выгодное помещение денег. В этом случае работает среднее арифметическое: какая – то квартира освободится раньше, какая – то чуть позже. Но в среднем это будет приносить постоянную значительную прибыль.

Скоро напишу о том, как найти квартиру по договору ренты.

Если статья оказалась полезной для вас -ставьте лайки и подписывайтесь на канал.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5da6f7b41d656a00ad8f794e/pokupka-kvartiry-po-dogovoru-renty-rashody-pokupatelia-5f1ebce6646ba2315c3e4954

Нюансы покупки квартиры, если рента исполнена или выкуплена

Покупка квартиры с исполненной рентой

В современной России достаточно распространена покупка квартиры по договору ренты. Риски, которые несут обе стороны, значительны (о них можно прочитать в этой статье). Но полученное по ренте жилье часто выставляется на продажу. Мы попытались разобраться, насколько рискованна подобная сделка, и стоит ли связываться с подобной недвижимостью.

  1. Когда квартира выставляется на продажу
  2. Покупка квартиры с выкупленной рентой
  3. Покупка квартиры с исполненной рентой
  4. Общие правила покупки квартиры в ренте

Когда квартира выставляется на продажу

Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.

Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:

  • новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
  • плательщик выкупил ренту;
  • рантье скончался.

Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.

Важно! В отдельных ситуациях продажа жилья никак не влияет на права и обязанности рентоплательщика и рентополучателя.

Что касается выкупа и исполнения ренты, то их рассмотрим чуть более детально.

Может ли быть несколько рентополучателей

Закон предусматривает возможность включения в соглашение более одного рентополучателя.

В этом роли могут выступать как собственники отчуждаемого жилья, так и определённые ими лица.

В случае ухода из жизни одного из рентополучателей его доля в размере платежа распределяется на других получателей, т.е. финансовая нагрузка на плательщика не уменьшается.

Соотношение долей получателей в общем размере платежа оговаривается в договоре. Если соглашение не содержит такой информации, то всем рентополучателям назначается выплаты сумм, пропорциональных размеру их доли в праве.

Покупка квартиры с выкупленной рентой

В определенных ситуациях рантье имеют право потребовать от плательщика выкупить ренту при условии, если сделка была оформлена как постоянная рента. Обстоятельства приведены в ст. 593 ГК РФ:

  • годовая просрочка платежей по договору;
  • неисполнение требований ч.2 ст.587 ГК РФ об обеспечении договора постоянной ренты;
  • неплатежеспособность плательщика, либо обстоятельства, из которых следует невозможность плательщиком исполнять условия договора;
  • жилье разделено между несколькими собственниками, либо поступило в общую собственность.

Важно! Закон не ограничивает стороны сделки в основаниях для требования выкупа. Приведенный выше перечень может быть дополнен условиями договора.

Вышеуказанные условия являются правом получателя, а не плательщика ренты. Более того, на основании вышеуказанных условий рантье может потребовать расторжения сделки. Подробней об этом мы писали здесь.

Покупатель квартиры с выкупленной рентой должен понимать, что это не покупка квартиры по договору ренты – риски в этой ситуации иные, поэтому потребуется внимательно изучить договор ренты (он является правоустанавливающим для продавца и должен предоставляться по первому требованию покупателя). Понадобится и юридическое сопровождение сделки, особенно в сложных обстоятельствах.

Светлана О. заключила договор ренты со своей бабушкой. Через 5,5 лет женщина решила купить новую квартиру и перевезти бабушку к себе, а старую квартиру получательницы по ренте продать. Женщина обратилась к юристу, который составил сложный договор, предметом которого являлся выкуп ренты и продажа жилья.

При покупке квартиры с выкупленной рентой ни покупатель, ни продавец не несут повышенных рисков, связанных с особенностью формы права продавца. При условии, если договор купли-продажи подготовлен правильно, исполнение сделки не вызывает осложнений. Подробней о купле-продаже жилья читайте здесь.

Как определяется размер платежей

Порядок вычисления размера ренты достаточно чётко определён Гражданским кодексом РФ в ст. 597.

Размер ежемесячных платежей не должен быть ниже рассчитанного прожиточного минимума для субъекта страны, к которому относится передаваемый объект недвижимости. Если в этом регионе указанный параметр отсутствует, то за основу берётся прожиточный минимум по стране.

Это положение регламентирует договор, не предусматривающий плату за отчуждение квартиры. Но при этом государство ограничивает нижний порог выплат.

В остальном их размер определяется соглашением между сторонами.

Согласно букве закона, также постепенно происходит и индексация размеров платежей в зависимости от экономической ситуации в стране.

Если отчуждение недвижимости происходит за плату, то её размер и условия передачи должны быть чётко прописаны в договоре.

Покупка квартиры с исполненной рентой

Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.

Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты.

И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя.

Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:

  • оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
  • оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.

Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.

Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:

  • убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
  • убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
  • выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).

Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.

Судебная практика

Следует отметить, что популярность договоров ренты снижается из-за частых судебных разбирательств. Судебная практика показывает, что суды стараются защитить, прежде всего, права рентополучателя, особенно при действии пожизненной ренты. Это вполне обосновано, т.к.

им обычно является престарелый или больной человек. Со стороны наследников часто появляются такие доводы, как плохой уход, приведший к преждевременной смерти. Очень сложно оспаривать неучтение прав несовершеннолетних наследников. В ход порой идут справки о недееспособности.

Однако не следует думать, что плательщики ренты всегда проигрывают суд. Если они заранее подумали о возможных инициаторах претензий (в т.ч. детей и супругов) и позаботились о подтверждении доброго отношения к иждивенцу со стороны соседей, то у них есть достаточно хорошие шансы выиграть дело.

Договор ренты, как и любое соглашение, может быть оспорен сторонами, заключившими его или их наследниками. Для этого должны быть убедительные доказательства неправомерности сделки или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Все права оспаривания договора регламентируются ГП РФ, а спорные вопросы рассматриваются в судебном порядке на основании ГПК РФ.

Общие правила покупки квартиры в ренте

Независимо от того, была рента выкуплена или исполнена, есть ряд «универсальных» и общих правил для покупателя, так как именно он несет все риски, связанные с данной сделкой. Если квартира в ренте (или была в таковой), нужно:

  • изучить непосредственно договор ренты;
  • ознакомиться с перечнем потенциальных наследников (о спорах с наследниками читайте здесь);
  • установить, сколь долго исполнялся договор ренты;
  • попытаться выяснить обстоятельства и причину смерти рантье, если договор ренты исполнен;
  • обсудить ситуацию с получателем ренты, если речь идет о выкупе сделки.

Естественно, что самостоятельно оценить потенциальные риски покупатель не в состоянии. Поэтому при покупке квартиры, бывшей (или состоящей) в залоге по договору ренты, нужно обязательно консультироваться с юристом.

В ситуации мало чем сможет помочь риэлтор. Несмотря на то, что он профессионал рынка недвижимости, риэлтор не сможет оценить правовые последствия, некоторых обстоятельств. И уж точно он не имеет необходимой судебной практики.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации, мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Гибель имущества: дальнейшие действия плательщика

Существуют определенные риски, согласно которым плательщик может стать пострадавшей стороной.

В договоре указывается, что в случае повреждения или гибели рентного имущества, выплаты по нему не прекращаются до окончания сделки (смерти стороны-получателя).

Поэтому плательщик на свой страх и риск заключает подобный договор. Рекомендуется заранее провести страхование по данному виду сделок.

Передача под выплату ренты не освобождает плательщика от передачи указанной суммы, поскольку данные пункты описаны в заключенном договоре и учитываются статьей 600 ГК РФ.

Исключительный случай — гибель имущества, включенного в договор платной основы.

Можно ли наложить обременение самостоятельно?

Иногда возникают ситуации, когда собственник решает сам наложить обременение на квартиру или же любой другой объект недвижимости. Обычно это делается для того, чтобы обезопасить себя от неправомерных действий третьих лиц. Например, арендодатель может наложить ограничения, если боится действий мошеннического характера со стороны квартиросъемщиков.

Самостоятельно наложить обременение на квартиру можно. Для этого собственник жилья должен обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, подтверждающие факт необходимости в ограничении регистрационных действий.

Отметим также, что при обращении собственнику потребуются следующие документы:

  • Паспорт и его копия;
  • Свидетельство о праве собственности и его копия;
  • Кадастровый паспорт и его копия.

В случае, если обременение каким-либо образом затрагивает права третьих лиц, то потребуется их письменное согласие, предварительно зарегистрированное у нотариуса.

К слову, вместо Росреестра можно обратиться и в МФЦ, но в таком случае процесс может занять больше времени.

Назад

Операции с имуществом для плательщика: особенности и условия проведения

После получения полного права на использование имущества в связи со смертью его бывшего владельца, а именно второй стороны договора, официальным владельцем становится оплатчик.

Он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но существуют некоторые особенности: при последующей продаже необходимо учитывать и окончание срока договора, и полное соответствие заявленных требований. Например, в случае, когда по договору плательщик должен был оплатить ритуальные услуги, но не сделал этого, могут возникнуть значительные проблемы с последующим управлением.

Источник: https://KPPKDirection.ru/zhilaya-sobstvennost/pokupka-kvartiry-v-rente.html

Договор ренты: плюсы и минусы покупки квартиры с условиями

Покупка квартиры с исполненной рентой

Все интересующие Вас вопросы Вы можете задать нашему юристу. Консультация с юристом бесплатна. Введите свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана – это быстро и бесплатно. Также можете позвонить нам по бесплатным номерам: 8 (800) 700-98-06 — все регионы РФ.Звонки принимаются круглосуточно.

Квартира с условиями или квартира, купленная по договору ренты, для многих граждан является единственным способом приобретения своего угла. Почему именно так? Все очень просто.  Вопрос приобретения жилья у многих стоит очень просто, многим молодым  семьям просто негде жить и не на что купить квартиру.

А вариант с ипотекой, тоже не лучший выход для них, как говорится ипотека в нашей стране только для богатых. Что бы получить деньги на квартиру под ипотечный процент, Ваш доход должен быть далеко не самым маленьким. Вот так и получается, что приобретение квартиры для многих возможно только по договору ренты.

Что такое договор ренты и на каких условиях он заключается?

Договор ренты пришел в сферу недвижимости не так давно, и регулируется он Гражданским Кодексом РФ.

Договор ренты заключается между двумя сторонами. Одна из сторон собственник жилого помещения, а вторая – покупатель этого помещения или его части.

По договору ренты покупатель приобретает себе в собственность квартиру или дом на особых условиях. По данному договору он должен будет содержать недееспособного продавца  недвижимости до конца его дней.

Недееспособность может быть любой. Или по возрасту или по состоянию здоровья.

покупателем продавца квартиры заключается в материальном его обеспечении. Как правило, это какая-то определенная, заранее оговоренная сумма денег, или социально-материальная помощь.

Что под этим понимается? То есть помощь недееспособному во всем.

Обеспечение его продуктами питания, лекарственными средствами, но не только в финансовом плане, а также готовка пищи, уборка квартиры и так далее, то есть полная опека над ним.

Первоначальный взнос при покупке квартиры по договору ренты.

Помимо пожизненной помощи, при заключении договора ренты, продавцу квартиры покупатель передает примерно 25% стоимости квартиры. Стоимость квартиры учитывается среднерыночная. Но, нужно также понимать, что стоимость такой квартиры будет намного ниже рыночной, так как она считается с обременением и трудно продаваемым товаром.

Что в общей сумме получает продавец за свою квартиру?

При продаже по договору ренты, продавец получает первоначальный взнос, определенную сумму денег, саму ренту и пожизненное содержание. Размер ренты определяется индивидуально в каждом случае, но по закону, ежемесячная плата не должна быть меньше минимального размера оплаты труда по стране.

Что лучше рента или завещание?

В принципе, рента и завещание – это совсем два разных документа. Но, если родственников, претендующих на квартиру очень много, заключив договор ренты, Вы тем самым закрепите квартиру за собой.

Если завещание было написано на Вас, но у завещателя есть еще недееспособные наследники, или наследники, имеющие группу инвалидности, то по закону они могут на законных основаниях претендовать на долю в завещании, и Вам придется им отдать эту долю.

А заключенный договор ренты обезопасит Вас от подобной ситуации, так как еще при жизни получатель ренты переписывает свою квартиру на плательщика ренты, то есть Вас. Единственное, что распоряжаться ею Вы сможете только после смерти рентаполучателя.

Минусы приобретения квартиры по договору ренты

Бесспорным минусом приобретения квартиры с обременениями, то есть по договору ренты, можно назвать ежемесячную плату за нее. Да, она не такая большая, как например, если бы Вы снимали жилье, или платили ипотеку, но от нее никуда не деться.

По договору, Вам нельзя пропускать платежи, независимо от сложившегося материального положения, так как в случае пропуска платежа, Вы очень легко можете лишиться квартиры, да и уже уплаченных денег Вам никто не вернет. Ведь главным условием покупки квартиры по договору ренты является своевременная выплата указанной в договоре суммы.

А расторгнуть договор можно через суд, если доказать, что хотя бы один пункт не выполняется.

Еще одним минусом покупки квартиры с обременением будет то, что после смерти получателя ренты, как правило, откуда ни возьмись, появляются родственники, потенциальные наследники. Узнав о том, что квартира уже кому-то досталась по договору ренты, начинают придумывать варианты возврата этой квартиры.

Вам также может быть интересно:

Как можно расторгнуть договор ренты после смерти рента получателя?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо углубиться в изучение нашего законодательства. А законодательство нашей страны допускает следующие случаи, при котором можно считать договор ренты недействительным уже после смерти рента получателя.

Итак, договор ренты можно попытаться признать недействительным в суде, если доказать следующие обстоятельства:

– доказать факт введения в заблуждения рента получателя по факту стоимости его квартиры. Доказать факт, что она была куплена по очень низкой цене;

– доказать, что на момент заключения договора ренты, одна из сторон, а именно, получатель ренты был в состоянии аффекта, или не в здравом уме;

– получатель ренты подписал договор с применением к нему физической силы.

Конечно, данные пункты будет сложно доказать, но все-таки можно. Это также необходимо учесть при заключении договора.

Важно!

При оплате ежемесячной ренты в обязательном порядке необходимо брать тому подтверждение. Сделать это можно несколькими способами:

– брать расписку с рента получателя (ежемесячно);

– делать это безналичным путем. И обязательно в пометках указывать за что данный платеж;

– при передаче денег брать с собой свидетелей, например, соседей по лестничной клетке.

Как составить договор ренты?

Договор ренты лучше составить у хорошего юриста, и не пожалеть на это денег. Если договор купли-продажи можно самому легко составить, потому что, он идет, в принципе, типовой, а вот в договоре ренты очень много встречается подводных камней.

Что еще необходимо учесть перед покупкой квартиры по договору ренты?

Как правило, договор ренты заключается между родственниками или между знакомыми. Например, живет одинокая старушка с кем нибудь в одном подъезде, и тот другой всячески ей помогает, и, как правило, эта старушка предлагает переписать на него квартиру. Обычно это делается двумя способами: первый – через договор дарения, и второй – через договор ренты.

Но, бывает и такое, что договор ренты заключается между незнакомыми людьми, в этом случае необходимо поставить все точки над «i». Так как очень часто встречаются и мошенники среди пожилых людей, которые не хотят никому отписывать свою квартиру, а вот от прибавки к пенсии и первоначального взноса не отказались бы.

После заключения договора в таким престарелым мошенником, он все сделает для того, чтобы вы в свою очередь не выполнили все условия договора, и о с легкостью бы его с Вами расторг. Очень часто, таким мошенникам помогает кто-то, и не редко, это его родственники. Наша страна найдет сотни случаев, подобных черных схем.

Подводя итог всему вышесказанному,  хочется отметить, что покупка квартиры по договору ренты идея не из лучших, но она является для многих единственным выходом в обретении своего жилья.

Напишите, пожалуйста, свое мнение

Пишите отзывы по теме.Не пишите пустых фраз!

Источник: http://rusrealtys.ru/realty/141-dogovor-renty-plusi-i-minusi.html

Исполненная рента риски покупки квартиры

Покупка квартиры с исполненной рентой

Несмотря на то, что договор пожизненной ренты в нашей стране уже не столь распространен, как ранее, такие сделки, тем не менее, регулярно регистрируются.

И ввиду тонкой специфики, присущей именно этому типу договорных отношений, в центре которых находится недвижимость, стоит вспомнить эту специфику и все важные «подводные камни», на которые может натолкнуться как одна, так и другая сторона сделки. С одной стороны, пожилой человек всегда рискует стать жертвой криминала. С другой, плательщик ренты при определенных условиях может остаться и без недвижимости и без выплаченной ренты.

Выгода для всех

На первый взгляд договор ренты представляет собой сплошные плюсы для обеих сторон.

Пожилой человек, оставшийся без близких получает помощь другого участника договора – питание, уход, оплата коммунальных платежей и прочее – в обмен на собственное жилье после кончины.

Это вполне неплохой способ одинокому пожилому человеку обеспечить себе если не благополучную, то по крайней мере достойную старость.

«Случаи когда пожилой человек оказывает один на один со всеми своими проблемами – старостью, немощностью, растущими коммунальными платежами, маленькой пенсией, отсутствием элементарной помощи», — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер АН «Spencer Estate».

В этом, случае одним из выходов из такой печальной жизненной ситуации может быть как раз договор ренты, который предполагает передачу квартиры в собственность плательщика ренты в обмен на пожизненное материальное обеспечение, в деталях, обусловленных в договоре.

Сроки обязательств по выплате ренты, естественно, ограничены сроком жизни получателя ренты. В отдельных случаях срок может быть ограничен сроком жизни третьего лица, указанного получателем ренты.

Получатель жизни продолжает пользоваться своим жильем, как и раньше, но теряет возможность продать ее, подарить кому-либо или завещать.

Таких видов соглашений существует два вида. Это договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты. В первом случае получатель ренты помимо денежных перечислений получает еще и целый «пакет» бытовых, медицинских и социальных услуг за счет плательщика. Во втором случае получателю ренты положены только денежные перечисления.

Самый главный плюс для получателя ренты состоит в том, что он до конца своих дней сможет жить на всем готовом и относительно ни за что не беспокоиться, а плательщик ренты ни при каких условиях не сможет его выселить.

Для плательщика ренты помимо очевидного плюса в виде получаемой квартиры есть еще ряд дополнительных «бонусов». Например, после смерти «рантье» квартира переходит в собственность плательщика ренты сразу, а не по истечении определенного срока, как это происходит при передаче имущества в наследство.

Также ему не приходится платить никаких налогов, в отличие от тех же получателей наследства. Наконец, доставшуюся по договору ренты квартиру можно через три года продать, не уплачивая 13% НДФЛ, так как этот вид сделок не подпадает под 5-летний мораторий на безналоговую перепродажу недвижимости.

Ни денег ни квартиры

На фоне всех вышеперечисленных преимуществ для обеих сторон договора ренты недостатки такого соглашения смотрятся особенно отчетливо. В первую очередь поговорим о рисках, которые могут поджидать плательщика ренты.

«Рантье» без особых затруднений может расторгнуть договор, если обнаружит, что плательщик ренты не выполняет те или иные пункты соглашения.

Это может произойти на любом этапе, при этом понесенные издержки плательщику ренты не возвращаются.

Все это прописано в Гражданском кодексе, поэтому для плательщика всегда есть риск много лет перечислять положенные выплаты и ухаживать за «рантье», и в конце концов оказаться ни с чем.

Такие прецеденты были неоднократно. Так, например, в прошлом году в Москве Симоновский районный суд встал на сторону 82-летней пенсионерки в споре между ней и женщиной, своей знакомой, у которой она 13 лет находилась на иждивении по договору ренты с пожизненным содержанием.

Все эти годы она получала от плательщицы ренты все, что было прописано в договоре – уход, питание, одежды, ежемесячные рентные платежи. Но еще одним пунктом договора было проведение ремонта в квартире пенсионерки. И на это у плательщицы денег не нашлось, чем и воспользовалась старушка, чтобы перечеркнуть все 13 лет стараний своей знакомой.

Суд направил решение в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры.

Источник: https://bryanskinfo.ru/2019/11/16/ispolnennaja-renta-riski-pokupki-kvartiry/

Покупка квартиры с выкупленной или исполненной рентой

Покупка квартиры с исполненной рентой

В современной России достаточно распространена покупка квартиры по договору ренты. Риски, которые несут обе стороны, значительны (о них можно прочитать в этой статье). Но полученное по ренте жилье часто выставляется на продажу. Мы попытались разобраться, насколько рискованна подобная сделка, и стоит ли связываться с подобной недвижимостью.

  1. Когда квартира выставляется на продажу
  2. Покупка квартиры с выкупленной рентой
  3. Покупка квартиры с исполненной рентой
  4. Общие правила покупки квартиры в ренте

Покупка и продажа квартиры по договору ренты

Являясь продавцом или покупателем в рентной сделке нужно проявлять максимальную внимательность и осмотрительность: здесь присутствуют риски для каждой из сторон.

Даже если вторым участником является близкий родственник, рентополучателю лучше фиксировать ежемесячное получение положенных сумм, а плательщику — не лишним вести свой учёт затраченных сумм. Это позволит обзавестись собственными доказательствами в случае судебного разбирательства.

Официальная статистика говорит о том, что рентные отношения — самые ненадёжные и расторгаются наиболее часто (по сравнению с договорами дарения, мены и т.п.). Если вам нужно узнать, можно ли отозвать дарственную на квартиру пройдите сюда.

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты с Московским городским центром ренты, как правило, заключают пенсионеры, способные обслужить себя самостоятельно. Данный договор предусматривает крупную единовременную выплату, ежемесячные платежи и полную оплату всех коммунальных услуг, включая телефон.

При этом за пенсионером сохраняется полное право пожизненного проживания в своей квартире.
Договор включает в себя дополнительное условие, согласно которому плательщик ренты берет на себя осуществление и оплату всех ритуальных услуг в соответствии с пожеланиями получателя ренты.

Так же в договор с центром можно прописать дополнительные пункты, например, ремонт квартиры, уборку, транспортные услуги, оплату лечения и многое другое.

Д О Г О В О Р

П О Ж ИЗ Н Е Н Н О Й Р Е Н Т Ы

Москва, ___________________ две тысячи _________года.

Я, ____________________________, «___»__________19___ года рождения, паспорт: _____ _________, выдан __________________________ ____________________________ «___» _____20__ года, зарегистрированный(ая) по адресу: Москва, улица ______________________, дом____, корпус_____, квартира ____, именуемый(ая) в дальнейшем ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ, с одной стороны, и Московский городской центр ренты, именуемый в дальнейшем ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ, с другой стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

  1. ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ передает за плату принадлежащую ему на праве собственности квартиру № ____, расположенную по адресу: Москва, улица__________________________, дом ____, в собственность ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ, который обязуется в обмен на полученную квартиру ежемесячно выплачивать ренту ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
  2. Отчуждаемая квартира принадлежит ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ на основании _________________________________________________________.

Правомочия собственника и отсутствие зарегистрированных обременений и ограничений, правопритязаний, заявленных в судебном порядке прав требования подтверждаются Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стоимость отчуждаемой по настоящему договору квартиры составляет ______.

  1. По соглашению сторон квартира передается за _________ (_____________________________________) рублей, которые ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ выплатил, а ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ подтверждает, что получил вышеуказанную сумму полностью до подписания настоящего договора.
  1. ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ обязуется:

а) предоставить ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ квартиру в бесплатное пожизненное пользование;

б) обеспечивать надлежащее техническое состояние квартиры в соответствии с санитарными нормами и требованиями правил и норм эксплуатации жилого фонда;

в) оплачивать коммунальные платежи, электроэнергию, абонентскую плату за телефон;

г) оплатить ритуальные услуги в случае смерти ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ.

РАЗМЕР, СРОКИ и ПОРЯДОК ВЫПЛАТЫ РЕНТЫ

  1. Пожизненная рента, предназначенная для ежемесячной выплаты ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ, определяется сторонами договора в размере __________(__________________) рублей.

6.1. Сумма рентного платежа уплачивается по окончании календарного месяца не позднее 30 числа. При просрочке исполнения указанной обязанности ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ уплачивает ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10% годовых.

Обязанность ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ по её выплате считается исполненной в момент получения расписки от ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ о подтверждении получения платежа, а в случае проведения расчетов путем перечисления рентных платежей на лицевой счет ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ – в момент списания суммы платежа со счета ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ.

6.2. ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ по согласованию с ПОЛУЧАТЕЛЕМ РЕНТЫ имеет право выплатить рентные платежи вперед за любой согласованный срок.

6.3. При существенном нарушении ПЛАТЕЛЬЩИКОМ РЕНТЫ своих обязательств ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ вправе потребовать выплаты им выкупной цены, либо расторжения договора с соответствующим возмещением убытков в следующих случаях:

— невыплата рентных платежей сроком более 4 (четырех) месяцев;

— признание ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ неплатежеспособным, либо возникновение иных обстоятельств очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размерах и в сроки, установленные настоящим договором;

Требования ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ о выкупе ренты, либо расторжение договора по основаниям, не предусмотренным пунктом 6.3. настоящего договора, не допускаются.

Выкупная цена ренты, согласованная сторонами, состоит из годовой суммы подлежащей выплате ренты.

Выкуп ренты оформляется отдельным договором, являющимся приложением к настоящему договору, освобождает ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ от обязательств перед ПОЛУЧАТЕЛЕМ РЕНТЫ по выплате ренты, а также освобождает указанную квартиру от обременения ее залогом и прекращает право пожизненного пользования указанной квартирой.

  1. Предметы домашнего обихода и обстановки, находящиеся в квартире, являются собственностью ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ.
  2. ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ не вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное им в обеспечение пожизненной ренты, без предварительного согласия ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ.

В случае отчуждения квартиры, обязательства ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ переходят на приобретателя квартиры. При нарушении приобретателем квартиры условий настоящего договора ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ несет солидарную ответственность с приобретателем по его исполнению.

Источник: https://nedvizhimost23.ru/o-nedvizhimosti/kvartira-s-pozhiznennym-prozhivaniem.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.