Покупка квартиры с обременением ипотека

Содержание

Порядок покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением ипотека

Покупка по ипотеке квартиры с обременением может быть выгодна, так как в этом случае за жилище приходится меньше платить. Ведь продавцы, чтобы реализовать недвижимость с ограничением, часто ставят более низкую цену.

Однако в данном случае сделку провести сложнее, так как придётся решать, что делать с обременением. Существуют разные варианты, и участники могут выбрать наиболее удобные для себя.

Самое главное, чтобы ипотечный долг в итоге был погашен, иначе можно утратить квартиру.

Что такое ипотека

Вопрос, как купить квартиру, может быть актуален как для молодых семей, так и для людей в возрасте. Но не все могут себе позволить сразу приобрести жильё, ведь цены достаточно высокие. В этом случае выручает ипотека, так как она позволяет стать владельцем жилья сейчас, а расплачиваться за него на протяжении долгого времени.

Купленный в ипотеку дом можно сразу использовать, поэтому человек имеет право в него заселиться. Однако существуют ограничения. Например, будет непросто продать квартиру, так как сначала придётся решить вопрос с кредитом. Ведь до того, как человек его полностью не выплатит, он не будет считаться полноправным собственником.

Как правило, ипотеку берут на 10-15 лет. Срок зависит от разных факторов: от первого взноса, от возраста человека, от размера дохода и т.д. Но в любом случае желательно её выплатить до выхода на пенсию.

Чтобы одобрили кредит, понадобится иметь достаточный размер зарплаты и официальную работу. Также нужно, чтобы была хорошей кредитная история. Если человек, к примеру, когда-то не выплатил долг банковскому учреждению, то это станет поводом для отказа в ипотеке.

Приобретая жилище в кредит, нужно понимать, что придётся переплатить проценты. То есть, за квартиру придётся отдать больше денег, чем, если покупать её сразу. Но, порой, это единственный доступный способ получить своё жильё. Конечно, есть ещё один существенный минус.

Учитывая, что человеку достаточно долго придётся выплачивать долг, за это время может многое измениться. Например, возникнет необходимость переехать в другой город или страну. Тогда удобным вариантом будет продать собственность, чтобы не платить кредит за тот объект, который уже не нужен.

Сейчас и разберёмся с тем, как это можно сделать.

Виды обременений

Покупка квартиры с обременением — это всегда достаточно сложный процесс, так как приходится дополнительно решать вопрос с ограничением. Ипотека далеко не самый сложный вариант. Существуют и другие, а некоторые вообще не позволяют реализовать собственность. Сейчас рассмотрим, какие вообще существуют обременения.

Виды:

  1. Ипотека. В этом случае жилище находятся ещё в кредите, часть которого не выплачена. Значит, у владельца есть долговые обязательства, от которых нельзя просто отказаться. В жизни происходят разные ситуации, и иногда ничего не остаётся, кроме как продать ипотечную недвижимость.
  2. Арест. Бывает такое, что квартиру помещают под арест. Подобное происходит по разным причинам, например, человек может не исполнять обязательство по уплате коммунальных услуг. Или, возможно, у него появится другой долг. В итоге суд вынесет решение поместить имущество под арест. А это значит, что им нельзя будет свободно распоряжаться, пока обязательство не будет выполнено.
  3. Аренда. Купить квартиру с обременением можно и в том случае, если там проживают арендаторы. Если заключён официальный договор, то они будут иметь право жить в доме до тех пор, пока указанный срок не истечёт. Смена владельца ни на что не повлияет.
  4. Рента. По закону рентоплательщик не может распоряжаться собственностью, в которой проживает рентополучатель. Разве что это будет возможно с согласия второго человека.
  5. Аварийное состояние. Дома, которые признаны аварийными, в принципе нельзя продавать. И заключение подобной сделки будет считаться незаконным.

Как видно, приобретаемый объект может иметь различные ограничения. И, желательно, покупателю предварительно убедиться в том, что обременений нет. Тогда будет гораздо проще провести сделку купли-продажи.

Как купить недвижимость в ипотеке

Безусловно, приобретение жилища, за которое ещё не выплачен кредит, достаточно проблематичное дело. Ведь существуют определённые риски у обеих сторон. Конечно, может всё пройти достаточно гладко, и человек в итоге получит свою квартиру. Но бывают и такие случаи, когда можно лишиться и денег, и собственности.

Например, опасность заключается в том, что продавец может перестать погашать кредит. Если покупатель уже отдал часть денег или вообще всю сумму, то он может их попросту потерять. Ведь в этом случае объект попадёт под арест, и им нельзя будет в полной мере распоряжаться.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/obremenenie/pokupka-po-ipoteke.html

Как купить квартиру с обременением и не остаться без жилья?

Покупка квартиры с обременением ипотека

Приобретая недвижимость с обременением, вы должны помнить о некоторых нюансах совершения таких сделок. Чтобы действующее ограничение не навредило с материальной точки зрения, и вы не остались без жилья, советуем заранее обдумать, как правильно заключить сделку купли-продажи.

Мы же расскажем, на что обратить внимание, и как без рисков купить квартиру с обременением.

статьи:

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – поэтапная процедура

При покупке квартиры, на которую оформлен договор ипотечного кредитования, стоит знать, как проходит эта процедура. Договор подразумевает, что квартира находится в залоге у банковской организации – и это не значит, что сделки совершать с ней невозможно.

Обычно при покупке граждане действуют согласно нескольким схемам:

Схема 1. Взятие части долговых обязательств на себя

Расскажем, что должен делать покупатель:

  1. Прийти в банковскую организацию вместе с продавцом.
  2. Предоставить свои документы и доказать платежеспособность.
  3. Взять письменное согласие с банка о том, что они разрешают продать квартиру.
  4. Заключить соглашение с продавцом, где будет указано, что он решил продать вам квартиру, а вы выплатить за него ипотеку. Документ следует оформить у нотариуса.
  5. Переоформить договор по ипотеке на себя, конечно же, при специалистах банка.
  6. Выплатить долг непогашенной части ипотеки.
  7. Заключить сделку купли-продажи с продавцом квартиры и перечислить ему средства, по договоренности сумма может быть разная, да и почти всегда она превышает размер ипотеки. Например, ипотека – 2 млн.руб, а квартиру продают за 2,5 млн.руб. Разницу в 500 тыс.руб. покупатель должен перечислить продавцу квартиры.

Сделку купли-продажи также можно оформить у нотариуса, чтобы избежать ошибок и проблем.

Схема 2. Взятие долговых обязательств полностью

План действий будет практически такой же. Изменится лишь то, что покупатель должен будет оплатить весь долг по ипотечному кредиту.

Юридически правильно будет взять с продавца квартиры расписку, что он не имеет претензий к покупателю и продает квартиру ему за стоимость ипотеки. От покупателя лишь потребуется выплатить часть погашенного кредита и некую сумму-бонус, по договоренности.

Приведем пример. Гражданин Лесничкин погасил 1/3 часть ипотеки. Он пожелал продать новую квартиру гражданину Денисенко, который заранее продумал свои действия и попросил продавца составить и заключить с ним соглашение, в результате которого можно было бы совершить сделку купли-продажи.

Денисенко выплатил банковской организации весь ипотечный кредит – 2/3 от суммы, подтверждение он предоставил Лесничкину. К тому же, Денисенко перечислил ему 1/3 от суммы ипотеки и 400 тыс.руб. – бонус за покупку квартиры.  Договор купли-продажи был оформлен у нотариуса.

Схема 3. Покупка квартиры частями

Данная процедура подразумевает такие действия покупателя:

  1. Заключает договор купли-продажи или соглашение, в котором прописывает, что передает денежные средства частями. В свою очередь продавец обязуется на полученные средства выплатить ипотечный кредит, «погасить» его полностью и снять с квартиры обременение. Документ можно оформить у нотариуса.
  2. Перечисляет или передает денежные средства в указанном размере. Не забудьте взять с продавца расписку о принятии денег. Также можно делать это в присутствии нотариуса, чтобы не возникло дальнейших проблем.
  3. Ожидает исполнения продавцом своих обязательств. Получает от него подтверждение с банка.
  4. Переводит продавцу оставшуюся часть средств. Расписка также обязательна.

После этого действия вы можете считать, что договор купли-продажи считается завершенным. Обременение с квартиры будет снято, ведь вы «погасили» ипотечный кредит. 

Как снять все виды обременения с недвижимости?

При совершении сделок по вышеперечисленным схемам, не забудьте о некоторых нюансах, они очень важны:

  1. О других обременениях на квартиру следует узнать не у продавца квартиры, а из выписки ЕГРП.
  2. Обязательно получите согласие у банка на покупку данной недвижимости.
  3. Узнайте в банковской организации, какой договор по ипотеке был заключен с продавцом квартиры.

    Возможно, сделка купли-продажи может быть оформлена после выполнения некоторых условий, выставленных банком. Например, банк может попросить изначального заемщика по ипотеке выплатить 1/2 от всей ее части.

  4. Если сотрудник банка не дает согласие на продажу квартиры, попросите его  написать согласие на переоформление кредита.

  5. Чтобы получить согласие на переоформление кредита, стоит показать на бумаге и доказать свою платежеспособность.
  6. Все документы оформляйте в присутствии нотариуса.
  7. При передаче денежных средств берите расписку у продавца.
  8. Перечислять средства лучше на счет банковской организации, если вы оплачиваете ипотеку.

  9. При оформлении сделки купли-продажи обращайте внимание на другие документы. Например, домовую книгу, которая может подтвердить «не выписанных» людей из квартиры.
  10. Стоимость квартиры должна превышать сумму ипотеки. Помните, никто за бесценок не будет продавать недвижимость, то есть даром.

    Если так случилось, значит, перед вами продавец-мошенник, желающий, чтобы вы выплатили его ипотеку.

Покупая квартиру с обременением, вы должны помнить, что лучше проконсультироваться у специалиста, нежели заключить договор, а потом «локти кусать».

Можно ли купить квартиру с обременением в виде ареста недвижимости, и как это сделать правильно?

Усложненный случай покупки арестованной квартиры обусловлен тем, что недвижимое имущество нельзя продать и даже просто подарить.

Обычно арест на недвижимость накладывается правоохранительными органами или судебными представителями, снять арест без их ведома невозможно.

Если вы собираетесь приобретать квартиру, находящуюся под арестом, знайте – сделка купли-продажи будет считаться действительной только после того, как арест снимут! По сути, до этого момента такая сделка юридически не зафиксирована и незаконна.

Арестованную квартиру можно купить, если:

  1. У продавца имеется разрешение на продажу имущества со стороны суда или службы судебных приставов. Как правило, когда завершается судебное разбирательство, затрагивающее недвижимость, оно автоматически убирается из списка арестованных.

  2. У продавца есть документ с банка, который разрешает продать недвижимость. Пример: ипотечное кредитование. Как только должник начнет выплачивать кредит, его имущество, взятое в ипотеку, можно будет продать.

Проверяйте документы, прежде чем заключать следку купли-продажи! И помните, что арест–обременение не дает прав владельцу продавать свое имущество.

Покупка квартиры с оформленным договором пожизненной ренты – что необходимо знать покупателю?

В соответствии с действующими статьями 601 и 604 ГК РФ, рентодатель, заключающий договор и передающий свою квартиру какому-либо лицу, имеет полное право продать свое имущество – даже, если вторая сторона исполняет свои обязательства.

Если вы являетесь покупателем такой собственности, то должны знать, что все договорные обязательства, которые были наложены на предыдущего получателя ренты, автоматически перекладываются на вас.

Многие юристы отмечают, что это самый неудачный способ приобретения жилья, так как:

  1. Рентодатель будет проживать в квартире пожизненно. Выгнать вы его не имеете права.
  2. Рентодатель может расторгнуть договор, если посчитает нужным. Статистика показывает, что суд встает чаще всего на сторону пожилых людей.

  3. Вы должны будете ухаживать и всячески поддерживать пенсионера, если это прописано в договоре ренты.
  4. Вы должны сохранять чеки, квитанции, подтверждающие вашу помощь.

    Например, сохранять чеки с магазинов о том, что вы приобретали рентодателю продукты, или чеки, подтверждающие перевод средств на его счет.

Если же продавцом является лицо, получающее ренту, то сделка возможна, только если наступила смерть рентодателя, иначе такая сделка будет считаться незаконной.

Для того чтобы не наткнуться на мошенников, вы должны:

  1. Попросить у получателя ренты договор, который был заключен между ним и рентодателем. Вы можете сделать его копию и проконсультироваться у юриста в его действии.
  2. Попросить у него документ о смерти рентодателя.

    Это очень важно! Кстати, такой документ однозначно будет у получателя ренты, ведь квартира переходит в его право собственности, он должен чем-то подтверждать это.

  3. Сделать выписку из ЕГРП и проверить, нет ли каких-либо других обременений на квартиру.
  4. Заключить сделку купли-продажи в присутствии нотариуса.

Если внимательно проверять все документы, то риск возникновения недействительных сделок исчезнет.

Как купить жилье, оформленное в аренду?

При оформлении сделки-продажи квартиры, оформленной в аренду, может не возникнуть вопросов у покупателя. По сути, вы сами можете проверить имущество на наличие обременений, взять выписку из ЕГРП.

Но, заметьте, что там не впишут, сдается ли квартира в аренду кому-либо! Поэтому доверять на слово продавцу квартиры не стоит.

Покупатель должен попытаться проверить самостоятельно, не проживает ли в квартире кто-то посторонний.

Можно поинтересоваться у соседей, жили ли там квартиранты. И только после всех проверок, когда вы будете уверены на 100%, можно заключать договор.

Дело в том, что по закону договор аренды нельзя расторгнуть просто так. Наниматели жилого помещения могут исполнять и дальше свои договорные обязательства – даже, если поменяется собственник жилья.

Если вы хотите приобрести квартиру, которая сдавалась в аренду, стоит:

  1. Пообщаться с квартирантами и осмотреть договор – в нем должна быть прописан срок действия.
  2. Если они не будут против расторжения договора, следует подтвердить это официальной распиской.

    Вы должны добиться расторжения договора до момента совершения сделки.

  3. Оформить покупку недвижимости у нотариуса.

Если же вы уже приобрели квартиру с нанимателями, которые не желают съезжать, то решите этот вопрос через суд.

Покупка квартиры у собственников, в числе которых есть несовершеннолетние или недееспособные – разбираем нюансы

Приобретать квартиру у гражданина, который имеет иждивенцев, стоит очень внимательно.

Следуйте такой инструкции:

  1. Попросите продавца предоставить документы на имущество, причем не забудьте проверить домовую книгу, в которой могут быть прописаны дети или инвалиды.
  2. Обговорите с продавцом, согласны ли все на продажу квартиры. Заметьте, что согласие на продажу должно быть оформлено от родителей несовершеннолетних.

    Если недееспособное лицо или ребенок находится под опекой, то стоит продавцу обратиться в органы опеки и попечительства, взять справку от них, что они не против вашей продажи. Отказать могут только в том случае, если средства от продажи пойдут не на покупку нового жилья и детям, инвалидам негде будет жить. Позаботиться о дальнейшей прописке должен продавец.

  3. Получите выписку из ЕГРП, узнайте о наличии других обременений.
  4. Проверьте документы и домовую книгу перед совершением сделки, проверьте, все ли были выписаны из квартиры.
  5. Заключайте договор у юриста.

Органы опеки строго следят за тем, в каких условиях проживают дети, поэтому трудности могут возникнуть не у покупателя, а у продавца.

Он должен предоставить отчет в опеку, что ему есть куда переселить несовершеннолетних детей или инвалидов и где прописать их.

Для того чтобы купить такую квартиру, вам следует:

  1. Попросить собственника квартиры предоставить согласие второго супруга на продажу. Ведь имущество может являться совместно нажитым (ст. 35 СК РФ).

    Согласие должно быть нотариально заверенным!

  2. Попросить владельца недвижимости показать документы, подтверждающие, что жилье было приобретено им ранее, до брака. Например, брачный договор, договор купли-продажи данной квартиры.
  3. Заключать сделку лучше всего у нотариуса.

Чтобы не остаться без жилья при покупке квартиры с обременением, учитывайте наши советы и проверяйте владельцев и их документы на недвижимость.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/671-kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem-i-ne-ostatsya-bez-zhilya.html

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Покупка квартиры с обременением ипотека

Современная экономика сформировалась так, что преобладающее большинство россиян приобретают дома, участки и квартиры с использованием заёмных средств. В частности, здесь говорится об ипотечном кредитовании. Причина в том, что рыночная цена обычной квартиры слишком высока, и люди со средним уровнем дохода заключают ипотечные договора для её покупки.

Зачастую, приобретение ипотечного жилья – единственный вариант, позволяющий обзавестись собственной жилплощадью. Разумеется, процедура сопровождается некоторыми «опасностями». А есть ли возможность снизить их или нейтрализовать вовсе?

Что представляет собой обременение?

Под термином «обременение» подразумевается наложение ограничений на любые сделки с недвижимым имуществом. Все действующие запреты отражаются в договоре на покупку жилья. Если квартира имеет обременение, то её нельзя перепродать, сдать в наём и совершать другие действия.

Когда речь идёт об обременении, наложенном банковской организацией, то ограничения можно убрать лишь после выполнения своих финансовых обязательств владельцем недвижимости.

Можно выделить несколько типов обременения:

  • Залог – требует обязательного согласия собственника. В большинстве случаев применяется при оформлении кредита наличными. Снимается после выплаты кредита.
  • Арест – является вынужденным и налагается в соответствии с решением суда. Причина может заключаться в наличии большой задолженности перед государством. Снимается на основании постановления, вынесенного судебной инстанцией.
  • Аренда – основывается на договоре. Действует в течение оговоренного периода времени, позволяя арендатору пользоваться жилой площадью.

Ограничения на проведение сделок будут сохраняться до того мгновения, пока заёмщик не погасит кредит, выполнив свои обязательства по договору. В большинстве случаев, ипотека выплачивается на протяжении многих лет. Всё это время квартира остаётся обременённой.

Как только будет произведён последний платёж по договору, заёмщик имеет законное право затребовать от банковской организации подтверждение того, что все обязательства были выполнены в полном объёме. К документу должна быть приложена выписка со специального счёта, свидетельствующая о погашении кредита.

Далее, владелец жилья может смело подавать документы на снятие обременения в Росреестр. В свою очередь банковская организация, обязана предоставить все бумаги.

Документы, подаваемые гражданином, включают:

  • Заявление на снятие ограничений;
  • Бумаги на недвижимое имущество;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Документ, подтверждающий оплату налогов.

Что касается банка, то он представляет в Росреестр закладную на недвижимость, а также бумагу, подтверждающую выполнение заёмщиком всех материальных обязательств.

Характерные особенности ипотечного договора

Заём, предоставляемый кредитной компанией для приобретения жилого недвижимого имущества, именуется ипотекой. Пока задолженность не будет полностью погашена, собственником жилья является банк, что и принято называть обременением. Одной из индивидуальных характеристик ипотечного договора является его долгосрочность, которая зачастую, составляет более 10 лет.

Увы, в практике насчитывается множество примеров, когда заёмщик, по тем или иным причинам, теряет возможность дальнейшей выплаты кредита, и единственным выходом становится продажа обременённой недвижимости, которая позволит избавиться от финансовой кабалы.

В том случае, если материальное состояние человека не позволяет ему далее вносить платежи по ипотеке, он имеет право выставить жильё на торги.

Для этого, ему придётся сделать следующее:

  • В банковской организации, выдавшей ипотеку, запрашивается разрешение на продажу жилья с обременением;
  • Формируется и подписывается договор;
  • Покупатель принимает на себя все обязательства перед банком и возмещает прежнему владельцу деньги, которые уже были внесены по ипотечному договору.

Указанный алгоритм является наиболее оптимальным для первого владельца жилья.

К сожалению, в реальном мире, выставление обременённой недвижимости на торги зачастую сопровождается различными сложностями и проблемами. Чтобы избежать их, минимизировав риски, специалисты настоятельно рекомендуют обратиться к квалифицированному юристу.

Какие риски возникают при приобретении недвижимости с обременением?

Покупка жилья, имеющего обременение, характеризуется двумя ключевыми преимуществами, которые и становятся основополагающими для большинства покупателей:

  1. Привлекательная стоимость. Цена квартиры, изъятой у должника, значительно ниже первоначальной.
  2. Третьи лица не могут претендовать на данное жильё, так как с момента заключения ипотечного договора, квартира находилась в собственности банка.

На этом перечень завершается, оставляя первенство за проблемами. Зачастую, отсутствие юридической поддержки приводит к тому, что покупатель обременённого жилья сталкивается с неприятными последствиями. Что касается алгоритма, следуя которому можно минимизировать возможные риски, то он включает в себя следующие этапы:

  1. Формирование предварительного договора о приобретении недвижимости. В документе прописываются все детали сделки, включая обременение.
  2. Выполнение финансовых обязательств перед банковской организацией;
  3. Подача пакета бумаг для регистрации недвижимого имущества.

Если следовать порядку, то разрешение у банковской организации брать не нужно. Что касается договора, то он должен быть сформирован и подписан заранее. Это обусловлено тем, что после погашения задолженности, первый заёмщик откажется от сделки.

Ещё один нюанс, имеющий место при приобретении обременённой недвижимости, касается факта расходования материнского капитала.

Говоря иначе, если стоимость квартиры была частично погашена из государственного бюджета, то определённая часть жилья принадлежит ребёнку.

Если у владельца нет документа, подтверждающего покупку равноценной доли для детей в другой недвижимости, то сделку просто аннулируют.

Жильё может быть получено в собственность в том случае, если заёмщик, получив согласие банковской организации, выставит недвижимость на продажу.

В большинстве случаев, банк заинтересован в скорейшей реализации квартиры, так как в этом случае ипотека будет погашена максимально оперативно.

Именно по этой причине, банк не препятствует подписанию договора, позволяя покупателю погасить долг уже после совершения сделки.

Когда все обязательства будут выполнены, обременение можно снять.

Важно помнить, что банковская организация всегда принимает участие в организации подобных сделок. Прежде всего, это является гарантом того, что квартира не будет продана лицу, благосостояние которого не позволяет своевременно погасить задолженность перед банком.

Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?

Чтобы минимизировать вероятные риски, не допустить денежных потерь, а также избежать мошенничества, в процессе приобретения жилья, следует соблюдать несколько условий:

  • Получить консультацию опытного юриста;
  • Обратиться за помощью к официальному риелтору;
  • Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
  • Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
  • Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

Покупатель не должен опасаться того факта, что выбранное жильё имеет обременение, а в организации участвует банк. В сделке, касающейся продажи обременённой квартиры, заинтересованы все участники:

  1. Банк стремится, как можно скорее продать недвижимость, чтобы новый владелец квартиры смог погасить долг по ипотеке, поэтому особое внимание уделяется платежеспособности потенциального покупателя.
  2. Продавец жилья не может оплачивать кредит, и вынужден продать недвижимость, избавившись, таким образом, от крупного денежного долга.
  3. Покупатель заинтересован в сделке, так как стоимость обременённого жилья гораздо ниже, чем цена аналогичной квартиры без обременения.

Главным правилом, которое необходимо соблюсти при покупке такой недвижимости, является правильный и продуманный подход. Прежде всего, необходимо выяснить, если ли другие ограничения, а при их обнаружении, узнать способы снятия.

При возникновении спорных вопросов, следует сразу же обратиться к юристу, так как неверное понимание ситуации и трактовка того или иного пункта договора, могут привести к неприятностям.

Покупка квартиры с обременением: пошаговая инструкция

Источник: https://myjus.ru/immovables/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Как купить квартиру в ипотеку с обременением?

Покупка квартиры с обременением ипотека

ВКЛАДЫ  ИНВЕСТИЦИИ  НЕДВИЖИМОСТЬ  ВАЛЮТА

Покупка жилья, находящегося в залоге у банка, − явление в России нередкое. Но на практике процедура требует большей внимательности со стороны покупателя, а также предоставление дополнительных документов. 

Помимо этого, часть людей просто побаиваются таких сделок из-за волокиты в государственных инстанциях, банке и возможных проблем в будущем. Тем не менее, такая практика действительно распространена, ведь она помогает получить новое жилье и решить квартирный вопрос с меньшими затратами, чем если бы вы покупали недвижимость непосредственно у юридического или физического лица.

Решение о покупке залоговой недвижимости должно приниматься взвешенно, так как в этой схеме покупатель-банк-продавец есть свои плюсы и минусы.

Преимущества в следующем:

  • Низкая цена, так как продавец стремится погасить долг перед учреждением, заинтересован в быстрой реализации квадратных метров. Но наличие обременения нравится не всем покупателям, так что приходится манипулировать со стоимостью объекта.
  • Гарантированная чистота сделки из-за того, что там присутствует кредитор. Он контролирует, чтобы операция прошла юридически правильно.

 Наряду с вескими достоинствами, есть и минусы операции:

  • Если жилье просто переоформляется на нового собственника, то он получает вместе с метрами еще и обременение. При обычной операции подобного не будет. Квартира либо дом сразу попадают в полное распоряжение физического лица.
  • Регистрация и получение бумаг в этом деле более длительные и трудоемкие.
  • При переоформлении собственности не получится избавиться от кредитора, сотрудники которого станут навещать нового клиента по несколько раз в году. Таким образом они следят за ликвидностью жилья.

Большое число негативных моментов затрагивают определенный процесс – смену собственника. Но это лишь разновидность сделки. На самом деле низкая цена и участие банка подарят чистую продажу без мошеннических схем.

Для россиян чаще цена становится веским фактором выбора, а уже наличие обременения становится вторичным. В особенности, если ипотека сразу гасится, а обременение будет снято через время после покупки.

Как это происходит

Главное и первое правило подобных операций – наличие согласия кредитора. Дело в том, что все манипуляции с залоговым имуществом должны проходить в присутствии сотрудников банка, что прописано в ипотечном соглашении.

Должник, как и нотариус тут ничего не решают, так как просто не имеют по закону на это права. Обращаем внимание на интересное правило. Это сумма, которую нужно погасить покупателю самостоятельно.

И банкиры ставят обычное условие – 50% от суммы оценки. Это актуально, если новый собственник планирует в будущем погашать оставшийся долг самостоятельно.

Что касается договора, тот тут все сложнее

  1. Для снятия ареста необходимо подписать предварительное соглашение, в котором говорится, что в процессе покупки будущий собственник гасит за заемщика его обязательства. Все это визируется нотариусом.
  2. Выгодные предложения по ипотеке от Сбербанка России  ⇒

  3. Пройдя этот этап, клиент банка и покупатель заключают договор купли-продажи.

  4. Банкиры быстро готовят соответствующие документы о том, что долг погашен предыдущим владельцем.
  5. Потом продажа имущества проходит по стандарту.
  6. Сумма квартиры по соглашению купли-продажи обязана превышать стоимость, указанную в ипотеке (чаще всего так и бывает). Разницу кладут в банковскую ячейку.

  7. Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

  8. После сделки деньги отдают продавцу, когда договор пройдет госрегистрацию.

Чтобы не было в будущем никаких проблем, то при передаче любых средств продавцу, вплоть до нескольких тысяч рублей на проведение оценки (если у того совсем нет средств), просите расписку. Форма простая, от руки. Достаточно указать там ФИО участников, паспортные и контактные данные продавца, сумму денег.

Есть и второй вариант покупки квартиры с обременением по ипотеке, когда покупатель не гасит ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Именно об этом случае говорится в разделе «Достоинства и недостатки» данной статьи, естественно, в части минусов операции.

Подобная схема не всегда радует банки. И согласие никто не даст, если покупатель отличился негативными записями в кредитной истории, имеет небольшой уровень дохода, непогашенные долги и так далее.

Советы экспертов

В сети нередки такие ситуации, когда обманутые покупатели пишут про следующие случаи. Допустим, жилье находилось в ипотеке, а заем успешно погашен.

Выясняется, что на имущество еще висит обременения от трех людей, которым бывший продавец должен серьезные суммы денег. Но когда кредиторы заявили о своих правах, имущество уже было в ипотеке у банка.

Список банков, в которых самые маленькие проценты по ипотеке на сегодня  ⇒

Несколько арестов наложить нельзя, так что приставы просто ждали, когда имущество погасят и выведут из залога. Приставы наложили после всего этого свой арест.

Чтобы не случались такие печальные моменты, следует обращать внимание на следующее:

  • Всегда запрашивайте выписку из ЕГРП, где будут видны прочие обременения.
  • Всегда старайтесь за каждую отданную копейку брать расписку, а лучше выполнять все взаиморасчеты с крупными суммами через банковскую ячейку.
  • Возьмите у продавца выписку из домовой книжки, где будет указано, что все люди из квартиры выписаны.
  • Как получить ипотеку официально не работая  ⇒

  • Если оформляете покупку имущества, находящегося в залоге у банка, то обязательно просите на руки его согласие в письменном виде.

При правильном подходе к делу покупка залоговой квартиры станет выгодной сделкой. Но если вы сомневаетесь в своих силах, то лучше заручиться поддержкой опытного юриста по банковским вопросам.

Источник: https://kreditorpro.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-s-obremeneniem/

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2020 году – риски, в Сбербанке, для покупателя, Втб 24, с материнским капиталом

Покупка квартиры с обременением ипотека

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2020 году?

Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Стоимость объектаБудет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры
Так как участником сделки будет выступать кредиторПокупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

  • владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
  • покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
  • банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

ИпотекаПри которой для продажи необходимо получать согласие банка
РентаСогласие на продажу должен дать рентополучатель
АрестНа помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга)
НаймПродажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора
ПропискаВыписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке
СервитутМогут пользоваться землей, что не находится в собственности лица

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

  • в отделение Росреестра;
  • в банковское учреждение;
  • в домоуправление;
  • в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Покупатель может заплатить указанную суммуА обременение так и не снимут
Если обременение не снялиТо сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится
Уплаченную сумму можно будет вернутьТолько после судебной тяжбы, и не всегда полностью
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартируЧто находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком
Процесс переоформления квартирыБудет более длительным и проблематичным
Банк будет контролировать ситуациюПока не будут выплачены все средства по ипотеке

Есть и такие риски:

Средства будут рассчитаны не точноПри просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданинаДвойной залог
Если будет подан иск в отношении продавцаУполномоченный орган не совершит регистрационные действия

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

  • без привлечения заемной денежной суммы;
  • с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Покупатель вносит задатокЧтобы покрыть остаток долга перед кредитором
Банковское учреждение снимет обременениеИ у собственника появляется возможность совершить продажу
Составляется договор о покупкеВыплачивается вторая часть средств

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Нужно взять выписку из ЕГРПЧтобы выяснить, нет ли иных обременений
Рассчитываясь с продавцом, берите распискуИдеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку
Берите выписку из домовой книгиЧтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении
Не забывайте, что составлять договор о покупке можноТолько после выдачи разрешения банком

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

У собственникаЗаемщика
У банкаБолее удобный вариант (безопасный и простой)

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

  1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
  2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
  3. Заключают договор о покупке.
  4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

  1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
  2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
  3. Продавцом вносится сумма задолженности.
  4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
  5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
  6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

: покупка и продажа ипотечных квартир

Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

  1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
  2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
  3. Покупатель платит задаток.
  4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
  5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
  6. Оформляются права собственности на покупателя.
  7. Снимается обременение банком.
  8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
  9. Продавец забирает деньги с ячейки.

Втб 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в Втб 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.