Покупка квартиры с прописанным собственником

Содержание

Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком: риски, закон, на сколько дешевле, последствия

Покупка квартиры с прописанным собственником

Само название статьи кажется на первый взгляд диким. Сразу задаешься вопросом: а разве такое возможно. И второй вопрос: а законно ли это. А между тем на рынке недвижимости практика продаж и покупок квартир с обременением не редкость. Обременение, в данном случае, — прописанный в квартире человек. Рассмотрим  ситуации, когда такое возможно.

Отсрочка снятия с регистрационного учета бывших собственников

Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру, одновременно покупая себе новое жилье.

В договор купли-продажи своего старого жилья он включает по согласованию с покупателем пункт о сроках выписки из квартиры всех прописанных членов семьи.

Деньги от совершенной сделки и время ему необходимы для покупки нового жилого помещения. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст.31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).

Должен ли покупатель идти на такую сделку? Рискует ли он при этом?

Статьей 292 ГК РФ определено, что если у имущества новый собственник, то старый владелец квартиры автоматически теряет право пользования ею, так же как и все члены его семьи, имеющие регистрацию на проданной жилой площади.

Риск все же есть: старые жильцы могут затянуть сроки выписки. Придется платить за них коммуналку. Да и неприятно: ты уже хозяин, а чужие люди у тебя прописаны. Стоит предусмотреть и это при заключении договора: вписать штрафные санкции при нарушении сроков выписки.

Обычно новый владелец не отдает всю сумму старому владельцу, не получив доказательства их окончательного расставания с домом. Деньги кладутся в банковскую ячейку, которая будет открыта продавцу при наличии новых штампов о прописке в паспортах.

Собственник имеет право при затянувшейся добровольной выписке старых хозяев выписать их принудительно, через суд. Без суда можно выписать из квартиры только жильцов, имеющих временную регистрацию.

Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок

Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.

Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания.

Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ.

Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.

Выписка из домовой книги — необходимый документ при совершении сделки

Прежде чем купить квартиру, потребуйте у продавца полную информацию о прописанных в квартире и об их правах на жилье. Текущий хозяин квартиры должен (п. 1 ст.

558 ГК РФ) предоставить обычную или расширенную выписку из поквартирной (домовой) книги. Взять ее можно в жилищном управлении или МФЦ только собственнику жилого помещения.

Выдать такую информацию постороннему лицу (покупателю) откажутся.

Для избежания неприятностей в дальнейшем в договоре должен быть пункт об ответственности продавца за достоверность представленной информации об обременении. В дальнейшем это даст возможность через суд признать сделку недействительной.

Граждане, имеющие право на пожизненное проживание

Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.

  1. Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
  2. Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
  3. Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
  4. На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.

Условия для принудительного выселения через суд

Граждане перечисленных выше категорий (кроме бывших членов семьи) имеют право на пожизненное проживание. Их можно выписать через суд при условии:

  • они имеют иную жилплощадь;
  • они не участвуют в оплате коммунальных услуг,
  • они давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются.

Все это еще доказать в суде надо: собрать кучу бумаг, найти свидетелей, потратить здоровье, деньги и время. Лучше продать квартиру с прописанным человеком!

Кто же покупает квартиры с обременением?

Тот, кто знает законы и уверен, что без труда выпишет чужого человека из купленной квартиры. Тот, кто решил сэкономить. Стоимость такой квартиры ниже рыночных цен на 30% и более. Чаще всего, покупателями таких квартир выступают агентства недвижимости. Для них покупка такой квартиры прекрасная возможность заработать.

Напоследок, еще одна жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом своего пожизненного проживания, с иждивением, Это уже иной вид сделки и  договор не купли/продажи, а социальной ренты. Выписать собственника — иждивенца даже через суд не получится. Если, конечно, покупатель не мошенник. Но эта тема требует отдельного разговора.

В качестве итога

  1. Квартиру можно продать с отсрочкой снятия прежних жильцов с регистрационного учета.
  2. Квартиру с ребенком можно продать только с разрешения органов опеки.
  3. Существуют категории граждан, которые имеют право пожизненного проживания и прописки в квартире.

  4. Принудительно выселить не желающего выселяться можно только через суд.
  5. Решили сэкономить — покупайте квартиру с прописанным человеком. Но знайте, что это риск.
  6. Не хотите рисковать — требуйте выселения и снятия с регистрационного учета всех жильцов приобретаемой квартиры.

    И только после этого отдавайте деньги за нее.

Полезная публикация? Проголосуй!

+130

Источник: https://pravodnik.net/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Покупка квартиры с прописанным человеком: риски и последствия, как выписать

Покупка квартиры с прописанным собственником

Последние изменения: Январь 2020

Покупка квартиры – мероприятие ответственное в любом случае, а если приходится иметь дело с прописанным в ней человеком, то необходимо предусмотреть все возможные ситуации, чтобы максимально обезопасить себя. Что говорит закон о таких сделках, с чем придется столкнуться, какие меры предстоит принять, велики ли риски для покупателя – ответы на все вопросы можно найти в этой статье.

Возможна ли такая сделка

Никаких ограничений на куплю или продажу находящейся в собственности недвижимости российское законодательство не накладывает. Ситуация регламентируется Гражданским кодексом, согласно п. 2 ст. 209 собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Передавать право на квартиру запрещается только в случае ее ареста и запрета на совершение регистрационных действий. При таких обстоятельствах заключенная сделка признается недействительной.

Факт наличия юридически прописанного человека в момент подписания договора позволяет считать недвижимость обремененной.

Суть этого понятия в том, что существуют условия, стесняющие или ограничивающие собственника при пользовании жильем. Многие покупатели идут на это, т.к.

возникает соблазн сэкономить, ведь зачастую стоимость обремененной квартиры значительно ниже (иногда до 30%), чем свободной, а неплохие скидки привлекают.

Некоторые также рассчитывают в будущем за счет малой площади помещения и большого числа прописанных людей воспользоваться социальной программой улучшения жилья.

В то же время покупка квартиры с прописанным человеком требует взвешивать, учитывать все возможные в будущем проблемы, предвидеть последствия:

  • отказ от добровольного выселения;
  • необходимость разбирательства в суде, длительные тяжбы, неисполнение судебного решения;
  • невозможность выселить человека на законных условиях (в случае разрешенного пожизненного пользования), сложности в дальнейшем продать или обменять обремененную жильцом квартиру;
  • право жильца прописать своего несовершеннолетнего ребенка;
  • завышенные коммунальные платежи, счета за «посторонних» лиц.

В первую очередь закон встает на сторону собственников (добросовестных приобретателей), но соблюдает права третьих лиц. В данном случае покупателю важно знать, кто именно остается прописанным. Нормы ст. 292 ГК (дублируются также Жилищным кодексом, ст.

31) гласят, что члены семьи бывшего собственника теряют свое право пользоваться квартирой – они обязаны освободить ее физически и сняться с регистрации по данному месту жительства. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке.

Но главная опасность в том, что существует категория граждан, чье право пользоваться (проживать и быть зарегистрированным) проданным жилым помещением обеспечено на законодательном уровне. И покупка квартиры с прописанным человеком добавляет, порой затяжных по времени, хлопот.

«Опасные» зарегистрированные лица при покупке квартиры

Трудности выписать из купленной квартиры возникают, когда приходится столкнуться с лицами, чье право обусловлено:

  • фактом прописки в квартире на момент ее приватизации и письменным отказом от приватизационной сделки в пользу прочих лиц;
  • опосредованным наследованием, иначе завещательным отказом – специальным распоряжением наследодателя, позволяющим отказополучателю пользоваться жильем в течение указанного в завещании срока (часто пожизненно);
  • договором долевого участия – справедливо в отношении самих участников ЖСК и членов их семьи;
  • несовершеннолетием;
  • договором найма, безвозмездного пользования;
  • договором ренты, заключенным на условиях пожизненного содержания гражданина (получатель бессрочно-постоянной ренты) с иждивением.

Как узнать о прописанных людях

Нахождение зарегистрированных граждан является скрытым обременением. В первую очередь следует определить правовой статус жильца, для этого необходимо различать временно и постоянно прописанных.

В отличие от лиц с временной регистрацией, которые не имеют никаких имущественных прав и теряют возможность доступа к жилью автоматически, после окончания отведенного срока, постоянно зарегистрированные вправе пользоваться квартирой неограниченное время.

Произвольно прекратить или ограничить их в правах нельзя.

Закон, а именно ст. 558 ГК обязывает продавцов извещать о наличии подобного обременения – приводить в договоре список лиц. Несоблюдение этой статьи в соответствии со ст.

460 ГК может стать поводом к снижению цены, расторжению сделки, возврату уплаченных средств и компенсации понесенных расходов.

Подписывая же соглашение, покупатель берет на себя все риски и обязательства, связанные с указанным ограничением.

Кроме того, обременение на квартиру должно быть зарегистрировано (п. 1ст. 131 и ст. 8.1). В едином Госреестре делаются записи обо всех действиях с объектом недвижимости. В документе прописаны все управомоченные лица, содержание и основания возникновения права.

Попросив покупателя предоставить официальную выписку Росреестра, можно изучить всю правовую историю жилья. Это поможет заблаговременно узнать обо всех прописанных, просчитать варианты и защитить себя от неприятной неожиданности. Если сведения ЕГРН получить не удалось, то за нужной информацией можно обратиться в паспортный стол либо многофункциональный центр. Самостоятельно это сделать вряд ли получится, выписки из домовой книги, реестра или карточки учета выдаются только текущему собственнику.

Как выписать прежних жильцов из купленной квартиры

 

Итак, гражданин купил квартиру с прописанным человеком и как его выписать – выхода из создавшейся ситуации всего два:

  • Добровольная выписка – лучше, когда этот вопрос решается на стадии подписания договора. Согласные выписаться жильцы, которым просто требуется время, могут дать нотариально заверенное обязательство сняться с учета к определенной дате. Это также желательно прописать в договоре, окончательный же расчет по сделке может быть произведен после полного освобождения жилья и выполнения всех договоренностей.
  • Принудительное выселение – составляется исковое заявление и подается в суд. Процесс долгий, требует определенных юридических навыков, в стандартных случаях затруднения обычно не вызывает и ситуация в итоге разрешается благополучно.

Приняв решение приобрести обремененную квартиру и идя на сознательный риск, следует знать, что есть круг «особо опасных» лиц, принудительно выписать которых не получится. Они пользуются исключительными правами, и суд встанет на их сторону.

Если делить квартиру с посторонним не входит в планы покупателя, то лучше отказаться от приобретения недвижимости с прописанным человеком:
К опасным, требующим особого внимания случаям также относят сделки, в которых фигурируют:

  • дети (до 18 лет) или другие недееспособные граждане – потребуется согласие родителей, опекунов, органов опеки, попечительства, прописка в новое, не уступающее утраченному, жилье или открытие счета в банке на имя несовершеннолетнего и перечисление всех причитающихся ему денег;
  • временно выписанные или отсутствующие (например, проживающие за границей, находящиеся в армии, местах лишения свободы);
  • бывшие супруги.

Если случай сложный, то рекомендуется индивидуальная консультация юриста или специалиста агентства недвижимости.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-s-propisannyim-chelovekom/

Купили квартиру с прописанным человеком как выписать, покупка квартиры с прописанным человеком

Покупка квартиры с прописанным собственником

1 202 просмотров

Каждый человек, приобретающий жилье в Российской Федерации не желает сталкиваться с проблемами. При покупке квартиры необходимо учесть массу нюансов. Одним из них является наличие в квартире прописанных жильцов. Ниже речь пойдет о том, как же избежать такой ситуации и что делать, если вы все же приобрели квартиру «с людьми».

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми

Законодательством не запрещена продажа жилья с прописанными в нем людьми. Дело в том, что в случае покупки права пользования и распоряжения квартирой переходят к ее новому владельцу. Поэтому жильцы, которые стоят на учете регистрации граждан в данном помещении обязаны, выселится из него в кратчайшие сроки.

В связи с этим можно сделать вывод, что покупать квартиру с прописанными жильцами можно, однако нужно помнить, что существуют категории граждан, которых выписать из квартиры практически невозможно. К ним относятся несовершеннолетние и недееспособные. Подробнее прочитать о нюансах выписки детей, вы можете в этой статье.

Какие проблемы могут возникнуть

Покупка жилья с зарегистрированными в нем людьми является заманчивым предложением. Его, как правило, продают гораздо дешевле, чем аналогичное без жильцов.

Такая покупка может привести к возникновению проблем в будущем.

Человек, состоящий на регистрационном учете должен сняться с него после совершения сделки, но часто бывает, что граждане отказываются выписываться в добровольном порядке.

Даже если прописанный не проживает в данной квартире, владельцу все равно придется производить за него оплату коммунальных услуг. Также сложности могут возникнуть, если он вновь решит продать или обменять квартиру.

Кроме этого существуют лица, которых выписать невозможно. К таковым относятся:

  • люди, которые могут пользоваться жильем по завещательному отказу;
  • отказавшиеся от приватизации квартиры в пользу других жильцов.

Такие категории граждан имеют право пожизненно проживать в конкретном жилье. Также перед покупкой квартиры следует узнать, не зарегистрирован ли в жилье осужденный, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Так как даже если вы снимете его с учета, он без труда восстановить свою прописку, если процедура выписки была проведена на момент отбытия им наказания.

При отказе или затягивании добровольной выписки жильцами, вопрос придется решать в судебном порядке. Во избежание этого перед совершением сделки необходимо проверить, нет ли в квартире прописанных граждан.

Составляя договор о купле-продаже, владелец обязан указать в нем об имеющихся обременениях (в том числе и о прописанных лицах). Если он скроет этот факт, то покупатель впоследствии сможет расторгнуть сделку в судебном порядке.

Как проверить квартиру перед покупкой

Для того чтобы исключить риск приобретения жилья с прописанными жильцами необходимо проверить наличие обременений заранее. Для этого следует запросить у владельца выписку из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе, однако стоит учитывать, что выдадут ее только владельцу. В ней будут указаны все сведения о всех лицах, зарегистрированных в квартире.

Важно знать, что в обычной поквартирной карточке значатся только прописанные граждане.

Чтобы узнать информацию о людях, которые временно сняты с учета, нужно потребовать у владельца предоставить подробную выписку.

Только таким образом можно узнать есть ли в домовой книге лица, которые временно выписаны, но смогут восстановить регистрацию. К таковым относятся, например, осужденные, отбывающие наказание.

Заключенные, являющиеся собственниками квартиры и подписавшие согласие на ее продажу, на момент нахождения в МЛС, после выхода на свободу смогут аннулировать сделку через суд.

Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком

Часто случается, что люди покупают жилье с еще не снявшимися с учета жильцами. При продаже право распоряжения жильем переходит от продавца к покупателю. Во избежание неприятностей первым делом нужно выписать бывших жильцов. Сделать это можно как по взаимной договоренности, так и в принудительном порядке.

Где можно выписать

Осуществить процедуру выписки можно в отделении УВМ МВД РФ. Стоит учесть, что такой способ возможен только при получении согласия на это человека и личном его обращении. Кроме этого можно аннулировать прописку при обращении в суд. Этот метод применяется если гражданин по каким-либо причинам избегает добровольной выписки.

Порядок действий

Ниже будет представлена пошаговая инструкция по аннуляции прописки для добровольного и принудительного метода.

По взаимному согласию

Для того чтобы новый владелец беспрепятственно мог выписать человека, необходимо уведомить последнего о необходимости пройти эту процедуру. О том, как правильно составить требование, уведомление о выселении, вы можете прочитать здесь. Если согласие получено, то участие владельца уже не требуется. Прописанный гражданин должен выполнить следующий ряд действий:

  • обратиться в отделение УВМ МВД РФ по месту проживания;
  • заполнить заявление на специальном бланке, получить который можно у работников миграционного органа или скачать по ссылке ниже);
  • предоставить требуемые документы специалисту;
  • прийти повторно для получения паспорта с соответствующим штампом.

Образец заявления о выселении формы №6 вы можете скачать здесь

Такой способ не представляет для нового владельца особых трудностей.

Принудительно

Если же человек отказывается выписаться в добровольном порядке или место его нахождения не известно, то собственник имеет полное право аннулировать регистрацию через суд.

Для этого нужно составить исковое заявление и обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры. При удовлетворении обращения получить решение суда.

С этим документом явиться в отделение УВМ МВД РФ для снятия с учета регистрации бывшего жильца.

Пример. Гражданин Сазонов приобрел квартиру по договору о купле-продаже. На момент оформления сделки в квартире были прописаны гражданин Романенко (собственник) и гражданин Дмитриенко (дальний родственник собственника).

После покупки Сазонов уведомил бывших жильцов о необходимости выписаться из квартиры. Гражданин Романенко добровольно прошел процедуру выписки в отделении УВМ МВД РФ.

В отличие от него, Дмитриенко отказался от добровольного снятия с учета, указав, что ему некогда обращаться в миграционные органы и вообще регистрация ему нужна для устройства на работу.

В связи с этим Сазонов обратился в суд с требованием принудительно выписать гражданина Дмитриенко и предоставил суду все необходимые документы. Суд, удовлетворил требования истца. Получив решение суда Сазонов, обратился в ГУВМ МВД по месту жительства, где сотрудники паспортного стола выписали Дмитриенко из квартиры в течении 3 рабочих дней.

Процедура

Процесс прохождения процедуры выписки в УВМ МВД РФ происходит в обычном порядке. Лицо подает заявление и документы. Сотрудники государственного органа аннулируют прописку в указанные сроки.

Исковое заявление

Чтобы правильно составить иск, лучше всего обратиться к квалифицированному юристу. Он не только поможет правильно заполнить этот документ, но и проконсультирует по всем возникшим вопросам в вашей конкретной ситуации.

Такие услуги требуют дополнительных расходов, и не каждый имеет возможность ими воспользоваться. Поэтому можно попытаться составить заявление самостоятельно. Оно заполняется в соответствии с определенной формой.

В шапке заявления указывается:

  1. Полное название судебного органа, в который осуществляется обращение.
  2. Фамилия имя отчество истца и адрес его проживания.
  3. Сведения об ответчике в той же форме, что и об истце.

Ниже в тексте заявления следует указать обстоятельства, в связи с которыми заявитель обращается к суду. Затем описать основания для проведения процедуры выписки. Следующим шагом будет изложение всех требований, которые, по мнению истца, должен удовлетворить суд и перечисление всех приложенных документов. В конце иска необходимо поставить дату составления и личную подпись заявителя.

Документы в суд

Кроме искового заявления в суд нужно предоставить следующий пакет документов:

  • свидетельство, доказывающее право на собственность;
  • подробная выписка из домовой книги;
  • ксерокопия документа, удостоверяющего личность истца;
  • нотариально заверенный договор о купле-продаже квартиры;
  • платежный документ об оплате госпошлины (квитанция).

Эти документы нужны суду для принятия правильного решения.

Сроки

Промежуток времени необходимый для аннуляции регистрации при обращении в УВМ МВД РФ составляет около трех дней.

Он может быть увеличен, если человек осуществляет снятие с учета и одновременно регистрируется в другом жилье. В таком случае срок возрастает до одного месяца.

На протяжении этого времени человеку вместо паспорта выдается временное удостоверение личности, которое действительно на территории Российской Федерации.

https://www.youtube.com/watch?v=g1QwgscCCFs

Срок отмены прописки в судебном порядке может быть от двух месяцев до полугода. К этому промежутку еще добавляется срок, прохождения процедуры в УВМ МВД РФ, который составляет 3 дня.

Стоимость

Процедура выписки в ГУВМ МВД России является абсолютно бесплатной. Но обращение в суд подразумевает оплату госпошлины. Она нужна для покрытия расходов, связанных с рассмотрением конкретного дела. Эта сумма фиксирована нормой НК РФ и, по состоянию на 2020 год, составляет 300 рублей.

Если прописаны дети

Встречаются случаи, когда прописанным в купленной квартире лицом является несовершеннолетний ребенок. Выписать несовершеннолетнего жильца можно только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Разрешение могут получить только родители ребенка или его законные представители. Несовершеннолетний может быть выписан только в жилплощадь, условия проживания в которой лучше или равны условиям квартиры, в которой он зарегистрирован. В связи с этим сделки с прописанными в жилье несовершеннолетними являются самыми рискованными.

Нужен юрист

Так как покупка квартиры с зарегистрированными в ней гражданами может принести немало проблем покупателю, даже несмотря на то, что новый владелец имеет право выписывать жильцов даже без их согласия. Если у вас возникли сомнения, стоит ли приобретать квартиру с прописанными людьми или же вы уже стали одной из сторон такой сделки, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта.

Опытный юрист, специализирующийся на спорах с недвижимостью сможет помочь вам:

  • заключить мировое соглашение до суда и произвести выписку добровольно;
  • собрать все необходимые документы;
  • составить исковое заявление и направить его в соответствующий судебный орган;
  • представлять интересы доверителя в судебных слушаниях;
  • добиться исполнения вердикта органа правосудия.
  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Покупка квартиры с прописанным в ней человеком: порядок выписки бывших жильцов, правила и особенности процедуры

Покупка квартиры с прописанным собственником

— Здравствуйте. Недавно я купил квартиру с прописанными жильцами. В процессе оформления сделки они обещали выписаться. Но вот уже права собственности перерегистрировали, а жильцы выписываться не спешат и всячески уклоняются от ответа. Что делать в подобной ситуации и как принудить жильцов к выписке?

Покупка квартиры с прописанным в ней человеком

Приобретение квартиры с прописанными жильцами является распространенной ситуацией, которую можно встретить на рынке недвижимости. Вопрос выписки прежних жильцов нередко становится головной болью для покупателей квартиры. Под выпиской понимается снятие с регистрационного учета прежних владельцев.

Обычно такие сделки заключаются при подписании альтернативных сделок с квартирой. Альтернативная сделка подписывается следующим образом: семья при продаже одной квартиры одновременно покупает себе другую альтернативную квартиру.

В большинстве случаев после продажи собственной недвижимости семье некуда выписываться, поэтому она имеет возможность выписаться только после завершения сделки и покупки нового жилья.

Это идеальный вариант: в данном случае жильцы лишь на небольшой период времени сохранят регистрацию в проданной ими квартире, а потом по своей инициативе выпишутся.

Но так бывает не всегда. В некоторых случаях продавцы категорически отказываются выписываться или уклоняются от своей обязанности.

Законом такая ситуация трактуется в пользу покупателя.

По нормам Гражданского кодекса жильцы теряют право пользования после продажи квартиры (на основании п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса (ГК) РФ). Но нужно понимать, что гражданское право указывает и на некоторые ограничения, когда выписка невозможна без согласия жильца.

Распространенными случаями покупки квартиры с прописанными жильцами являются, когда покупатель недвижимости не проявил должную осмотрительность и не проверил документы по прописанным жильцам.

Категории граждан, которых никогда нельзя выписать

В п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса есть замечание, что продажа квартиры может служить основанием прекращения права собственности, если иное не установлено законом. Перечень таких исключений также установлен законодательно.

Право жильцов на проживание в проданной квартире могут сохранить за собой такие категории жильцов:

  1. Отказавшиеся от приватизации квартиры (если продаваемая квартира была ранее приватизирована). В данном случае жилец, который при приватизации отказался от права собственности, фактически сохранил за собой право пользования квартирой бессрочно (на основании ст. 19 ФЗ-189 от 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
  2. Жильцы при наличии завещательного отказа, если продаваемая квартира получена продавцом в наследство. Если квартира отошла к собственнику по завещанию, и в нем содержался завещательный отказ, то определенному лицу, указанному наследодателю, предоставляется право бессрочного проживания в квартире.
  3. Несовершеннолетние дети. При продаже квартиры с несовершеннолетним потребуется обязательное разрешение на выписку ребенка, даже если он не находится под опекой. Но если получено разрешение органов опеки на выписку детей, то проблем не возникнет.
  4. Рентополучатели, если основанием для приобретения квартиры стал договор пожизненного содержания с иждивением.
  5. Пайщики ЖСК и отдельные члены их семей, которые были прописаны в кооперативной квартире. Пайщики и жильцы, которые участвовали в выплате пая, имеют возможность пожизненного проживания в кооперативной квартире. Даже если человек не является собственником, но у него есть документ, подтверждающий оплату пая, то он сохраняет право на пожизненное пользование бессрочно. Он может выписаться, но только по желанию.
  6. Супруг или супруга собственника, которые проживают в квартире на условиях брачного договора.
  7. Бывшие супруги, право которых гарантировано соглашением о разделе имущества. При наличии брачного контракта или соглашения о разводе с указанным правом супруга на проживание он сохраняет право проживания и после развода по условиям соглашения.

Правом пользования квартиры независимо от факта регистрации возникает у тех жильцов, которые проживают в ней на основании договора найма по ст. 675 ГК или по договору безвозмездного пользования. Если собственник продал квартиру, то указанные группы лиц сохранят свои права, и они могут прекратиться только по истечении срока действия договора или путем расторжения.

Бывшие члены семьи собственника после развода (например, бывшая жена или теща) утрачивают право пользования квартирой по п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ и могут быть выписаны принудительно, но лучше сделать это до продажи.

Как себя обезопасить

Чтобы покупатель был уверен в том, что продавцы после сделки снимутся с регистрационного учета, данное требование необходимо четко и однозначно прописать в договоре купли-продажи.

В договоре нужно прописать перечень лиц, которые остаются зарегистрированными в продаваемой по данному договору квартире. Следующий пункт договора должен содержать обязательство по снятию указанных лиц с регистрационного учета в определенный временной промежуток. Обычно такой срок устанавливается равным двум неделям после регистрации перехода права собственности.

Но даже такое обязательство, взятое на себя жильцом, еще не гарантирует выписку всех членов семьи. Связано это с тем, что в свидетельстве о праве собственности может значиться одно лицо, а в квартире фактически будет проживать его семья.

Так как члены семьи зачастую не являются собственниками, то они не принимают участие в заключении договора купли-продажи. Тогда как собственник-продавец недвижимости юридически не имеет права брать на себя обязательства за третьих лиц.

Теоретически они могут не сохраниться с принятым решением и отказаться выписываться.

Покупатели в данном случае страхуют себя дополнительным соглашением или распиской, полученной от зарегистрированных членов семьи (не входящих в круг собственников), что они не имеют возражений против совершения данной сделки и берут на себя обязательство сняться с регистрационного учета после того, как квартира будет продана.

Дополнительной страховкой может стать регистрация сделки у нотариуса. В этом случае продавцы дадут обязательство о выписке, которое приобретет большую юридическую силу, а также нотариус проверит всех прописанных на предмет возможности их принудительной выписки в перспективе.

Еще одна страховка для покупателя заключается в следующем: при передаче денег за недвижимость покупатель не доплачивает часть суммы до полной выписки всех жильцов. После предъявления документа об отсутствии зарегистрированных лиц продавцу предоставляется доступ к банковской ячейке.

Способы узнать перед покупкой, есть ли в квартире прописанные лица

Основанием для права пользования квартирой обычно служит регистрация по месту проживания в квартире, но возможны и иные варианты: решение суда или завещательный отказ.

Но стоит учесть, что право пользования может возникнуть и без прописки: например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования или по завещательному отказу. Право пользования может существовать отдельно от права собственности, то есть собственник может быть не прописан в квартире вовсе.

Перед регистрацией сделки покупателю следует собрать документы по прописанным жителям, то есть о тех, кому принадлежит право пользования квартирой. В этих целях продавец оформляет выписку из домовой книги. Эти сведения можно оформить через паспортный стол или МФЦ. Сам покупатель получить выписку не может: ее выдают исключительно по запросу собственников, прописанных жителей или правоохранительных органов.

Сведения о зарегистрированных гражданах можно найти в Едином жилищном документе.

Стоит отметить, что документы о прописанных жильцах не требуются в процессе регистрации сделки в Росреестре. Они служат только для понимания рисков покупателя.

Как новому собственнику выписать прежних жильцов

Идеальная ситуация для решения проблем с регистрацией в квартире бывших собственников — добровольная выписка. Продавец и члены его семьи добровольно соглашаются на снятие с регистрационного учета. Для этого продавец, проживающие граждане в квартире и покупатель вместе идут в территориальное подразделение МВД.

Для выписки все зарегистрированные лица пишут заявление по установленной форме о снятии с регистрационного учета. К нему прилагаются копия паспорта и свидетельство о государственной регистрации права на квартиру (выписка из ЕГРН).

Также допускается вариант, когда жильцы не имеют возможности пройти процедуру выписки самостоятельно.

В такой ситуации они обязаны написать разрешение на свою выписку (доверенность) на имя покупателя и нотариально его заверить.

По результатам подписания сделки покупатель идет в территориальное подразделение МВД вместе с заявлением и копией паспорта. Ему необходимо взять с собой выписку из ЕГРН или договор купли-продажи.

В принудительном порядке через суд

Покупателю достаточно обратиться в суд и предъявить письменное обязательство жильцов по снятию с регистрационного учета после оформления сделки.

В суде может быть вынесено решение о снятии прежних жильцов с регистрационного учета по условиям договора и нормам Гражданского кодекса.

Вместе с решением суда покупатель может пойти в паспортный стол и здесь бывших жильцов выпишет без их согласия.

Перед обращением в суд покупателю следует проверить, не относятся ли жильцы к лицам, которым принадлежит право пожизненного проживания. В таком случае обращение в суд будет лишено смысла.

Если же шансы на получение судебного постановления в пользу покупателя есть, то ему необходимо подготовить исковое заявление.

Оно составляется в свободной форме, но содержание документа должно отвечать требованиям Гражданского процессуального кодекса (ГПК).

В заявлении указываются обстоятельства: когда была подписана сделка, кто на текущий момент прописан в квартире, и какие требования гражданин предъявляет к суду.

К исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие обоснованность требований:

  1. Копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
  2. Копия документа, который удостоверяет право собственности на жилое помещение.
  3. Копия квитанции об оплате госпошлины. Ее размер сейчас составляет 300 р.
  4. Выписка из домовой книги, в которой прописаны все проживающие на текущий момент времени.

Споры о выписке зарегистрированных лиц находятся в компетенции районного суда. Подача иска допускается только по результатам перехода права собственности и подтверждения госрегистрации в ЕГРН.

Рассмотрение дела занимает до истечения двух месяцев со дня поступления заявления на основании ч. 1 ст. 154 ГПК.

На протяжении указанного периода прописанные граждане имеют право проживания в данном спорном помещении, и только после получения копии судебного решения они могут перейти в территориальное подразделение МВД и написать заявление о выписке определенного лица.

Как новому собственнику выписать человека из квартиры, если тот проживает за границей

При нахождении за пределами РФ выписать бывшего собственника из квартиры можно двумя способами:

  1. Написать в адрес нового собственника доверенность. В доверенности указывается на то, что клиент доверяет передать документы в Росреестр на снятие с учета. Доверенность должна быть заверена консульством.
  2. Через суд. Для принудительной выписки в суд должен обратиться покупатель. Стоит отметить, что в данном случае сделка проводится с существенным дисконтом: 10-30% от стоимости недвижимости.

Подать заявление на снятие с регистрационного учета полностью в дистанционном режиме сегодня недопустимо: через Госуслуги допускается только подать заявление в МВД, а потом все равно придется явиться лично и передать документы.

Также собственник первоначально может передать квартиру своему родственнику из России по дарственной, а тот приступит к продаже и оформит на месте все необходимые документы.

Краткий вывод: что нужно запомнить

Таким образом, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры с прописанными в ней жильцами, покупателю необходимо:

  1. Указать условие об обязательном снятии с регистрационного учета всех членов семьи продавца в течение 2 недель после оформления сделки и перехода права собственности к покупателю.
  2. Получить письменное обязательство от всех членов семьи о снятии с регистрационного учета после заключения сделки (желательно заверить его нотариально).
  3. Проверить, не входят прописанные люди в круг лиц, которые отказались от приватизации квартиры; которые проживают по завещательному отказу; а также не являются ли они пайщиками ЖСК и членами семей из кооперативной квартиры; супругами, права которых установлены брачным контрактом и соглашением о разделе имущества; несовершеннолетними; рентополучателями.

Если прежние жильцы отказываются добровольно написать заявление о снятии с регистрационного учета или уклоняются от своих обязательств, то покупатель вправе обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/zhilts-propisannyi.html

Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным. – блоги риэлторов | ЦИАН

Покупка квартиры с прописанным собственником

Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем.  Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?

Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.

Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи.

Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская.

Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам.

Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…

Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму.

Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила.

И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду.

А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать.

Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.

Мы решили, что Олег поставил крест на всей этой истории… Но сейчас появилась новая информация. Олег выписал маму по суду из квартиры и возобновляет продажу комнат… Вот такая история.

Какие права имеет прописанный в квартире?

Квартира досталась Олегу от отца. Если маму прописали после её приватизации, то кроме права пользования комнатами у нее нет других прав, она может только проживать в квартире. К счастью для Олега, мама уже участвовала в приватизации (видимо квартиры в Подмосковье).

Поэтому Олегу не составило труда выписать её через суд. Если бы мама была прописана в квартире на момент приватизации этих комнат и имела право приватизации, но не участвовала в ней, Олег не смог бы её выписать никогда без её желания. Она сохранила бы пожизненное право пользования квартирой.

Таких людей называют «отказниками» в приватизации.

Собственник квартиры имеет право: 1) владения, 2) пользования (жить в ней) и 3) распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.

В то время как пользователь сохраняет только право проживания, пользования квартирой. Продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но снять пользователей с регистрационного учета можно только по суду.

Продать квартиру с прописанным. Возможно ли?

Теоретически такую квартиру продать можно. Но стоить она будет гораздо дешевле рыночной стоимости. Если пользователя в квартире выписать по суду нельзя, то такая квартира будет стоить еще дешевле на рынке.

Есть категория людей, которые покупают квартиры с пользователем, вселяются в них и создают невыносимые условия для проживания на одной территории с собственником. И в итоге, выселяют его на любую минимальную площадь. Таких историй не так много, но они есть.

Исходы этих историй разные, так как обычно документы на квартиру разные, соответственно и разные исходные позиции.

Надеюсь, что у этой истории будет счастливый конец и все собственники получат отдельные квартиры в Москве по взаимному согласию сторон.

Купить квартиру с прописанным? Или найти другой вариант?

Тот, кто собирается купить квартиру с зарегистрированным пользователем, должен как минимум осознавать все последствия и издержки такой покупки. Он должен понимать, сможет ли он как новый собственник по суду выписать зарегистрированного пользователя из квартиры. Если да, то он должен иметь на примете адвоката, который подаст иск от его имени в суд. Остальные варианты я даже не рассматриваю,

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kvartira-s-propisannym-prava-zaregistrirovannogo-v-kvartire-prodat-kvartiru-s-propisannym-298766/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.