Покупка квартиры с зачетом имеющейся

Содержание

Особенности взаимозачета при покупке квартиры

Покупка квартиры с зачетом имеющейся

В последнее время в рекламе застройщиков часто можно встретить фразу о том, что квартиру в доме можно приобрести по взаимозачету. Не всем россиянам понятна суть этой схемы, хотя сменить свою старую квартиру на новые апартаменты хотели бы многие. Благодаря взаимозачету долгий и энергозатратный процесс продажи строй квартиры и покупки новой можно значительно облегчить и ускорить.

Схемы взаимозачета

Сегодня на рынке недвижимости практикуются различные схемы взаимозачета:

  1. Классический взаимозачет: продажа квартиры на вторичном рынке застройщиком и покупка новой владельцем квартиры. Разница в цене между двумя объектами может быть выплачена единовременно или в рассрочку. Иногда взаимозачет получается произвести без доплаты со стороны собственника: если новая квартира покупается на начальном этапе строительства, то можно значительно улучшить свои жилищные условия без вложений, продав старое жилье.
  2. Взаимозачет без вторичного жилья. Такая ситуация встречается не так часто и предполагает учет квартиры в другой новостройке в счет стоимости в новой. Причинами могут быть пополнение в семействе, разочарование в прежнем объекте, затягивание сроков сдачи объекта, выгодное инвестирование и пр.
  3. Взаимозачет плюс ипотека. Владелец недвижимости через застройщика выставляет свою квартиру на продажу, одновременно бронирует подходящий вариант в новостройке. Параллельно с этим он обращается в банк за оформлением ипотечного кредита: одобренной суммы должно хватить для внесения разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Взаимозачет – удобная схема для улучшения своих жилищных условий. Тем не менее, она не лишена недостатков.

Основной из них – грубая оценка принадлежащего собственнику объекта недвижимости.

Размер дисконта, по которой оценивает квартиру застройщик обычно составляет 10-15%, при самом благоприятном варианте для квартир в хорошем районе – 5%.

Отличие взаимозачета и обмена

Термины взаимозачет и обмен не являются юридическими, поэтому разграничить эти понятия можно только с точки зрения их традиционного употребления применительно к сделкам с недвижимостью.

Разница между ними в следующем:

  1. Обмен обычно предполагает сделку между двумя физлицами-собственниками квартир на вторичном рынке. Взаимозачет подразумевает участие физического лица (он же владелец старой квартиры) и юридического (застройщика – продавца квартиры).
  2. При взаимозачете речь идет о продаже старой квартиры на вторичном рынке для покупки жилья в новостройке. 90% таких сделок происходят именно таким способом.
  3. Взаимозачет подразумевает некоторую доплату за новую квартиру (хотя иногда удается обойтись без него), тогда как обмен – равнозначная сделка, где деньги фигурируют только в договоре.

Взаимозачет следует отличать от схемы «трейд-ин». В последнем случае застройщик выкупает квартиру у владельца с некоторым дисконтом (до 10-15%) и учитывает ее стоимость в счет покупки жилья в новостройке.

Клиенту надо лишь доплатить разницу он становится владельцем квартиры в новостройке. Взаимозачет происходит по несколько отличному сценарию.

Перечень необходимых документов

Для того чтобы квартира могла участвовать в схеме взаимозачета она должна принадлежать покупателю на правах собственности (т.е. это не может быть неприватизированное, муниципальное, наемное или арендованное жилье) и не обременена залогом или арестом.

Для подтверждения этого собственнику необходимо собрать следующие документы:

  1. Актуальная выписка из ЕРГН.
  2. Свидетельство о собственности, выписка из Росреестра.
  3. Документ, на основании которого были приобретены права собственности: договор дарения, купли-продажи и пр.

Стоит учитывать, что к квартирам для взаимозачета обычно предъявляются высокие требования. Так, нередко застройщики требуют, чтобы квартира принадлежала собственнику не менее 3 лет (этот факт подтверждает правоустанавливающие и правоутверждающие документы).

Также в числе стандартных требований: отсутствие прописанных лиц (подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи, полученные в паспортном столе или ЕРИЦ) или возможность освобождения ими квартиры в кратчайшие сроки, отсутствие долгов по коммунальным платежам (подтверждается выпиской из лицевого счета).

Иногда определенные требования накладывают на возраст дома, в котором располагается квартира и к ее планировке (наличие кухни и пр.). Важное значение имеет отсутствие неузаконенной перепланировки. Для этого предъявляется экспликация и поэтажный план из БТИ.

Также в зависимости от ситуации могут потребоваться согласия на сделку от органов опеки и супруги продавца.

Пошаговый алгоритм взаимозачета при приобретении квартиры

Взаимозачет при приобретении недвижимости предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Клиент подбирает квартиру в новостройке, в которой реализуется продажа по взаимозачету.
  2. Специалисты агентства недвижимости производят оценку рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры и озвучивают ему условия купли-продажи.
  3. Если условия его устраивают, подписывается договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры.
  4. Клиент вносит аванс для фиксации стоимости квартиры в новостройке и заключает с застройщиком договор бронирования. Желательно, чтобы он был заверен нотариально на срок, необходимый для продажи старой квартиры.
  5. Квартира клиента выставляется на продажу.
  6. После того как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и переоформляются права собственности в его адрес.
  7. Вырученные деньги сразу поступают к застройщику в качестве взноса за квартиру в новостройке, одновременно подписывается договор купли-продажи квартиры в новостройке.
  8. После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке.
  9. На основании договора с застройщиком и полученного акта оформляются права собственности через Росреестр. Госпошлина за процедуру составляет 2000 р.
  10. На основании госрегистрации клиент получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус собственника.
  11. После закрепления собственности в квартире можно оформить прописку.

Риски при взаимозачете

Схема взаимозачета имеет некоторые риски:

  1. Основной из них – это повышение стоимости новостройки в тот момент пока не будет продана старая квартира. В итоге суммы сбережений или одобренной ипотеки может не хватить для доплаты. Добросовестные агентства недвижимости позволяют зафиксировать цену на квартиру. Многие застройщики также идут навстречу своим клиентам и предлагают им рассрочку платежа.
  2. Обычно для фиксации цены на объект в новостройке покупатель вносит аванс или залог. Если в дальнейшем выбранная квартира его не устроит, он потеряет деньги.
  3. Квартиры по взаимозачету обычно приобретаются на начальном этапе строительства. В данном случае увеличиваются риски того, что строительство затянется или объект вовсе не введут в эксплуатацию. С учетом возможного изменения сроков сдачи стоит заранее определиться с постоянной или временной пропиской.
  4. Нередко через взаимозачет застройщики пытаются избавиться от неликвидного жилья: например, на последних этажах или с неудачной планировкой.
  5. Иногда агентства недвижимости и застройщики умышленно завышают стоимость квартиры, продаваемой по взаимозачету. Поэтому предоставляемую информацию необходимо перепроверять самостоятельно.

Для минимизации данных рисков стоит внимательно подходить к выбору застройщиков и обращаться только к крупным проверенным компаниям.

Необходимо внимательно подойти к заключаемому договору с компанией: предусмотрена ли в нем фиксация цены на квартиру, будет ли возвращен аванс при условии, что сделка не состоится и пр.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/vzaimozachet.html

Покупка квартиры в зачет или трейд-ин

Покупка квартиры с зачетом имеющейся

Услуга «покупка квартиры в зачет» или, как ее еще называют, «трейд-ин» появилась на российском рынке новостроек около 10 лет назад. Согласно данным портала «Бюллетень недвижимости», в Петербурге таким образом приобретают жилье примерно 5% покупателей. В этой статье мы разбираем, чем хорош и чем плох трейд-ин и как им правильно пользоваться.

Что такое покупка в зачет

Суть трейд-ин выглядит так: покупатель бронирует квартиру в новостройке, продает уже имеющееся жилье и на вырученные деньги приобретает забронированную квартиру. Несмотря на то, что описание выглядит сложным, весь процесс занимает в среднем 2-3 недели.

Фактически заключаются два договора. Первый — на продажу старого жилья, в нем прописывается цена квартиры и стоимость услуг. Второй — на покупку новостройки, в нем фиксируется стоимость приобретаемого жилья и срок брони. Чтобы закрепить новую квартиру за собой, покупатель вносит залог или первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости.

Все хлопоты по продаже старой квартиры — оценку жилья и поиск покупателя — берет на себя застройщик или сотрудничающее с ним риэлторское агентство. Стоимость услуг обычно включена в договор, ничего доплачивать не надо.

Срок брони на новое жилье устанавливает застройщик, обычно это от 3 дней до полугода. В некоторых случаях компания может продлить бронь, но такое случается редко, потому что и застройщик, и риэлтор заинтересованы быстро провести сделку. Чаще всего денег от продажи не хватает, поэтому допускается использование дополнительных механизмов, например, ипотеки.

В зачет можно продать не любую квартиру

Сделки в зачет подходят далеко не всем покупателям. Застройщики предъявляют определенные требования к объектам. Примерный перечень таков:

  • оба объекта расположены в одном регионе;
  • не принимаются доли в квартирах или комнаты в коммуналках;
  • старая квартира находится в собственности и не имеет обременений: не в ипотеке, не в залоге, не под судом, нет несовершеннолетних владельцев;
  • многие застройщики не рассматривают старый фонд и квартиры в аварийном или предаварийном состоянии.

Список требований у каждого застройщика свой..

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

  • Вы экономите время. Самостоятельная продажа квартиры может длиться до полугода и больше, с риэлтором — 2-4 месяца. Сделка трейд-ин занимает примерно 2 недели.
  • Вы экономите силы и нервы. Не нужно заказывать оценку, искать покупателей или нанимать риэлтора. За вас все сделает застройщик или его представители.
  • Все проще, чем при обычной купле-продаже. Поскольку обе сделки совершаются фактически в «одном окне», не нужно бегать по инстанциям и готовить кучу дополнительных бумаг.
  • Вы застрахованы от неожиданных скачков цен. Новая квартира уже забронирована за вами, ее стоимость не изменится в течение фиксированного периода.

Покупка квартиры в зачет позволяет улучшить жилищные условия с минимальными затратами времени и усилий.

  • Вы теряете в деньгах. Это самый серьезный недостаток зачета. Цену на старую квартиру назначает застройщик, и она всегда ниже рыночной. В зависимости от объекта дисконт может достигать 20% от стоимости. Разница в цене идет на оплату услуг и комиссий, к тому же это позволяет продать квартиру в сжатые сроки.
  • Надо снимать жилье. Поскольку в зачет вы приобретаете объект в строящемся доме, а старую квартиру продаете, вам придется искать временное жилище на период ожидания. Это дополнительные траты. Иногда можно договориться и продолжать жить в старой квартире до тех пор, пока не построится новая.
  • Нельзя купить в зачет любую квартиру, которая вам понравилась. Во-первых, самые востребованные форматы — студии и однушки — застройщики распродают и без всяких зачетов. Во-вторых, предложение действует не для всех жилых комплексов, а только для определенных.

Покупка квартиры в зачет финансово выгодна, если приобретать новое жилье с большой скидкой или по сниженной цене на ранних стадиях строительства.

«Группа ЛСР»

Известный крупный застройщик «Группа ЛСР» предлагает квартиры в зачет в новостройках комфорт- и бизнес-класса. Жилье покупается по договору купли-продажи или долевого участия (ДДУ). Услуги по продаже старого жилья бесплатные.

Список объектов компании, сдающихся в ближайшие год-два, широк:

«Цветной город» в Полюстрово — все квартиры предлагаются с чистовой отделкой по новым стандартам компании.

«Цивилизация» на Октябрьской набережной — целый микрорайон с собственной инфраструктурой и отличным расположением в обжитом спальнике рядом с центром.

«Звездный дуэт» — два дома комфорт-класса в Купчино, строятся в удобной близости сразу от двух станций метро.

NeoPark — апартаменты бизнес-класса рядом с живописным Пулковским парком.

RBI

Опытная респектабельная компания RBI занимается строительством жилья высокого класса. Для покупателей действует специальная программа «Выгодный зачет» на следующих условиях:

  • договор заключается на 180 или 365 дней. В течение этого времени продают старую квартиру, цена на новое жилье фиксируется.
  • Покупка выполняется по беспроцентной рассрочке. Сумма вносится в два приема: первоначальный взнос — 15% от стоимости приобретаемого жилья, остаток — после продажи старой квартиры.
  • Можно совместить с ипотекой от ПАО Сбербанк.

По программе «Выгодный зачет» предлагается, например, вот такая трешка в ЖК Биография на Петроградской стороне:

«Северный город» — подразделение холдинга RBI, специализирующееся на новостройках комфорт-класса. Для покупателей квартир от этого застройщика также действует программа «Выгодный зачет».

До 2021 года компания введет в эксплуатацию крупные жилые комплексы,

построенные по современным европейским стандартам: EcoCity в Мистолово и

UltraCity на Комендантском проспекте.

«Группа ЦДС»

«Группа ЦДС» предпочитает заниматься масштабными проектами, возводя целые микрорайоны с собственной инфраструктурой. В основном это современные новостройки уровня масс-маркет и комфорт, которые предлагаются по щадящим ценам.

Начиная с 2019 года, застройщик планирует ввести в эксплуатацию жилые кварталы «Новое Янино» и «Муринский посад» во Всеволожском районе. В городской черте строятся «ЦДС Приневский», «ЦДС Московский», «ЦДС Елизаровский», «ЦДС Полюстрово» и «ЦДС Черная речка».

«КВС»

Опытная компания «КВС» строит в черте города жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, а также возводит малоэтажные кварталы в обжитых пригородах. Предлагаются два варианта сделок трейд-ин:

  • «Лучшая цена». Договор заключают на 3 месяца. Перед продажей покупатель вносит 15% от стоимости приобретаемого жилья, а оставшиеся 85% — после сделки.
  • «Больше времени». Договор заключают на 6 месяцев. Первоначальный взнос — 20% от стоимости, 80% нужно заплатить после сделки.

В обозримом будущем у компании сдаются жилые комплексы «Кирилл и Дарья» в районе метро «Площадь Мужества», «Крылья» на Московской и «Наутилус» в Красносельском районе.

«РосСтройИнвест»

Компания «РосСтройИнвест» работает на рынке недвижимости Петербурга уже 16 лет и строит не только жилые, но и социальные объекты по государственным заказам. К 2021 году будут введены в эксплуатацию жилые комплексы комфорт-класса NewTime в Приморском районе, Terra в Выборгском, «Два ангела» в Красногвардейском и ЖК Familia на Петроградской стороне.

«Строительный трест»

«Строительный трест» — петербургский застройщик с большим опытом и отличной репутацией. К концу 2019 года компания завершит работы над жилыми комплексами комфорт-класса «NewПитер» и «Капитал», а также стильным ЖК Сосновка в бизнес-сегменте.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

  1. Узнать у застройщика перечень новостроек, в которых предлагаются квартиры в зачет, и выбрать подходящую. Уточнить требования к продаваемому объекту.

  2. Детально обсудить с менеджером застройщика или риэлтором условия и этапы сделки.

  3. Решить вопрос, где жить, пока строится новое жилье. Выделить на это деньги.

  4. Если требуется ипотека, связаться с банком и удостовериться, что вам дадут кредит.

  5. Заключить договоры на продажу старого жилья и покупку нового. Чаще всего оба документа подписывают одновременно.

  6. Зарегистрировать договоры в Росреестре. Это занимает примерно 12 дней.

  7. Закрыть долги по коммунальным услугам в старой квартире и выписаться из нее.

  8. Передать старую квартиру новому владельцу и принять новое жилье.

Посмотрите квартиры в жилых комплексах, воспользовавшись нашим поиском:

Позвоните нам или напишите в чат и узнайте, можно ли купить понравившуюся вам квартиру в зачет.

Источник: https://mirndv.ru/blog/pokupka-kvartiry-v-zachet/

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схема приобретения

Покупка квартиры с зачетом имеющейся

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Количество новостроек с каждым годом все растет и растет, пользуясь практически неснижаемой популярностью. И чаще всего люди стремятся приобрести квартиру в новостройке отнюдь не с целью инвестирования и вложения свободных денежных средств, а с целью улучшить свои условия проживания.

Ведь, как известно, вторичное жилье, а особенно старого года постройки, несет в себе много проблем – все чаще требует ремонта, замену труб, внимания к канализации и т. п. Поэтому хочется приобрести новые стены, и сделать ремонт по своему усмотрению.

А некоторым просто нужно увеличить количество квадратных метров, в связи, например, с прибавлением в семействе, а покупать «вторичку» совсем не хочется, или не подобрали подходящий вариант.

К тому же, в процессе купли-продажи квартиры, когда одну надо продать, а другую купить, возникают затруднения, поскольку эти действия должны пройти примерно одномоментно, а то негде будет жить какое-то количество времени. Да и стоимость квартиры в новостройке может измениться.

Продажу недвижимости необходимо осуществить максимально быстро, что на вторичном рынке не так-то просто сделать, да и обращение в риэлтерское агентство является обязательным для безопасности сделки, а это – комиссионное вознаграждение.

В таком непростом деле существует достаточно оптимистичный выход – покупка квартиры в новостройке с учетом уже имеющегося жилья.

Такие схемы достаточно популярны на рынке недвижимости, хотя не все строительные организации на них согласны.

Для покупателя, который хочет осуществить процедуру зачета «вторички», это наиболее выгодный метод, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Схемы приобретения

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

Схема №1

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры.

Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке.

То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

После продажи вторичного жилья, оформляется уже договор приобретения новой квартиры, владельцем которой выступает клиент.  А полученная сумма от продажи старой квартиры идет в зачет ее стоимости.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Схема №2

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика.

Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи.

И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyushhegosya-zhilya

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схемы приобритения

Покупка квартиры с зачетом имеющейся
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Такое явление, как покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья, на рынке недвижимости встречается часто. В большинстве случаев люди приобретают квартиры и дома не для инвестиций, а для проживания. Старое жилье многие продают, но это требует времени, за которое стоимость квартиры в новостройке может измениться. Покупка с зачетом позволяет заключить сделку максимально быстро.

Что такое взаимозачет

Взаимозачет при покупке недвижимости представляет собой операцию, в процессе которой продавец засчитывает жилье покупателя в счет оплаты за новую квартиру. Участниками такого соглашения являются продавец, покупатель и третья сторона – застройщик или агентство недвижимости.

В условиях повышенного спроса на жилье в новых домах застройщики не слишком охотно идут на такие сделки: если клиентов и так много, делать лишние движения не хочется. Но когда спрос низкий, строители начинают искать покупателей на вторичном рынке. Людей, желающих улучшить свои жилищные условия, стараются заинтересовать, и взаимозачет – один из способов их привлечения.

Какие существуют варианты

На сегодняшний день существует два варианта покупки жилья с зачетом старой квартиры:

  • Застройщик принимает на реализацию жилплощадь, которая находится в собственности покупателя.
  • Срочный выкуп, когда строительная компания приобретает эту квартиру сразу и оформляет ее в зачет новостройки.

Второй способ может быть удобным только в случае, если покупателю нужно заключить сделку как можно быстрее. Потери здесь всегда значительные – от 15 до 40% стоимости жилья. Большинство клиентов не хотят продавать недвижимость с таким дисконтом, поэтому особой популярностью этот вариант не пользуется.

Процесс покупки квартиры по взаимозачету

Несмотря на различие вариантов покупки недвижимости по взаимозачету, есть определенный алгоритм действий. Процедура покупки выглядит примерно так:

  • Покупатель ищет подходящего застройщика, специалисты которого должны оценить старое жилье;
  • При согласии сторон на заключение сделки подписывается договор на продажу квартиры;
  • Покупатель платит аванс и заключает договор бронирования новостройки. Ее цена в этот момент фиксируется;
  • Квартиру клиента выставляют на торги. После ее продажи деньги поступают строительной компании. При этом они засчитываются как часть платы за недвижимость в новом доме. Если перечисленной суммы недостаточно, покупатель вносит остаток из собственных средств, оформляет ипотеку или потребительскую ссуду;
  • Происходит регистрация сделки в Росреестре;
  • Когда новый дом вводится в эксплуатацию, покупатель получает квартиру;
  • На основании акта приемки и заключенного договора квадратные метры оформляются в собственность.

При передаче строительной компании прежнего жилья клиент должен предоставить комплект необходимых документов: свидетельство о собственности (выписку из ЕГРН) и правоустанавливающую документацию, справку о том, что нет долгов за услуги ЖКХ, справку об отсутствии ограничений, технический и кадастровый паспорта. Также потребуются доверенности от представителей и согласие от супруга для тех, кто состоит в браке.

Покупка с зачетом старой жилплощади: плюсы и минусы

Несмотря на то, что у такой сделки есть признаки обмена с доплатой, она заключается в форме договора купли-продажи. Этот способ улучшить жилищные условия имеет несколько преимуществ:

  1. У людей есть возможность купить новое просторное жилье даже без ипотеки.
  2. Нет необходимости самостоятельно оформлять документы, все сделает компания-посредник.
  3. Оформление сделки происходит максимально быстро.
  4. На период продажи старой жилплощади жилье в новостройке бронируется.

Главным минусом является выкуп недвижимости по цене, которая бывает гораздо ниже рыночной. Кроме того, момент продажи квадратных метров и заселения в новую квартиру не всегда совпадает по времени.

Несмотря на то, что такая сделка кажется достаточно простой, существуют определенные риски. Застройщик может обанкротиться или затянуть строительство, у него могут возникнуть проблемы с деньгами или надзорными органами. В числе других проблем оказывается самовольное уменьшение метража, использование при строительстве низкокачественных материалов.

Даже если удастся расторгнуть договор и вернуть старое жилье, на это уйдет немало времени и сил. В некоторых случаях квартиру успевают продать третьим лицам, и пока идет разбирательство, клиенту приходится жить на арендованной площади.

Также существуют риски, связанные с обстоятельствами клиента. Ситуация в семье может измениться, и бывает, что на покупку нового жилья не хватает денег.

Оформление ипотеки с зачетом жилья

Оформление ипотеки с зачетом жилплощади в Сбербанке или другой кредитной организации – тоже не редкость. Сторонами такого договора являются банк и заемщик, который получает деньги на покупку недвижимости, а взамен предоставляет в залог прежнее жилье.

Предоставить в качестве обеспечения можно не только квартиру, но и комнату, долю, частный дом. У этого вида ипотечного кредита есть свои плюсы:

  • Как правило, если недвижимое имущество будет находиться в залоге, заемщику не нужно вносить первоначальный взнос и искать поручителей;
  • Условия по кредиту обычно лояльнее, чем базовые;
  • Такие заявки рассматриваются достаточно быстро;
  • Почти все банки разрешают при необходимости заменить объект залога на аналогичный.

Недвижимость, которая находится в залоге у банка, должна соответствовать определенным требованиям. Желательно, чтобы она находилась в черте города или в ближайших пригородах. В ней не должно быть незаконных перепланировок и других изменений, обязательных к согласованию в БТИ и других инстанциях.

Залоговое жилье не должно быть под арестом, находиться в залоге у других кредитных организаций или частных лиц. Кроме того, квартира должна находиться в собственности минимум три года, иначе придется платить дополнительные налоги. На наличие арендаторов банки тоже смотрят неодобрительно: скорее всего их придется попросить съехать.

Недостатком является то, что с заложенным имуществом нельзя ничего сделать. После оформления ипотеки оно не подлежит обмену, продаже или дарению. Если в квартире жили квартиранты, потери от отсутствия тоже будут существенными.

Потратиться придется и на страхование. В зависимости от требований банка оно может быть комплексным или распространяться только на объекты недвижимости: заложенное и то, на которое покупатель взял кредит.

При покупке нового жилья в зачет старого нужно рассмотреть все возможные схемы. Стоит ознакомиться с условиями нескольких застройщиков, которые могут предлагать разные варианты. Везде есть свои плюсы и минусы, но подходящее предложение обязательно найдется.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyushhegosya-zhilya

Квартира в зачет. Как это?

Покупка квартиры с зачетом имеющейся

«Петербургская Недвижимость» в сентябре запустила программу «Квартира в зачет». Теперь клиенты могут приобрести новую квартиру с использованием средств от продажи имеющейся. Как работает предложение, как проходит сделка и в чем преимущества? Отвечаем на самые популярные вопросы.

«Квартира в зачет» – это как?

Все просто. Объясним на автомобилях: многие салоны сейчас предлагают воспользоваться схемой «трейд-ин», когда вы свой старый автомобиль сдаете при покупке нового и доплачиваете оставшуюся сумму.

Квартира в зачет – то же самое. «Петербургская Недвижимость» учитывает стоимость вашей квартиры при покупке новой в строящемся доме.

Действует программа на объекты компании Setl City, которые компания реализует на эксклюзивных условиях.

Что нужно, чтобы воспользоваться программой?

Квартира на вторичном рынке в Санкт-Петербурге, 20% на первый взнос и желание купить новую квартиру.

Как все происходит?

Пройдемся по пунктам.

1. Вы обращаетесь к менеджерам «Петербургской Недвижимости», которые помогут вам сориентироваться в рынке строящегося жилья и выбрать интересный объект. Сообщаете, что у вас есть квартира, и вы хотели бы ее продать.

2. С вами начинает работать специалист агентства «Петербургская Недвижимость», которое занимается исключительно вторичным рынком жилья. Агент вместе с вами смотрит квартиру и проводит оценку стоимости: за сколько ее можно продать, учитывая особенности, местоположение, конкуренцию, ситуацию на рынке и так далее. Это займет не более трех дней.

3. По результатам оценки, вы подписываете договор на продажу квартиры агентством «Петербургская Недвижимость». Она будет реализована не более чем за 3 месяца.

4. Параллельно вы выбираете свою новую квартиру в строящемся доме с менеджером компании.

5. Далее вы заключаете Договор долевого участия. Квартира бронируется на 7 рабочих дней (сумма залога возвращается после проведения сделки). В течение этого времени подписываете договор, вносите первоначальный взнос на аккредитив – 20% стоимости. Так как квартира приобретается по схеме зачета, то на оставшуюся сумму оформляется беспроцентная рассрочка на 4 месяца.

6. Как вы помните, три месяца дается агентству на продажу квартиры, а еще месяц у вас будет на перечисление средств за новую.

Если сумма, которую вы получили от продажи старой квартиры, полностью закрывает остаток по рассрочке, то поздравляем – квартира оплачена и полностью ваша.

Если же немного не хватает, то у вас еще будет месяц на то, чтобы оформить ипотеку или потребительский кредит. В любом случае специалисты «Петербургской Недвижимости» всегда помогут найти решение.

4. Вот и все. Вы продали старую квартиру и приобрели новую.

То есть клиенту вообще ничего не нужно делать?

Не совсем. Сбор документов и необходимых справок, как и обеспечение доступа агенту для показов квартиры, все-таки зависят от владельцев. В остальном – да: поиск клиентов, реклама, организация показов и согласование условий – работа агента, а подбор квартиры и согласование сделки – менеджера.

Неплохо. Какие еще преимущества?

Услуги агента для покупателей по программе «Квартира в зачет» – бесплатны, то есть вы не платите комиссионные и можете рассчитывать на ту стоимость, которую вам озвучили. Процедура реализована по принципу одного окна.

С вами одновременно будут работать специалисты разных подразделений: менеджер брокера «Петербургская Недвижимость» на первичном рынке, риелтор агентства – на вторичном, а также менеджер по ипотечному кредитованию, если это необходимо.

Еще важно, что вы покупаете квартиру уже сейчас: выбираете среди большого количества предложений и по текущей цене. Часто самостоятельная продажа квартиры на вторичном рынке затягивается на долгий срок.

За это время понравившийся вам вариант может в лучшем случае подорожать, в худшем – ту самую квартиру купит кто-то другой. Здесь вы фиксируете стоимость и приобретаете квартиру, не дожидаясь продажи предыдущей. При этом предложение доступно – первый взнос от 20%.

Также вы сможете пользоваться всеми бесплатными услугами «Петербургской Недвижимости», действующими только для клиентов прямого отдела продаж: специальные ставки по ипотеке со скидками до 2%, регистрация собственности, консультации по получению налогового вычета, рефинансирование ипотеки, услуга по полной меблировке квартиры и консультации юриста.

А можно пример?

Конечно. Представьте, что у вас есть квартира-студия, которую можно продать за 2,5 млн рублей. Взамен вы выбираете новую, более просторную квартиру востребованного евроформата с кухней-гостиной. Ее стоимость – 3,9 млн рублей (с учетом скидки по программе «Квартира в зачет»).

Первый взнос составит 780 000 рублей. Оставшиеся 3,12 млн рублей оформляем по зачету: учитывая стоимость вашей старой квартиры, нужно доплатить всего 620 000 рублей.

На эту сумму вы можете оформить ипотеку или потребительский кредит с комфортным ежемесячным платежом или же добавить из собственных средств.

Теперь то же самое, но на цифрах:

Есть: квартира-студия, площадью 25 кв.м.

Покупаем: новую двухкомнатную квартиру евроформата, площадью 38,4 кв. м.

Схема «Квартира в зачет»:

3,9 млн – 780 000 (первый взнос) = 3,12 млн рублей.

После продажи квартиры на вторичном рынке: 3,12 млн – 2,5 млн = 620 000 рублей – остаток, который вы можете оплатить самостоятельно или с помощью кредитных средств.

Например, можно оформить ипотеку по специальной ставке ВТБ для клиентов «Петербургской Недвижимости» и Setl City – всего 8,9%. При сроке на 5 лет, ежемесячный платеж составит около 12 800 рублей.

На самом деле все ситуации индивидуальны и для каждого случая может быть свое уникальное решение. Обратитесь в «Петербургскую Недвижимость», и мы вместе найдем выгодное для вас решение.

Источник: https://www.spbrealty.ru/company/journal/kvartira-v-zachet-kak-eto

Выгодно ли менять старую квартиру на новую – Рынок жилья

Покупка квартиры с зачетом имеющейся

10.02.2020 | 08:00 20182

Схема трейд-ин, или, говоря проще, «квартира в зачет», превратилась в обязательную опцию в арсенале застройщиков. Как она работает и чем выгодна для покупателя, разбирался BN.ru.

Классический трейд-ин на практике выглядит следующим образом. Клиент выбирает квартиру в понравившейся новостройке и договаривается о ее предварительном бронировании.

После этого риэлторское агентство – партнер строительной компании – дает заключение о рыночной стоимости имеющегося жилья клиента. Если цена устроила – с агентством подписывается договор на реализацию.

И одновременно заключается договор с застройщиком на приобретение новой квартиры.

На продажу «квартиры в зачет» отводят от трех до шести месяцев – здесь все зависит от того, сколько застройщик готов ждать. Ну а вырученные в результате деньги идут на оплату покупки.

Плюсов и минусов в этой схеме немало. Привлекательный момент – за время продажи старого жилья новостройка в цене не подрастет. Более того, многие застройщики обещают заморозить и все действующие на тот момент скидки. «В нашей компании на реализацию имеющейся квартиры клиенту предоставляется четыре месяца.

Это достаточный срок для того, чтобы опытный агент реализовал жилье по выгодной цене. На это время фиксируется стоимость забронированной квартиры, а также все акции и скидки.

К примеру, сейчас у нас основная акция – это „паркинг в подарок“», – рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Скидка может зависеть и от скорости реализации старого жилья. «По условиям нашей программы trade-in клиенту предоставляется возможность внести основной платеж в течение шести месяцев от даты заключения договора на новую квартиру.

Стоимость недвижимости на этот период фиксируется.

Если сделка пройдет быстрее, то при выплате всей суммы в течение трех месяцев стоимость жилья будет как при единовременной оплате, то есть с учетом скидки», – комментирует коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») Ирина Соловьева.

Некоторые застройщики вначале предлагают раскошелиться.

«В нашей компании клиент вносит первоначальный взнос, а это 15–20% от базовой стоимости квартиры, и ему предоставляется рассрочка на те месяцы, в течение которых происходит продажа его прежней недвижимости», – рассказывает директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. Конечная стоимость приобретения зависит от срока второго платежа: скидка от базовой цены составит 11%, если договор оформляется на 180 дней, и 9% при выплате второго платежа через 365 дней.

В любом случае у покупателя остается свобода выбора – если передумал продавать свое жилье или риэлторы не сумели реализовать квартиру в установленный срок, все денежные средства клиента вернутся.

Кому это нужно

Схема трейд-ин подходит людям, у которых недостаточно средств на покупку новой квартиры, но есть недвижимость, которую они могли бы продать.

По словам опрошенных нами застройщиков, трейд-ин часто выбирают семьи, в которых появляются дети и необходимо расширение жилплощади. Также программой нередко пользуется молодежь, получившая в наследство «бабушкину» квартиру с морально устаревшими планировками и в квартале без комфортной жилой среды. Молодые люди хотят жить в современном микрорайоне.

Еще одна категория покупателей – инвесторы, которые продают свои подросшие в цене квадратные метры и на вырученные деньги приобретают недвижимость большей площади.

Но нередко трейд-ин прельщает и владельцев единственного жилья. Они выбирают новую квартиру в заключительной стадии строительства или, еще лучше, в уже построенном доме, чтобы в ожидании новоселья не пришлось перебираться с вещами на съемную квартиру.

Но, как уверен директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев, схема трейд-ин все же больше подходит людям, которые хотят реализовать не единственное жилье. В этом случае сделка имеет шанс состояться.

«В остальных ситуациях для покупателя и застройщика гораздо выгоднее прибегнуть к другим способам приобретения недвижимости, среди которых самый удобный – ипотека. В данном случае покупатель получает минимальную цену на новую квартиру с учетом всех скидок, а застройщик – единовременную оплату», – говорит эксперт.

По его словам, при срочной продаже квартиры дисконт (потери) могут составить 10% от среднерыночной цены. В большинстве случаев продавцы не готовы на такую уступку.

Трансформация жанра

В минувшем году ряд игроков заявили о появлении услуги моментального трейд-ин. В этом случае выкуп старого жилья и взаимозачет оформляются одновременно, за пару дней. Потом застройщик уже самостоятельно реализует выкупленную квартиру на вторичке. Но широкого признания такая практика пока не получила.

«Некоторое время назад наша компания запустила программу „Быстрый trade-in“. Мы самостоятельно, без агентств, выкупаем студии и однокомнатные квартиры в наших ЖК. Взамен мы предлагаем квартиры площадью от 70 кв.

м в строящихся корпусах „Северной долины“», – рассказывает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.

Из основных требований – выкупаемая квартира должна быть без обременений и приобретена напрямую у застройщика.

Какие еще апгрейды ждут программы трейд-ин, впервые появившиеся на рынке новостроек больше десяти лет назад, можно только гадать.

Как правило, дополнительные инструменты продаж начинают активно развиваться, когда конкуренция на рынке усиливается, а покупатели становятся наперечет.

Другое дело, что раньше круг застройщиков, готовых к «обмену», был узок, а алгоритм их программ почти не различался. Теперь разнообразие больше, и покупателю действительно есть из чего выбирать.

Итак, подведем итоги. За последние полгода-год схему «квартира в зачет» запустили и продолжают оттачивать абсолютное большинство петербургских застройщиков. Эксперты относятся к перспективам развития трейд-ин позитивно, некоторые даже предрекают этой схеме роль нового драйвера спроса. Но пока что успехи не впечатляют – на рынке новостроек заключается лишь около 2–4% таких сделок.

Ирина Соловьева, коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»):

– Сегодня доля квартир, которые приобретаются по программе trade-in, небольшая, но с переходом на эскроу-счета и отсутствием длинных рассрочек количество таких сделок будет расти.  

В перспективе возможно развитие междугородных программ. При этом  trade-in успешно работает с ипотечным кредитованием. Если средств от продажи имеющегося жилья не хватает на новое или клиент, продав одну квартиру, приобретает две, то ипотека является отличным инструментом для решения этих задач.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Услуга trade-in постепенно приходит на рынок недвижимости и вскоре может стать одним из значимых драйверов спроса. За несколько месяцев работы программы мы фиксируем очень высокий интерес покупателей к «Быстрому trade-in».

Для нас эта программа – дополнительный канал продаж, эффективный инструмент для увеличения доли повторных покупок в наших проектах.

Сейчас мы прорабатываем с банками вопрос перевода залога, чтобы принимать в зачет квартиры не только с погашенной, но и с действующей ипотекой.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

– В нашей компании доля сделок с трейд-ин минимальна. После изучения всех возможных схем приобретения недвижимости такие покупатели в 99% случаев выбирают оплату с помощью ипотеки.

В большинстве случаев покупатели предпочитают оплатить новую квартиру с помощью ипотеки и спокойно за несколько месяцев реализовать свою старую жилплощадь.

В таком случае переплата за пользование кредитом оказывается значительно меньше дисконта, необходимого для срочной продажи жилья.

На мой взгляд, в сегодняшних реалиях схема трейд-ин больше подходит для проектов бизнес-класса и элитной недвижимости, где стоимость квадратного метра настолько высока, что застройщик может заморозить цену на квартиру на несколько месяцев, необходимых для продажи имеющейся у покупателя жилплощади. В массовом сегменте это трудно реализуемо.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– В компании «Балтийская жемчужина» услуга трейд-ин предоставляется только с начала этого года, но уже вызвала большой отклик у покупателей. Первый договор на услугу трейд-ин был заключен через несколько дней после анонсирования нового сервиса для клиентов.

Схема трейд-ин далеко не всегда является альтернативой ипотеке, она скорее позволяет внести солидный первый взнос за квартиру и значительно сократить срок ипотечного кредитования, снизив тем самым сумму переплаты банку. В любом случае история каждого клиента индивидуальна.

Все зависит от стоимости имеющегося жилья, возможности использования льгот и субсидий, цены приобретаемой недвижимости и других нюансов, которые оценивает ипотечный специалист перед покупкой.

Александр Смирнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/257851/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.