Покупка квартиры с задолженностью по коммунальным платежам

Содержание

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам (услугам ЖКХ, коммуналке) – в 2020 году, по договору купли-продажи, в ипотеку

Покупка квартиры с задолженностью по коммунальным платежам

Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще. В некоторых случаях будущие хозяева в курсе о подобном нюансе, за что могут потребовать снизить цену на квартиру или составить договор последующей оплаты.

Размер задолженности по счетам играет существенную роль. К примеру, если недобросовестные владельцы недвижимости сознательно не оплачивали услуги в течение длительного времени, то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам будет сопровождаться дополнительными тратами. А при условии современных тарифов на ЖКХ сумма окажется внушительная.

Нормативная база

Законодательство четко определяет, кто должен оплачивать возникшие долги по коммунальным платежам. В ст. 153 ЖК РФ говорится, что задолженность по услугам ЖКХ принадлежит собственнику недвижимости. Это относится даже к тем, кто уже продал квартиру, потому что обязанности по уплате коммунальных счетов у нового владельца образуются с даты получения документов на жилплощадь.

Проще говоря, вся задолженность до совершения сделки является обязанностью прежнего владельца, вне зависимости, знал об этом моменте покупатель или нет.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

С другой стороны, управляющие компании редко обращают внимание на подобные нюансы и начинают взыскивать долг с нового хозяина. Собственнику остается только единственный путь – обращение в суд и определение истинного должника по образовавшимся долгам.

Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

С момента оформления договора купли-продажи до получения документов на квартиру регистрационные органы могут потребовать предоставить справку об отсутствии задолженности. Это будет первым неприятным сюрпризом для нового собственника, когда деньги за недвижимость уже плачены.

Получить документы о праве собственности в таком случае не получится и придется снова встречаться с прежним хозяином, уговаривая его оплатить долг по коммунальным платежам.

При отсутствии компромисса придется подавать в суд.

Вторым нюансом является момент, когда документы на квартиру могут выдать без проверки задолженности по коммунальным платежам.

Факт «набежавшего» долга вскроется при просмотре первой квитанции на имя нового владельца.

Если сумма слишком большая, УК имеет право воздействовать собственными методами вплоть до прекращения подачи услуг. Выходов снова два: решать вопрос с прежним хозяином либо обращаться в судебные органы.

При покупке квартиры с долгами или при обнаружении их впоследствии не лишним будет знать некоторые тонкости:

  • наличие долга по коммунальным платежам не является препятствием для продажи недвижимости, оформления договора дарения или завещания;
  • долговые обязательства по услугам ЖКХ не переходят на нового хозяина – могут только возникнуть проблемы в оформлении права собственности и в получении регистрации по месту жительства;
  • срок давности при взыскании долговых обязательств не превышает трех лет – в случае, если прежний владелец не платил за коммунальные услуги, к примеру, 5 лет, то суд имеет право взыскать средства только за последние 3 года;
  • управляющая компания не имеет право перевести долг с прежнего владельца на нового, аргументируя это тем, что долг сформировался по конкретному адресу и на привязанный счет – по закону задолженность формируется не на адрес, а на имя собственника;
  • единственным неприятным моментом для нового владельца квартиры может стать взнос на капитальный ремонт – ст. 158 ЖК РФ предусматривает перенос оплаты долга с прежнего владельца на нового, но только по взносам на капитальный ремонт.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Последний пункт предусматривает множество нюансов, вплоть до отказа платить взносы на капремонт. Более подробную информацию необходимо уточнять у представителей управляющей компании и профессиональных юристов, специализирующихся на данном вопросе.

Процедура совершения сделки

Если продавец заранее предупреждает об имеющейся задолженности, а покупатель согласен на такое условие (выгодное предложение, удобное расположение недвижимости и прочие причины), то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам предусматривает следующий алгоритм действий:

  1. Запрос данных о размере долга – информацию можно получить в управляющей компании или у самого продавца, который должен предоставить крайнюю квитанцию об услугах ЖКХ.
  2. Получение выписки из ЕГРП – документ предоставляет полную финансовую информацию о недвижимости (возможные аресты, обременения и т.д.).
  3. Получение дополнительных данных о долгах, которые могут быть не отражены в квитанции – необходимо посетить водоканал, газовую службу.
  4. Договориться с продавцом о внесение в договор купли-продажи особых условий, на основе которых прежний владелец обязуется погасить всю имеющуюся задолженность в определенный срок или возместить сумму наличными.
  5. Внести в договор пункт, что вопрос о долговых обязательствах предполагается решить мирным образом.
  6. В установленный срок получить подтверждающий документ о произведенной оплате по коммунальным счетам – достаточно обратиться в УК и взять выписку по счету.
  7. Обратиться в суд при неисполнении обязанностей прежним хозяином по оплате за коммунальные услуги.

При ипотеке

Приобретение жилья в ипотеку с долгом по коммунальным платежам ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости. Это объясняется тем, что банки не запрашивают данных о задолженности, потому что долг не распространяется на новых владельцев.

При покупке квартиры в ипотеку и при обнаружении долга по счетам за ЖКХ алгоритм действий такой же, как и в любом другом случае:

  • узнать о наличии и размере долга;
  • попытаться мирно урегулировать момент, поговорив с прежним хозяином о погашении задолженности;
  • составить предварительный договор о необходимости уплаты долга.

Семьям, оформляющим ипотеку, рекомендуется заранее проверять недвижимость на наличие долга, поскольку банки этот момент никак не регулируют. Длительное решение вопроса с бывшим собственником негативно повлияет на получение прав собственности на квартиру, поскольку внесение средств по ипотеке никак от этого не зависит.

Кто выплачивает

Выплачивает долги по ЖКХ прежний собственник. С этим не может поспорить ни управляющая компания, ни бывший владелец.

Процесс можно урегулировать несколькими способами:

  • Договориться с прежним хозяином – в большинстве случаев продавцы не уклоняются от своих обязательств, поскольку понимают, что закон не на их стороне. Договор можно заключить в письменной форме, на основе которого бывший хозяин обязуется внести на счет необходимую сумму. Кроме этого, можно договориться в устной форме, но важно не подписывать договор купли-продажи и исключить факт передачи денег. Это позволит полностью отказаться от покупки квартиры, если прежний собственник не выполнит свои обязательства в срок.
  • Если квартира куплена с долгом по коммунальным платежам, то необходимо предоставить данные в УК. Сотрудники сформируют иск на прежнего владельца.
  • Самостоятельно обратиться в суд, если прежний хозяин не выполняет свои обязательства по уплате задолженности.

Стоит помнить, что невозможно приобрести квартиру, если она находится в аресте за неуплату по счетам за коммунальные услуги.

Что делать новоиспеченному хозяину

В случае, если недвижимость уже приобретена с долгом по коммунальным платежам, новый хозяин сталкивается с проблемами регистрации и оформлением права собственности. Решить проблему можно несколькими способами, каждый из которых предусматривает взыскание средств по задолженности с прежнего хозяина.

Во-первых, необходимо связаться с бывшим владельцем и объяснить ситуацию. По законодательству даже при оформлении купли-продажи обязанность по уплате долга по ЖКХ остается за прежним владельцем.

Решение проблемы может быть следующим – получение средств от продавца наличными для уплаты долга, либо получить от него документальное подтверждение о внесении средств на счет УК. Кроме этого, можно лично запросить данные в управляющей компании, погашен ли долг.

Во-вторых, уведомить УК о смене собственника квартиры. Это избавит от постоянных напоминаниях о необходимости погашения долга. Кроме этого, у управляющей компании не будет оснований для отключения услуг ЖКХ за неуплату.

При отсутствии связи с прежним хозяином и неисполнении им своих долговых обязательств необходимо подать иск в судебные органы.

Кого нужно уведомить о смене собственника

После оформления договора купли-продажи недвижимости с долгом по коммунальным платежам необходимо известить УК о смене собственника. Процесс осуществляется в письменной форме с просьбой завести новый счет по уплате за коммунальные услуги. Это позволит избежать путаницы с суммой долгой, а также избавит от ошибочных предупреждений о необходимости погасить долг новым хозяином.

Следует отметить, что если квитанция состоит из нескольких частей – отдельная оплата за воду, свет или газ, то заявление о смене собственника подается во все организации, отвечающие за предоставление коммунальных услуг (водоканал, газовая служба, энергосбытовая компания).

Заявление подается одним из трех способов:

  • лично руководителю предприятия;
  • заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • через интернет на электронный адрес компании.

В течение месяца вопрос будет рассмотрен. После положительного ответа необходимо взять справку в бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. При отказе – обратиться в жилищную инспекцию.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – особенности сделки, как узнать, что имеется долг, что делать

Покупка квартиры с задолженностью по коммунальным платежам

Правожил.com > Вопросы ЖКХ > Коммунальные услуги > Задолженность > Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам — секреты безупречной сделки

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам в наше время – обычное дело. Закон не запрещает подобные сделки. Поэтому часто новые хозяева вместе с документами на жилье получают «наследство» в виде квитанции на оплату задолженности, накопленной прежними жильцами.

Как правильно купить квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Будущие жильцы, которые знают о наличии задолженности по коммунальным платежам, выдвигают продавцу свои условия:

  • переносят дату сделки (пока не увидят документ о погашении долга);
  • предлагают снизить стоимость квартиры на эту сумму;
  • заключают договор, но с условием последующей оплаты прежними жильцами своих обязательств.

Чересчур доверчивые покупатели в большинстве случаев узнают о проблеме после подписания всех бумаг. Первая неприятность для них – это квитанция об оплате за коммунальные услуги, где цифры значительно превышают ожидаемые.

Следующая неприятность – действующее законодательство не позволяет прописаться по новому адресу или вступить в свои права. Ограничение действует, пока не будет полностью погашена существующая задолженность.

Заметим! Для работников коммунальных служб не имеет значения, кто будет оплачивать долг. Поэтому часто они предлагают произвести оплату новому собственнику. Главный аргумент – задолженность отображается на конкретном счету и не привязана к фамилии.

Законом справедливо установлено, что каждый платит за свое. То есть, обязанность вносить плату за услуги ЖКХ наступает с момента вступления в права владения (когда договор подписан).

Выходит, предыдущие хозяева ни при каких обстоятельствах не смогут перенести ответственность на новых. Восстановить справедливость можно путем обращения в суд.

Следует учесть! По закону взыскать долговые обязательства представляется возможным лишь за предыдущие три года. А если долг нарастал, к примеру, 5-7 лет, то платить придется и новым жильцам.

Также неприятным сюрпризом может стать перенос долга по взносу на капитальный ремонт.

Как узнать, что имеется долг?

Удостовериться, что долг по коммуналке отсутствует, можно несколькими способами:

  • посетить государственные органы;
  • обратиться в финансовую организацию (Сбербанк, ВТБ-банк и др.);
  • посредством сети интернет;
  • позвонить по телефону.

К государственным органам, которые владеют информацией о состоянии счета по коммунальным услугам, относят: жилищно-управляющие хозяйства, портал центра координации ГУ ИС, многофункциональный центр, расчетный центр и др. Здесь каждый владелец недвижимого имущества сможет получить достоверные данные.

Прежде чем посетить организацию, необходимо выяснить график работы, время обеденного перерыва. Как правило, подобные компании не предоставляют информацию третьим лицам, поэтому обращаться придется лично и с подтверждающими документами.

Нужно быть готовым к огромной очереди. То есть, если вы работаете, лучше возьмите выходной – процедура небыстрая.

Заметим! Государственные компании предоставляют точную информацию о наличии или об отсутствии долга, которую могут подтвердить соответствующим документом – справкой, выпиской. При необходимости распечатывают квитанцию.

Следующий достаточно доступный способ – узнать состояние счета через банк. Но для этого понадобится код плательщика.

Информацию можно получить на экране банкомата (выбрать раздел «Платежи и переводы», далее кликнуть на кнопку «ЖКХ», ввести свой код) или войти на официальный сайт финансовой организации.

Плюсы данного метода:

  • доступно;
  • быстро;
  • не нужно стоять в очереди;
  • при желании можно сразу внести платеж.

Еще один способ. Чтобы узнать сумму задолженности по коммуналке, необходимо войти на официальный сайт любой организации, которая владеет подобной информацией. Компании, предоставляющие услуги, указаны на официальном ресурсе Жилищной инспекции вашего района.

Что делать, если купили квартиру с долгами по коммуналке?

Далее требуется ввести запрашиваемые данные (код плательщика или паспортные), после чего отобразятся интересующие вас сведения. К слову, посредством интернета можно произвести оплату.

Данный способ имеет те же плюсы, что и предыдущий. Лишь добавим – получить информацию можно не отходя от компьютера.

И последний способ получить информацию – позвонить по телефону. Но в таком случае нужно быть готовым к отказу. Дело в том, что некоторые организации не предоставляют финансовую информацию в телефонном режиме.

Или же оператор запросит подтверждающие данные – код плательщика или другую информацию, которая поможет идентифицировать личность.

Источник: https://PravoZhil.com/zhkh/uslugi/dolgi/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunal-nym-platezham.html

Как купить квартиру с долгом по квартплате

Покупка квартиры с задолженностью по коммунальным платежам

На рынке недвижимости представлено множество вариантов квартир. Когда нужно купить жилье подешевле, возникает вопрос, как купить квартиру с долгом по квартплате. Сложность сделки заключается в оформлении документации на покупку недвижимости.

Правовая инструкция «33 Юриста.ру» расскажет, как оформить документы для сделки, как происходит покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам.

Как оформить сделку?

Предупредим, что сделка рискованная. При оформлении нужно быть предельно внимательными, чтобы не попасться на уловки мошенников.

3 документа для проверки

  • выписка из Единого государственного реестра;
  • справка о долгах;
  • справка Т-9 о составе семьи.

Для покупки жилья подписывается предварительное соглашение. В нем указывается, что приобретатель вносит аванс. Аванс владелец недвижимости использует для покрытия задолженности по коммунальным платежам.

Обязанность по погашению долга остается за первым владельцем. На нового собственника обязанности не переходят (ст. 210 ГК).

Исключением является обязанность платить за капитальный ремонт. Если старый собственник не заплатил за капитальный ремонт, то платить придется новому владельцу.

Важно! Долги переходят к новому владельцу, если подписывалось соглашение о переводе долга. Если такой документ не подписывался, то долги остаются за старым владельцем.

Если вы не желаете принимать задолженность на себя, сделайте отметку в акте приемки имущества, что прежний собственник обязан внести платежи.

Нужно ли погашать долги за прежнего собственника?

Новый владелец жилья может столкнуться с неприятным фактом, что покупатель не оплачивал коммунальные платежи. Возникает вопрос: купили квартиру с долгами, кто должен платить.

Отстоять свои интересы можно, если сделать несколько действий.

3 совета как не платить чужие долги

  1. Обратиться к прежнему владельцу за получением справки о размере долгов. Если прежний владелец не представит такой документ, можно обратиться в управляющую компанию.

  2. Представить в товарищество собственников жилья либо управляющую компанию документы о смене владельца.
  3. Попытаться решить вопрос с прежним владельцем имущества. Договориться, что он самостоятельно погасит задолженность.

Купить жилье с долгами не получится, если решением суда на недвижимость наложен арест.

Что делать, если купили квартиру коммунальными долгами?

Отсутствие должной осмотрительности при проведении сделки приводит к тому, что покупается квартира с непогашенными платежами по коммунальным услугам. Ситуация крайне неприятная для нового владельца. Можно попытаться оспорить договоренность в судебном порядке.

Если вы выяснили, что вместе с недвижимостью получили и долги, сделайте анализ размера задолженности.

3 способа узнать о долгах по квартплате

  • Центр координации ГУ ИС.Сервис работает для жителей столицы. С помощью сайта вы сможете получить информацию, какие сумы долгов числятся за городскими квартирами.
  • Сайт управляющей компании либо товарищества владельцев жилья.Некоторые компании создают сайты, где размещают информацию о должниках.
  • Поставщик услуг.Компания, которая поставляет услуги, владеет сведениями о том, кто из владельцев недобросовестно относится к обязанностям по оплате.

Как действовать, если от нового владельцы требуют погашения долгов?

Согласно гражданскому законодательству долги к приобретателю не переходят. Но есть одно исключение. Стороны вправе определить иные условия в договоре.

Совет. Читайте внимательно соглашение. Обратите внимание на наличие пункта о том, за кем закрепляется обязанность по погашению задолженности.

Если в договоре сказано, что обязанности по оплате платежек переходят к приобретателю, значит УК получат законное право требовать оплаты. Условие о переходе долга соответствует закону (ст. 391 ГК РФ).

Алгоритм действий для снятия требований по оплате квартплаты

  • Сделать ксерокопию с соглашения, выписки из Единого государственного реестра.
  • Направить в адрес компании, управляющей домом, заявление о прекращении выставления счетов. Счета, выставленные до момента, как к вам перешла недвижимость, не соответствуют закону.
  • Присовокупить акт, где указываются показания квартирных счетчиков.
  • Отправить документацию в адрес компании, управляющей домом, либо ТСЖ.

Важно! За вымогательство чужого долга предусматривается ответственность статьей 163 Уголовного кодекса.

Как купить квартиру с долгом по квартплате?

Если вы решились на приобретение квартиры с неоплаченными квитанциями по коммунальным платежам, нужно правильно составить соглашение.

Стороны указывают размер скидки. Для покупателя важно, чтобы размер скидки окупал сумму задолженности.

Совет. Прописывайте сумму скидки, как отдельный пункт соглашения.

Формулировка позволит приобретателю возместить свои затраты в случае оспаривания соглашения.

Можно предусмотреть и другой вариант: стороны подписывают промежуточное соглашение. В нем указывают, что приобретатель вносит аванс. Продавец погашает этим авансом долг по коммунальным платежам.

Стороны могут вписать в договор любые условия, по которым смогут договориться. Главное, чтобы они не противоречили закону.

Например, прописать в соглашении, что обязанность по оплате коммунальных платежей остается за продавцом недвижимости.

Документы для оформления сделки

Стороны собирают пакет документов для регистрации договоренности.

9 основных документов для сделки

  • документы, подтверждающие личности сторон;
  • соглашения купли-продажи;
  • свидетельства, подтверждающие законность оснований владения недвижимостью;
  • справки с расчетами из компании, управляющей домом.
  • выписка из домовой книги;
  • одобрение специалистов опеки. Документ является обязательным, если в доме прописаны дети до восемнадцати лет;
  • приемочные акты;
  • документ, подтверждающий внесение пошлины. Сумма платежа составляет две тысячи рублей. По закону этот документ не является обязательным. Но мы рекомендуем представить квитанцию при регистрации права. Таким образом, вы избежите приостановки регистрации в связи с отсутствием оплаты;
  • экземпляры соглашений о передаче денежных средств требуются, когда передача вознаграждения осуществляется через ячейку банка.

Приведем пример. Кузнецов Николай Степанович купил жилье в Москве через риэлтерское агентство. Но квартира оказалась с «секретом».

Николай Степанович регулярно получал от управляющей компании квитанции, где указывалась задолженность прежнего владельца.

В этом случае мужчине можно посоветовать обратиться в УК. Цель обращения: завести новый лицевой счет на его имя. Компания, управляющая домом, не имеет права игнорировать такое заявление. УК не может требовать оплаты долгов, поскольку нарушит Уголовный кодекс. А Кузнецов Николай Степанович не несет ответственности за недобросовестность прежнего владельца и риэлторов.

Сделка сопряжена с риском. Нужно предусмотреть каждую деталь и документ, чтобы покупка прошла успешно. При оформлении документов не обойтись без поддержки профессионалов.

Профессиональную консультацию юристов можно получить на сайте «33 Юриста.ру». Юристы предупредят о подводных камнях при проведении сделки.

Специалисты расскажут, как правильно оформить документацию, чтобы не возникло проблем с законом.

Вопрос о том, как купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, перестанет быть проблемой, если доверить сопровождение сделки профессионалам сайта «33 Юриста.ру».

Источник: https://33urista.ru/article/kak-kupit-kvartiru-s-dolgom-po-kvartplate

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Покупка квартиры с задолженностью по коммунальным платежам

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Просмотров 150

Нередко покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам позволяет стать собственником нового жилья по заманчиво низкой цене, но с другой стороны может добавить хлопот с управляющей компанией и другими ресурсоснабжающими организациями. Главное в этом случае заранее знать размеры задолженности и согласовать с продавцом порядок ее погашения.

Переходят ли долги при покупке квартиры

По общему правилу при покупке квартиры долги по коммуналке не переходят новому собственнику, независимо от его осведомленности о задолженности и ее суммы.

Последний начинает оплачивать пользование электричеством, водой и другими ресурсами только после вступления в собственность, то есть, с даты государственной регистрации перехода права собственности (ст. 153 ЖК РФ).

Все, что коммунальщики начислили до указанной даты (в том числе пени и штрафы за несвоевременную оплату), обязан оплатить продавец.

Таким образом, обязанность оплачивать коммунальные платежи не привязывается к объекту недвижимости, а возлагается на конкретного человека, который является собственником жилплощади на момент их начисления. После смены владельца лицевые счета переоформляются, и новый собственник будет оплачивать коммуналку с «чистого листа».

Иногда управляющие компании (УК) в надежде на неосведомленность граждан не стесняются выставлять счета с долгами новому владельцу, чтобы облегчить себе работу и не искать настоящего должника. Важно знать, что следующие действия УК в отношении нового собственника являются незаконными:

  • требования оплатить долги прежнего владельца за потребленную воду, газ, электричество;
  • угрозы приостановить/ограничитьподачу ресурсов (полностью отключить подачу, из-за чего квартира утратит статус пригодной для проживания, они не имеют права в любом случае).

В такой ситуации нужно предоставить в УК договор купли-продажи, где указано, что долг по коммуналке не переводился на покупателя, и переоформить лицевые счета (если этого не было сделано ранее).

Если этого окажется недостаточно, решить проблему поможет претензия на имя директора УК или предупреждение обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.

Обычно уже этих действий достаточно для решения конфликта в пользу нового владельца недвижимости.

Какие долги переходят новому собственнику

Единственный вид задолженности, который автоматически переходит к новому собственнику – неоплаченный счет по капитальному ремонту (ст. 158 ЖК РФ). Долги за поставку электроэнергии и природного газа, водоснабжение и водоотведение, отопление, содержание и ремонт придомовой территории всегда остаются за предыдущим собственником.

Но законом предусмотрена возможность для покупателя добровольно принять жилье с накопившимися долгами и взять на себя ответственность по их уплате. Кроме того, перевод долга по закону должен проходить с согласия управляющей компании или той организации, перед которой образовалась задолженность (п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Соответственно сторонам сделки необходимо будет согласовать свои намерения с указанными организациями.

Срок исковой давности по коммуналке составляет 3 года. Даже если счета фактически не оплачивались более длительное время, оплачивать нужно будет только сумму, накопившуюся за последние 3 года.

Любые договоренности следует обязательно закрепить в письменном виде с подробным указанием всех условий (суммы, вида услуг, сроков оплаты), чтобы иметь доказательства на случай их неисполнения одной из сторон.

Переуступку долга покупателю лучше оформить в виде отдельного письменного соглашения, а не дополнительных пунктов договора купли-продажи.

При использовании последнего варианта можно столкнуться с отказом нотариуса заверить сделку (если это является требованием закона или инициативой сторон) или сложностями при регистрации в Росреестре.

Кто платит долги за коммунальные услуги при сделке

Кто будет погашать долги по конкретному объекту недвижимости, зависит от результатов переговоров сторон. При отсутствии какой-либо договоренности на этот счет или даже умышленном сокрытии информации обязанность по оплате всегда остается за продавцом. Со своей стороны покупатель может:

  • Внести аванс, за счет которого продавец обязуется оплатить накопившиеся долги. В договоре аванса желательно указать целевое назначение внесенной суммы, сроки погашения и обязательство продажи квартиры конкретному покупателю.
  • Договориться о скидке в размере задолженности. На «сэкономленные» таким образом деньги покупатель самостоятельно обязуется оплатить накопившиеся долги.

Так или иначе, основные затраты по погашению коммуналки лягут на продавца. Разница только в том, будет он рассчитываться сразу собственными средствами (например, возьмет кредит в банке или одолжит деньги у знакомых) или получит их от покупателя в счет будущей оплаты квартиры.

Долг по капитальному ремонту

Лицевой счет по взносам на капитальный ремонт числится не за собственником, а за определенной квартирой. Соответственно все накопившиеся долги по этой статье коммунальных платежей придется оплачивать покупателю, независимо от его согласия и сумм задолженности.

Своего рода утешением можно считать, что суммы здесь значительно меньше по сравнению со счетами за отопление, электричество и прочие коммунальные услуги.

В любом случае перед покупкой желательно получить от продавца информацию о неоплаченных к моменту сделки счетах по капремонту, чтобы иметь представление о будущих затратах.

Как проверить квартиру при покупке на долги

До заключения сделки купли-продажи важно получить достоверную информацию о наличии и размерах задолженности по оплате коммунальных услуг. Сделать это можно одним из следующих способов:

  • Запросить у продавца справку из УК, ТСЖ или другой инстанции, занимающейся обслуживанием дома. Основной документ, по которому можно получить необходимую информацию. Законом не установлено обязательное предъявление справок, но добросовестные продавцы обычно предоставляют их по собственной инициативе. Если приходит несколько квитанций от разных организаций (к примеру, отдельный счет за водо- или газоснабжение), соответственно справки нужны от каждой из них. При этом важно обратить внимание на наличие печати и подписи бухгалтера и дату выдачи (срок действия не более 1 месяца). Отказ предоставлять какие-либо справки – серьезная причина рассмотреть к покупке другие варианты жилья.

На территории Москвы заменой справке может стать Единый жилищный документ, в котором отражается информация о состоянии лицевых счетов и еще ряд дополнительных сведений об объекте недвижимости. При его наличии также можно обойтись без ряда других справок, необходимых для сделки (в частности, выписки из домовой книги).

  • Использовать онлайн-сервисы. Управляющие компании и другие инстанции создают порталы для информирования жильцов многоквартирных домов о задолженности по коммунальным платежам. Некоторые из них выставляют информацию в открытом доступе или дают возможность получить данные в электронном виде.
  • Обратиться напрямую в УК и к поставщикам услуг (офис Ростелекома, энергосбытовой компании и пр.). Хотя бухгалтерии указанных организаций обычно выдают сведения только по запросу собственника, покупатель может сослаться на то, что является потенциальным собственником квартиры, соответственно желает иметь полное представление о состоянии счетов.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки проходит по стандартной схеме. Законом не предусмотрено обязательное нотариальное заверение подобных сделок.

Последовательность действий

Когда найденная квартира полностью устраивает покупателя и наличие долгов по ЖКХ не является препятствием к покупке, порядок дальнейших действий будет следующим:

  1. Провести переговоры с продавцом о цене жилья и прочих условиях сделки. На этом же этапе следует уточнить точные размеры задолженности и согласовать, кто будет ее оплачивать.
  2. Запросить у продавца документы на недвижимость. В числе обязательных: справка о размерах задолженности и выписка из ЕГРН. С помощью последней можно убедиться в отсутствии обременения недвижимого имущества (ареста), в том числе в связи с долгами. Последний вариант возможен при наличии крупной задолженности и может стать препятствием для проведения сделки купли-продажи.
  3. Составить договор купли-продажи квартиры. В документе обязательно прописать наличие и сумму задолженности, порядок ее погашения.

Пример. Возможная формулировка в договоре: Продавец заявляет о задолженности по коммунальным платежам в размере 35 000 руб. и обязуется погасить ее в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ (как вариант «до даты подписания акта приема-передачи»), что должно быть подтверждено квитанциями об оплате, которые передаются впоследствии покупателю вместе с ключами от квартиры».

  1. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
  2. Уведомить Управляющую компанию о смене собственника и переоформить счета.
  3. Подписать акт приема-передачи. Кроме прочих сведений о состоянии жилья, в документе следует зафиксировать показания приборов учета на момент передачи новому владельцу. Для большей надежности их можно заверить в УК.
  4. Провести окончательные расчеты с продавцом (как правило, одновременно с подписанием акта приема-передачи). Расписку о получении денег от покупателя составляет продавец (обычно от руки) в одном экземпляре и передает на хранение покупателю.

Для проведения сделки и последующей регистрации перехода права собственности кроме самого договора купли-продажи понадобятся:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Выписка из ЕГРН. Для сделки нужен документ со свежей датой выдачи, чтобы подтвердить право собственности продавца на недвижимость и отсутствие обременений.
  • Справки от управляющей компании, других поставщиков услуг. Они подтверждают наличие долгов по коммунальным платежам и их факт их погашения продавцом.
  • Акт приема-передачи.
  • Расписка от продавца, подтверждающая передачу покупателем денежной суммы за объект, указанной в договоре купли-продажи.

Если подписание акта-приема передачи и окончательные расчеты между сторонами будут осуществлены после госрегистрации права собственности, соответственно можно обойтись без этих документов на момент регистрационных действий.

  • Правоустанавливающие документы продавца, на основании которых он ранее получил недвижимость в собственность.
  • Выписка из домовой книги. Документ нужен, чтобы подтвердить отсутствие прописанных лиц на момент покупки.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Фактически предоставлять квитанцию об оплате госпошлины не обязательно, важен сам факт оплаты. Но ее отсутствие может замедлить процедуру госрегистрации.

У сотрудников Росреестра уйдет дополнительное время, чтобы проверить поступление денежных средств через единую систему платежей ГИС ГМП, куда информация передается с задержкой 1-2 дня.

Кроме того, никто не застрахован от технических сбоев в системе, поэтому квитанцию лучше подать вместе с другими документами.

В зависимости от особенностей сделки купли-продажи дополнительно могут понадобиться:

  • Нотариальная доверенность (если от имени одной из сторон действует представитель). Если это не генеральная доверенность, в документе должно быть указано право участвовать в сделке купли-продажи или выполнять другие действия (например, получать деньги).
  • Согласие супруга продавца на продажу квартиры (если недвижимость является совместной собственностью, приобретенной во время брака).
  • Разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если прежний собственник – несовершеннолетнее лицо).

Сроки

Единственный регламентированный законом срок касается времени регистрации перехода права собственности:

  • минимальный – 1 день (при электронной подаче документов);
  • максимальный – 10-12 дней (при обращении через Росреестр и МФЦ соответственно, если одновременно с регистрацией требуется процедура кадастрового учета).

В целом продолжительность сделки будет зависеть от договоренности сторон, сроков погашения задолженности, степени готовности документов.

При наиболее благоприятных условиях стать владельцем нового жилья можно уже за пару недель.

В отдельных случаях сделка может растянуться на несколько месяцев (например, придется ожидать, пока продавец найдет средства для погашения долгов, если покупатель не желает давать для этой цели аванс).

Стоимость

Кроме само собой разумеющейся оплаты стоимости квартиры, установленной договором купли-продажи, среди обязательных расходов покупателя – оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в размере 2000 руб. Стороны могут договориться о разделении расходов напополам или в иной пропорции, но в квитанции в любом случае должны быть указаны данные покупателя, как нового собственника недвижимости.

Сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру долгами по коммунальным платежам? Юристы нашего портала расскажут о возможных рисках и тонкостях сделки, подскажут, как защитить свои интересы в вашем случае. Консультации специалистов бесплатны. При необходимости они обеспечат сопровождение сделки на всех этапах, чтобы обезопасить клиента от возможных проблем.

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-ili-po-kapitalnomu-remontu/

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – кто обязан платить, можно ли покупать | Юридические Советы

Покупка квартиры с задолженностью по коммунальным платежам

Последнее обновление: 20.04.2019

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – ситуация часто встречающаяся, но новый владелец должен знать – он не обязан погашать старые долги.

С требованием о погашении долга управляющая компания и коммунальные службы могут обратиться только к прежнему хозяину.

Исключение составляют только платежи за капремонт жилого дома, долг по ним переходит к новому собственнику.

Но не всегда все так просто. На практике новые владельцы встречаются с трудностями и мы подскажем как их решить.

На самом деле существует два варианта:

  • Вам попался честный продавец жилья и вы будете заранее знать, что приобретаете недвижимость с долгами.
  • Вам попался обманщик и, став собственником недвижимости, вас будет ожидать неприятный сюрприз в виде долга по жкх.

Процент задолженностей по стране неуклонно растет, и коммунальные услуги – не исключение. Продажи на рынке недвижимости в последнее время резко сократились. По этой причине все чаще встречаются случаи, когда продавцы скрывают истинную картину и под разными предлогами отказываются говорить на тему долга по коммунальным услугам.

Как самостоятельно узнать о долге?

Лучше самостоятельно заняться вопросом поиска информации о коммунальных долгах. Существует несколько способов:

  1. Зайти лично в управляющую компанию или ТСЖ и поинтересоваться. Однако на практике сотрудники ТСЖ отказываются выдавать такую информацию без наличия у вас доверенности от собственника квартиры. Управляющие компании обычно более лояльны. Здесь же вы можете узнать какие именно платежи и куда платятся.
  2. Зайти на официальный сайт управляющей компании и проверить списки должников.
  3. На сайте официальных коммунальных служб, заполнив необходимую форму.
  4. Зная точный адрес недвижимости – через банкоматы.
  5. Зная номер лицевого счета квартиры – по городским телефонам коммунальных служб или в почтовом отделении.
  6. У консьержа узнать номер председателя или администратора дома и позвонить ему напрямую. Кстати, сам консьерж может быть тоже очень полезен в получении информации о долге по квартире.
  7. Однако единственно верное и при этом малозатратное по времени решение – заставить продавца самостоятельно взять соответствующие справки об отсутствии долга в управляющей компании, ТСЖ или непосредственно в коммунальных службах (если договор заключен с ними напрямую). Но и тут нужно учесть один фактор.

Какие платежи обязательны?

Вода, электричество, тепло, газ! На сегодняшний день еще оплачивается капитальный ремонт, домофон, консьерж. А также кабельное телевидение, городской телефон и интернет.

Что касается взносов на капремонт дома, эти платежи фиксируются за квартирой, а не собственником. И в случае наличия долга по ним, ответственность ложится на нового собственника.

Справка об отсутствии долга не всегда достоверна

К сожалению, не все управляющие компании занимаются оплатой коммунальных услуг, поэтому их справки об отсутствии долга не дадут полной картины. Часто дома стоят на балансе напрямую у коммунальных служб и платежки приходят отдельно по каждой. А поэтому, будет не лишним у продавца квартиры узнать куда, сколько и за что он оплачивает. Можно попросить его показать прошлые платежки.

Сведения от консьержа

Если есть консьерж в доме, то с большой долей вероятности он сможет рассказать про платежки, коммунальные службы, а, если повезет, то и о том, есть ли долг на интересующей вас квартире.

Сведения от риелтора

Любые слова продавца квартиры лучше ставить под сомнение, даже если вас уверяют, что квартира «чистая от долгов». Если этот объект недвижимости вам помогла найти риэлтерская фирма, то серьезные организации считают своим делом чести проверять наличие долга по квартплате. Это касается только крупных фирм. Но и тут не нужно расслабляться – везде есть человеческий фактор.

Как вы себе представляете – каким образом риэлтор проверит задолженность по конкретной квартире? Правильно, скорее всего наберет по телефону тетю Машу из управляющей компании и просто спросит, а она – просто ответит. И тут два скользких момента – не факт, что риэлтор вообще позвонит куда-либо, и не факт, что у тети Маши достоверная информация.

Можно ли покупать квартиру с долгами?

Как быть, если квартира вам очень нравится, но вы узнали о присутствии долга по коммунальным услугам. Не важно, каким образом – сами, от риэлтера или от продавца. И тут возникает резонный вопрос – что делать и можно ли покупать квартиру с долгами?
Можно! Вопрос только в размере долговых обязательств.

  • Лучше договориться с продавцом, чтобы он сделал скидку ровно на сумму долга. В этом случае вы сами потом закроете задолженность. Юридически это неправомерно и не правильно, потому что новый собственник не платит за долги старых хозяев. Но, чтобы сохранить свои нервы в будущем во многих случаях это лучший вариант.

Как себя обезопасить до подписания договора?

Если вы еще до совершения сделки знаете о наличии долга по квартплате, то лучше сделать следующее:

  • в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью самого договора купли-продажи, четко указать показатели по свету, воде и теплу на основании счетчиков. Важно – проверьте эти показатели лично!
  • в договоре купли-продажи можно внести дополнительный пункт и указать суммы долга перед каждой коммунальной службой на момент подписания его сторонами. Этот пункт зафиксирует главное – долг за продавцом, но не за квартирой.

В случае судебных разбирательств именно эти показатели будут решающим доказательством вашей правоты.

Новый собственник обязан платить только за те ресурсы, который он использовал после даты официальной регистрации перехода права в Росреестре. Старая задолженность – проблема бывших жильцов и это закон! Однако на самом деле управляющие компании стараются новых владельцев заставить оплатить старые счета – это неправомерно!

Что нужно сделать, став собственником?

В любом случае, знали вы о долге или нет, сразу после регистрации за вами права собственности на квартиру, нужно сделать:

  1. Копии договора купли-продажи, выписки из ЕГРН (выписку можно за несколько минут получить здесь),
  2. Отнести их в управляющую компанию или ТСЖ.
  3. Написать заявление об открытии нового лицевого счета, приложив указанные копии. Важно: лучше такое заявление написать от руки с обязательным указанием, что ответ вы просите тоже в письменном виде.

Если по указанному адресу нет задолженностей по коммунальным услугам, то новый лицевой счет вам откроют без проблем. Если же не хотят открывать по причине наличия долга, то письменный ответ можно обжаловать в судебном порядке.

Но судебная тяжба – это долгий процесс. Поэтому до суда лучше попробовать вооружиться нормативной базой (Жилищный и Гражданский кодекс) и доказать свою правоту.

Правда, на этой стадии целесообразно обратиться к юристу или адвокату, чтобы он помог составить грамотное письмо.

Если все-равно результата не достигли – в суд. Это будет немного дольше, но уже наверняка в рамках закона. Главное – продолжайте платить за использованные коммунальные услуги с той даты, когда стали владельцем квартиры.

Грамотным решением будет также, если вы, став собственником квартиры, пригласите инженеров коммунальных служб и оформите акты приемки-передачи на свое имя. Таким образом вы лишний раз зафиксируете показатели счетчиков с момента вашего приобретения жилья. Это целесообразно и для проверки самих счетчиков, если они устарели или не прошли поверку.

Да, перечисленные процедуры займут некоторое время у нового хозяина квартиры, но определенно обезопасят от лишних  головных болей в будущем.

Можно ли подать в суд на прежнего хозяина?

Первая мысль, которая возникает у собственников, когда они узнают о наличии долга по коммунальным услугам, долга по капремонту – подать в суд на прежнего владельца. Но этот шаг не верный и не правильный.

С юридической точки зрения в таком споре новый собственник является третьим лицом, а сторонами по делу – управляющая компания (или ТСЖ) и старый собственник. Поэтому требовать взыскания долга может только управляющая компания.

Тем более, что в настоящее время эта процедура значительно упрощена, не требуется судебных заседаний, долг взыскивается просто на основании судебного приказа.

Что делать если произошла ошибка и долг взыскали с вас?

Вы – новый собственник, но судебный приказ о взыскании старых долгов был выписан на ваше имя? В этой ситуации не теряйте времени. Как только вы получили приказ по почте – сразу отправляйтесь в суд, который его вынес и пишите возражение. Обязательно – приложить все копии документов, подтверждающих ваше право собственности.

Приобретение недвижимости – всегда радостное и знаковое событие для каждой семьи, но не редко оно может быть омрачено неожиданной и неприятной новостью о наличии долга по коммунальным услугам.

В России нет установленной формы единой квитанции, поэтому предоставляя справку об отсутствии долга от одной службы, продавец может скрыть большой долг от других коммунальных служб. Этим и пользуются продавцы квартир.

Будьте бдительны!

Источник: http://juresovet.ru/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-platit-li-novomu-sobstvenniku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.