Покупка квартиры с задолженностью

Содержание

Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста

Покупка квартиры с задолженностью

1 ноября, 2018

Во многих случаях продажа квартиры с долгами не противоречит законодательству Российской Федерации. Например, речь идет о коммунальных платежах или о задолженностях по капитальному ремонту. Ведь должником считается человек, а не имущественное хозяйство. Квадратные метры по определению не должны иметь долговые обязательства.

Тем, кто желает продать свои квадратные метры, но не может закрыть долги, нужно знать, что будет трудно собрать необходимую документацию для оформления договора купли-продажи. А долговые обязательства все равно придется закрывать.

Продажа неприватизированного жилья с долгом

Если жилплощадь не приватизирована, то никто не будет обращать внимание на то, числятся ли на имущественном хозяйстве долги или нет. Квадратные метры являются государственной собственностью, и распоряжаться ей жильцы не могут. Только после приватизации жилье можно будет продать.

Возможна ли продажа квартиры, если хозяин является должником по алиментам

Здесь стоит обратить внимание на тот факт, арестовано ли имущественное хозяйство или нет. Если на жилплощадь не наложен арест, то продать ее можно, так как долги останутся за хозяином. Если имущественное хозяйство арестовано, то продать его будет невозможно, пока с него не снимут ограничения.

Можно ли продать имущественное хозяйство, имея долг в банке или по квартплате

Если жилплощадь перешла в виде залога в банк, то продать ее будет невозможно без согласия банка. Во всех остальных случаях продажа жилья допустима.

Даже имея задолженности по квартплате, можно продать жилье, но необходимо получить письменное согласие всех хозяев.

Полезная информация! В качестве альтернативы можно договориться с покупателем о цене, где будет вычтена сумма долга.

На законодательном уровне не запрещено продавать жилье с долгами за коммунальные услуги. Но продавца стоит поставить в известность, что имеются некие долговые обязательства. Необходимо заранее урегулировать этот факт, и хотя новый хозяин не будет отвечать за долги предыдущего, ему все равно долго придется налаживать отношения с поставщиком коммунальных услуг.

Такое жилье можно продать по одному из двух вариантов:

  1. Заверить бумагу о получении части денежных средств. Здесь следует прописать все условия процедуры. После погашения долга собственник будет обязан продать жилье человеку, оплатившему аванс. Причем приобрести квартиру он должен будет по ранее оговоренной цене.
  2. Договориться о снижении суммы на ту, которая соответствовала бы накопившейся сумме долговых обязательств. Если новый владелец не захочет погашать задолженность, то долг накладывается на предыдущего собственника в течение трех лет. По окончании срока даже через суд ничего не удастся добиться, так как исковая давность пройдет.

При долговых обязательствах по коммунальным платежам могут отключить свет, газ, тепло и воду, что значительно осложнит продажу жилья.

Осуществить продажу ипотечного имущественного хозяйства можно с разрешения кредитной организации, с которой составлялся договор по ипотеке. В этом случае можно:

  • договориться с банковским сотрудником о досрочном погашении долга. А покупателю нужно предложить заключить договор о выплате аванса и оплаты за жилое помещение. Задаток дается по расписке, нотариально заверенной. После погашения долга и снятия с квадратных метров ареста, можно приступать к продаже жилья;
  • перевести обязанности по циркуляру кредитования на покупателя, получив от него определенную сумму (осуществляется с соглашения банка).

Важно! Стоимость имущественного хозяйства с обременением всегда ниже рыночной!

С какими последствиями можно столкнуться

Как уже упоминалось выше. Долговые обязательства закрепляются за владельцем, а не за квартирой. То есть, если собственник захочет продать свою недвижимость другому человеку, то его долги не переходят на нового хозяина.

Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник обязан оплачивать коммунальные платежи с момента получения права собственности на приобретенную жилплощадь. Новый владелец должен оплачивать только свои расходы воды, света, тепла и т.д.

Таблица. Последствия при продаже жилья с задолженностью

Не оформлена переуступкаОформлена переуступка
ПродавецСохраняется обязанность погашения долговых обязательств после продажи жилплощади. УК (управляющая компания) вправе через суд взыскать необходимую суммуС бывшего владельца квартиры снимают долговые обязательства
ПокупательНе обязан выплачивать долг бывшего собственника. Оплачивает коммунальные счета с момента получения права на квартируНовый собственник обязан выплачивать долг за предыдущего хозяина

Важно! После смены владельца покупатель должен обратиться в УК и сообщить об этом. Для этого следует показать договор купли-продажи и выписку из реестра.

Если переуступку не оформляли заранее, то УК не имеет право требовать оплату задолженности от нового собственника. Согласно статье 163 Уголовного кодекса РФ такие действия считаются противозаконными, за вымогательство УК несет уголовную ответственность.

Процедура оформления бумаг

Покупка жилья с долгами за коммунальные платежи подразумевает сбор документации. Самое главное – правильно составить договор. Он делается в двух экземплярах и должен отражать:

  • информацию о сторонах, их паспортные данные;
  • объект договора со всеми характеристиками;
  • общая стоимость жилплощади;
  • размер залога (при необходимости);
  • порядок перехода права собственности на объект недвижимого имущества;
  • процедура приема квартиры;
  • взаимные права и обязанности обеих сторон;
  • основания для расторжения договора;
  • непредвиденные обстоятельства;
  • реквизиты продавца и покупателя;
  • дата составления;
  • подписи.

Если долг висит на продавце, то вопрос уплаты не отмечается в договоре. Помимо договора купли-продажи для продажи недвижимости потребуется перечень документов:

  • паспорта обеих сторон и их ксерокопии;
  • бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью;
  • документ кадастра на квартиру;
  • чеки об оплате всех коммунальных платежей;
  • выписка из домовой книги;
  • запись об отсутствии долгов на квартиру;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • акты приема-передачи жилья.

С пакетом документов направляются в Росреестр. Там же подают заявление на регистрацию прав владения жильем. Затем новый собственник идет в УК и погашает все долги, если это указано в договоре. Если этот пункт был пропущен, то он регистрирует новый лицевой счет и оплачивает только свои счета.

Разрешение на переуступку

Если вторая сторона согласна оформить переуступку, то можно заключать письменное разрешение. Его оформляют как часть основного договора или в виде отдельного листа. Перед составлением следует получить разрешение на переуступку долга от Управляющей компании.

УК должна быть в курсе о смене собственника. Согласие можно получить без проблем, так как управляющая компания сама заинтересована в получении денег.

Если долговые обязательства останутся за предыдущим хозяином, то УК придется самостоятельно искать его и взыскивать долг.

После получения согласия Управляющая компания составит разрешение на переуступку. Документ составляется в свободной форме, где указывается:

  • данные обеих сторон;
  • на основании чего производится переуступка долга;
  • за какую жилплощадь покупатель обязуется погасить задолженность;
  • общий размер долга.

При оформлении соглашения покупатель должен указать, что переуступка производится в связи с договором купли-продажи и вступает в силу после подписания.

Все долговые обязательства, оставленные прежним хозяином, остаются за ним. Он должен в любом случае их погасить, а УК приложить все усилия к взысканию задолженности.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kuplja-prodazha-kvartiry-s-dolgom-riski-i-sovety-jurista

Прощай, квартира

Покупка квартиры с задолженностью

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

Как проверить долги по ЖКУ при покупке квартиры?

Покупка квартиры с задолженностью

Мы с мужем в декабре 2018 года купили квартиру. Сделку проводили сами, старались все продумать, но так вышло, что счетчики не проверили.

Бывший владелец принес нам справку из местного ЖЭКа. В справке было написано, что он должен за услуги ЖКХ 30 000 рублей. Он честно передал нам эту сумму, и мы решили, что на этом вопрос закрыт. Квитанции на оплату услуг ЖКХ нам приходили обычные, только смущала строчка в конце с фразой: «Срок поверки счетчиков прошел. Просим срочно что-то там…»

Полгода спустя я наконец смогла добраться до офиса ЖЭКа. Подала документы о смене владельцев и спросила про эти самые счетчики.

Сотрудница ЖЭКа удивилась и сказала, что в этой квартире с 2016 года платят по нормативам, так как никакие показания не передавались, и мне надо бы заказать поверку счетчиков, чтобы получить перерасчет, потому что, скорее всего, и мы, и прошлые владельцы переплачивали.

Я пришла к ним снова с актами поверки. Уже другая сотрудница отсканировала документы, внесла информацию в компьютер, а потом покачала головой и сообщила, что у нас недоплата в 200 кубов горячей и 200 кубов холодной воды.

Я попросила ничего пока не делать и сказала, что мне нужно посоветоваться с мужем и прошлым владельцем квартиры. Но уже следующий же счет нам пришел на 30 000 Р больше, чем планировалось. Сотрудники ЖЭКа, конечно же, внесли показания счетчиков из наших актов поверки.

Вопрос у меня такой: а что мы могли сделать ДО внесения актуальных показателей, чтобы узнать о такой задолженности? В квартире у прошлого владельца никого не было зарегистрировано, при этом жили 4 человека.

Как мне восстановить справедливость сейчас?

Евгения

Ваша ситуация произошла из-за просрочки поверки счетчиков. Довольно часто люди забывают сделать поверку счетчиков газа или воды, и только когда УК начинает считать по нормативам, вспоминают об этой обязанности.

Разберу подробнее, что произошло и как можно было узнать о долгах до покупки квартиры.

Немногие знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже недвижимости не переходят покупателю. Никакие условия в договоре этого не изменят.

Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией. Это не распространяется на наследование недвижимости — тогда обязательства по долгам переходят наследнику, но про это в Т—Ж есть отдельная статья.

Сотрудники УК могут отказываться переоформлять на вас лицевой счет. Могут пригрозить отключить свет, воду, канализацию.

Могут вешать у входа в подъезд объявления о злостных должниках с указанием вашей фамилии и номера квартиры, несмотря на то что все это незаконно, если долг не ваш, а предыдущего собственника.

Надо быть готовым к тому что, возможно, вам придется ругаться с УК, писать жалобы, обращения, приходить к ним на прием в свое рабочее время. В общем, скорость открытия нового лицевого счета зависит от порядочности вашей УК.

Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Мне повезло — в аналогичной ситуации я общался не напрямую с УК, а с сотрудником МФЦ. На момент обращения небольшая часть долга еще не была погашена. Я показал выписку из ЕГРН на квартиру и попросил открыть новый счет по ЖКУ на меня.

Мне предложили в свободной форме написать заявление на открытие нового счета по причине наличия задолженности у прошлого владельца. За результатом попросили прийти через неделю. За это время долг уже погасили полностью, поэтому новый счет на меня открывать не стали.

Вместо этого изменили данные о потребителе в старом счете.

Но не всегда все так просто решается. Вот пример: в Татарстане в аналогичной ситуации собственница обратилась в суд. Она просила открыть ей новый счет из-за задолженности предыдущего жильца.

Суд ее поддержал: обязал ЖЭУ с говорящим названием «Успех» открыть новый счет и еще и компенсировать моральный вред.

ЖЭУ подала апелляцию, но суд апелляционной инстанции решение предыдущего суда поддержал.

Про закон ваша управляющая компания, скорее всего, всё знает. Но бухгалтерии проще запугать нового собственника или долго ругаться с ним, чем искать предыдущего и подавать на него в суд.

Ту сумму, которую вам начислили до перехода права собственности, вы, судя по письму, уже оплатили сразу после покупки, погасив старые долги продавца. Тут не так важно, по счетчикам он платил до вас или по нормативам. Кстати, если в квартире никто не прописан, то норматив считают исходя из количества собственников.

Скорее всего, с момента последней поверки УК начисляла вам оплату за воду по данным счетчиков, хотя и подозревала об истекшем сроке поверки. Спустя время, когда вы сами обратились с актами поверки, УК решила пересчитать все по нормативам.

Это может быть и злой умысел — УК выгодно, чтобы вы долго не делали поверку, потому что можно будет выставить вам гигантский счет. Но, скорее всего, у сотрудников просто нет времени и желания бегать за всеми жильцами.

По ЖК РФ за сроки поверки счетчиков отвечает потребитель, а не управляющая компания.

Вот пример из суда с похожим делом. УК в Свердловской области подала в суд на потребителя и сама же его проиграла. Собственнику удалось доказать, что после поверки счетчики были работоспособными. Перерасчет в итоге сделали согласно показаниям.

Советую для начала провести переговоры с УК. Обратитесь к бухгалтеру или другому сотруднику, позвоните им по телефону, чтобы узнать про дату начала перерасчета и донести свою позицию. Не надо немедленно грозить судом. Возможно, они признают ошибку без этого. У нас в России не прецедентное право, поэтому даже при изначально схожих условиях суд в вашей ситуации может принять другое решение.

Количество выигранных собственниками дел говорит, что у вас высокие шансы выиграть суд, но гарантий нет. Ваш ключевой аргумент следующий: старые счетчики прошли поверку, все это время вы передавали корректные данные.

Если после переговоров с УК их позиция не изменится, советую дальше вести все общение только в письменной форме. Если дело и правда дойдет до суда, эти документы будут дополнительными свидетельствами для суда и прокуратуры.

Когда я покупал квартиру, у продавца были внушительные долги за ЖКХ и электричество, о чем он мне сообщил прямо на первой же встрече. При этом в самой квитанции ЖКУ за последний месяц не было ни слова про задолженность. В Москве задолженность указывается в отдельном документе — едином платежном документе, он же ЕПД.

Может оказаться, что продавец все равно вас обманывает, и на самом деле долг еще больше, чем он говорит. Вот как это проверить.

В квитанции на оплату ЖКУ всегда указан номер счета и фамилия получателя услуг. Это необязательно собственник объекта. У меня в ней был указан позапрошлый собственник квартиры, он же отец моего продавца, потому что договор с УК после перехода прав собственности от отца к сыну никто не перезаключал.

По номеру счета вы можете уточнить, есть ли какие-то долги, в МФЦ, УК, Горгазе, у поставщика электричества. Я так и сделал: сообщил этим службам фамилию собственника, примерную сумму его долга и заявил, что хочу погасить все его долги. По моему опыту, все сотрудники этих компаний доброжелательны и в такой ситуации идут навстречу — им выгодно, чтобы вы всё погасили.

В Москве информацию о задолженности и сумму по квитанции можно узнать при попытке оплатить по номеру счета через мобильное приложение банков — например, Тинькофф-банка и Сбербанка.

Еще эту информацию можно посмотреть, указав лицевой счет в приложении и на сайте муниципальных госуслуг mos.ru — там она формируется автоматически, иногда система может выдавать устаревшую информацию.

Так было у меня: сервисы показали очень старые долги, которые уже были погашены. Впоследствии я подтвердил это для себя через МФЦ.

Лучше узнать полный список таких услуг в УК или поинтересоваться у потенциальных соседей. В квитанциях обычно указаны адреса и телефоны организаций, которые предоставляют услуги, и телефоны УК. Советую с ними связаться и узнать про предоставляемые услуги, а если повезет, то и про имеющиеся долги.

Если продавец утверждает, что долга нет, потребуйте предоставить справки об отсутствии задолженности после того, как вы внесли задаток или аванс за квартиру. Справка берется лично собственником в бухгалтерии его УК, ЕИРЦ или МФЦ. У справки нет единого образца, главное, чтобы она была с печатью. Идеально, если продавец сможет получить эту справку прямо при вас.

Еще можно проверить и самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там можно обнаружить исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Для поиска требуется указать ФИО и дату рождения.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/dolg-pereraschet/

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Покупка квартиры с задолженностью

Коммунальные услуги, поставляемые в жилые и нежилые помещения, должны оплачиваться владельцами таких помещений или их нанимателями. Однако бывают случаи, когда платежи поступают не вовремя. Тогда образуются задолженности. Для приобретения квартиры с долгами есть свой механизмы, при соблюдении которых риски покупки могут быть минимальными.

Проверка на наличие долгов

Так как платежи за поставляемые и отводимые ресурсы должны поступать регулярно от собственников жилых помещений, ресурсоснабжающие организации выставляют счета в виде специальных платежных квитанций.

Оплата может производиться как путем непосредственного внесения средств на лицевые счета, открытые в таких организациях, так и с помощью электронных переводов управляющим компаниям, выступающим посредниками между владельцами жилых помещений и поставщиками коммунальных услуг.

Однако нередкими в настоящее время стали случаи, когда по каким-то причинам платежи поставщикам услуг не поступают. Это может происходить по причине недобросовестной работы управляющей компании или несвоевременного внесения средств владельцами помещений.

Тогда образуется задолженность по платежам, которая может существенно осложнить процесс приобретения квартиры в собственность для покупателя.

Для того, чтобы убедиться в чистоте приобретаемого жилья, можно проверить наличие задолженности по платежам несколькими путями:

  • Непосредственно у продавца квартиры. По запросу покупателя квартиры он должен предоставить сведения о том, что никаких задолженностей у него не имеется. Данные сведения предоставляются в дальнейшем в Росреестр вместе с договором купли-продажи для проведения регистрации права собственности (при наличии задолженности в регистрации перехода будет отказано до момента ее полного погашения).
  • Через запрос сведений о наличии задолженностей в товариществе собственников жилья, управляющей компании и ресурсоснабжающих организациях, которые могут предоставить такие сведения, так как располагают подробной информацией об этом. Для того, чтобы получить такие сведения, потенциальному собственнику необходимо будет подтвердить законность требования этой информации предоставлением, например, копии предварительного договора купли-продажи.
  • Если в таких организациях в предоставлении информации о наличии задолженностей отказывают, можно обратиться к региональному финансовому оператору, который, также по подтвержденному юридически запросу, предоставит информацию о наличии в конкретной квартире задолженностей, а также о ее размерах и необходимых сроках погашения.

Если задолженностей нет, то в справке, выданной в качестве ответа на запрос, следует указать, когда было последнее внесение средств на счета и в каком объеме, чтобы при последующей проверке Росреестром не возникло сомнений о наличии задолженности в момент перехода права собственности.

Покупка квартиры с долгами

Для того, чтобы приобрести квартиру с имеющимися долгами по коммунальным платежам, необходимо учесть, что нового собственника оплачивать такие долги никто не может заставить.

Для того, чтобы взысканий задолженности не происходило, новый собственник должен обратиться в управляющую компанию и иные ресурсоснабжающие организации и предоставить сведения о том, когда и на каком основании был осуществлен переход права собственности.

Для этого потребуется копия договора купли-продажи и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которых указана дата заключения и перехода права собственности.

Основными этапами сделки по реализации квартиры с долгами будут следующие:

  • подготовка квартиры к реализации в соответствии с правилами предпродажной подготовки;
  • подготовка пакета документов (личных и на продаваемую жилплощадь), которые потребуются при заключении сделки;
  • составление предварительного договора купли-продажи с потенциальным покупателем и разрешение вопросов о том, кто именно будет осуществлять возмещение ресурсоснабжающим организациям и управляющей компании имеющихся задолженностей;
  • подписание основного договора о продаже квартиры (образец скачать по ссылке);
  • регистрация перехода права собственности на жилье;
  • уведомление ресурсоснабжающих организаций и управляющей компании (УК) о смене собственника у конкретного жилого помещения.

В том случае, если стороны не договорились о том, кто будет платить по имеющимся задолженностям, то возмещение долгов ложится автоматически на плечи продавца, о чем УК должна быть предупреждена новым собственником, чтобы взыскания были обращены на продавца.

Дополнительное соглашение

Если же стороны договорились о том, кто именно будет платить по долгам за квартплату, желательно составить дополнительное соглашение к основному договору купли-продажи, в котором будет указано, какие суммы и в какой срок должен внести плательщик в качестве платежей по имеющимся долгам (только при наличии такого соглашения платить долги может покупатель, в остальных случаях платежи делает только продавец, так как обязанность платить по долгам лежит только на собственнике квартиры).

В тексте такого дополнительного соглашения обязательно надо указать, что подтверждающие факт оплаты задолженностей платежные документы продавец передает покупателю в течение одного календарного дня с момента внесения сумм платежей, а покупатель должен такой факт передачи зафиксировать в письменном виде (составляется расписка, которую, при желании сторон, можно заверить нотариально).

Приобретение квартиры с долгами по коммунальным платежам для покупателя нередко связано с рисками отказа в регистрации перехода права собственности до полного погашения задолженностей.

Чтобы минимизировать такие риски для себя, потенциальный покупатель может проверить наличие таких долгов, а также составить с продавцом специальное дополнительное соглашение к основному договору, в котором будет зафиксирована обязанность продавца полностью погасить задолженность и передать покупателю подтверждающие этот факт документы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/s-dolgami-po-schetam.html

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Покупка квартиры с задолженностью

Жилищный Кодекс РФ накладывает на владельцев, арендаторов жилплощади обязательство по своевременной оплате коммунальных услуг в полном объеме.

Граждане, проживающие в жилом помещении, которые получают ЖКУ, должны их оплатить до 10-го числа месяца, что наступает после расчетного.

При этом коммунальные услуги оплачиваются с момента совершения сделки купли-продажи.

Важно учитывать, что новый собственник обязуется производить оплату ЖКУ исключительно  за себя, выполняя это со дня регистрации права собственности на квартиру.

Какие последствия задолженности по ЖКУ?

Ключевыми из них являются:

Приостановление подачиопределенных коммунальных ресурсов
Судопроизводствопо истребованию задолженности с дальнейшей описью имущества приставами суда
Начисление неустойкина всю сумму задолженности
Выселение неплательщикаиз неприватизированного помещения
Полное отключениеквартиры от подачи услуги

Законодательные нормы

В соответствии с действующим законодательством РФ управляющие конторы вправе таким образом повлиять на должников:

Полное отключениенеплательщиков от ЖКУ, введение некоторых ограничений
Начисление штрафных санкцийна всю сумму долга
Размещение списков неплательщиковв местах общего пользования жильцов

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам в 2020 году

В соответствии с Законом РФ владельцы вправе продавать свои жилые помещения с имеющимися долгами по коммунальным услугам.

Важнее всего при этом придерживаться таких базовых положений:

Нужно лично известитьвозможных покупателей о существующей задолженности
Предложить способыурегулирования спора
Можно подписать договор (в письменной форме)в соответствии с которым продавец обязан выплатить весь существующий долг из аванса, что будет получен от покупателя
 Отдельным положением в соглашениивыделить передачу задолженности с письменного согласия покупателя новому владельцу квартиры

Документальное отражение

Допустимые способы:

Задолженность передается новому собственникуэтому вопросу посвящен отдельный пункт в соглашении
Долг не передается покупателюв случае такого варианта наиболее корректно прописать в договоре, что между продавцом и покупателем не было согласия относительно выплаты задолженности новым владельцем жилплощади. Кроме того к соглашению необходимо приложить документ, фиксирующий существующий долг, ответственность за который полностью несет продавец жилья. Дабы в дальнейшем максимально оградить себя от возможных жалоб от управляющей организации, до того как провести сделку купли-продажи стоит посетить данную структуру, известив о скорой смене владельца

Кроме того, покупатель вправе оформить в письменной форме обязательство по оплате задолженности за ЖКУ по купленному объекту недвижимости.

Специфика заключения сделки

Процедура оформления купли-продажи должна быть реализована согласно правилам, что регулируются Гражданским Кодексом РФ.

Важнейшими составляющими такого рода сделки выступают:

  • наличие соглашения, оформленного в письменном виде;
  • наличие объекта купли-продажи;
  • наличие двух сторон – продавца и покупателя.

В соответствии с законодательством РФ соглашение купли-продажи приобретает законную силу сразу же после его заключения.

Причем покупатель вправе требовать от продавца предоставить техпаспорт приобретаемого объекта, документ от поставщиков коммунальных услуг, подтверждающий наличие либо отсутствие задолженности, а также домовую книгу.

Срок исковой давности по взысканию коммунальных платежей в статье: срок исковой давности по коммунальным платежам.

Благодаря таким мерам удастся обезопасить себя от следующих неприятных моментов:

  1. Задолженность по ЖКУ.
  2. Неправомерные перепланировки.
  3. Посторонние жильцы, зарегистрированные в вашей квартире.

Перечень требуемых документов

В предварительном порядке продавец должен собрать:

  • Выписку, подтверждающую фактическое состоянии ЛС, которую выдает ЖЭК либо управляющая контора
  • Выписку из Регистрационной палаты, подтверждающую, что жилплощадь пребывает на учете
  • Кадастровый паспорт реализуемого объекта
  • Техпаспорт жилплощади
  • Правоустанавливающую документацию: свидетельство о наследовании, соглашение дарения, мены, купли-продажи и прочие.
  • Удостоверение личности (копии).

При условии, если реализуемая квартира пребывает в паевой собственности, нужно персональное присутствие каждого владельца во время заключения сделки, или же получение их письменного согласия на продажу, заверенного нотариусом.

Особенности

Каждый владелец недвижимости обязан понимать, что конкретно он вправе делать со своей жилплощадью:

Задолженность предыдущего владельца по перечислениям на капитальный ремонтв автоматическом порядке переходят на нового собственника помещения в соответствии с положениями ст. №158 ЖК РФ
Управляющие организации не вправе производить переуступкузадолженности владельца жилого помещения третьим лицам; если же это произошло нужно в оперативном порядке инициировать обращение в органы надзора
Покупатель жилплощади не несет никакой ответственностиперед управляющей компанией за те долги, который имел предыдущий владелец, если прочее не предустановлено в соглашении купли-продажи
При условии, если на недвижимость был наложен ареств соответствии с решением судебного органа, запрещается осуществлять с ней любые сделки, связанные с отчуждением
Задолженность по ЖКУ на протяжении трех летдолжна числится за собственниками недвижимости, после чего происходит ее списание
Собственник вправе распоряжаться жилплощадьюреализовывать, завещать, дарить и прочее, тогда как факт наличия задолженности по ЖКУ не может выступать в качестве веской причины для отказа в осуществлении такого рода действий

Документально оформленное согласие

При условии, если покупатель планирует купить квартиру с неоплаченной квартплатой, нужно документально закрепить данное решение о будущей судьбе долгов.

Наиболее элементарный способ – оформление предварительного соглашения купли-продажи, где указано:

Период временина протяжении которого необходимо подписать основное соглашение купли-продажи
Срокна протяжении которого долг должен быть выплачен
Сумма задолженностипо коммунальным услугам, обязательство продавца ее выплатить из  средств задатка
Суммарная стоимостьреализуемой недвижимости, величина аванса

По факту подписания основного соглашения предварительное автоматически прекращает свое действие.

Извещение управляющей компании

В случае покупки жилого помещения меняется и собственник, и лицевой счет для перечисления всех ЖКУ.

Это значит, что в обязательном порядке нужно известить управляющую контору о смене владельца, отправив письмо на имя руководителя, составленное в свободной форме.

Заявление-извещение можно передать получателю таким образом:

  • С помощью почты России, отправив заказным письмом с извещением либо же посредством сети Интернет
  • Самостоятельно доставить письмо в управляющую контору, передав его лично в руки уполномоченному лицу, проставив отметку о приеме.

При условии, если жилплощадь напрямую обслуживают разные поставщики коммунальных услуг, стоит отдельно составить такого рода заявления, отправив их в каждую фирму.

: Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам Риск ли это

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/prodazha-kvartiry-s-dolgom-po-kommunalnym-platezham/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.