Покупка квартиры у юр лица риски

Содержание

Покупка квартиры у юридического лица – риски покупателя, как проходит сделка – ТСЖ

Покупка квартиры у юр лица риски

Покупка квартиры у юридического лица сопряжено с рядом особенностей и порой такая сделка является высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.

статьи подробное:

Покупка квартиры у юридического лица

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Документы при покупке квартиры у юридического лица

  • Выяснить существует ли это юридическое лицо на момент сделки
  • Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности

Ваша сделка будет признана ничтожной , если:

  • юридическое лицо уже закрыто
  • у подписавшего договор представителя или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены
  • юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае разногласий учредителей этого юридического лица

  • Важно правильно расплатиться. Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу. Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

Покупка квартиры у юридического лица. Как снять риски ?

  • Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
  • Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
  • Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
  • Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
  • Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

  • действующую Доверенность от нотариуса,
  • копии уставных документов
  • решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости
  • и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.

Покупка квартиры у юридического лица. Процедура сделки

  • Подписание Договора купли-продажи
  • Подписание Акта приема-передачи
  • Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
  • Оплата государственной пошлины.
  • Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.

Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Приобретение жилья является важной и ответственной процедурой, которая требует тщательной подготовки. Особенно тщательно к этой процедуре следует подходить, если речь идет о покупке квартиры у юридического лица. Причиной, по которой сделку с юридическим лицом следует проверить несколько раз, является высокий процент рисков и мошенничества со стороны фирмы-продавца.

Особенности заключения сделки

особенность покупки квартиры у юридического лица – это то, что такая сделка требует больше времени, больше документов и больше проверок.

Необходимо проверить статус продавца и оформить документы, подтверждающие продажу квартиры юрлицом.

В связи с этим, процедура заключения сделки будет более продолжительной и более сложной, она существенно отличается от заключения договора с физическим лицом.

При оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости у юр.лица можно выделить следующие этапы действий:

  1. Подбор необходимой недвижимости.
  2. Проверка квартиры и документов юридического лица.
  3. Составление договора.
  4. Оплата сделки.
  5. Регистрация объекта собственности.

Наиболее распространенный вид покупки квартиры у юридического лица – это покупка недвижимости в новостройке. При покупке квартиры в новостройке, обычно покупатель сотрудничает с посредником, который представляет интересы строительной компании.

В этом случае необходимо проверить документы компании — доверенность, срок ее действия, а также удостовериться, что ранее строительная компания уже сдавала в эксплуатацию жилые объекты.

Оплачивать сделку нужно только после того, как квартира внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Покупка на вторичном рынке требует тщательной проверки документов продавца и проверки состояния жилья. В этом случае, сначала осуществляется оплата сделки, а только потом регистрируется право собственности покупателя.

Покупка недвижимости в ипотеку осуществляется практически так же, как и покупка квартиры у физического лица. Покупатель должен провести оценку квартиры, отправить оценочный сертификат в банк.

Но, в этом случае, деньги будут перечислены не на счет покупателя, а на расчетный счет юридического лица, выступающего продавцом.

Юридическое лицо может потребовать внести первый взнос до оформления сделки – это распространенное явление, но перед оплатой нужно удостовериться в существовании компании и ее полномочиях. При правильном подходе, покупка квартиры у юридического лица станет выгодной сделкой для покупателя.

Какие документы необходимы

При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. Так, для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:

  • паспорт покупателя и паспорт посредника;
  • доверенность на посредника;
  • технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
  • документ-основание;
  • документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
  • документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
  • выписка из домовой книги;
  • документы для безналичного расчета между сторонами.

Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг – разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.

:  Нашел социальную карту москвича: как вернуть

При покупке квартиры у компании, которая не является застройщиком, основанием служит договор о передаче или переуступке прав или доверенность.

Основные риски и схемы мошенничества

Риски есть при заключении практически любого договора, но покупка недвижимости у юридического лица сопряжена с высоким процентом рисков и опасности. В этом отношении существует несколько схем мошенничества.

Наиболее распространенной является подделка доверенности от юридического лица и подделка одобрения совета директоров. Если директор без злого умысла подделал подпись или печать на одобрении о продаже квартиры с целью не проводить собрание директоров, покупателю, уже после заключения сделки может прийти повестка в суд.

Это возможно, если хотя бы один из участников совета акционеров вдруг решит оспорить договор купли-продажи квартиры. В таких ситуациях суд всегда признает правоту истца, то есть квартира возвращается в его собственность.

Однако, если человек, заключивший с покупателем сделку, к этому моменту уволится, то и деньги вернуть не получится.

Не менее редкая ситуация – подделка доверенности. Договор заключается якобы с застройщиком, через посредника. Через какое-то время посредник перестает выходить на связь и выясняется, что к компании-застройщику он не имеет никакого отношения. В такой ситуации вернуть свои деньги практически невозможно.

Как обезопасить себя от рисков

Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли лицо на момент сделки, и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Сделка будет признана ничтожной в трех случаях:

  1. Компания, которая продала квартиру, оказалась банкротом.
  2. Юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано.
  3. Человек, с которым сотрудничал покупатель, не имел полномочий для продажи недвижимости на момент подписания договора купли-продажи.

Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил :

  • получить у второй стороны копию устава организации;
  • ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
  • в обязательном порядке запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
  • посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
  • ни в коем случае не оплачивать сделку из рук-в-руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.

Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все-же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию.

Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры у юридического лица: риски покупателя и способы их избежать

Процедура покупки квартиры у юр.лица может сопровождаться определенными рисками. Если вовремя не обезопасить себя и не учесть всех нюансов, договор может быть признан недействительным, а покупатель может остаться не только без квартиры, но и без денег.

В чем может заключаться обман?

Сделки с недвижимостью априори связаны с некоторыми возможными опасностями. При проведении сделок по покупке недвижимого имущества у юридического лица, они наиболее вероятны.

Основные риски при осуществлении данной сделки:

  • риск осуществления сделки по продаже недвижимости по фальшивым документам;
  • признание ничтожности сделки и возврат имущества продавцу через суд;
  • денежные манипуляции и лишние финансовые затраты;
  • отсутствие у директора прав на продажу имущества;
  • ликвидация предприятия на момент процедуры продажи.

Чтобы в случае признания сделки недействительной, подтвердить в суде факт оплаты, необходимо грамотно произвести платеж: либо через кассу фирмы с подтверждением в виде кассового ордера, либо через банк, с подтверждением директора и бухгалтера факта оплаты.

Какие документы необходимо проверить?

Для того чтобы удачно осуществить сделку по покупке квартиры у юр. лица и минимизировать риски, покупатель должен проверить у продавца наличие ряда документов:

    Выписка из ЕГРН.

С помощью этого документа можно узнать не только адрес и площадь недвижимости, но и посмотреть сведения о правообладателях, проверить наличие арестов и обременений на объект. Правоустанавливающие документы юридического лица.

С их помощью можно узнать о наличии полномочий на продажу недвижимости у лица, которое будет ставить подписи при совершении сделки.

  • Документы на согласование сделки по купле-продаже объекта (итог собрания учредителей).
  • Документы на квартиру, доказывающие право собственности (договор купли-продажи).
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Паспорт на квартиру из кадастровой палаты.
  • Все документы, подтверждающие законность приобретения квартиры от прошлого владельца.
  • Источник: https://uk-34.ru/drugoe/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa-riski-pokupatelya-kak-prohodit-sdelka.html

    Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

    Покупка квартиры у юр лица риски

    Приобретение объектов жилой недвижимости является делом ответственным и содержащим в себе определённые риски даже если речь идёт о сделке между обычными гражданами. Если же в роли продавца выступает какая-либо компания, то покупателю следует быть вдвойне осторожным и внимательно относиться к оформлению сделки.

    Основным отличием покупки квартиры у компании является то, что статус продавца подразумевает большее количество необходимых документов и соответственно большие, по сравнению с обычной продажей, затраты времени.

    Сама процедура покупки является для покупателя стандартной вне зависимости от того, кто выступает в роли продавца объекта недвижимого имущества.

    1. Подбор подходящего варианта покупки. Выбор потенциального приобретения может осуществляться любым удобным способом – через агентства недвижимости, по размещённым объявлениям, через знакомых и так далее.
    2. Тщательное ознакомление со всеми документами, которые потребуются для оформления сделки. На данном этапе покупатель имеет право потребовать у юридического лица возможности ознакомления и с другими документами, которые напрямую не требуются при продаже, но могут свидетельствовать о надёжности компании.
    3. Оформление договора. На этом этапе составляется и подписывается договор о покупке квартиры. В качестве подписантов выступают: покупатель – с одной стороны и имеющий соответствующие полномочия представитель юридического лица – с другой.
    4. Оплата приобретённой недвижимости. Данное действие в случае с юридическими лицами возможно только в безналичной форме. Поэтому покупателю следует заранее побеспокоиться о наличии достаточной суммы денег на банковском счёте, с которого и будет осуществляться перевод денег на счёт компании-продавца.
    5. Совершение регистрационных действий с приобретённой квартирой.

    Основными рисками для покупателя является потенциальное мошенничество с документами со стороны компании.

    Поскольку для совершения сделки требуется большее количество документов, то и возможность появления незаконных схем также увеличивается. Юридический портал bukva-zakona.

    com советует на этапе проверки документов обращаться за помощью опытных специалистов, поскольку самостоятельное выявление несоответствий или подлогов зачастую попросту не представляется возможным.

    Особое внимание покупатель должен обратить на следующие моменты:

    • согласие на сделку должно быть ото всех владельцев (учредителей) компании и выражено оно должно в форме протокола с личными их подписями;
    • доверенность представителя компании должна подразумевать его право на совершение данной сделки;
    • если компания-продавец препятствует получению сведений о юридическом лице (выписке из ЕГРЮЛ), то это можно сделать и самостоятельно;
    • если компания-продавец предлагает оплатить сделку (или её часть) в наличной форме, следует понимать, что вас хотят сделать участником противозаконных действий;
    • если компания стала собственником недвижимости менее 3 лет назад, то следует понимать, что существуют риски оспаривания сделки со стороны прежних хозяев квартиры, нелишним будет заранее изучить «историю» квартиры;
    • перед непосредственным подписанием договора о покупке необходимо запросить выписку из домовой книги – при обнаружении любых попыток компании прописать кого-то в квартире перед самой сделкой, следует отказаться от её заключения.

    Большего доверия заслуживают те фирмы, которые имеют значительный период активного функционирования без смены собственника. Если смена владельцев происходит часто, то такой факт должен насторожить покупателя.

    Не следует слепо доверять словам представителей компании. Любые их уверения должны быть подтверждены документально. Покупатель не должен бояться отстаивать свои права на стадии заключения сделки, после того, как покупка произойдёт сделать это будет значительно сложнее.

    Разновидностью ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, является приобретение недвижимости в новостройках. Любая компания-застройщик по определению является лицом юридическим.

    Риски дольщиков в данном случае связаны с неправомочной документацией компании, а также с тем, что само строительство может не закончиться вводом в эксплуатацию.

    Покупатели квартир в новостройках должны обращать внимание на следующие моменты:

    • разрешительные и проектные документы должны касаться именно этого объекта, содержать дату и порядок передачи квартир клиентам;
    • должны быть оформлены документы на земельный участок под домом (собственность или аренда на большой период времени);
    • текст договора не должен предусматривать возможности одностороннего его расторжения компанией или необоснованного увеличения стоимости;
    • компания-застройщик должна иметь положительную репутацию и стаж работы на строительном рынке, к деятельности любых неизвестных компаний следует относиться с настороженностью.

    Наименьшие риски для покупателя будут при оформлении покупки у компании с использованием ипотеки. Минимизация потенциального риска происходит за счёт того, что финансовое учреждение производит самостоятельное тщательное изучение всех аспектов сделки и при наличии подозрений в недобросовестности продавца не предоставит заем.

    Покупателю следует помнить, что ипотека на покупку объекта недвижимости у компании может быть предоставлена, как для приобретения этой недвижимости в новостройках, так и в уже существующих домах.

    (1 votes, average: 5,00 5)
    Загрузка…

    Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/riski-pokupatelya-pri-pokupke-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa

    Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

    Покупка квартиры у юр лица риски

    / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

    Просмотров 333

    Процесс покупки квартир у юридических лиц более сложный, чем сделки с частными собственниками и сопровождается определенными рисками. Если своевременно не учесть все нюансы, соглашение может быть признано ничтожным, а покупатель лишится не только денежных средств, но и прав на собственность.

    Особенности покупки квартиры у юр. лиц

    Законодательством РФ определен особый порядок продажи квартир, которые находятся в собственности у компаний и организаций. Дополнительные требования вводятся, если сделка признается крупной, т.е. цена недвижимости больше 25% от общей балансовой стоимости всего имущества фирмы.

    Кроме этого устав отдельных компаний позволяет признавать крупными все транзакции, связанные с покупкой или продажей недвижимости (ст. 46 ФЗ-14), и перед заключением подобных соглашений генеральный директор предприятия должен получить согласие учредителей на проведение операции.

    Одобрение сделки оформляется документально в виде протокола собрания или заседания учредителей (участников акционерного общества). Отсутствие документа свидетельствует о том, что квартира продается без их согласия.

    Пакет документов на покупку недвижимости у юр. лиц более объемный, чем при сделках между частными лицами. Добавляются учредительные документы, бумаги на землю (если жилплощадь покупается в новостройке), а также документация, подтверждающая полномочия лица на совершение операции от имени фирмы. Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от конкретной ситуации.

    Частному лицу, которое не обладает знаниями в данной области, сложно разобраться с документами и особенностями сделки, поэтому при желании купить квартиру у юр. лица рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

    Риски покупателя

    Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:

    1. Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.

      У компании есть квартира, которая предоставляется сотрудникам из других регионов, работающих вахтовым методом. При заселении работники получают часть документов на квартиру для подтверждения права на проживание.

      С течением времени они подделывают другие бумаги и продают недвижимость, как собственную или от лица компании.

      Подобные сделки легко признаются ничтожными на основании судебного иска фирмы-владельца, в результате чего право собственности аннулируется.

    1. Продажа жилплощади поддельным юридическим лицом. Ситуации, когда мошенники создают фиктивное предприятие или просто подделывают документы, после чего продают жилье, которое им не принадлежит, случаются довольно часто.

      Существует застройщик «ВавиловДом» – компания, которая занимается продажей новых квартир. Мошенники создают фиктивную фирму «ВавиловДомПлюс». По всем бумагам она идентичная реальной организации.

      Потенциальному покупателю предлагается жилплощадь по более низкой цене. Чтобы зарезервировать недвижимость с него требуют оплату – 30-50% от стоимости квартиры, о чем составляется фиктивный предварительный договор купли-продажи.

      После получения средств мошенники исчезают. Вернуть деньги через реального застройщика невозможно.

    1. Финансовые махинации. С целью сокращения расходов или уменьшения прибыли для уплаты налогов в меньшем объеме, юр. лицо продает квартиру по стоимости на порядок выше или ниже рыночной.

      Например, если стоимость жилплощади ниже рыночной, то фирма-продавец может оспорить сделку в суде на том основании, что она была заключена ошибочно.

      При завышенной цене с покупателем достигается устная договоренность о том, что он покупает квартиру по реальной стоимости, а в документах фигурирует завышенная цена.

      Такую куплю-продажу также можно оспорить на том основании, что покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости.

    Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.

    Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.

    Рекомендуем почитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры

    Покупка квартиры в новостройке

    Существует два варианта сделок на первичном рынке: покупка жилплощади в новом доме или на этапе строительства. Во втором случае объектом соглашения выступает не сама квартира, а право собственности на нее. До недавнего времени такие сделки оформлялись в виде договора долевого участия (ДДУ).

    Кроме махинаций с бумагами, которые могут стать основанием для признания покупки недействительной, существует риск, что дом не введут в эксплуатацию или он вовсе не будет достроен.

    Наиболее распространенные варианты обмана:

    • Продажа одной жилплощади нескольким покупателям – полноправным владельцем обычно становится тот, кто первый заплатит за жилье. Остальным покупателям остается требовать компенсации через суд.
    • Предоставление покупателю квартиры другой площади или планировки, в отличие от той, которая указана в соглашении.
    • Умышленное затягивание сроков строительства и сдачи нового дома в эксплуатацию.
    • Отказ передавать право собственности под любым предлогом, включая банкротство строительной компании.
    • Аннулирование договора купли-продажи по подложным документам.

    Часто, в процессе покупки жилья в новостройке покупатель взаимодействует не напрямую с застройщиком, а с посредником, представляющим интересы строительной фирмы. В таких ситуациях застройщику даже не нужно объявлять о банкротстве.

    На практике были случаи, когда банкротом признавался жилищный кооператив или другой представитель компании-застройщика, который продавал паи от своего имени.

    В результате у застройщика нет никаких обязательств перед дольщиками, а обманутые покупатели имеют минимальные шансы, чтобы добиться компенсации даже через суд.

    Как обезопасить себя

    Перед тем как заключать договор необходимо обратить внимание на следующие моменты:

    • Репутация застройщика – сколько объектов было им сдано, наличие проблем с регистрацией сделок у других покупателей и т.д.
    • Наличие у компании разрешения на строительство, лицензии и проектной документации.
    • В каком состоянии находится строительный объект – ведутся ли работы, и какими темпами.
    • Право на землю – земельный участок, на котором ведется строительство, должен находиться в собственности у застройщика либо в долгосрочной аренде.

    Если дом уже достроен, необходимо запросить заключение госстройэкспертизы, которая подтвердит, что объект сдан в эксплуатацию. Желательно проверить и правоустанавливающие документы на собственность. Особое внимание нужно уделить договору. В соглашении обязательно должны быть отражены следующие сведения:

    • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
    • степень сдачи жилплощади – черновая, чистовая отделка или «под ключ».
    • ответственность компании за несвоевременную сдачу жилья.
    • способы выхода из ситуации, в случае финансовой несостоятельности застройщика и порядок разрешения других споров.

    С 1 июля вступили в силу поправки в ФЗ-214 «О долевом участии строительства многоквартирных домов». Привычных договоров долевого участия больше не будет. Вместо них введено проектное финансирование с посредником в виде банка. По новой схеме приобретения строящейся недвижимости деньги покупателей не передаются застройщику напрямую, как было раньше, а размещаются на специальном счете в банке, доступ к которому предоставляется после того, как компания сдаст новый объект в эксплуатацию. Такой вариант минимизирует риски, поскольку исключается возможность нецелевого расходования денежных средств и большинство способов мошенничества со стороны застройщиков. В случае банкротства строительная фирма несет ответственность только перед кредиторами, тогда как дольщики смогут получить свои деньги обратно.

    Покупка квартиры на вторичном рынке

    Большинство рисков здесь сводится к тому, что договор купли-продажи аннулируется в судебном порядке на основании иска заинтересованных лиц, если:

    • юр. лицо на момент подписания соглашения было реорганизовано или ликвидировано;
    • у лица, подписавшего соглашение, не было соответствующих полномочий;
    • учредительное собрание компании не одобрило крупную сделку;
    • в процессе заключения соглашения использовались поддельные документы – устав предприятия, копии решений общего собрания, доверенность, подтверждающая полномочия представителя фирмы и т.д.;
    • квартира с обременением, т.е. находится под арестом или в залоге.

    Покупка квартиры у юридического лица. Риски покупателя

    Покупка квартиры у юр лица риски

    Покупка недвижимости у юридического лица требует внимательного подхода. Прежде всего, это связано с более сложной процедурой оформления документов. Кроме того среди подобных сделок гораздо больше мошенничества, чем в случаях купли-продажи между физлицами.

    Покупка недвижимости

    Для акционерных обществ законодательством предусмотрена обязанность особого порядка совершения сделок с ценным имуществом. Для совершения крупных сделок им нужно получить согласие от всех участников (акционеров) организации. Этот документ может быть оформлен в виде решения совета директоров или протокола заседания акционеров.

    Он обязателен для случаев, когда стоимость сделки превышает 25% активов предприятия или если это предусмотрено уставом и иными учредительными документами. Если продажа квартиры не относится к разряду крупных сделок, то юридическое лицо обязано подтвердить этот факт документально.

    Как минимизировать риски?

    Для проверки чистоты сделки нужно следовать следующим правилам:

    1. Получить решение о согласии на совершение или последующее одобрении крупной сделки, подписанное представителями совета директоров (акционеров, учредителей). В этом документе должна быть отражена информация о компании (продавце недвижимости), предмете сделке, цене, существенных условиях и выгодоприобретателе (покупателе), если таковой определён на момент подписания решения, а также информация о сроках заключения сделки. Эта обязанность обусловлена статьёй № 46 ФЗ–14. Решение о согласии на совершение сделки должно быть заверено у нотариуса, в соответствии с пунктом 3, статьи № 67.1 Гражданского Кодекса России, кроме случаев, если акционерное общество открыто единственным участником. Либо присутствовать на собрании акционеров (учредителей) предприятии, во время принятия решения о допустимости проведения сделки. Это возможно при отсутствии документальных оснований, запрещающих находится на заседаниях.
    2. Изучить документы о компании. Покупатель имеет право ознакомиться с уставом компании и иными учредительными документами, влияющими на сделки с недвижимостью. С их помощью можно проверить законность документа о согласии акционеров на продажу квартиры. Сверку нужно проводить на основании решения об утверждении исполнительного органа компании.
    3. Ознакомится с документами, устанавливающей право на владение или доверительное управление квартирой.

    Ещё один важный шаг – это изучение выписки из ЕГРП. Этот документ позволит получить информацию об арестах, залоге, ипотеке и иных действиях, препятствующих продаже.

    Обратите внимание, что если квартира была приобретена позже 15.07.16 г., то именно этот документ будет предоставлен для подтверждения права собственности.

    Если же недвижимость находится в собственности дольше, то выписку из ЕГРП придётся заказывать. Делать это лучше непосредственно перед заключением сделки (желательно за несколько дней), в таком случае у покупателя будет максимально достоверная информация о квартире.

    Нюансы сделки

    Желательно приобретать недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет.

    Именно этот срок установлен для оспаривания сделок с недвижимостью.

    Это значит, что если квартира была приобретена юридическим лицом с нарушениями, то предыдущий владелец в течение этого времени сможет оспорить правомерность сделки.

    Не обязательным, но не менее важным может стать изучение выписки из домовой книги. Этот документ позволит узнать обо всех лицах, зарегистрированных в этой квартире. Если в этой недвижимости прописаны несовершеннолетние лица, требуйте у продавца разрешение, выданное органом опеки и попечительства. При его отсутствии сделка будет считаться недействительной.

    В идеальном варианте на момент продажи в квартире никто не должен быть прописан. Если такой возможности нет, то в договоре нужно указать сроки в течение которых, эти лица будут выписаны.

    Для гарантии выписки можно разбить сумму выплаты за квартиру на две части. Первая вносится в момент подписания договора, а вторая после выписки лиц, имеющих прописку в этой квартире.

    Продажа по доверенности

    В большинстве случаев при продаже квартиры юридическим лицом сделкой занимается доверенное лицо, а не генеральный директор. Этот документ может быть трёх видов:

    • Генеральная доверенность – документ, обуславливающий право на замещение действий генерального директора.
    • Разовая доверенность даёт разрешение только на совершение конкретной операции.
    • Специальные доверенности – это специфичные документы, разрешающие представителю выполнять какие-то однородные действия. Чаще всего, её используют в судебных разбирательствах, но она может давать полномочия на совершение действий, касающихся купли-продажи недвижимости.

    При изучении доверенности нужно обратить внимание на виды и типы сделок, которые имеет право совершать представитель компании.

    К примеру, это может быть право на перевод денежных средств, получение правоустанавливающих документации, полномочия на подпись определенных видов документов и т. п. Важно не забыть ознакомится со сроком действия доверенности и сверить подпись генерального директора компании.

    Правила оформления договора

    При составлении договора купли-продажи квартиры у юридического лица нужно следовать следующим правилам:

    • Он может быть заключён только в письменном виде, в количестве экземпляров равном количеству сторон сделки.
    • Договор должен быть зарегистрирован в органе государственной регистрации сделок с недвижимостью.
    • В нём должны быть указаны полные данные о продаваемом объекте недвижимости: местонахождение, площадь, кадастровая стоимость объекта и т. д.
    • В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость совершения сделки.
    • В нем должны быть отражены все лица, которые сохраняют право пользования квартирой, если таковые имеются. К примеру, если продажа осуществляется по договору ренты.

    Нарушение любого пункта из этого перечня сделает договор недействительным.

    Образец договора купли-продажи квартиры от юридического лица физическому лицу можно посмотреть тут.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-yur-lica.html

    Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, образец договора купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

    Покупка квартиры у юр лица риски

    Право владения недвижимостью вовсе не ограничивается физлицами. Многие организации, предприятия, строительные или риэлторские компании владеют недвижимостью, включая жилые объекты.

    Хотя правом распоряжения владеет не конкретное лицо, процедура приобретения с участием компании проходит примерно в том же порядке, что и стандартная сделка.

    Чтобы успешно выполнить покупку квартиры у юридического лица, риски покупателя оценивают в первую очередь, обращая внимание на нюансы, связанные с продажей с участием организации.

    Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

    Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят обычным гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собрались купить квартиру у юридического лица:

    1. Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
    2. Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.

    Независимо от того, кто является продавцом и покупателем, важно указывать в документах истинную стоимость, чтобы избежать проблем с мошенниками и с законодательством.

    1. Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.

    В любой из перечисленных ситуаций есть риск остаться без денег и собственности, виня во всем исключительно собственную доверчивость.

    Чтобы избежать крупных потерь, рекомендуется для сопровождения сделки привлекать опытного юриста, который проверить сделку на юридическую чистоту и подготовить верную документацию, оспорить которую никому не удастся.

    В зависимости от типа сделки и вида собственности есть нюансы подготовки к безопасной сделке.

    Когда предстоит покупка квартиры от юридического лица, уделяют внимание проверке самой организации, а также истории владения конкретным объектом недвижимости. При подготовке документации к сделке проверяют на соответствие каждого указанного в договоре факта относительно:

    • объекта;
    • собственника и покупателя;
    • условий сделки.

    Важным может оказаться даже пункт с указанием сроком освобождения жилья и способа передачи денежных средств.

    Самый распространенный случай покупки квартиры от юридического лица – на первичном рынке, когда организация-застройщик пытается самостоятельно реализовать собственность до того, как дом будет сдан, либо уже после сдачи в эксплуатацию. Иногда девелоперская компания реализует новостройки от собственного имени, либо с позиции подрядчика или застройщика.

    Документацию на новостройку подделать не так легко, однако случаев мошенничества с новостройками не меньше, а иногда и больше, чем во вторичном секторе рынка недвижимости.

    Нужно проверить документацию на сам объект строительства, компанию-застройщика и оценить корректность подписываемых юридически значимых документов.

    Если сделка на первичном рынке совершается впервые, привлечение собственного юриста является необходимостью, которая убережет от рисков и сделает заключение сделки делом безопасным и надежным.

    Наиболее безопасный вариант сделки с юрлицом – при оформлении квартиры в ипотеку. Многие банки не первый год сотрудничают с компаниями-застройщиками, посредниками по реализации новостроек. Заемщикам, решившим воспользоваться предложением кредитора, выбрав объект из числа квартир, продаваемых партнерами, банк готов предоставить лучшие условия, упростив процесс согласования.

    Квартира, которая продается с подачи банка или его партнера, обычно уже проверена с точки зрения легитимности сделки и самого объекта строительства.

    Однако сохраняются опасности, когда в процедуре сделки возникают накладки, связанные с согласованием кандидатуры заемщика и подготовки им достаточной документации.

    Иногда банк отказывает в сделке на самом последнем этапе подготовке к подписанию договора, выявив проблемы с КИ или платежеспособностью, иными проблемами.

    Важно в такой ситуации оставаться защищенным условиями договора, учитывающим риски отмены сделки по независимым от заемщика причинам.

    Передача денег за квартиру при любом варианте сделки должна быть зафиксирована документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом в документальном подтверждении возникает дополнительная необходимость. Обычно организация старается проводить все расчеты безналичным образом, зачисляя средства, обходясь без наличности.

    Если же условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильном документальном оформлении:

    • Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.
    • Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.

    Стоит подробнее изучить порядок действий при оформлении купли-продажи с юрлицом, чтобы быть готовым защитить свои интересы, действуя строго в рамках закона и без риска оспаривания сделки в суде.

    Как происходит покупка недвижимости у юридического лица

     

    Алгоритм оформления сделки соответствует общему порядку действий при совершении операций с недвижимостью:

    • Поиск подходящего объекта, отвечающего характеристикам и в пределах установленной стоимости.
    • Проверить техническую документацию на квартиру и юридические полномочия на распоряжение собственностью.

    • Изучить документацию по юрлицу, намеренному выступать в роли продавца.
    • Согласовать нюансы сделки с привлечение банковских средств.
    • Обсудить условия договора на покупку, изучить пункты и прилагаемые к соглашению документы.

    • Провести расчеты согласно условиям договора и завершить регистрацию перехода прав на собственность.

    После получения выписки из Росреестра, подтверждающей переоформление собственника, сделка считается завершенной.

    Какие документы проверяют перед сделкой

    Если физлицо подтверждает свои полномочия с помощью паспорта, для сделки с юрлицом понадобится гораздо больше документации.

    Если предстоит продажа квартиры на вторичном рынке, юридическому лицу нужно предъявить полный пакет документов, подтверждающих законность ее действий:

    1. Если организация ведет деятельность, нуждающуюся в лицензировании (строительство), компания предъявляет лицензию и разрешение на строительные работы. Внимательно проверяют, чтобы название компании с документах и в самом договоре полностью совпадала.
    2. Учредительная документация, устав. Проверяют на законность деятельности компании. Если в уставной документации предусмотрено собрание акционеров и принятие совместного решения о продаже, необходимо это выполнить. Наличие общего согласия подтверждается подписанным и зарегистрированным протоколом.
    3. Выписка из реестра юридических лиц поможет проверить на наличие в природе организации ведение ею деятельности в качестве субъекта.
    4. Доверенность и личные документы уполномоченного лица. Поскольку сделки от лица компании должен подписывать и согласовывать сотрудник, имеющий подобные права, необходимо убедиться, что представитель компании имеет доверенность на подписание документации со стороны юрлица.

    Документацию на приобретаемый объект проверяют в общем порядке (техническая, кадастровая документация, выписка ЕГРП). На стадии проверки документации рекомендуется поручить эти мероприятия юристу, хорошо разбирающемуся в имущественных правах и гражданском законодательстве.

    Если планируется приобретение объекта первичного фонда недвижимости, через выписку проверяют наличие зарегистрированного в ЕГРП права и отсутствие препятствий по перерегистрации имущества на другого собственника (не должно быть обременений и запретов на регистрационные действия).

    При переоформлении недвижимости с юрлица на физического собственника, предстоят аналогичные расходы на подготовку документации и проведение самой сделки, что и по сделке между обычными гражданами.

    Накануне сделки стороны должны решить, кто будет оплачивать процедуру оформления сделки:

    • Заверение договора в нотариальной конторе – минимум 2 тысячи рублей (определяется в зависимости от региона, особенностей оформления, вплоть до цены квартиры).
    • Согласие супруги, заверенное у нотариуса – около 2 тысяч рублей.
    • Регистрационная пошлина – около 2 тысяч рублей.

    Поскольку подготовка документов влечет серьезные дополнительные расходы, следует учитывать их при согласовании итоговой стоимости сделки.

    На подготовку документов (заверение, подписание, подачу пакета в Росреестр и выдачу выписки ЕГРП) уходит в среднем 1-2 недели, в зависимости от стадии готовности документов.

    Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом

    От правильности составления договора купли продажи у юридического лица зависит успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами.

    Безопасность сторон обеспечивается юридической поддержкой, однако важно иметь общее представление, на что обращать внимание, что проверять в заключаемом соглашении, чтобы впоследствии не столкнуться с неисполнением условий договоренности или попыткой оспорить сделку.

    Обязательные пункты договора

    В процессе подготовки к покупке квартиры, на юр лицо ложится ответственность обеспечить достаточность пакета документации, включая основной документа – договор купли-продажи.

    Перед подписанием стороны должны проверить на наличие в договоре правильной информации о себе и о предмете сделки.

    К обязательным реквизитам договора относят следующие пункты:

    • Сведения об участниках сделки.
    • Точное описание характеристик объекта имущества (адрес, площадь, количество комнат, этаж), а также иные особенности объекта недвижимости.

    • Стоимость квартиры – цену сделки – указывают в отдельном пункте, используя цифры и их буквенное обозначение.
    • Права и обязанности. Стороны определяют, что конкретно должны выполнить и на что могу претендовать. Указывают порядок действий при наступлении форс-мажора.

    • Условия оплаты и порядок расчетов. Могут быть указаны условия расчетов и порядок переоформления собственности на разных этапах выплаты суммы по договору.
    • Дата документа указывается в начале, и должна полностью соответствовать фактической дате сделки.

      Подписание задним числом или будущей датой неприемлемо.

    В конце документа указывают реквизиты сторон и ставят подписи с расшифровкой. Со стороны юрлица подпись ставит уполномоченное лицо, отраженное в пункте «стороны сделки», со ссылкой на основания появления права подписи.

    Может ли ООО купить квартиру

    Согласно российскому законодательству, в отношении коммерческих организаций не устанавливается запрета на приобретение недвижимого имущества как у других организаций, так и у физлиц.

    К приобретению недвижимости обычно прибегают в следующих случаях:

    1. Недвижимость будет использоваться для прямой коммерческой деятельности предприятия. В данном случае квартира будет расценена как основное средство и надлежащим образом будет учитываться на балансе в бухучете.
    2. В качестве объекта для инвестиций. Недвижимость покупают с расчетом последующей продажей по более дорогой цене с фиксацией прибыли.
    3. При превышении квартиры по стоимости ¼ от всех активов компании, сделку относят к крупным, что влечет необходимости согласования с акционерами, владельцами.

    Если организация принадлежит одному человеку, дополнительное согласование не потребуется.

    Сделки по покупке или продаже недвижимости для физлиц и организаций имеют разные налоговые последствия. Размер налога на недвижимость определяется с учетом целевого назначения имущества – жилая или нежилая недвижимость.

    При покупке недвижимости организацией, где числится 2 и более учредителя, долевое участие в собственности определяется с учетом вложений в уставной капитал. Если решено повести иное распределение доли, исходят из решений акционеров компании.

    Во избежание проблем с определением доли в имуществе каждого из учредителей, оптимальным решением станет приобретение недвижимости от имени ООО, где владелец фирмы будет выступать собственником квартиры.

    Помощь юриста

    Юридические лица, как и физические, могут выступать в роли покупателя или продавца в сделках с недвижимостью, однако при оформлении перехода прав на собственность могут возникнуть дополнительные сложности.

    Чтобы свести к нулю опасность заключения сделок с неизвестной организацией или застройщиком, лучше потратить небольшую сумму на консультацию юриста или юридическое сопровождение сделки, чем потом пытаться вернуть потерянные деньги через суд, столкнувшись с мошенничеством.

    Бесплатный вопрос юристу

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

    © 2020 zakon-dostupno.ru

    Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-u-yuridicheskogo-litsa-riski-pokupatelya/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.