Покупка квартиры в ренте

Содержание

Пожизненная рента квартиры — что это и в чем ее плюсы?

Покупка квартиры в ренте

Среди самых распространённых сделок с недвижимостью таких, как купля-продажа, дарение, передача в качестве наследства, существует договор о ренте. Согласно такому документу хозяин квартиры или дома не теряет на него прав до конца жизни, а, значит, может продолжить проживание на своих законных метрах.

Продавцами с такими условиями предоставления дома или квартиры чаще выступают пожилые одинокие люди, остро нуждающиеся в помощи третьих лиц или дополнительном уходе.

Рента привлекает и покупателей возможностью получить недвижимое имущество через предоставление услуг по уходу или содержанию хозяина. Причём различают сделки с пожизненным содержанием (иждивением) и без него.

Суть разных видов сделки

  1. Если идёт речь о ренте в чистом виде (без дополнительного содержания), договор подразумевает ежемесячную выплату хозяину ранее оговорённой суммы.

  2. А если покупатель обязался содержать хозяина, ему придётся не только выплачивать ежемесячный платёж, но и заниматься вопросами содержания — например, приобретать продукты и лекарства, помогать с ремонтом и уборкой, оплачивать услуги сиделки и лечение в стационаре, и так далее.

В этом и заключается главное отличие двух видов ренты:

  • в чистом виде она приносит покупателю только регулярные выплаты хозяину;
  • а вид сделки с содержанием — это всегда дополнительные обязанности и уход за владельцем приобретённой недвижимости.

Существует ещё один вид передачи недвижимой собственности (ренты) другому владельцу. Это постоянная рента, подразумевающая выплату ежемесячных взносов без ограничения периода таких выплат. Отличить эту сделку от обычного вида очень просто.

Она имеет следующие признаки:

  • выплаты не прекращаются даже после смерти владельца квартиры или дома;
  • выплаты продолжают передаваться наследникам хозяина после его смерти;
  • право получения выплат наследники могут переадресовать третьи лицам;
  • в договоре не указано никаких ограничений по периоду внесения выплат.

Постоянный вид ренты более обременителен для покупателя, чем типичный договор без содержания хозяина до момента его смерти (только с ежемесячными выплатами).

Для покупателя

Общие достоинства всех типов сделки для покупателя — это:

  • Возможность получить жильё фактически за бесценок. Если посмотреть на современный рынок жилья, можно заметить, что отдельные квартиры и дома стоят миллионы рублей. Такое дорогое приобретение не каждая молодая семья в состоянии себе позволить.
  • Возможность избежать ипотечных выплат с процентами, что тоже привлекает покупателей.
  • Возможность пользоваться жилой площадью буквально с первого внесения ежемесячных выплат хозяину недвижимости.

К недостаткам можно отнести:

  • Обязанность ухаживать за хозяином или помогать в его содержании, если идёт речь о сделке с иждивением.
  • Необходимость ежемесячно и своевременно вносить некие суммы, что не всегда удобно для молодых семей, активно обустраивающих быт.
  • Обязанность пожизненно выплачивать оговорённую сумму, если была заключена сделка постоянного типа, не зависящая от смерти хозяина.

Для продавца

К общим достоинствам для продавцов или владельцев квартир (домов) причисляют:

  • Гарантированную сохранность права собственности. На период действия договора плательщик (покупатель) не может отчуждать имущество без письменного согласия хозяина.
  • Возможность проживать на своих квадратных метрах, получая при этом ежемесячную оплату за пользование квартирой или домом от покупателя (плательщика).
  • Возможность получать социальную поддержку от плательщика, если был заключён договор о содержании хозяина.

К недостаткам можно отнести:

  1. Вероятность заключения сделки с недобросовестным покупателем, который пренебрегает своими обязанностями или распоряжается жильём на своё усмотрение (без получения согласия хозяина).
  2. Угрозу расторжения договора по инициативе плательщика (покупателя или пользователя жилья). Законодательство позволяет разорвать соглашение как по инициативе получателя выплат (хозяина), так и по желанию плательщика (пользователя данного жилья).

Особенности заключения договора

Основная проблема для обеих заинтересованных сторон — это поиск друг друга.

Чаще срабатывает «сарафанное радио», а также поиск подходящей квартиры или плательщиков через родственников. Реже старикам помогают органы социальной защиты. Обеим сторонам крайне важно хорошо знать друг друга, ведь на доверии и взаимном понимании в этой сделке строятся все отношения.

Если устная договорённость между сторонами уже достигнута, для заключения сделки необходимо предпринять несколько правильных шагов.

Обсуждение условий договора

На первом этапе нужно ещё раз обсудить все условия договора, так как у него нет единой формы, и в каждом отдельном случае положения документа отражают индивидуальные требования и условия.

Исключены неточные формулировки! А в документе обязательно прописывается дата ежемесячной выплаты, размер выплачиваемой суммы и возможность её корректировки с учётом инфляции. Если присутствуют дополнительные обязанности, они должны быть перечислены максимально подробно.

Составление договора рекомендуется доверить опытному юристу, который предусмотри все возможные риски для обеих сторон и отразит их в документе.

Сбор документов

На втором этапе собираются все необходимые документы. Со стороны владельца формируется пакет, состоящий:

  • из документов, подтверждающих право на владение квартирой или домом;
  • из сведений о кадастровой стоимости данного объекта;
  • из информации обо всех прописанных лицах;
  • из оригиналов паспортов (обеих сторон сделки);
  • из справки, выписанной в психоневрологическом диспансере (документ необходим для владельцев, находящихся в преклонном возрасте, чтобы их наследники не смогли позже оспорить сделку, ссылаясь на невменяемость хозяев).

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы.

Обращение к нотариусу

На третьем этапе обе стороны обращаются в нотариальную контору. Здесь нотариус ознакомится с предоставленной документацией, оценит дееспособность владельца. После чего будет оформлен договор. Нотариальное заверение — обязательное условие подписания договора.

Государственная регистрация

На четвёртом этапе производится государственная регистрация. Сторонам необходимо обратиться в местный регистрационный орган с оригиналом договора, а также уплатить государственную пошлину.

Согласно Налоговому кодексу размер пошлины составляет 0,5% от суммы сделки, но при этом сумма не может быть меньше 300 и не должна превышать 20 000 рублей. После регистрации выдаётся свидетельство новому владельцу, в котором указано обременение (например, это необходимость внесения ежемесячных платежей хозяину).

Обременение новый владелец сможет снять только в случае смерти хозяина, если это условие было ранее оговорено в договоре.

Условия прекращения и расторжения

Например, был установлен срок действия до момента смерти хозяина. Как только новый владелец предъявляет свидетельство о смерти, регистрационный орган снимает с него обременение и он может полноправно распоряжаться приобретённым имуществом.

Расторжение документа может произойти по инициативе одной из сторон. Чаще такое расторжение производится через судебные органы. Также доступно расторжение через подписание документа о взаимном соглашении прекратить сделку.

Законодательством предусмотрено всего два условия, при которых сделка признаётся ничтожной — это:

  • Недееспособность хозяина на момент заключения сделки, доказанная наследниками через предъявление соответствующих медицинских документов и свидетельских показаний.
  • Нарушение условий, оговорённых в договоре одной из сторон.

В остальных случаях признать договор недействительным через суд практически невозможно.

Как показывает судебная практика, чаще инициаторами расторжения выступают обиженные на плательщиков хозяева. Новые владельцы квадратных метров попросту забывают о стариках, лишая их своевременных выплат или ухода (содержания).

Как рассчитать размер ренты?

Размер ежемесячной выплаты, устанавливаемой согласно договору, не может быть меньше прожиточного минимума для конкретного региона. Именно на эти показатели следует ориентироваться при назначении платы. Если в регионе нет установленного минимума, необходимо ориентироваться на федеральные показатели, установленные для Российской Федерации в целом.

Иждивение подразумевает оплату медицинских услуг и обеспечение социально-бытовых условий для хозяина.

Оплата ренты может производиться единовременно, но это не является обязательным условием сделки. Обычно в договоре указывается размер ежемесячной суммы и периодичность платежей (например, в конце каждого месяца).

Размер платежей может быть привязанным к стоимости жилья (являться вариантом рассрочки). В этом случае дополнительно оформляется договор о купле и продаже. Или быть установленным без привязки к рыночной цене. В этом случае имущество передаётся по договору дарения.

Повреждение имущества

Случайная гибель или повреждение переданного во владение имущества не освобождает плательщика от взятых обязательств. На это прямо указывается 595-я статья Гражданского кодекса.

Ответственность за имущество, переданное бесплатно, полностью возлагается на нового владельца (плательщика). Но при пожизненном виде ренты он продолжает выплачивать ежемесячные суммы и выполнять другие обязательства, если таковые имеются. А постоянный вид ренты даёт право на требование прекращения обязательств или изменения условий договора через суд.

Мошенничество

К сделкам такого типа граждане всегда относятся с некоторым опасением. И не зря — на современном рынке достаточно часто встречаются мошенники. Именно по этой причине опытные юристы рекомендуют заключать сделки только со знакомыми людьми или ближайшими родственниками, в честности которых можно быть уверенным на 100%.

Конечно, некоторую защиту может предоставить сам договор: новые собственники не смогут распоряжаться имуществом без согласия хозяина.

Основные риски сводятся:

  1. К неправильному выбору партнёра. Каждая из сторон должна убедиться, что может длительное время общаться с выбранным человеком, а также в том, что этот человек заслуживает доверия.
  2. К неправильному определению своих возможностей. Это относится в большей мере к плательщику. Перед заключением сделки необходимо изначально оценить своё финансовое положение и возможность обеспечения ежемесячных выплат.

Причём мошенничество распространено и среди хозяев. Например, старики через время обвиняют плательщика в неисполнении взятых обязательств и требуют расторжения договора через суд. Или имитируются психические заболевания, а родственники ссылаются на недееспособность хозяина, подписывавшего договор.

Где найти партнёра?

Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.

Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.

Лучшими способами поиска квартиры считается:

  • договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
  • поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы; поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.

Отзывы

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/pozhiznennaja-renta.html

Покупка квартиры по договору ренты. Расходы покупателя

Покупка квартиры в ренте

В недавней статье цикла о том, как купить квартиру в Москве недорого, я уже упоминала покупку квартиры по договору пожизненной ренты. Статья была посвящена ключевым понятиям такого договора и объясняла его особенности. Еще раз повторю их. Итак,

Особенности покупки квартиры по договору ренты

1. Вы заключаете договор пожизненной ренты с человеком пенсионного возраста, который за пожизненное ежемесячное денежное содержание передает вам право собственности на свою квартиру. После заключения договора вы станете плательщиком ренты, а пенсионер – получателем ренты.

2. Право собственности на квартиру пожилой человек может передать вам как за плату, так и бесплатно.

3. Прописка и проживание в квартире возможны для вас только после физического освобождения квартиры, то есть после смерти пенсионера.

4. Поскольку вы приобретаете право собственности на квартиру, то помимо ежемесячных рентных платежей, вам придется оплачивать и коммунальные услуги за квартиру.

То есть, вы сначала покупаете квартиру по договору ренты, а потом каждый месяц выплачиваете пожилому человеку рентные платежи и оплачиваете коммунальные услуги за квартиру.

От чего зависят цена квартиры и ежемесячные выплаты

Цена за квартиру по договору ренты

Это та сумма, за которую пенсионер передает вам право собственности на квартиру, и которую вы платите ему до подписания договора ренты у нотариуса.

Размер данной суммы не определен законом и носит чисто договорной характер. В Москве цена квартиры по договору ренты варьируется от 20 до 35 процентов от ее рыночной стоимости.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус будет читать договор вслух и спрашивать пожилого человека, все ли пункты ясны для него. Картинка: istockphoto.com

Что влияет на размер цены за квартиру?

Влияют параметры квартиры: где она находится, как далеко от метро, этаж, этажность дома, тип дома, вид из окна. Наличие / отсутствие развитой инфраструктуры, парков, школ, магазинов. Состояние самой жилплощади тоже оценивается. Короче говоря, берутся во внимание все те характеристики, которые всегда влияют на рыночную стоимость жилья.

Еще раз обращу ваше внимание, что по закону пенсионер может передать вам право собственности как за плату, так и бесплатно – как договоритесь.

Но имейте ввиду, что московские пенсионеры очень хорошо осведомлены о договоре ренты и в большинстве своем хотят получить эти деньги. Мало того, некоторые бьются за них как львы, требуя порой непомерно высокие суммы (знаю из практики). С такими не связывайтесь.

Некоторые пенсионеры не хотят понимать, что у квартир по договору ренты – своя цена. Они хотят получить за свое жилье чуть ли не две трети его рыночной стоимости. С ними дела не ведите, не теряйте время – переубедить их невозможно.

Ежемесячные выплаты

По договору ренты ежемесячные выплаты называются рентными и платятся пожизненно, до конца жизни пенсионера. По закону они должны быть не менее одного прожиточного минимума для региона, в котором заключается договор ренты.

В Москве сейчас (июль 2020 года) эта величина составляет 17 329 рублей. Но это не значит, что вы будете платить именно эту сумму. Это минимум. А максимум законом не установлен.

Как правило, в Москве, ежемесячная рента составляет по однокомнатной квартире в среднем от 17 500 до 25 000 рублей. Нужно сказать, что она тоже зависит от того, какую квартиру вы приобретаете, и какого возраста пенсионер там проживает.

Естественно, чем выше эти показатели, тем выше ежемесячная рента.

Как связаны цена квартиры и размер ежемесячных выплат

Цена квартиры и ежемесячная рента очень сильно зависят друг от друга.

Бывает так, что, например, за двухкомнатную квартиру в Москве 70 – летний пенсионер категорически хочет получать не 20 – 25 тысяч рублей в месяц, как в среднем по Москве, а, например, 45 тысяч.

Тогда, естественно, цена этой квартиры будет намного меньше, чем в случае, когда пенсионер за такую же квартиру получает 20 тысяч.

Говоря проще, чем выше цена квартиры, тем ниже ежемесячные выплаты и наоборот.

Вы должны знать, что эти цифры устанавливаются не только с учетом желания пенсионера. На них влияет текущая ситуация на рынке недвижимости и понимание взаимной выгоды от договора.

Оплата коммунальных услуг

Поскольку вы сразу становитесь собственником квартиры, вы обязаны перевести на себя финансово – лицевой счет и оплачивать все коммунальные платежи. Их величина будет зависеть от того, какое по счету у вас жилье, и имеете ли вы право получать какие – либо льготы.

Давайте рассмотрим ваши расходы на конкретном примере. Возьмем среднюю по цене однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы, например, однокомнатную квартиру 35 квадратных метров в районе метро Сходненская. Ее стоимость в среднем составляет 6 миллионов рублей.

Предположим, там проживает пенсионер возраста 72 года. Такая квартира в Москве по договору ренты может стоить около 1 миллиона 600 тысяч рублей. А ежемесячная рента составит около 20 тысяч рублей. Квартплата – 5 тысяч рублей в месяц.

Таким образом, в год вы будете тратить на содержание пенсионера около трехсот тысяч рублей.

Кстати, вы можете приобрести несколько квартир по договору ренты и рассматривать это как некий мини бизнес – проект и выгодное помещение денег. В этом случае работает среднее арифметическое: какая – то квартира освободится раньше, какая – то чуть позже. Но в среднем это будет приносить постоянную значительную прибыль.

Скоро напишу о том, как найти квартиру по договору ренты.

Если статья оказалась полезной для вас -ставьте лайки и подписывайтесь на канал.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5da6f7b41d656a00ad8f794e/pokupka-kvartiry-po-dogovoru-renty-rashody-pokupatelia-5f1ebce6646ba2315c3e4954

Нюансы покупки квартиры, если рента исполнена или выкуплена

Покупка квартиры в ренте

В современной России достаточно распространена покупка квартиры по договору ренты. Риски, которые несут обе стороны, значительны (о них можно прочитать в этой статье). Но полученное по ренте жилье часто выставляется на продажу. Мы попытались разобраться, насколько рискованна подобная сделка, и стоит ли связываться с подобной недвижимостью.

Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.

Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:

  • новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
  • плательщик выкупил ренту;
  • рантье скончался.

Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.

Что касается выкупа и исполнения ренты, то их рассмотрим чуть более детально.

Покупка квартиры с выкупленной рентой

В определенных ситуациях рантье имеют право потребовать от плательщика выкупить ренту при условии, если сделка была оформлена как постоянная рента. Обстоятельства приведены в ст. 593 ГК РФ:

  • годовая просрочка платежей по договору;
  • неисполнение требований ч.2 ст.587 ГК РФ об обеспечении договора постоянной ренты;
  • неплатежеспособность плательщика, либо обстоятельства, из которых следует невозможность плательщиком исполнять условия договора;
  • жилье разделено между несколькими собственниками, либо поступило в общую собственность.

Вышеуказанные условия являются правом получателя, а не плательщика ренты. Более того, на основании вышеуказанных условий рантье может потребовать расторжения сделки. Подробней об этом мы писали здесь.

Покупатель квартиры с выкупленной рентой должен понимать, что это не покупка квартиры по договору ренты – риски в этой ситуации иные, поэтому потребуется внимательно изучить договор ренты (он является правоустанавливающим для продавца и должен предоставляться по первому требованию покупателя). Понадобится и юридическое сопровождение сделки, особенно в сложных обстоятельствах.

При покупке квартиры с выкупленной рентой ни покупатель, ни продавец не несут повышенных рисков, связанных с особенностью формы права продавца. При условии, если договор купли-продажи подготовлен правильно, исполнение сделки не вызывает осложнений. Подробней о купле-продаже жилья читайте здесь.

Покупка квартиры с исполненной рентой

Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.

Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты.

И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя.

Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:

  • оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
  • оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.

Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:

  • убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
  • убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
  • выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).

Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.

Общие правила покупки квартиры в ренте

Независимо от того, была рента выкуплена или исполнена, есть ряд «универсальных» и общих правил для покупателя, так как именно он несет все риски, связанные с данной сделкой. Если квартира в ренте (или была в таковой), нужно:

  • изучить непосредственно договор ренты;
  • ознакомиться с перечнем потенциальных наследников (о спорах с наследниками читайте здесь);
  • установить, сколь долго исполнялся договор ренты;
  • попытаться выяснить обстоятельства и причину смерти рантье, если договор ренты исполнен;
  • обсудить ситуацию с получателем ренты, если речь идет о выкупе сделки.

Естественно, что самостоятельно оценить потенциальные риски покупатель не в состоянии. Поэтому при покупке квартиры, бывшей (или состоящей) в залоге по договору ренты, нужно обязательно консультироваться с юристом.

В ситуации мало чем сможет помочь риэлтор. Несмотря на то, что он профессионал рынка недвижимости, риэлтор не сможет оценить правовые последствия, некоторых обстоятельств. И уж точно он не имеет необходимой судебной практики.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/pokupka-kvartiry-s-vykuplennoj-rentoj.html

Как приобрести квартиру по договору ренты

Покупка квартиры в ренте

Квартирный вопрос для россиян по-прежнему актуален. Кто-то решает его с помощью ипотеки, кто-то копит на квартиру самостоятельно, иные ждут наследство «богатого дядюшки».

Есть еще вариант, как обзавестись жильем — это рента. Как и любая другая сделка с недвижимостью, рента связана с определенными рисками. Но, если оформить сделку по правилам, то этот способ может принести выгоду обеим сторонам.

Рассмотрим подробнее, что такое рента, как грамотно оформить договор ренты и минимизировать риски.

Часто получателями ренты становятся пожилые люди. egrnreestr.ru

Что такое рента

Если по-простому, то рента — это, когда один человек регулярно выплачивает другому определенную сумму денег. В это же время недвижимость получателя денежной суммы переходит в собственность плательщика.

Для этого заключается договор дарения или купли-продажи квартиры. В последнем случае часть рыночной стоимости жилья сразу выплачивается получателю.

Стоит учесть, что ваши права на квартиру, как плательщика ренты, имеют ограничения. Так, вы не можете продать или сдать квартиру в аренду без согласия получателя, но обязаны оплачивать коммунальные услуги.

Коммуналку и текущие расходы на квартиру оплачивает плательщик ренты. egrnreestr.ru

Существует несколько разновидностей ренты:

Постоянная рента

Это бессрочный вид ренты. Вам в собственность переходит квартира получателя, а взамен вы выплачиваете фиксированную денежную сумму оговоренными платежами. Срок договора не ограничен сроком жизни получателя, а ваши обязательства могут перейти по наследству.

Вы можете прописать в договоре право на выкуп ренты, то есть спустя какое-то время выплатить получателю денежную сумму, установленную соглашением. В отличие от пожизненной, получателем бессрочной ренты может быть не только физическое лицо, но и некоммерческая организация.

Пожизненная рента

Срок договора этого вида ренты длится до момента смерти получателя. То есть вы платите оговоренную сумму (не меньше прожиточного минимума), в течение всей жизни получателя ренты. Взамен вам переходит его недвижимость, которой вы можете пользоваться с момента заключения договора.

Получателей ренты может быть несколько. К примеру, если вы заключаете договор ренты на недвижимость, приобретенную в браке, то потребуется согласие супруга. В этом случае договор ренты перестает действовать после смерти последнего из рентополучателей.

Рента с иждивением

Это разновидность пожизненной ренты, но с некоторыми отличиями. Заключая такое соглашение, вы можете выплачивать деньги и удовлетворять потребности получателя или помогать без денежных выплат.

Помощь получателю ренты может заключаться в оплате лечения, проведении ремонта, покупке лекарств, продуктов, вещей. То есть вы должны создать нынешнему собственнику квартиры необходимые ему условия проживания.

Если получателю ренты требуется уход, то вы можете взять на себя эти обязанности или нанять квалифицированного специалиста. Ренту с иждивением можно выкупить, если это предусмотрено договором.

Как правильно заключить договор ренты

Договор ренты не имеет строгой формы, но несколько обязательных позиций в документе должны быть, а именно:

  1. Предмет договора. Здесь указываются характеристики жилья: адрес, площадь, количество комнат и другие параметры.
  2. Права и обязанности. Получатель ренты обязан передать недвижимость плательщику, а тот должен регулярно выплачивать определенную сумму. Если деньги не поступают вовремя, то получатель может расторгнуть договор.
  3. Сроки выплат. Получатель и плательщик договариваются о регулярности платежей: ежемесячно, поквартально и т. д. Здесь же прописывается способ их выплат: наличными, на счет в банке или на карту.
  4. Условия расторжения соглашения. Прописываются причины, по которым можно расторгнуть договор. К примеру, договором были предусмотрены услуги сиделки, но плательщик не выполнил это условие.

Договор ренты заверяется нотариально. egrnreestr.ru

В соглашении можно сформулировать дополнительные условия сделки. К примеру, можно решить, где будет жить получатель ренты, будут ли индексироваться рентные платежи с учетом инфляции и т. д.

Договор, вне зависимости от вида ренты, удостоверяет нотариус. Предварительно он должен убедиться, что будущий получатель ренты идет на сделку добровольно и осознает возможные последствия.

Когда и как можно расторгнуть договор

Договор ренты перестает действовать после смерти получателя. Но есть несколько причин, которые позволят расторгнуть соглашение до наступления этого момента.

Плательщик и получатель могут договориться о расторжении договора ренты. egrnreestr.ru

Прекратить договорные отношения можно, если:

  1. Плательщик и получатель согласны расторгнуть договор без взаимных претензий. Получателю ренты возвращаются права на недвижимость, а плательщик освобождается от выплат. Соответствующее соглашение оформляется у нотариуса.
  2. Плательщик нарушает условия договора, например, не оплачивает ренту. Получатель обращается в суд. В период судебных разбирательств плательщик может прекратить выполнение договоренностей.
  3. Договор теряет свою силу. Такая ситуация может возникнуть, когда собственника квартиры обманом склоняют к подписанию договора ренты. Факт мошенничества придется доказывать через суд.
  4. Жилью нанесен ущерб. Плательщик получает права на квартиру и вольно или невольно наносит ущерб жилью. Получатель через суд возвращает недвижимость, а плательщик возмещает ущерб, продолжая платить ренту.

Как защитить свои интересы

Обычно на ренту взамен своей квартиры или дома соглашаются пожилые люди. С некоторыми бывает сложно взаимодействовать. Кто-то считает, что его ожидания комфортной жизни на ренту не оправдались.

Тогда рентополучатель хочет отказаться от договора, часто по надуманным причинам. Чтобы не ходить по судам, сохраняйте все документальные подтверждения того, что свои обязательство вы выполняете.

Фиксируйте все свои расходы по ренте, чтобы не потерять жилье и деньги. ркбелыйдом.рф

Собирайте чеки из магазинов, не выбрасывайте договоры на оказание услуг медиков, счета на оплату ремонта и другие документы, доказывающие, что вы тратили свои средства на нужды получателя ренты.

Когда вы навещаете получителя, убираете квартиру или приносите продукты, снимайте на камеру все ваши действия. Не забудьте отмечать на видео дату и время. Но прежде заручитесь согласием рентополучателя.

Желательно навести контакты с соседями получателя. Если дело дойдет до суда, то их показания не будут лишними. Соседи смогут подтвердить, что вы регулярно посещали своего подопечного.

Если вы не можете попасть в квартиру, например, получатель сменил замки или просто не пускает за порог, то вызывайте участкового, который зафиксирует этот факт документально.

Если наследники требуют вернуть квартиру

Переход права на жилье по договору ренты регистрируется в Росреестре. То есть вы становитесь собственником квартиры сразу после заключения соглашения и его регистрации.

Такая недвижимость по закону не входит в наследство. Но родственники получателя ренты могут попытаться оспорить договор. Часто наследники говорят, что их родственник не осознавал своих действий, подписывая соглашение.

В суде наследникам придется привести доказательства своих слов. Сделать это будет достаточно сложно. Даже при психических расстройствах человек способен к свободному волеизъявлению.

Оценку состояния получателя ренты в момент подписания договора дает эксперт в процессе посмертной судебно-психиатрической экспертизы. Экспертизу назначает суд.

Чтобы не допустить подобной ситуации, заключая договор ренты, попросите у получателя заключение из психоневрологического диспансера.

Подтверждение того, что получатель не имеет каких либо психических расстройств избавит вас в будущем от претензий наследников.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/08/02/kak-priobresti/

Как купить квартиру по договору пожизненной ренты

Покупка квартиры в ренте

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

  1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
  2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
  3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

Рента бывает трех видов.

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты.

Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще.

Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор.

Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке.

Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством.

Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу.

Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты.

Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет.

Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/rent/

Покупка квартиры через договор ренты

Покупка квартиры в ренте

Для пожилых людей, имеющих в собственности всего одну квартиру, — это один из немногих способов начать получать от нее доход и стабильную прибавку к ежемесячным пенсионным выплатам от государства.

К слову, рента очень популярна в крупных мегаполисах, а приобрести квартиры таким образом можно практически в любом городе России. Главное — найти человека, согласного передать вам квартиру по договору.

На официальном сайте нашей компании представлен каталог квартир Сочи, доступных для покупки за наличный расчет, с привлечением ипотечных средств или же материнского капитала. Сотрудники АН Винсент Недвижимость” будут рады проконсультировать вас по всем вопросам, касающихся сделок купли-продажи!

Договор ренты на квартиру — что это такое?

Первоочередно предлагаем вам разобраться с терминологией. Рентой называют передачу в собственность недвижимого имущества взамен на обязательство обеспечить содержание собственника на протяжении определенного периода.

Всего выделяют три основных вида ренты:

  1. Договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием;
  2. Договор постоянной ренты;
  3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

На территории РФ наиболее популярен и распространён первый вид. В этом случае деньги выплачиваются на протяжении жизни получателя ренты — собственника квартиры. После смерти собственника (получателя) действие договора прекращается и недвижимость переходит в собственность лица, которое выплачивало ренту.

Договор постоянной ренты подразумевает бессрочные выплаты денежных средств. В случае, если плательщик умирает, то обязательства по выплатам переходят по наследству.

Что касается ренты с иждивением, то здесь плательщик может либо перечислять собственнику квартиры помощь в виде денежных выплат, либо удовлетворять его нужды иным путем. Например, регулярно покупать необходимые лекарства, продукты, обеспечивать санаторно-курортное лечение.

Назад к содержанию

Преимущества и недостатки

Рента, как один из способов приобретения недвижимости, имеет свои преимущества и недостатки. Ниже разберем каждый аспект подробно.

Преимущества для собственника:

  • Проживание в собственной квартире без переезда и отселения;
  • Получение ежемесячных дотаций или необходимого ухода;
  • Возможность расторжения сделки через суд, если плательщик не исполняет свои обязательства. Возвращать при это потраченные им средства не придется.

Преимущества для плательщика ренты:

  • Рента, по своей сути, чем-то напоминает беспроцентную рассрочку. При этом можно купить квартиру на очень выгодных условиях;
  • Право собственности к плательщику переходит сразу после оформления договора ренты.

Теперь о недостатках. Для собственника квартиры единственный минус заключается в том, что человек, выплачивающий ренту, может оказаться недобросовестным — не будет выплачивать деньги, привозить продукты, лекарства. В таком случае, кончено, договор можно и расторгнуть, но придется обратиться в суд.

Плательщик, в свою очередь, не может в полном объеме распоряжаться квартирой до тех пор, пока там живет получатель ренты. Без его согласия квартиру невозможно продать, подарить или сдать. Кроме того, после перехода права на собственность, на плечи плательщика также ложатся обязанности по выплате коммунальных платежей, ремонта квартиры в случае ее повреждения.

Назад к содержанию

Что входит в обязанности плательщика?

Обязанности плательщика, в первую очередь, зависят от того, какой именно договор ренты был заключен между ним и собственником. В ситуации, когда оформляется договор пожизненной ренты, на рентного должника ложатся только регулярные платежи в размере оговоренной заблаговременно суммы.

Если заключается договор содержания с иждивением, то помимо платежей, должник должен еще и обеспечивать держателя ренты продуктами первой необходимости, медикаментами, а также удовлетворять разные бытовые потребности — делать уборку, ходить на прогулку, заниматься медицинским обслуживанием.

Опытные юристы говорят о том, что второй вид наиболее проблематичен. Чаще всего рента заключается с лицом пенсионного возраста или старше. С ними порой очень трудно договориться.

К тому же, им свойственна подозрительность и уверенность в том, что их пытаются обмануть и оставить без квартиры.

Иной раз получатели ренты и сами препятствуют получению помощи — перестают отвечать на звонки, не открывают двери, когда плательщики приносят продукты.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации никак не прописан размер и количество платежей за ренту. Нет никакой связи между выплатами по договору и рыночной стоимостью жилья. Бывает и так, что должнику приходится существенно переплатить.

Единственный аспект, от которого может зависеть величина выплат — это размер прожиточного минимума в конкретном регионе.

Назад к содержанию

Возможные риски

Покупка квартиры по договору пожизненной ренты также имеет свои риски.

Для собственника квартиры — получателя ренты, самый главный риск заключается в недобросовестности плательщика, который может не выполнять свои договорные обязательства.

Как мы уже говорили выше, договор в таком случае можно и оспорить, но не у всех есть возможность обратиться в суд. Связано это может быть с разными ситуациями, в том числе — с недееспособностью.

Для плательщика ренты всегда есть риск переплаты. Кроме этого, у собственника могут совершенно внезапно объявиться какие-нибудь дальние родственники, которые попытаются оспорить договор и расторгнуть его, чтобы вступить в наследство самостоятельно.

Назад к содержанию

Как заключить договор ренты на квартиру и что в нем нужно указать?

Многолетняя практика показывает, что договор ренты обязательно нужно составлять вместе с опытным юристом, который проконтролирует все нюансы и ничего не упустит из виду. Условия договора должны быть грамотно расписаны и изложены доступным для сторон языком.

Для заключения договора потребуются следующие документы:

  • Паспорта сторон и их копии;
  • Правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Выписка из домовой книги;
  • Копия ФЛС на квартиру;
  • Заявление о переходе прав на собственность.

Кроме того, заключая договор ренты, собственнику квартиры обязательно нужно получить справку из психоневрологического диспансера о признании его дееспособным и вменяемым. Это необходимо для того, чтобы обезопасить плательщика от внезапно появившихся родственников.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/pokupka-kvartiry-cherez-dogovor-renty/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.