Покупка недвижимости юр лицом

Покупка квартиры юридическим лицом: перечень документов

Покупка недвижимости юр лицом

Многие юридические лица приобретают недвижимость в качестве капиталовложения. Оформление перехода прав собственности на квартиру ничем не будет отличаться от случаев, когда её приобретает физлицо. Однако существует ряд особенностей, которые нужно учитывать, в том числе и в вопросах налогообложения.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица.

Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия.

Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

На законодательном уровне иных ограничений на приобретение недвижимости юридическими лицами не предусмотрено. Однако они могут быть отражены в уставе и других учредительных документах предприятия.

В том числе могут быть оговорены условия, при которых потребуется согласие всех учредителей юридического лица в случаях, если стоимость покупки ниже 25% стоимости активов компании.

Налоги

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п.

5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС.

В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.

Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.

К примеру, с этим могут столкнуться юридические лица, которые занимаются куплей-продажей жилой недвижимости.

В таком случае квартира будет относиться к товару, а не к основным средствам и к ней будут применены налоги, предусмотренные для продажи товаров.

Дополнительной статьей расхода станет оплата налога на имущество юридического лица. Согласно статье № 374 НК России такая обязанность лежит на всех организациях нашей страны. Размер налогового сбора составит 2,2% от стоимости квартиры, которая указана в балансе предприятия.

Эти налоги предусмотрены при покупке квартиры юридическими лицами, использующими общий режим налогообложения.

Для организаций, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), предусмотрены следующие сборы:

  • 6% от суммы договора при последующей продаже квартиры.
  • 15% от суммы разности между продажей и приобретением, в случае использования УСН «доход минус расход».

Документы

При покупке жилой недвижимости юридическим лицом потребуется следующий пакет документов:

  • Устав предприятия.
  • Свидетельство из ЕГРЮЛ.
  • Решение участников юридического лица о принадлежности или непринадлежности сделки к разряду крупных.
  • Документ, подтверждающий согласие участников лица на совершения купли-продажи объекта недвижимости.
  • Доверенность или иной документ (приказ, решение) на право совершения сделки от имени юридического лица.

Нюансы оформления долевой собственности

При покупке квартиры юридическим лицом, учредителями (акционерами) которого являются два и более человека, собственность будет считаться долевой. Размеры долевого участия будут определяться в соответствии с величиной вложений в уставной капитал компании.

Ограничений правоспособности в таком случае не предусмотрено. Иные формы распределения долей и права последующего распоряжения квартирой могут быть предусмотрены решением участников (акционеров) организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/yur-licom.html

Продажа недвижимости юридическим лицом

Покупка недвижимости юр лицом

14.12.2019

/ Материалы / Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  • Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  • Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
  • При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  • Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
  • Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  • По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.

Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

  1. Подтверждение решения о продаже

    Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

    Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

    В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

  2. Составление договора

    После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

    В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

    Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

  3. Заключение сделки

    После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

  4. Переход права собственности на имущество

    Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  • величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  • является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Источник: https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/

Покупка квартиры юридическим лицом: перечень необходимых документов и налогообложение

Покупка недвижимости юр лицом

Участниками сделки купли-продажи недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица. В последнем случае такая сделка имеет некоторые особенности.

Особенности покупки квартиры юридическим лицом

Российское законодательство не допускает запрета на покупку квартир юридическим лицом, если иное не предусмотрено учредительными документами самой компании. При покупке квартиры юридическим лицом допускается два варианта:

  • когда квартира покупается у другого физического лица;
  • когда квартира покупается у юридического лица.

В качестве юридического лица может выступать любая коммерческая организация в статусе ООО, АО и ЗАО. Квартира может покупаться компанией с двумя основными целями:

  • для использования ее в своей коммерческой деятельности, тогда она будет выступать основным средством, и должен вестись соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли (при таком варианте квартира не будет считаться основным средством).

При покупке квартиры юридическим лицом особенность сделки будет состоять в необходимости получения разрешения от собственника бизнеса при крупном приобретении. Под крупной сделкой понимается та, стоимость которой превышает 25% от величины активов предприятия.

Недвижимость – дорогостоящий актив, который требует отвлечения крупной денежной суммы из оборота предприятия и связан с повышенными рисками для покупателя. В такой ситуации совладельцы компании или ее акционеры должны выразить свое согласие на подписание договора купли-продажи.

Согласие требуется оформить в письменном виде. Форма документа отличается в зависимости от типа собственности: это может быть протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров.  Заключение сделки без согласия также допускается. Например, в случае если единственный учредитель ООО является ее директором.

В остальном сделка купли-продажи с участием юридического лица проводится по общему алгоритму:

  1. Стороны обговаривают существенные условия купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится обеспечение в виде аванса или задатка.
  3. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  4. Продавец и покупатель проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
  5. Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи.
  6. Подписывается акт приема-передачи недвижимости.

Перечень документов

Для заключения сделки купли-продажи юридическим лицом:

  • копия Устава;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • документ, удостоверяющий согласие всех собственников организации на подписание договора купли-продажи, либо документ, подтверждающий то, что данная сделка не является для данного юрлица крупной (с подписями руководителя и главного бухгалтера);
  • доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
  • документ, подтверждающий личность руководителя компании или доверенного лица.

Продавец должен собрать стандартный комплект документов для заключения договора:

  • паспорт или учредительные документы юридического лица;
  • свидетельство о собственности или иной документ, удостоверяющий права собственности (выписка из ЕГРН/ЕГРП);
  • выписка из реестра, подтверждающая отсутствие обременений;
  • правоустанавливающая документация: на основании чего к продавцу перешло право собственности (например, договоры приватизации, купли-продажи и пр.);
  • техплан и экспликация помещения из БТИ, подтверждающие отсутствие незаконных перепланировок;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц в квартире;
  • выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который служит подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
  • согласие супруга на сделку (если квартира относится к совместно нажитому имуществу);
  • согласие органов опеки на сделку (если в числе собственников лица под опекой и несовершеннолетние);
  • доверенность на представление интересов (если договор от имени физлица подписывается уполномоченным представителем).

Обязательным документом для перехода права собственности от физического или юридического лица к другому юридическому лицу является договор купли-продажи. Его необходимо составить с учетом требований Гражданского кодекса (Главы 30).

Договор в обязательном порядке должен четко идентифицировать недвижимость, являющуюся предметом сделки; характеризовать стороны договора купли-продажи; иметь указание на цену сделки (обязательно или договор признают недействительным).

Также в нем прописывается перечень зарегистрированных в квартире лиц, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по услугам ЖКХ, условия расторжения договора и пр.

В процессе оформления перехода права собственности через Росреестр помимо указанных выше документов потребуются заявления на отчуждение и вступление в права собственности, а также квитанция с оплаченной госпошлиной. Для юрлиц госпошлина уплачивается в повышенном размере 22000 р. Ее размер прописан в Налоговом кодексе и един для всей территории страны.

Документы на госрегистрацию сделки передаются в любом региональном отделении Росреестра или в МФЦ. По результатам процедуры юрлицо получает выписку из ЕГРН, подтверждающую правовой статус собственника.

Налогообложение покупки квартиры юридическим лицом

При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима.

При ОСНО на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС.

На УСН в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).

Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах  и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.

Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог. Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость.

Налоговая база определяется на основании кадастровой стоимости квартиры по состоянию на начало года. Имущественный налог перечисляется ежегодно в бюджет муниципального образования.

Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций с 2016 года не может превышать 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

Таким образом, покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, заключаемой между физическими лицами. Особенность состоит в необходимости получения разрешения от всех собственников в случае покупки дорогостоящего актива.

Налог уплачивается юрлицом только в случае продажи принадлежащей ему недвижимости. При нахождении квартиры в собственности компании она обязана перечислять в бюджет налог на имущество в размере, установленном на уровне муниципального образования.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/urlicom.html

Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы – может ли ООО купить квартиру

Покупка недвижимости юр лицом

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Просмотров 586

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

  • квартира приобретается у физ. лица;
  • квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

  • для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Особенности покупки

Если стоимость квартиры превышает 25% от размера активов предприятия, то такая операция считается крупной, и для ее совершения потребуется разрешение от совладельцев и акционеров компании.

Согласие не требуется, если единственный учредитель ООО является ее руководителем. Разрешение оформляется в письменном виде. Форма документа зависит от типа собственности организации.

Это может быть протокол собрания учредителей, заседания акционеров или решение совета директоров.

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

У физических и юридических лиц разный порядок налогообложения. На величину налогов для предприятий влияет статус недвижимости: жилой или нежилой.

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности.

Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет.

Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Формирование всех условий будущего соглашения.
  2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
  3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
  5. Расчет по сделке.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

  • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
  • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
  • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
  • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
  • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
  • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
  • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

  • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
  • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
  • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
  • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Покупка недвижимости у юридического лица: какие документы нужны?

Покупка недвижимости юр лицом

Покупку недвижимости у юридического лица можно выделить в отдельную тему для статьи в силу особенностей юридического лица как участника гражданских правоотношений. Если гражданин заключает сделки от своего лица сам, то юридическое лицо действует через свои органы.

Кто и при каких условиях может заключать сделки от имени юридического лица, как можно проверить правомочность представителя или лица, действующего согласно уставу, какие документы обязательны для ознакомления при заключении сделки с юридическим лицом, кроме правоустанавливающих документов на объект недвижимости, мы рассмотрим в этой статье.

Любое юридическое лицо имеет систему органов управления, в которую обязательно входит лицо, имеющее право действовать без доверенности. Называться это лицо может по-разному: директор, генеральный директор, председатель и т.д.. Именно он будет подписывать договор купли-продажи или выдавать доверенность на его подписание. 

Сведения о нем содержатся в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).  Доступ к реестру публичный, получить выписку из него со всеми данными о юридическом лице легко. Надо зайти на сайт ФНС, ввести ОГРН или ИНН юридического лица.

В найденном нажать на наименование юридического лица. При этом формируется выписка из ЕГРЮЛ в формате PDF.

Из этой выписки можно получить всю основную информацию о юридическом лице, в том числе информацию о лице, имеющем право действовать без доверенности (будем называть его директор), и дате внесения сведений о нем в ЕГРЮЛ.  

Затем необходимо проверить, не просрочены ли его полномочия и вправе ли он заключать сделку купли-продажи недвижимости. Для этого необходимо запросить у контрагента устав организации и решение о назначении руководителя.

Устав можно самостоятельно заказать в налоговой инспекции, где юридическое лицо стоит на учете, код налоговой – первые четыре цифры КПП. Либо вы можете запросить устав у продавца, но лучше запросить его в оригинале и сделать с него копию самостоятельно.

Любой юрист в своей практике сталкивался с десятком случаев подмены листочков в копиях документов.

Из решения (протокола собрания, решения единоличного высшего органа) нам важна информация о дате назначения директора на должность, органе, его назначившем, кворуме собрания, принявшего решение о его назначении, количестве лиц, авших за его назначение – в случае, если он назначен решением коллегиального высшего органа. Эту информацию мы будем сравнивать с данными устава. 

    Что мы смотрим в уставе:

  • Срок полномочий директора – необходим для понимания, не просрочены ли его полномочия.  Если в Уставе срок полномочий – 3 года, а решение о его назначении было принято 4 года назад, то совершать сделки от имени организации такой директор уже не правомочен.

  • Орган, назначающий директора на должность, при каких условиях он вправе принимать решения по этому вопросу (кворум) и какое количество «За» необходимо для принятия решения – сверяем с предъявленным решением.

    Это особенно важно, если директор назначен решением коллегиального органа (общее собрание участников общества с ограниченной ответственностью, например) недавно.

    Лучше убедиться на сайте арбитражного суда, что никем из участков иск о признании недействительным решения этого собрания не заявлен.

  • Полномочия директора, раздел о сделках – вправе ли он заключать сделку с объектом недвижимого имущества, с объектом такой стоимости. Возможно, для заключения такой сделки необходимо разрешение иного органа управления  в организации.

  • Если необходимо разрешение иного органа – смотрим, что это за орган, при каких условиях он вправе принимать решения по этому вопросу (кворум) и какое количество «За» необходимо для принятия решения.

    Если разрешение необходимо, запрашиваем еще документ (решение, протокол собрания), где оно дается. Сравниваем его с данными, полученными из устава организации. Сверяем кворум и большинство, которым было принято решение.

    Обращаем внимание на подтверждение принятия собранием решения в соответствии с п. 3 ст. 67.1 ГК РФ.

Кроме того, для юридических лиц существует такое понятие как “крупная сделка”.

Это сделка, выходящая за рамки обычной хозяйственной деятельности, при которой общество приобретает или отчуждает имущество, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Такие сделки подлежат одобрению общим собранием участников общества. А если в обществе создан совет директоров, то уставом могут быть отнесены полномочия по одобрению сделок стоимостью 25-50 % совету директоров. В противном случае такая сделка может быть признана недействительной.

Исключение из правил: общество одного участника, когда директор является одновременно и единственным участником – в этом случае одобрение не нужно.

Поэтому у общества с 2 и более участниками необходимо запросить также бухгалтерскую отчетность на последнюю отчетную дату с подтверждением сдачи ее в налоговый орган, уточнить в уставе, не предусмотрели ли учредители какие-то особенности в отношении крупной сделки и получить при необходимости согласие уполномоченного органа на совершение сделки. Если сделка не является крупной, то желательно еще попросить письмо от общества о том, что сделка для него не является крупной.

Проверка всех указанных выше данных дает гарантию того, что договор с вами подпишет правомочное лицо и необходимые согласия на совершение сделки получены. Даже если что-то пойдет не так, закон на стороне «добросовестного приобретателя».

Статья 173.1 ГК РФ устанавливает, что сделка, совершенная без необходимого согласия органа юридического лица, является оспоримой.

Но при этом оспоримая сделка, совершенная без необходимого согласия органа юридического лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Статья 174 ГК РФ говорит о том, что если полномочия лица на совершение сделки ограничены, и при ее совершении такое лицо вышло за пределы этих ограничений, сделка может быть признана недействительной лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Кроме того, прежде чем заключать сделки с юридическим лицом, стоит проверить его по базе арбитражного суда и ФССП. Большое количество арбитражных дел и исполнительных производств – повод задуматься.

Обязательно необходимо обратить внимание на наличие у общества дел о банкротстве, так как при банкротстве юридического лица действуют особые правила совершения сделок.

Более того, нужно обратить внимание на наличие признаков скорого банкротства (количество долгов, сроки неисполнения решений, бухгалтерская отчетность и т.д.), так как при введении процедуры банкротства сделки, совершенные в течение 3 лет, будут предметом оспаривания.

Должна насторожить сниженная цена объекта, небольшой срок пребывания его в собственности организации и несколько перепродаж в течение короткого срока. Это часто признаки будущих проблем.

Также при любой сделке с объектом недвижимости важно изучить правоустанавливающие документы на объект и его историю, но более подробно об этом читайте в статье по ссылке.

    Итак, что нужно дополнительно проверить при покупке недвижимости у юридического лица:

  • полномочия директора: срок полномочий, наличие записи о нем в ЕГРЮЛ, полномочия на подписания сделок;

  • при подписании представителем по доверенности проверить полномочия также представителя, об этом подробнее здесь.

  • признаки крупной сделки и согласие на ее совершение;

  • наличие признаков будущего банкротства и возбужденные дела о банкротстве юридического лица;

  • споры участников организации с обществом;

  • репутацию юридического лица: наличие долгов, судебных дел и т.д. 

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по полному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе при приобретении у юридического лица.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь.

Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь.

Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты.

Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/pokupka-nedvizhimosti-u-yuridicheskogo-litsa-kakie-dokumenty-nuzhny/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.