Покупка приватизированной квартиры

Содержание

8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Покупка приватизированной квартиры

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами

Krakenimages.com/shutterstock

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

  • главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  • генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.

Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.

А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.

Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).

Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.

В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.

Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.

В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.

Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)

Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
  • выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справку об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  • справки из ПНД и НД.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2408899a7947e5b891bedb

Покупка приватизированной квартиры на что обратить внимание

Покупка приватизированной квартиры

При покупке квартир, после вопроса о характеристиках квартиры (место, площадь, количество комнат, размер кухни), следует: а какие документы? Наилучшим ответом считается приватизированная квартира, собственность более 3-х лет. Считается, что приватизированная квартира это прозрачная история квартиры, это безопасно, и никаких сюрпризов.

Вынуждены разочаровать: Риски при покупке квартиры есть всегда! Их может быть больше или меньше. Приватизированные квартиры – не является исключением.

Положительные моменты

Приватизация выгодна как государству, так и гражданам, проживающим в квартире по договору социального найма. После прохождения процедуры снижается нагрузка на бюджет, так как расходы на содержание жилья ложатся на плечи новых владельцев. Собственники имущества обязаны уплачивать ежегодно налог, что является для государства дополнительным источником дохода.

Для владельца наличие в собственности приватизированной квартиры дает следующие преимущества:

  1. Имеет надежную защиту от государства своих имущественных прав и возможность их отстаивания в суде при нарушении со стороны других лиц;
  2. Может свободно распоряжаться имуществом, осуществлять продажу, дарение и иные сделки;
  3. Вправе использовать квартиру в качестве залогового имущества, что часто повышает шансы на получение кредита;
  4. Бесплатно получает недвижимость, которую всегда можно продать;
  5. Может давать право бесплатного проживания на территории другим лицам и прописывать их;
  6. Может проводить перепланировки и капитальный ремонт;
  7. При признании жилья аварийным либо включение его под снос приобретает возможность получения нового жилья.

Собственник приватизированного объекта имеет большую защиту от мошеннических действий по сравнению с нанимателем социального жилья. Просто выселить владельца из квартиры невозможно, так как имущественные права защищаются государством. Договор социального найма может быть расторгнут по множеству причин, в результате чего человек будет лишен жилья.
При проживании в неприватизированной квартире человек может свободно пользоваться благами помещения, но обменять ее или провести иную имущественную сделку не может. В жизни часто бывают ситуации, когда наниматель жилья умирает, а члены семьи не успевают прописаться в помещении и оно переходит муниципалитету.

https://www.youtube.com/watch?v=qsbAFCrjhbM

С приватизированным имуществом подобная ситуация исключена и после смерти владельца квартира переходит по наследству, очередность которого определяется нормами действующего законодательства.

Основные риски

Как снизить риски покупки приватизированной квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать какими они бывают.

Отказники

Жилое помещение находится в собственности одного человека, а остальные жильцы написали отказ от приватизации, но зарегистрированы в квартире. В этом случае необходимо, чтобы перед регистрацией договора:

  • все лица, не участвующие в сделке, из квартиры выписались;
  • либо взяли на себя нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета;
  • либо собственноручно написали заявление о снятии с регистрационного учета.

В противном случае стоит рассмотреть другие варианты.

Собственниками являются несовершеннолетние

В этом случае необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Оно выдается в том случае, если права детей не нарушаются, то есть им предоставляется или будет предоставлена другая жилплощадь. Основанием для выдачи такого распоряжения может служить улучшение жилищных условий, разъезд родственников или смена места жительства.

С 01 января 2020 года все сделки с несовершеннолетними детьми оформляются только через нотариуса (ФЗ от 29.12.2015 №391). Именно он отвечает за правильность проведения сделки и регистрацию.

Прописаны дети

Наиболее частым случаем является приватизация квартиры родителями при зарегистрированных детях. Желательно, чтобы перед регистрацией договора все они были выписаны. Если же этого не произошло, то в договоре купли-продажи, отдельным пунктом прописываются обязательства продавца о снятии с регистрационного учета всех членов семьи.

Если квартира находится в общей совместной собственности, то сделка не попадает под категорию нотариальной. Также не требуется разрешения от органов опеки и попечительства.

Проблемные собственники

При покупке такого жилья всегда заказывайте выписку из домовой книги, узнавайте, кто имеет право проживания, но на данный момент в квартире не зарегистрирован. Это могут быть:

  • лица, призванные в вооруженные ряды;
  • лица, отбывающие наказание и находящиеся в местах лишения свободы;
  • пропавшие без вести.

От покупки такой квартиры желательно отказаться.

Что еще проверить покупателю?

Проверяйте документы на квартиру и сроки действия паспортов. Если документы испорчены и плохо читаются, то попросите заказать дубликаты. Сделать это можно, обратившись с заявлением в МФЦ. Если паспорт просрочен дождитесь его замены.

Минусы приватизации

Процедура приватизации связана не только с получаемыми правами, но и обязанностями, которые после регистрации права собственности несет владелец.

После получения прав владения все расходы на содержание имущества и проведение капитального ремонта несет собственник.

В случае наличия задолженности по коммунальным и иным платежам могут начисляться пени и штрафы, а при большой сумме задолженности кредитор вправе инициировать процесс судебного разбирательства.

Минусами приватизации принято считать:

  1. Необходимость уплаты имущественного налога;
  2. Дополнительная финансовая нагрузка на семейный бюджет в связи с необходимостью оплаты услуг ЖКХ и капитальный ремонт;
  3. Возмещение ущерба другим собственникам квартир, который возникает в случае пожара, затопления или из-за иной чрезвычайной ситуации.

Часто наниматели жилья принимают решение о приватизации с целью его дальнейшей продажи. Согласно действующим правилам при владении квартирой менее 3 лет владелец будет обязан уплатить налог с полученных доходов. Сумма с учетом стоимости недвижимости может оказаться весьма существенной.

Приватизация квартиры предполагает обязательное участие в процедуре несовершеннолетних детей, которые в большинстве случаев становятся владельцем доли.

В случае продажи такого объекта потребуется разрешение опеки на проведение сделки по отчуждению имущества.

Обязательным требованием станет предоставление ребенку аналогичного права владения жильем и отсутствие факта ухудшения условий проживания.

Появление в результате приватизации нескольких собственников также может осложнить процедуру продажи квартиры. Наличие долей предполагает согласие всех владельцев при продаже жилого объекта как единого целого либо соблюдение правила преимущественной покупки при реализации доли одним из собственников.

В последнем случае требуется провести процедуру уведомления всех хозяев и сделать предложение о покупке им, а только после этого искать другого приобретателя. Необходимость соблюдения подобных законодательных требований способно растянуть процесс продажи приватизированной квартиры во времени.

Что необходимо проверить?

При желании купить приватизированную квартиру потенциальному покупателю нужно обратить внимание на ряд важных факторов.

Информация о владельцах приводится в справке из БТИ.

Уточните наличие у продавца квартиры несовершеннолетних детей. По возможности нужно установить факт наличия или отсутствия внебрачных детей, которые при определенных обстоятельствах тоже могут заявить о своих правах на квартиру.

Выясните, нет ли людей, которые отбывают наказание в виде лишения свободы и имеют долю в рассматриваемом объекте недвижимости.

Проверьте, состоит ли продавец в браке.

Иногда случаются такие ситуации, когда квартира оказывается совместно нажитым имуществом, но в документах фигурирует только один владелец.

То есть он может спокойно продать квартиру, а при возникновении определенных ситуаций его супруг или супруга подадут иск на раздел совместно нажитой собственности, что доставит вам множество неудобств и может даже привести к потере доли квартиры.

ВАЖНО: Внимательно изучите паспорт продавца. В нем не должно быть никаких подчисток, помарок и пр. Обратите внимание на срок действия паспорта.

Вопросы выгоды

На вопрос, зачем нужно приватизировать жилье, многие сразу задумываются о финансовой выгоде. Возможность получить жилье бесплатно заманчиво, но при детальном рассмотрении не всегда оправдана.

Не выгодна приватизация в следующих случаях:

  • плохое материальное положение;
  • получение субсидий от государства;
  • семья планирует проживать в помещении и не строит планов на покупку нового;
  • низкая ликвидность получаемого объекта;
  • возможность получения жилья большего по площади или престижности.

Часто объектами приватизации становятся комнаты или коммунальные квартиры, которые не пользуются на рынке недвижимости спросом. Низкая стоимость таких объектов и сложность поиска покупателя часто осложняют процесс продажи. Сдать подобное жилье за приличные деньги невозможно.

В результате при наличии другого места проживания подобное имущество становится «балластом», требуя от собственника расходов на оплату коммунальных услуг и налоговых отчислений.

После приватизации владелец квартиры обязан будет платить имущественный налог. Сумма для человека с низким доходом либо отсутствии такового может оказаться значительной. В этом случае одинокому человеку или малообеспеченному гражданину выгоднее проживать в квартире, предоставленной ему по договору социального найма.

Финансовая выгода также связана со следующими моментами:

  • суммы оплаты за услуги ЖКХ в неприватизированных квартирах на порядок ниже;
  • отсутствуют расходы на капитальный ремонт и содержание жилья;
  • возможность снизить нагрузку на семейный бюджет за счет средств субсидий.

На неприватизированное жилье могут претендовать только жильцы квартиры. Для дальнейшего проживания не требуется оформлять множество документов и проходить процедуру вступления в наследство.

В случае частной собственности после смерти одного из владельца появляется множество претендентов, что часто заканчивается судебными разбирательствами.

Процедура приватизации: особенности в 2019 году

С момента вступления закона о приватизации изменения вносились неоднократно, а срок для возможной регистрации собственности проливался несколько раз. Приватизировать муниципальную собственность сегодня имеют право граждане, вписанные в договор социального найма и прописанные в квартире.

По действующим правилам участвовать в приватизации можно только один раз. Исключение делается для лиц, которые проходили процедуру являясь несовершеннолетними. Участие детей в процедуре переоформления на текущий момент считается обязательным, а их интересы представляют законные представители.

При заключении договора о социальном найме во взрослом возрасте гражданин вправе использовать возможность получения бесплатного жилья повторно. На первом этапе необходимо уточнить, можно ли инициировать процесс приватизации.

Согласно действующим правилам недопустима передача следующих видов жилья в частную собственность:

  1. Находящихся в аварийном состоянии;
  2. Расположенных в общежитиях и не переданных на баланс муниципального образования;
  3. Помещения санаторий, больниц школ и иных социальных объектах;
  4. Возведенные в военных или закрытых городках.

Для инициирования процедуры необходимо оформить заявление о желании воспользоваться возможностью приватизации и подать пакет документов в уполномоченный орган по решению жилищных вопросов.

Перечень необходимых бумаг рекомендуется уточнить заранее, так как он может в различных регионах незначительно отличаться.

Итогом рассмотрения станет положительное или отрицательное решение, подготовка которого в среднем занимает 2 месяца. При положительном ответе составляется договор о передаче недвижимости. Право собственности возникает только после прохождения государственной регистрации в Росреестре и получения выписки.

Понятие «приватизация» появилось в 90-х годах в период нестабильности экономики. Споры вокруг процедуры бесплатной передачи государственного или муниципального жилья в частное владение не утихают и в наше время. Как и при любой другой сделке прохождение процедуры приватизации влечет определенные последствия, о которых необходимо иметь представление.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/posle-privatizacii-kvartiry-kogda-mozhno-ee-prodat.html

Риски покупки приватизированной квартиры

Покупка приватизированной квартиры

Приватизированными называют квартиры, безвозмездно переданные во владение от государства к гражданам.

Российское законодательство разрешает покупать и продавать приватизированные квартиры.

Однако здесь есть свои нюансы и риски. Приобретая приватизированное жильё, необходимо провести тщательную проверку документов и надлежащим образом оформить сделку, и только тогда можно будет не опасаться, что ваше право владения в будущем окажется успешно оспорено.

Покупка квартиры

Краткая схема для тех, кто собирается приобретать приватизированную квартиру, выглядит так:

  • Сторона покупателя делает выбор в пользу определённого жилья.
  • Подписывается (при необходимости) предварительное соглашение между покупателем и продавцом, в котором оговаривается аванс, сроки полного оформления сделки и стоимость жилья. К нему должны прилагаться документы, требующиеся для проведения сделки.
  • Покупатель проверяет бумаги.
  • Выполняется составление основного договора.
  • Он подписывается сторонами, передаются деньги.
  • Составляется и подписывается акт приёма-передачи.
  • Документы сдаются в Регистрационную Палату, где должна быть проведена государственная регистрация перехода прав к покупателю.
  • В срок, указанный в расписке о получении документов, можнозабрать их – после этого регистрация перехода прав будет официально оформлена, и в государственном реестре недвижимости закреплено, что владелец у жилья сменился.

Покупка приватизированной квартиры, риски покупателя

Тщательная проверка документов при приобретении приватизированной квартиры требуется в первую очередь, чтобы выявить, как была проведена сама приватизация, и нет ли определённых нюансов, которые позволили бы опротестовать само её проведение либо частично ограничить право собственности.

Все риски, возникающие при покупке жилья, можно разделить на две основные категории: юридические и технические. Первые угрожают куда сильнее, и в некоторых случаях покупатель даже теряет право собственности на приобретённое жилья, вторые главным образом чреваты лишней тратой денег. Например, незаконная перепланировка будет относиться к таким рискам.

А к основным юридическим рискам принадлежат:

  1. Наличие у третьих лиц права собственности либо права проживания – одна из самых серьёзных проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

Такими лицами могут быть так называемые «отказники» – при приватизации могло потребоваться согласие от проживавших в квартире лиц на проведение без их участия (потому и отказники).

В результате они потеряли право владения этой недвижимостью, но сохранили за собой право проживания в ней вместе с регистрацией.

Как следствие, после покупки такой квартиры может неожиданно обнаружиться, что у вас есть сосед, и просто так выгнать его не выйдет, поскольку он обладает бессрочным правом проживания в квартире, которую вы считали при покупке безраздельно своей.

Для исключения этого риска необходимо, чтобы перед продажей квартиры из неё все были выписаны.

Обратите внимание, письменное заключение о принятии на себя обязательств сняться с регистрационного учёта уже после окончания сделки не годится. Необходимо именно снять прописку, а не только обязаться сделать это, поскольку такие обязательства могут быть отклонены при рассмотрении вопроса в суде.

Но даже полная выписка не станет гарантированным решением. Другие потенциальные собственники – дети продавца, не участвовавшие в приватизации из-за того, что были выписаны перед ней.

После совершеннолетия они могут заняться восстановлением прав через суд.

Также следует обратить внимание на то, не отсутствовали ли во время приватизации недвижимости какие-то члены семьи продавца – из-за отсутствия они имеют право оспорить приватизацию.

2. Признание сделки купли-продажи недействительной.

Причины могут быть разными:

  • Если продавцом стал человек пожилой, его родственники могут затем настоять на том, что он был недееспособен.
  • Фальшивая доверенность или другие поддельные документы – такие схемы используются «чёрными риэлторами». В последние годы их стало гораздо меньше, но это не значит, что встречи с ними точно удастся избежать.

3. Долги по жилищно-коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт.

После перехода прав на недвижимость вместе с ними перейдут и долги за капремонт, а потому при их наличии следует сразу условиться о соответственном снижении цены квартиры. Если продавец утверждает, что долгов нет, это обязательно следует проверить.

Долги за коммунальные услуги к новому собственнику не переходят, но это лучше отдельно оговорить в соглашении, если они есть, а ещё лучше всё-таки поставить условие об их полном погашении перед продажей. Ведь последующие проблемы с коммунальными службами абсолютно не нужны новому владельцу, а они могут появиться при большом долге, который никто не желает оплачивать.

Хотя мы и перечислили немало опасностей, способных подстерегать покупателя.

 Но, чтобы не создавать ложное впечатление, нужно отметить, что в среднем риски не выше, чем при приобретении жилья, не подвергавшегося приватизации – у покупок жилья в новостройках собственные риски.

В том и другом случае большую часть рисков снимет работа с грамотным юристом – а обращаться к нему при такой сделке просто-таки обязательно, ведь она подразумевает работу с большим количеством документов.

Какие документы проверить

При заключении сделки купли-продажи надо будет проверить или оформить немало бумаг. Все их можно разделить на несколько основных категорий:

  • личные;
  • на квартиру;
  • об оплате жилищно-коммунальных услуг и ремонта;
  • о лицах, зарегистрированных в квартире.

Проверяться должно всё – мелочей здесь нет. Понятное дело, что методы и тщательность проверки должны быть различными, но мы всё-таки рекомендуем поручить это досконально разбирающимся в вопросе юристам.

Личные документы

Из них от продавца требуется в первую очередь предоставить паспорт. В нём не должно быть посторонних вклеек и надписей, он должен быть с неистёкшим сроком действия. Паспорт можно проверить на сайте Главного Управления МВД по вопросам миграции при помощи специального сервиса, а лучше – обратившись в местный паспортный стол.

Кроме того, чтобы подстраховаться от признания одной из сторон сделки недееспособной, требуется прохождение обследование и получение справки о состоянии здоровья. Если продавец уже пожилой, лучше не обходиться одной справкой, а пригласить врача прямо на сделку, чтобы он подтвердил, что тот дееспособен непосредственно при её подписании.

Если продажа осуществляется через представителя, нужна нотариально заверенная доверенность от продавца для него. При этом всё равно стоит просить о личной встрече с хозяином, чтобы убедиться в его принципиальном согласии на сделку, а с доверенным лицом должны решаться уже вопросы технического характера. Если провести встречу не удаётся, это повод ещё раз всё проверить.

На квартиру

Проверке должны подвергнуться технический и кадастровый паспорта квартиры, стоит убедиться в том, что в ней не была проведена незаконная перепланировка, сверив план с самим помещением.

Следует иметь в виду, что отвечать за незаконную перепланировку придётся уже новому собственнику, и вас затем могут обязать выплатить штраф или и вовсе вернуть жилище в исходное состояние за свои деньги.

А даже если нет – придётся заниматься оформлением перепланировки.

Если раньше важнейшим документом было свидетельство о собственности, то теперь владеет ли продавец правами на квартиру, и нет ли у неё других собственников, можно проверить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость – и если обнаружились проблемы, то их в любом случае надо решить перед продажей.

Необходимо провести проверку документа, на котором основывается право собственности продавца – это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор о приватизации. Именно в них содержатся детали относительно того, что права на жильё могут предъявлять и другие граждане.

Естественно, следует внимательно изучить как их вид – так, все исправления в тексте должны быть отдельно удостоверены подписями, никаких подчисток и прочего быть не должно, так и содержание. В документе о праве собственности могут ставиться обязательные условия, при несоблюдении которых сделка расторгается – нужно убедиться, что они выполнены.

В ином случае вторая сторона предыдущей сделки, объявившись уже после покупки квартиры, может добиться её отмены через суд.

Если из выписки из ЕГРП явствует, что квартира постоянно переходила из рук в руки – это повод насторожиться.

Также из неё ясно, не были ли в последнее время наложены аресты, не происходили ли вокруг неё судебные тяжбы и тому подобное. Лучше всего, если никаких сделок и споров, связанных с квартирой, не было в течение последних трёх лет – поскольку именно таков срок давности, это наверняка защитит от претензий.

Квартира может и не числиться в ЕГРП – это означает, что ранее с ней не проводились сделки. Стоит подать запрос насчёт неё в местный Департамент жилищной политики и, если права продавца подтвердятся, это означает, что юридически она чиста.

Об оплате ЖКУ и капремонта

Об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам будет свидетельствовать Единый жилищный документ. По акту приёма-передачи должна быть предъявлена справка об отсутствии задолженности, а также квитанции платежей.

О зарегистрированных лицах

Ещё одна функция Единого жилищного документа – он несёт в себе функции выписки из домовой книги. Соответственно, если согласно этому документу продавец состоит в браке, и состоял в нём, когда проводил приватизацию жилья, понадобится заверенное нотариусом согласие супруга на его продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, необходимо будет ещё и согласие органов опеки.

Оформление сделки

Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно составить договор и поставить на него подпись обоих участников сделки, тем более что они должны будут присутствовать и при подаче документов на регистрацию – и этого хватает, чтобы подтвердить их согласие. Но не всегда этого оказывается достаточно – иногда требуется, чтобы соглашение было заверено нотариусом.

Случаи, когда необходим нотариус

Без участия нотариуса не будут приниматься в Росреестре договоры:

  • По продаже доли.
  • Если продавцом выступает несовершеннолетний. Если ему от 14-18 лет, то он должен будет участвовать в сделке лично, если младше – вместо него подпись ставят родители либо опекуны, и понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства.
  • Если квартирой владеет ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. При полной недееспособности его интересы в сделке будет представлять опекун, при ограниченной – он сам, но потребуется письменное согласие от попечителя.

Можно ли купить неприватизированное жилье

Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.

Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить.

В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя».

Таким образом, хотя официально никакой сделки купли-продажи не произойдёт, право на приватизацию, если применительно к данной квартире она вообще возможна, получит уже другой гражданин, и после того, как он этим правом воспользуется, за ним будут закреплены права собственности.

Такую схему сложно реализовать: скорее всего, приватизация окажется невозможной, и местная администрация подаст иск о признании прописавшегося неприобретшим право на жильё.

Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.

Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/privatizacija/riski-pokupki/

Покупка приватизированной квартиры риски что проверить

Покупка приватизированной квартиры

Сегодня многие сделки по покупке недвижимости происходят на вторичном рынке, где квартиры ранее уже находились в частной собственности и могут иметь некоторые особенности. Одной из таких особенностей, на которую следует обратить пристальное внимание, является приватизация.

Стоит ли приобретать такую квартиру и как это сделать? Что нужно тщательно проверять и как исключить риски при покупке приватизированной квартиры? Каких ситуаций следует избегать покупателю, чтобы не остаться без жилья и без денег? Ответы на эти вопросы будут раскрыты в данной статье.

Как купить приватизированную квартиру?

Процесс покупки такого жилья происходит по обычным правилам в соответствии с положениями ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

  1. Собираются документы;
  2. Стороны подписывают договор;
  3. Сделка регистрируется.

Документы, которые потребуются:

  • Договор приватизации, подтверждающий, что недвижимость была переведена из муниципальной в частную собственность. Перечень документов о приватизации квартиры вот тут.
  • Документ о праве собственности на продаваемое жильё.
  • Справка о том, что отсутствуют какие-либо задолженности, связанные с жилплощадью и её эксплуатацией.
  • Лицевой счёт (копия).
  • Выписка из домовой книги.
  • Паспорта лиц, участвующих в сделке.

Выше приведён стандартный пакет, который может дополняться. Например, если на площади прописан несовершеннолетний, который владеет долей квартиры, потребуется согласие на сделку органов опеки. Кроме того, должны быть соблюдены права несовершеннолетних при приватизации квартиры. Также следует заказать выписку из Росреестра.

В ситуации, когда квадратные метры были получены в наследство, вместо договора приватизации предоставляется:

  • документ о праве на приобретение наследства;
  • справка из налоговой инспекции, подтверждающая факт уплаты налога (если была необходимость его оплачивать).

Допустимо расширение списка документов в связи со следующими обстоятельствами:

  • Право собственности несовершеннолетних.
  • Наличие совладельцев, если имела место долевая приватизация квартиры.
  • Наличие супругов (как бывших, так и настоящих). Информация о том, нужно ли согласие супруга при продаже квартиры в этой статье.
  • Наличие лиц, обладающих правом пользования на жильё.

Где оформить сделку?

Право собственности регистрируется через Росреестр или МФЦ.

Для оформления права потребуются следующие документы:

  • Документы, удостоверяющие лично как продавца так и покупателя.
  • Договор купли-продажи. Где можно оформить договор купли-продажи квартиры узнайте тут.
  • Заявление о переходе права по образцу, который можно увидеть на сайте Росреестра.
  • Кадастровый паспорт.
  • Акт приёма-передачи.
  • Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
  • Согласие на продажу, подписанное супругом продавца и заверенное нотариусом.
  • Согласие органов опеки и родителей, если продавцом выступает несовершеннолетний.

Регистрирующий орган вправе запросить дополнительные документы.

Регистрация должна быть завершена в срок, не превышающий 3-х месяцев со дня приёма документов. По окончанию указанного срока покупатель приобретает права собственника.

Что и как необходимо проверить до оформления сделки, чтобы исключить риски?

При желании приобрести приватизированную квартиру, покупателю следует обратить внимание на следующее:

  1. Готов ли каждый владелец недвижимости дать согласие на продажу в письменной форме. Список владельцев можно увидеть в справке из БТИ.
  2. Есть ли у продавца дети, не достигшие совершеннолетия. Желательно также получить информацию о наличии внебрачных детей, которые могут впоследствии заявить о своём праве на часть площади.
  3. Нет ли лиц, имеющих долю жилплощади и отбывающих наказание в виде лишения свободы.
  4. Состоит ли продавец в браке. Возникают ситуации, когда в свидетельстве стоит один собственник, но по закону недвижимость признаётся совместно нажитым имуществом. При этом собственник может продать квартиру, но его супруг вправе направить иск в суд, что грозит покупателю потерей доли.
  5. Состояние паспорта собственника и срок его действия. Не допускается наличие помарок и затирок.
  6. Состояние документов на жильё (особенно подтверждающих право собственности). Если имеются затирки и помарки, то рядом с ними должны стоять подпись, а также печать нотариуса).
  7. Не является ли данная квартира предметом залога либо не продана ли она уже. Случается, что одну недвижимость продают по нескольку раз.
  8. Не участвовали ли в приватизации дети. При этом нужно учесть, что на момент перехода квадратных метров из муниципальной в частную собственность несовершеннолетние автоматически получают право на долю площади, тогда как взрослые могут отказаться от приватизации.
  9. Не нарушались ли нормы ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. в процессе перехода прав от государства к частному лицу.

Как проверить, участвовал ли ребёнок в приватизации, и кто имеет право пользования квадратными метрами?

Для того, чтобы узнать, принимал ли ребёнок участие в приватизации, следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту нахождения недвижимости и получить выписку из ЕГРП. В данной выписке перечислены все лица, обладающие правом собственности на жильё. Если требуется информация за период до 1 февраля 1998 года, обращаться нужно в БТИ.

Источник: https://kart.net.ru/pokupka-privatizirovannoj-kvartiry-riski-chto/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.