Помещения вспомогательного использования в нежилом здании

Как поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на объект недвижимости вспомогательного использования?

Помещения вспомогательного использования в нежилом здании

Как правило, создание объекта капитального строительства – зданий и сооружений – является очень трудоемким процессом, в ходе строительства которого могут понадобиться объекты вспомогательного использования. Эти постройки делают эксплуатацию зданий и сооружений более экономически целесообразной.

Важно! Вспомогательный объект не имеет самостоятельного функционального назначения. Его задача – обеспечить функционирование основного здания или сооружения.

Разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов вспомогательного использования не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса; далее – ГрК РФ).

2. Основные критерии объекта вспомогательного использования (назначения)

Несмотря на то, что понятие объекта вспомогательного использования (назначения) на законодательном уровне однозначно не закреплено, существуют определенные критерии отнесения постройки к вспомогательным объектам  капитального строительства:

  • наличие признаков недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации;
  • на земельном участке должно располагаться основное здание или сооружение, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию; при этом строительство вспомогательного объекта недвижимости, обеспечивающего строительство основного объекта недвижимости, допустимо на этапе, когда основной объект ещё не возведен, но уже запроектирован и получено разрешение на его строительство;
  • строительство объекта должно осуществляться исключительно на отведенном для этого земельном участке соответствующей категории и с соблюдением разрешенного использования;
  • основное и вспомогательное здания должны располагаться в границах одного земельного участка (расположение на смежных участках допустимо при наличии у правообладателя прав на смежные земельные участки, при соблюдении требований к разрешенному использованию);
  • строение должно относиться к объектам недвижимости с пониженным уровнем  ответственности (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

3. Этап оформления

Если объект недвижимости отвечает перечисленным критериям, то права на него оформляются в упрощенном порядке на основании правоустанавливающих документов на земельный участок.

Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана в электронном виде и на бумажном носителе.

Документом-основанием для подготовки технического плана на вспомогательный объект капитального строительства является проектная документация, а в тех случаях, когда ее изготовление не требуется – иной документ, подтверждающий вспомогательный характер объекта (например, заключение специализированной организации, согласно которому здание относится к объекту вспомогательного использования). Для того чтобы с документами не возникло проблем, лучше воспользоваться помощью специалистов. Вы можете это сделать, воспользовавшись нашим сервисомпо ссылке.

Подробнее

В отношении вспомогательных объектов, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (например, баня, сарай, гараж, теплица и т.п.

), в связи с отсутствием необходимости изготовления на них проектной документации, в технический план включается декларация, составленная и заверенная правообладателем земельного участка (Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953).

При этом, в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства (с указанием сведений об основном строении), а также что в отношении данного объекта законодательством РФ не предусмотрены подготовка и выдача разрешений и проектной документации.
Для оформления документов в Росреестре:

♦ Вам нужно обратиться в МФЦ, имея при себе следующие документы:

Специалист МФЦ:

Важно!!! Есть альтернативный вариант – подать документы в электронном виде на официальном сайте Росреестра или Едином портале государственных и муниципальных услуг «Госуслуги».

♦ заплатить госпошлину;
♦ получить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что вспомогательный объект недвижимости с уникальным кадастровым номером принадлежит Вам.

Вам также может быть интересно:

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-postavit-na-kadastrovyy-uchet-i-zaregistrirovat-pravo-na-obekt-nedvizhimosti-vspomogatelnogo-isp/

Об объектах вспомогательного использования , Письмо Росреестра от 13 апреля 2020 года №3215-АБ/20

Помещения вспомогательного использования в нежилом здании

В связи с обращениями граждан, юридических лиц, органов государственной власти, органов местного самоуправления, кадастровых инженеров по вопросам, возникающим в связи с созданием объектов вспомогательного использования, их государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на них, Росреестр сообщает.

1. О критериях отнесения объектов к числу вспомогательных зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При этом ГрК РФ не дает определение понятию “объект вспомогательного использования”, не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных, а также не относит к числу объектов вспомогательного использования здания, ограничиваясь только строениями и сооружениями.

Статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (далее – Закон N 384-ФЗ) установлено, что:

под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно части 10 статьи 4 Закона N 384-ФЗ к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся:

здания и сооружения временного (сезонного) назначения;

здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения;

здания и сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, в отличие от положений ГрК РФ Закон N 384-ФЗ позволяет относить к числу объектов вспомогательного использования здания и сооружения, но при этом не упоминает строения, конкретизируя цель создания зданий и сооружений вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.

Аналогичный подход к определению статуса объектов вспомогательного использования сложился в судебной практике. Так, например, из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2012 г. N ВАС-15260/12, определений Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2015 г.

N 308-ЭС15-1282, от 10 декабря 2018 г. N 306-ЭС18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14 января 2019 г.

N 306-ЭС18-24283 в рамках спора о том, относится ли объект к числу вспомогательных или нет, был сделан вывод о том, что, поскольку заключением судебной экспертизы установлено, что спорная постройка относится к объектам повышенного уровня ответственности в связи с наличием грузоподъемного механизма – кран-балки, не относится к объектам вспомогательного использования, не связана со строительством расположенных на земельном участке нежилых зданий гаражей и линейного сооружения, для ее строительства предприниматель должен был получить разрешение на строительство.

Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87, предусмотрено, что:

раздел 2 “Схема планировочной организации земельного участка” должен содержать в текстовой части в том числе зонирование территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (в том числе основного и вспомогательного назначения) объектов капитального строительства для объектов производственного назначения (подпункт “з” пункта 12);

раздел 6 “Проект организации строительства” должен содержать в графической части в том числе календарный план строительства, включая подготовительный период (сроки и последовательность строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений, выделение этапов строительства) (подпункт “х” пункта 23);

раздел 5 “Проект организации строительства” должен содержать в текстовой части в том числе перечень специальных вспомогательных сооружений, стендов, установок, приспособлений и устройств, требующих разработки рабочих чертежей для их строительства (при необходимости) (подпункт “е” пункта 38).

Таким образом, создание зданий и сооружений вспомогательного использования может (должно) предусматриваться в проектной документации объектов капитального строительства.

В ряде случаев для решения конкретных задач определяется перечень строений и сооружений вспомогательного использования, например, как это сделано в пункте 2 Требований к строениям и сооружениям временного назначения и (или) вспомогательного использования для подготовки и проведения чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2015 г. N 1175 (далее – Требования N 1175).

Пунктом 3 Требований N 1175 установлено, что размещение строений и сооружений временного назначения и (или) вспомогательного использования внутри и на территории объектов капитального строительства определяется проектной документацией.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/564672728

Режим общего имущества в нежилом здании

Помещения вспомогательного использования в нежилом здании

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения дел, затрагивающих оптимизацию порядка эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Правовой центр ДВА М предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с разрешением споров касательно режима общего имущества в нежилом здании, в том числе:

  • консультирование (правовой аудит) по вопросам, связанным с оформлением прав на общее имущество в нежилом здании;
  • представление интересов при оспаривании регистрации единоличной собственности одного из собственников помещений в здании на имущество, которое должно подчиняться режиму общего имущества в нежилом здании;
  • юридическая экспертиза (правовой анализ) вопросов определения порядка пользования общим имуществом в нежилом здании;
  • юридическое сопровождение процедуры оформления права собственности на общее имущество органах Росреестра и государственных органах г. Москвы и Московской области;
  • представление интересов собственника помещений в нежилом здании в спорах по отнесению помещений к имуществу общего либо необщего пользования.

Собственники коммерческой и производственной недвижимости, владеющие помещениями в нежилом здании, зачастую сталкиваются с необходимостью пересмотреть или установить режим общего пользования в отношении помещений или имущества общего пользования, расположенного в нежилом здании.

К категории общего имущества относятся помещение и оборудование обслуживающие всё здание либо несколько помещений, принадлежащих разным собственникам – входные группы вестибюли, коридоры, технические чердаки и подвалы, инженерные системы и сети (индивидуальные тепловые пункты, венткамеры и т.д.)

Законодательство РФ не содержит регулирования, напрямую посвященного вопросам режима помещений общего пользования в нежилом здании.

В условиях отсутствия прямых норм судебная практика российских судов выработала подход, в соответствии с которым к общему имуществу нежилых помещений применяется тот же режим, что установлен для общего имущества в многоквартирном доме.

Следуя данному подходу, в общей собственности владельцев помещений нежилого здания находятся:

  • служебные помещения, предназначенные для обслуживания здания в целом либо помещений, принадлежащих нескольким собственникам (коридоры, лестничные клетки, лифтовые шахты и т.д.);
  • крыши, ограждающие и несущие конструкции, чердаки, подвалы, входные группы;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, предназначенное для обслуживания здания в целом (в т.ч., ИТП, трансформаторные подстанции, водопроводы и т.д.).

Как следует из режима общего имущества, содержание нежилых помещений общего пользования ложится на всех сособственников помещений в здании, в то время как ответственность за содержание имущества в частной собственности несет лишь его собственник.

Вместе с тем, исходя из существа данного подхода, имуществом общего пользования в нежилом здании не должны признаваться помещения, которые находятся в исключительном пользовании одного из собственников.

Так, например, могут быть зарегистрированы в частную собственность одного из собственников помещения, которые обслуживают коммерческие площади, принадлежащие данному лицу (например, обособленная входная группа, коридор, используемый для нужд лишь одного предпринимателя, и т.п.).

Не признаются общим имуществом и помещения, используемые одновременно как по самостоятельному назначению, так и для размещения инженерного оборудования. Так если технический подвал здания является общим имуществом, то подземный этаж, в котором предусмотрены помещения с самостоятельным функциональным назначением — нет, даже если через такие помещения проходят общедомовые сети.

В связи с чем, в условиях отсутствия прямого законодательного регулирования, часты пограничные ситуации.

Например, в указанной ситуации с подвалом возникает вопрос о том- было ли предусмотрено самостоятельное название помещений в подвале при проектировании здания или его реконструкции в установленном порядке, соответствует ли размещение в подвале помещений с самостоятельным функциональным назначением строительным и санитарным нормам и т. д.

Зачастую вопросы установления режима общего имущества являются спорными и не могут быть компромиссно разрешены без привлечения квалифицированных юристов.

В таких случаях особенно важным является проведение детального аудита имеющейся ситуации, формирование убедительной правовой позиции и компетентный подбор необходимых доказательств. Иногда для разрешения имеющегося правового спора требуется, в том числе, привлечение технических специалистов в области строительной экспертизы.

Предметом судебного спора может быть:

  • признание права общей долевой собственности на помещения, относящиеся к общему имуществу. В том числе — с одновременным оспариванием прав собственности одного лица на такие помещения, обязанием его освободить помещения;
  • обязание не чинить препятствия в использовании общего имущества (негаторный иск), физически освободить соответствующие помещения и т. д.
  • оспаривание отказа Росреестра в регистрации права общей долевой собственности на помещения;

Кроме того, поскольку потребность в доступе к помещениям не всегда обеспечивается только имуществом общего пользования, в некоторых ситуациях также является актуальным установление сервитута на часть помещений иного собственника.

Спорным вопросом судебной практики является также вопрос о возможности отнести к общему имуществу нежилого здания земельный участок, на котором расположено такое здание.

Так, например, такой спор может возникнуть в случае, если участок под нежилую застройку принадлежал застройщику на праве собственности, при этом не был явным образом передан лицам, владеющим помещениями в возведенном здании.

В соответствии с судебной практикой, несмотря на отсутствие прямой нормы закона, при наличии надлежащего правового сопровождения в таких случаях имеется перспектива доказать, что земельный участок принадлежит собственникам помещений в рассматриваемом здании (по аналогии с режимом общего имущества на земельный участок под многоквартирным жилым домом).

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт разрешения вопросов, затрагивающих установление имуществу нежилого здания режима общего имущества либо, напротив, режима имущества обособленного использования.

Мы выявим для Вас наиболее эффективный способ, который позволит защитить Ваши права на спорные площади с наименьшими затратами, и осуществим полное сопровождение процедур по установлению таким помещениям необходимого режима, при необходимости включая представительство в судебном споре.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/rezhim-obshhego-imushhestva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.