Понятие многоквартирный дом

Тема 5. Многоквартирный дом: понятие, элементы, способы управления

Понятие многоквартирный дом

Тема 5/1: Общееимущество многоквартирного дома

1. Понятиемногоквартирного дома

2. Правособственников жилых помещений на общееимущество многоквартирного дома

3. Особенностиправового режима доли в праве общейсобственности в многоквартирном доме

4. Объекты общегопользования в многоквартирном доме

5. Общее собраниесобственников помещений в многоквартирномдоме

6. Управлениемногоквартирными домами

Тема 5/2. Товариществособственников жилья как способ управлениямногоквартирным домом

1. Понятие иобщие положения о ТСЖ

2. Организацияи деятельность ТСЖ

3. Органыуправления ТСЖ и контроля за ихдеятельностью

4. Прекращениедеятельности ТСЖ

5. Правовоеположение членов ТСЖ

Тема 5/1: Общееимущество многоквартирного дома

Вопрос 1.Понятие многоквартирного дома.

С введением вдействие в 2005 г. Жилищного кодекса РФ вжилищной сфере произошли кардинальныеперемены следующего характера: в отличиеот Жилищного кодекса РСФСР, он определилв качестве объектов управлениямногоквартирные дома, а не жилищныйфонд в целом.

При этом жилищный фондпредставляет собой совокупность жилыхпомещений, не охватывающую общееимущество многоквартирного дома,которое, собственно, и выступаетпервостепенным объектом управления.

Вроссийском законодательстве закрепленатрадиционная для многих правопорядковюридическая конструкция многоквартирногодома, согласно которой структурнообособленные части дома – жилые и нежилыепомещения – принадлежат различнымсобственникам, а остальные части такогоздания – несущие конструкции, механическое,электрическое, санитарно-техническоеи иное оборудование за пределами иливнутри помещений, обслуживающее болееодного помещения, иное имущество общегопользования – находятся в общей долевойсобственности собственников помещений(ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ).

Между тем вотечественном правопорядке легальнаядефиниция понятия «многоквартирныйдом» в настоящее время однозначно неопределена, вследствие чего нет полнойясности в представлениях о многоквартирномдоме вообще и как о гипотетическомобъекте недвижимости в частности.Многоквартирный дом не поименован вкачестве объекта недвижимости ни в ст.

130 ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» (ст. 1), ни в Жилищномкодексе РФ. В юридической литературеподходы к определению правового режимауказанного объекта различны. Одни авторы- А.Е. Тарасова, Ю.П. Свит, Т.А. Борзенкова,В.К.

 Михайлов – рассматриваютмногоквартирный дом и как объектнедвижимости, и как объект гражданскихправ. По их мнению, будучи прочно связаннойс землей вещью, многоквартирный домподпадает под признаки, сформулированныев общей законодательной дефинициинедвижимости (ст.

130 ГК РФ), в отличие отпомещений в доме, которые все же не имеютнеобходимых формальных признаковобъекта права (не являются самостоятельнойвещью) и признаков объекта недвижимости(не имеют непосредственной связи сземлей).

Такая связь осуществляетсячерез здание (многоквартирный дом),являющееся самостоятельным объектомнедвижимости, следовательно, егонеобходимо рассматривать «в качествеобъекта одновременно гражданских ижилищных прав», в частности, как «возможныйобъект вещного права».

Другие ученые(С.Г. Певницкий), также считая многоквартирныйдом недвижимостью (наряду с предприятиемкак имущественным комплексом), вместес тем признают его единым объектом негражданских прав, а публичного(градостроительного и технического)регулирования.

И все же большинствоцивилистов – М.Г. Пискунова, И.А. Дроздов,Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров и др. -отрицают возможность признаниямногоквартирного дома и самостоятельнымобъектом недвижимости, и единым объектомгражданских прав.

Следует согласитьсяс точкой зрения указанных авторов,рассматривающих многоквартирный домне как самостоятельный объект прав, акак их совокупность, в частностисовокупность одной «обслуживающей»вещи и нескольких «обслуживаемых»вещей, находящихся в раздельнойсобственности нескольких лиц.

Входящиев состав дома объекты «обладают различнымправовым режимом, унификация которогов современных условиях невозможна, даи нецелесообразна». М.Г.

Пискуновасправедливо отмечает, что «независимоот физической природы и сущности вгражданско-правовых отношениях недвижимоеимущество – это объекты с особымюридическим режимом недвижимости,оборот которых подчиняется специальнымправилам, в том числе о государственнойрегистрации прав и сделок». Посколькумногоквартирный дом единым объектомправ не является, он может выступатьтолько в качестве объекта капитальногостроительства, а также объекта техническогоучета.

При этом, какпредставляется, многоквартирный домнельзя считать:

неделимой вещьюв силу включения в него самостоятельныхобъектов прав;

совокупностьюглавных вещей и их принадлежностей;

сложной вещью,поскольку:

– во-первых, вотличие от сложной вещи, искусственносоздаваемой путем объединения физическине связанных разнородных объектов,объединенных лишь возможностьюиспользования по единому назначению(ч. 1 ст. 134 ГК РФ), многоквартирный домвключает в себя объекты, связанныеконструктивно;

– во-вторых, впротивоположность установленному ч. 2ст. 134 ГК РФ диспозитивному правилу обобщей судьбе всех элементов сложнойвещи, помещения многоквартирного дома,наоборот, предназначены для самостоятельногооборота, хотя физически являются егочастью и в качестве таковых фактическизависят от судьбы дома.

Поэтому большинствоученых обоснованно сходятся во мнениио том, что многоквартирный дом относитсяк особой категории имущественныхкомплексов. Необходимо отметить егоотличие от имущественного комплексапо типу предприятия, являющегося объектомнедвижимости и единым объектом права.

Итак, обобщивпредложенные в литературе дефиниции,выделим наиболее точное, на наш взгляд,определение данного понятия, предложенноеС.Г.

Певницким: многоквартирный дом -это имущественный комплекс, представляющийсобой совокупность объектов прав, аименно помещений, объединенных лишьпространственно и принадлежащихразличным собственникам, а такжеобеспечивающего имущества, принадлежащеговсем собственникам на праве общейдолевой собственности, в рамках единогоматериального объекта (градостроительногои технического учета).

Понятие общегоимущества в многоквартирном доме такженеоднозначно определено в законодательстве,правоприменительной практике и влитературе. Следует признать общепринятоерассмотрение этого имущества изаконодателем, и цивилистами каксамостоятельного объекта недвижимостии, следовательно, единого объекта права.

При этом, однако, в судебной практикеобщее имущество дома понимается каксоставная часть квартиры, являющейсясложной вещью (ст. 134 ГК РФ) . Так, ВерховныйСуд РФ по одному из дел отметил, чтоквартира – это главная вещь, а общееимущество – принадлежность к ней, котораяследует судьбе главной вещи (ст. 135 ГКРФ).

Некоторые ученые эту точку зренияподдерживают, основываясь на традиционномпонимании главной вещи и принадлежности,восходящем к римскому праву.

Мы все жесклоняемся к мнению авторов, не принимающихданную позицию на основании буквальноготолкования именно российскогозаконодательства (физической несвязанностиглавной вещи и принадлежности,самостоятельной ценности главной вещи,невозможности рассмотрения главной ипридаточной вещей в качестве частейсложной вещи). Кроме того, в ст.

135 ГК РФречь идет о вещах (объектах материальногомира), тогда как Жилищный кодекс РФ имеетв виду зависимость вещных прав, указываяв ст. 37 на следование доли собственникапомещения в праве общей собственностина общее имущество в многоквартирномдоме судьбе права собственности науказанное помещение, и исключает приэтом диспозитивность норм ст. 134 и 135 ГКРФ. Таким образом, указанное разъяснениеВерховного Суда РФ представляетсянеобоснованным, поскольку:

– в нем неразграничивается режим сложной вещи иглавной вещи и принадлежности;

– помещения домасвязаны с общим имуществом не толькопо назначению, но и конструктивно;

– императивноправило следования судьбе правасобственности на помещение соответствующейдоли в праве на общее имущество;

– в рассматриваемомслучае наблюдается неразрывная связьне вещей, а вещных прав.

В свою очередь, иобщее имущество не принято трактоватькак сложную вещь, поскольку данноепонятие «применяется скорее для удобствав динамике гражданского оборота, чем встатичных отношениях, так как вещи,составляющие сложную вещь, не утрачиваютсамостоятельности».

Поэтому согласимсяс выводом цивилистов о том, что в силубольшого количества входящих в составобщего имущества несамостоятельныхвещей, связанных единым назначением иконструктивно, наиболее уместнойпредставляется категория «имущественныйкомплекс», который следует отличать отимущественного комплекса по типупредприятия, представляющего собойсовокупность не только вещей, но и прави обязанностей.

В результатеанализа ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (с учетом возможностирасположения в многоквартирном домене только жилых, но и нежилых помещений),расширив признаковый набор, предложенныйв литературе, можно выделить следующиекритерии для отнесения того или иногообъекта к общему имуществу дома:

территориальный- объект расположен в доме либо навыделенном под данный дом земельномучастке;

остаточный – объектне является частью квартиры или иногопомещения, самостоятельного объектаправа собственности;

целевой – объектпредназначен для обслуживания болееодного помещения в доме либо дляэксплуатации и благоустройства дома вцелом.

Эти признаки должнысоставлять совокупность. Объект, несоответствующий хотя бы одному из них,не может считаться общим имуществоммногоквартирного дома.

Учитывая указанныекритерии, предлагаем следующее определениерассматриваемой категории: общееимущество в многоквартирном доме – этоимущественный комплекс, являющийсяединым объектом права общей долевойсобственности собственников помещенийв доме, представляющий собой совокупностьвыделенного под данный дом земельногоучастка и объектов, которые расположеныв доме либо на указанном земельномучастке, не являются частями помещений- самостоятельных объектов правасобственности и предназначены дляобслуживания более одного помещения вдоме либо для эксплуатации и благоустройствадома в целом. Таким образом, с позицийсистемного подхода можно наблюдатьситуацию, когда один имеющий свою сложнуюструктуру имущественный комплекс (общееимущество дома) является частью(подсистемой) более сложной системы -другого имущественного комплекса(многоквартирного дома).

Источник: https://studfile.net/preview/5368931/

1.1 .Понятие многоквартирного дома: Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, элементы

Понятие многоквартирный дом

Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в воде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы (рис. 1).

Конструктивные элементы здания — части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения — это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).

Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.

Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст. 16ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Управление многоквартирным домом: общие понятия

Рис. X. Элементы здания

Нежилыми помещениями являются помещения в многоквар- , тирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие поме- t щения).

3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, — все остальные помещения (объемы между строи-тельными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифто- ¦ вые шахты.

О

Эффективное управление жилым домом

а

' 4. Инженерные сети и оборудование внутри здания — коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназна- 1 ченные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рам- I ках многоквартирного дома по следующим причинам:

1) в отношении управления такими помещениями решение ( принимает их собственник;

2) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Говоря об управлении жилыми многоквартирными домами, і подразумевается управление таким имуществом.

ПРИМЕР

В трехквартирном доме купили квартиры С. Иванов, Д. Петров и К. Сидоров. Они являются собственниками своих квартир и самостоятельно решают вопросы ремонта, перепланировки, сдачи в аренду своих квартир.

А вот остальные части здания находятся в общей собственности С. Иванова, Д. Петрова и К. Сидорова.

Вопросы ремонта, реконструкции и прочие вопросы управления в отношении этих объектов они должны решать со-вместно.

Кроме непосредственно здания, в состав многоквартирного дома может входить земельный участок (как правило, вместе с | расположенными на нем прочими объектами). Следует отметить, что прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома.

В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.).

На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено ' на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для

О

окончания формирования земельных участков под многоквар- > тирнымидомами1.

Учитывая положения жилищного законодательства и провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (в нашем случае — многоквартирных домов), можно сделать следующий вывод.

Многоквартирный дом как объект управления в рамках жи-лищного законодательства состоит из следующих основных эле-ментов:

здания, включая:

конструктивные элементы здания;

помещения, не являющиеся частями ЖИЛЫХ И нежилых ПО- ( мещений;

инженерные сети и оборудование внутри здания; »

земельного участка, на котором расположено здание, ,

включая:

элементы озеленения и благоустройства;

объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Более подробно эти элементы будут рассмотрены в разделе 1.2 книги.

Следует отметить, что когда авторы говорят об управлении многоквартирным домом, они имеют в виду именно жилой MHO- , гоквартирный дом.

Что означает данное понятие? Ранее законодательство содержало следующий критерий для отнесения дома і к жилому: более 50% площадей зданий должны быть предназнаІ чены для постоянного проживания граждан.

В настоящее время жилое здание — это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан.

Нахождение на первых этажах здания f нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет і статус здания на нежилое, поскольку оно (здание) остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом промышленного производства или офисным зданием. * Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается,

оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на і объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007г. № 29.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и бо- ( лее квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в та- ! ком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления f многоквартирными домами:

а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обо- собленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);

б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;

в) предназначается для постоянного проживания граждан (что означает «жилой дом»);

г) располагается на земельном участке.

О

Управление многоквартирным домом: общие понятия

і

Таким образом, собственники многоквартирных домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, аний и т.п.). ,

і

ь – ¦ – – І – — ¦ – – – ~ * ~ – – – • * – as.А -J. j

Для справки ]

Первое упоминание о многоквартирных домах в отечественном зако- | нодательстве относится к 1949 г. В абз. 3 п. 1.1 постановления Совета | Министров РСФСР от 1 марта 1949 г.

№ 152 «О порядке применения Указа ] Президиума Верховного Совета РСФСР от 2 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»1 говорилось, что «земель- | ные участки для строительства многоквартирных жилых домов по типо- ) вым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудо- * вой взаимопомощи с сохранением прав личной собственности одного ! j застройщика на одну квартиру отводятся в размерах, определяемых ис- f полкомами городских и районных Советов народных депутатов».

Строительство многоквартирных ДОМОВ поощрялось В СООТВЄТСТ- ( ' вии с постановлением ЦК КПСС и Совмина ОХР от 31 июля 1957 г. № 931 ' «О развитии жилищного строительства в СССР».

Понятие «многоквартирный дом» использовалось в постановлении Совмина РСФСР от 9 июля 1959 г. № 1184 «О мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных индивидуаль- ! ныхжилых домов», в Гражданском кодексе РСФСР. ,

В настоящее время понятие «многоквартирный дом»употребляется ! в различных нормативно-правовых актах: ;

п. 1 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипо- ' теке (залоге недвижимости)»;

п. 1 ст. 41 Гоадостроительного кодекса Российской Федерации; ст. 289—291,673,676ГоажданскогокодексаРоссийскойФедерацииидр.

В завершение рассмотрим основные различия между жилым домом (не многоквартирный) и жилым многоквартирным домом (см. табл. 1).

1 Собрание постановлений и распоряжений Совета Министров РСФСР. 1949. № 1. Ст. й.

О

Таблица 1

Основные различий между жилым домом и жилым многоквартирным домом Жклойдйі* Жилой многоквартирный дом В собственности собственника: [— помещение — конструктивные элементы, инженерные системы и земельный участок В собственности собственника:

— помещение — доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома

Источник: https://inlib.biz/finansovoe-pravo-rossii/ponyatie-mnogokvartirnogo-doma-52443.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.