Пожилой человек продает квартиру

Содержание

Должен ли пенсионер платить налог с продажи квартиры?

Пожилой человек продает квартиру

При определении налоговой базы при продаже квартиры нужно прояснить три основных момента.

  1. Срок владения – от него зависит, есть ли у продавца право на получение имущественного налогового вычета.
  2. Основание приобретения права собственности – от него зависит срок владения, необходимый для применения права на вычет.
  3. Является ли продавец налоговым резидентом РФ – от этого зависит ставка налога.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

По общему правилу имущественный налоговый вычет в размере полной стоимости имущества при продаже предоставляется, если срок владения имуществом не менее пяти лет. Но есть исключения. Этот срок сокращается до трех лет, если имущество приобретено:

  • по договору дарения от близких родственников;
  • по наследству от близких родственников;
  • в порядке приватизации;
  • по договору ренты.

Имущественным налоговым вычетом могут воспользоваться только налоговые резиденты. Никаких дополнительных льгот для пенсионеров в части уменьшения НДФЛ закон не предусматривает.

В Вашем случае срок владения составляет менее трех лет. Поэтому вне зависимости от основания приобретения права собственности максимальный имущественный налоговый вычет составит 1 млн рублей.

Однако есть и другой способ сократить налоговое бремя. Это уменьшение суммы полученного от продажи дохода на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры.

Формула расчета налога: (доход – стоимость квартиры) х 13%.

Если квартира была приобретена без отделки, и это указано в договоре, в сумму расходов можно также включить расходы на отделку. Правда, только официально подтвержденные документами.

Подтверждением будет чек, приходный ордер, договор поставки, договор выполнения работ, подряда и т. д. Это касается и подтверждения стоимости самой квартиры.

Расписка продавца в получении оплаты квартиры признается подтверждающим документом.

Для получения имущественного налогового вычета необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если квартира продана в 2019 году, декларация подается в 2020 году. Налог нужно заплатить до 1 июля 2020 года.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Нужно ли платить налог на продажу подаренной квартиры?

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

НК РФ, к сожалению, безразлично относится к социальному статусу продавца квартиры – пенсионер или трудоспособный гражданин. Таким образом, пенсионеры подчиняются общим правилам исчисления налога с доходов, полученного от продажи недвижимого имущества.

Как следует из вопроса, срок владения квартирой составляет менее пяти лет. Однако в зависимости от ряда обстоятельств, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ (получение объекта в дар от членов семьи, приватизации, в порядке наследования), срок может быть равен и трем годам.

С учетом норм НК РФ и сведений в вопросе, доход, полученный от продажи такой квартиры, включается в налоговую базу в полном объеме (ст. 217 и 217.1 НК РФ).

Однако не все так безнадежно и в этой ситуации. Есть статья 220 НК РФ, где подробно указаны легальные способы минимизации налоговых обязательств перед государством.

При реализации квартиры пенсионер может уменьшить свой доход на вычеты:

  • 1 млн рублей (что, например, для Москвы ничтожно мало);
  • или вместо этого вычета можно из суммы дохода вычесть расходы, понесенные на оплату квартиры (при наличии документов по оплате, включая и расписки от продавца); это, конечно, предпочтительнее, если сумма продажи квартиры существенно не занижалась продавцом.

При этом можно дополнительно при наличии расходов у пенсионера на лечение, приобретение лекарств, взносов на добровольное медицинское страхование для себя и/или супруга в 2019 году уменьшить доход от продажи квартиры на эти суммы в пределах 120 тысяч рублей (ст. 219 НК РФ). А еще можно уменьшить сумму доходов и на стандартные вычеты (ст. 218 НК РФ), но размер их мал.

Все указанные вычеты необходимо обязательно заявить при подаче декларации о доходах пенсионера в налоговый орган в 2020 году.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Продаю квартиру, покупаю дом. Должен ли я платить налог?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для пенсионеров нет льгот при налоге с продажи. Единственное, на что может рассчитывать Ваша мама, – это предоставление всех стандартных налоговых вычетов, которые предусмотрены для резидентов РФ.

Можно предложить следующий вариант: при заполнении налоговой декларации заявить при продаже сумму, за которую данная квартира была приобретена, и попросить предоставить налоговый вычет в данной сумме.

Учитывая, что объект был приобретен после 1 января 2016 года, к нему применяются новые правила налогообложения: налогооблагаемая база будет составлять 70% от кадастровой стоимости.

В случае, если при продаже стоимость данного объекта будет превышать 70% или ранее была указана иная сумма, налог придется заплатить с разницы между суммой, указанной в договоре, и суммой, за которую был приобретен данный объект.

Отвечает налоговый юрист ООО «Лирио» Лилия Григорьева:

Поскольку минимальный срок владения квартирой (пять лет по общим основаниям и три года в случае получения квартиры в дар, наследство, по договору ренты или в рамках приватизации) не выдержан, налог на доходы физических лиц должен быть уплачен в полном объеме. Это 13% от суммы дохода, то есть стоимости продажи квартиры.

Данную сумму можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета. При этом пенсионеры могут заявлять вычет не только на текущий и следующие периоды, но и на предыдущие периоды, но не более трех лет.

Других льгот по налогу на доходы физических лиц для пенсионеров нет. Сумму дохода также можно уменьшить на сумму подтвержденного расхода при приобретении квартиры.

Тогда налог будет исчисляться не со всей стоимости продажи, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры.

Каков налог при продаже квартиры, полученной после сноса?

Может ли неработающий пенсионер получить налоговый вычет?

Обращаем внимание, что получение налогового вычета – право, а не обязанность налогоплательщика. Налог будет начислен по общим основаниям на всю сумму продажи квартиры. Для уменьшения суммы налога к уплате необходимо подать в налоговый орган налоговую декларацию и комплект документов для получения налогового вычета или уменьшения дохода за счет учета произведенных расходов.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Пенсионеры освобождаются от имущественного налога, но не от налога на доход от продажи имущества (в частности, недвижимости).

Продажа всех объектов недвижимости, приобретенных с 1 января 2016 года, не облагается налогом по истечении пяти, а не трех лет с момента перехода прав собственности.

Квартиру, купленную 30 июля 2016 года, продать без уплаты налога можно только после 30 июля 2021 года.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Может ли работающий пенсионер получить налоговый вычет?

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_pensioner_platit_nalog_s_prodazhi_kvartiry/7852

Запрет сделок после 70 лет: защита прав или оскорбление пожилых людей? | Москва. Недвижимость

Пожилой человек продает квартиру

Депутаты выступили с очередной инициативой — запретить людям старше 70 лет самостоятельно совершать сделки с недвижимостью, предлагается это разрешить только с помощью социальных служб. Цель новации народные избранники обозначили так: защитить пожилых людей от мошенников и «чёрных» риэлторов. «Разумная Недвижимость» поинтересовалась мнением московских экспертов об этом законопроекте.

Противоречивая инициатива

Многие эксперты считают инициативу народных избранников весьма спорной, а их заботу о пожилых гражданах — подозрительной.

-Не совсем понятно рвение депутатов защитить пожилое население России. Если под социальными службами подразумеваются органы опеки, то всех лиц старше 70 лет как минимум должны признать ограниченными в дееспособности по ст. 30, 33, 34 ГК РФ.

Причём ограничение дееспособности гражданина устанавливается судом, по определённым признакам и обстоятельствам. И если мы это игнорируем, мы также грубо нарушаем как ст. 21 «Дееспособность гражданина» и ст.

22 «Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина» ГК РФ, так и Конституцию РФ, — комментирует ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.

Не согласен эксперт и с такой аргументацией, как защита от «чёрных риэлторов».

— Риэлтор — это лицо, которое оказывает помощь гражданам в совершении сделок с недвижимостью. Это также лицо, обладающее знаниями рынка недвижимости, в том числе юридическими, и действующее с согласия и в интересах гражданина, совершающего сделки с недвижимостью. Все остальные лица и термины никакого отношения к понятию «риэлтор» не имеют, — добавляет он.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, с одной стороны, приветствует желание депутатов побороть мошенничество. Однако, на её взгляд, если будет установлен запрет на совершение сделок с недвижимостью пожилым людям, то он приведёт скорее к ущемлению, нежели к защите прав граждан.

-Сейчас пожилой человек может быть ограничен в праве распоряжаться своей собственностью только в случае признания его недееспособным через суд и проведение соответствующих экспертиз. После этого в распоряжение его имуществом могут вмешаться законные опекуны или соцслужбы.

Депутаты же предлагают автоматически признавать недееспособными всех людей старше 70 лет. Это крайне несправедливо. К примеру, средний возраст академиков РАН — 73 года.

По логике депутатов всех академиков можно признать неспособными даже распорядиться своими квартирами, — говорит эксперт.

По словам гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, несмотря на благие намерения защитить пожилых людей от мошеннических действий, речь идёт об ограничении их конституционных прав. Наступление возраста старше 70 лет не означает, что люди не смогут осмысленно распоряжаться своим имуществом.

Оскорбительная идея

Ряд экспертов не просто находят депутатскую идею противоречивой, но даже называют её оскорбительной.

-При первом рассмотрении инициатива может показаться положительной: её авторы хотят защитить пожилых людей от злоумышленников. Однако далеко не все люди старше 70-ти страдают деменцией. С этой точки зрения инициатива видится оскорбительной. Не думаю, что в России в ближайшем будущем примут такой закон, — комментирует руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Олег Голубцов.

Генеральный директор Vivaldi-Realty Наталья Хабилевская, в принципе, согласна с коллегой:

-Инициатива запретить людям старше 70 лет совершать сделки самостоятельно не есть лекарство от мошенничества .

Прежде всего, не будет ли это нарушением законных прав пожилых людей? Ведь собственник имеет право сам распоряжаться своей недвижимостью, и это право закреплено в законе.

И как можно лишать пенсионеров права самостоятельно решать свои жизненные вопросы, в том числе с недвижимостью, которую они заработали, купили и так далее?

Разве любой пожилой человек является недееспособным, не понимающим сути происходящих событий и не отвечающим за свои действия? Если мы хотим оскорбить наших стариков таким видением, то конечно, депутаты правы. Но я против.

Опека — слабое звено

Если отбросить эмоции, то профессионалы рынка опасаются, что подключение к таким сделкам бюрократического механизма в виде органов опеки и попечительства может только усложнить ситуацию.

-Увеличатся сроки выхода на сделку, включится механизм «ускорения» принятия решения с помощью «благодарностей», то есть взяток. Да и субъективный фактор в лице не всегда добрых и адекватных сотрудников исключать нельзя, — отмечает Наталья Хабилевская.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирючина также уверена, что принудительное участие органов опеки — это абсолютно бесполезное решение.

-Защищать пенсионеров, бесспорно, нужно, но я сомневаюсь, что это возможно в текущих условиях работы органов опеки. На фоне развивающийся системы МФЦ, ясной службы одного окна, всевозможные госуслуги в электронном формате — несомненный и весомый плюс.

Всё должно двигаться именно в таком ключе — понятном и доступном для народа. А органы опеки (в рамках сделок с недвижимостью) представляют собой «слабое звено» на фоне остальных ведомств, которые подверглись правильной реструктуризации со стороны правительства, — рассказывает эксперт.

Сегодня все вынуждены проходить органы опеки, если в число собственников жилья входит ребёнок. При этом и риэлторы, и участники сделки нередко сталкиваются с вопиющей безграмотностью сотрудников этих служб, подчёркивает Светлана Бирина.

-У них даже нет порой чёткого регламента, что делать в той или иной ситуации. Каждый территориальный орган опеки диктует свои правила насчёт того, что и как надо представить, чтобы дали добро на сделку с участием ребёнка.

Также тянут время, которое иногда является решающим фактором на сделке, запрещают те операции с недвижимостью, которые реально нужны семье. Приходится идти на приём к начальнику, писать официальные письма с обоснованием ситуации и с вопросом о правомерности отказа. И только после этого мы получаем добро на сделку, — добавляет эксперт.

Советы депутатам

Профессионалы рынка недвижимости не стали ограничиваться критикой депутатской инициативы. Многие, например, дали народным избранникам рекомендации.

-Я бы посоветовал депутатам подумать о другом. Например, как защитить лиц старше 70 лет от нищеты, увеличить пенсии, предоставить дополнительные социальные гарантии, достойные российского гражданина преклонного возраста. А ещё — как поднять нравственность населения России, уменьшить преступность в стране, в том числе и по статье 159 УК РФ (мошенничество), — говорит Александр Лунин.

По словам эксперта, как показывает практика, граждане в таком возрасте продают недвижимость в основном в двух случаях: либо у них невыносимые отношения с совместно проживающими родственниками, либо им не хватает денег на содержание принадлежащего им жилья.

В первом случае — это чисто социальный фактор, при котором родственники просто выживают пенсионеров из квартиры. Во втором — элементарная бедность. Большая часть лиц старше 70 лет дееспособны, адекватны и отдают отчёт в своих действиях. Они просто не могут по-другому решить свои проблемы.

Предлагают депутатам и навести порядок в сфере опеки. По мнению Светланы Бириной, необходимо повысить прозрачность действий сотрудников этих органов на законодательном уровне.

Мария Литинецкая также призывает обратить внимание на работу соцслужб.

Сотрудники здесь едва ли не самые низкооплачиваемые в госсекторе, это отражается на качестве их работы, что в итоге не позволяет защищать одиноких стариков от мошенников.

По мнению Натальи Шаталиной, более логичной инициативой в данном случае было бы принятие обязательного нотариального удостоверения сделок у граждан старше 70 лет. При этом должны быть введены либо льготный тариф, либо полная отмена оплаты нотариальной пошлины.

При проведении сделки нотариус проверит законность сделки, а также выяснит, насколько её участник, в данном случае — пожилой гражданин, понимает суть происходящего, и насколько его действия являются осмысленными.

Источник: http://xn----ctbfdhlbb1ahbdu6bp4neq.xn--p1ai/archives/4316

Почему рискованно покупать недвижимость, владелец которой пенсионер?

Пожилой человек продает квартиру

Что делать, если Вы выбрали квартиру, которая полностью удовлетворяет все Ваши запросы (стоимость, район, документация и так далее), но продавец данного жилья – пожилой человек? Какие подводные камни могут скрываться при совершении данной сделки? И к чему Вы должны быть готовы, покупая квартиру у людей, относящихся к «группе социального риска»?

«Группа социального риска» —  что под этим подразумевается?

К данной группе относятся люди, к которым легко войти в доверие, благодаря чему их нетрудно обмануть и заставить продать свою квартиру на невыгодных условиях либо помимо воли собственника. В «группу социального риска» входят: инвалиды (зачастую одинокие), пожилые люди, а также те, кто изолирован от социума и не в состоянии самостоятельно защитить свои права.

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?

Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца,  не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию  — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.

В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.

Основные признания добросовестности покупателя:

  1. Приобретение имущества должно быть совершено по возмездной сделке;
  2. Покупатель получил имущество от лица, не имеющего права его отчуждать, о чем не могло быть известно покупателю.

Как избежать «неприятных ситуаций» при покупке жилья у пожилого человека?

Одна из главных задач состоит в том, чтобы убедиться, что человек полностью дееспособен, совершает данную сделку осознанно, без принуждения, понимая всю суть происходящего.

  1. Сделку куплипродажи квартиры следует оформлять в нотариальном порядке. Следует обратить внимание, что нотариус при совершении сделок:

— выясняет дееспособность граждан (ст.43 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);

— разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст.54 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);

— несёт полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Таким образом, если у нотариуса психическое состояние продавца вызовет какиелибо сомнения, то сделка, скорее всего не состоится.

Но, нотариус не проверяет состояние продавца с медицинской точки зрения и удостоверение им сделки не гарантирует отсутствие у продавца какихлибо заболеваний, поэтому рекомендуем пригласить  на сделку (подписание договора куплипродажи) специализированного врача с лицензией, который проведёт медицинское освидетельствование продавца, благодаря чему Вы получите документальное подтверждение о психическом состоянии владельца квартиры на момент заключения договора, а так же запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации собственника. В таких вопросах, как заключение договора куплипродажи квартиры с пожилым человеком важен каждый документ на случай возможного судебного разбирательства. Если продавец отказывается проходить освидетельствование – заключать сделку не стоит.

  1. Помимо вышеизложенного, оплату по договору куплипродажи стоит осуществить в безналичной форме и иметь при себе подтверждающие документы из банка с синей отметкой банка об исполнении.
  2. Обязательно следует узнать, где будет жить продавец после продажи своего нынешнего жилья (это нужно для Вашей безопасности), Вы должны обладать такой информацией как: новый адрес места жительства бывшего владельца квартиры, будет жить он у родственников или же у него есть собственная недвижимость, адрес регистрации и другое.

Если случилось так, что суд ограничил продавца в дееспособности, покупка квартиры в таком случае возможна, но прежде чем совершить сделку, обязательно нужно получить документальное согласие от опекуна или попечителя. Если пожилой человек является полностью недееспособным, то все документы подписываются органом опеки или попечителем, а если частично, то самим владельцем.

Следуя этим правилам вы сможете уберечь себя от большинства рисков, связанных с приобретением квартиры у продавца пожилого возраста, но, самый простой способ обезопасить себя и свои вложения   это обратиться к профессиональному юристу по сопровождению сделок с недвижимостью и доверить оформление права собственности на квартиру именно ему.

Чего еще стоит остерегаться, покупая недвижимость, владелец которой пенсионер?

При совершении сделки с человеком, входящим в «группу риска», стоит обратить внимание, не сопровождают ли его посторонние люди, не являющиеся родственниками, «как бы желающие помочь пожилому человеку».

Если такие имеются будьте осторожны, возможно, это мошенники, которые находят одиноких пожилых людей и принуждают их продать квартиру под разными предлогами от обмана, что отправят взамен в хороший дом престарелых до физического насилия и угроз расправы.

Изучение истории, продаваемой недвижимости самый важный шаг, который необходимо осуществлять до сделки! Что такое юридическая чистота объекта и как ее проверяют, вы можете узнать из нашей статьи «Что такое юридическая проверка».

Будьте бдительны и уделите проверке объекта как можно больше времени, тщательно читайте всю информацию, собирайте различные сведения, как о квартире, так и о продавце.

Если у Вас возникли затруднения в ходе проверки или подготовки к сделке, то обращайтесь к нашим специалистам, которые всегда готовы помочь Вам и бесплатно проконсультируют по любым вопросам! Рекомендуем также ознакомиться со статьёй: «Пошаговая инструкция покупки квартиры».

Источник: https://safe-estate.ru/pochemu-riskovanno-pokupat-nedvizhimost-vladelec-kotoroj-pensioner/

Покупка квартиры у пожилого человека — Справочник Недвижимости

Пожилой человек продает квартиру

Что считать пожилым возрастом

Взгляды на это расходятся. По статистике ВОЗ, с 60 до 75 лет люди считаются пожилыми, люди старше — с 75 до 90 — уже представители старого возраста, а перешагнувшие рубеж в 90 лет — долгожители. На практике в России покупатели опасаются заключать сделки с продавцами старше 80 лет, а подписание договора с людьми помладше так сильно их не пугает.

Риски покупки квартиры у пожилого человека

Прежде всего риски связаны с состоянием здоровья собственника и его незащищённым положением — и эмоциональным, и финансовым.

Пожилой человек проще поддаётся внушению и давлению со стороны мошенников, которые могут уговорить его на сомнительную сделку и её оспаривание в дальнейшем.

Поэтому основной риск не столько в самой покупке, сколько в том, что потом сделку могут признать недействительной.

Риск 1. Продавец не отдаёт себе отчёт в своих действиях

Покупатели больше всего боятся того, что пожилой человек не до конца понимает, что происходит. И потом просто «забудет» про продажу или «передумает». Как правило, такие договоры оспариваются по ст. 177 Гражданского кодекса РФ — в связи с тем, что человек, пусть и дееспособный, мог не понимать смысл своих действий во время подписания договора.

Полную дееспособность человек получает в 18 лет (за редкими исключениями). Лишиться дееспособности можно только по решению суда, таким людям назначают опекуна или попечителя, которые и участвуют в сделках от его лица. Если договор подписал недееспособный человек, документ будет недействительным уже в момент подписания.

Важный нюанс: человек может быть болен и не понимать смысл своих действий (в том числе участие в сделке), но при этом считаться полностью дееспособным.

Если сделка уже прошла, суд может установить, что на момент продажи квартиры человек не понимал, что делает, но при этом оставался дееспособным.

Это случается, если заболевание только начало развиваться, человек пережил сильное эмоциональное потрясение, например смерть близкого родственника, или недавно перенёс тяжёлое заболевание или операцию. О таких сделках и говорит статья 177 ГК РФ.

Ещё раз: психическое расстройство — это ещё не недееспособность. Недееспособным человека может признать только суд. Но и дееспособность продавца — это не гарантия, что сделку не оспорят.

Риск 2. Продавца квартиры обманули или запугали. Или воспользовались его бедственным положением и заставили продать квартиру

Сделку признают недействительной, если в суде будет доказано, что её провели под влиянием обмана, угроз, насилия или неблагоприятных обстоятельств, — ст. 179 ГК РФ. Например, если квартиру за копейки купили у пенсионера, которому требовались деньги на лечение.

В суде можно доказать, что покупатель воспользовался положением больного человека и купил квартиру за бесценок. Такая сделка — когда покупатель злоупотребил тяжёлой ситуацией продавца и купил квартиру на очень невыгодных продавцу условиях — называется кабальной.

И её можно оспорить.

Риск 3. Продавец не понял условия сделки

На юридическом языке это называется «существенное заблуждение», о нём говорится в ст. 178 ГК РФ. К примеру, человек не до конца понимал смысл договора и считал, что в результате не лишится места для проживания.

Кто может оспорить сделку

Обычно это делает сам продавец, в том числе по наущению мошенников или родственников, или наследники продавца после его смерти — те, кто мог бы рассчитывать на квартиру, если бы её не продали.

Если продажу квартиры пожилого человека подстроили мошенники, то даже честный покупатель может потерять деньги. Если суд признает договор недействительным, то стороны должны вернуть друг другу всё полученное: продавец — деньги, а покупатель — квартиру.

Вот только получить от пожилого человека деньги может быть проблематично, особенно если они уже полностью потрачены, а из доходов у него только пенсия.

Как уменьшить риски

Совсем исключить риски при покупке квартиры невозможно. Но это нельзя сделать и в других сделках: свои нюансы есть и в покупке унаследованной квартиры, и при покупке «первички». Но уменьшить риски можно и нужно.

До сделки

1. Изучите историю квартиры, чтобы убедиться, что на неё никто больше не претендует

Попросите все документы, связанные с квартирой:

  • выписку из ЕГРН;
  • документы-основания права собственности (это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство на наследство и т. д.);
  • выписку из домовой книги; • выписку с финансово-лицевого счёта;
  • технические документы (технический паспорт, экспликацию и поэтажный план).

Посмотрите в выписке из домовой книги, кто зарегистрирован в квартире, и узнайте у продавца, когда выписались последние проживающие.

Попробуйте выяснить у продавца, как и от кого он получил квартиру, были ли спорные ситуации, есть ли у него потенциальные наследники, а особенно — родственники без жилья.

Спросите, нет ли на квартиру других договоров, например, договоров ренты, не упомянута ли она в завещании (такие квартиры продавать не запрещается, но стоит учитывать, что есть люди, которые могли «рассчитывать» на это жильё, а значит, они способны вступить в борьбу за него).

2. Узнайте, почему продавец продаёт квартиру и где он будет жить после этого

Это важно.

Хорошо, если у пожилого человека есть другая квартира, его забирают дети в загородный дом или деньги от квартиры пойдут на альтернативную сделку. В этой ситуации будет сложно доказать, что вы воспользовались беззащитным состоянием человека, который не понимал, что останется на улице.

Продавец должен чётко отвечать на вопросы о том, почему он решил продать квартиру и где собирается жить дальше. Если он не задумывался об этом, отнеситесь к ситуации внимательнее: возможно, человек не в состоянии оценить последствия того, что делает.

Спросите, куда и когда он переезжает после продажи жилья, будут ли ему помогать родственники, почему он решил продать квартиру именно сейчас, будет ли перевозить на новое место мебель и посуду.

Чем больше конкретных вопросов о переезде и причинах продажи вы зададите, тем быстрее поймёте, действительно ли продавец собрался выехать из квартиры и насколько продумал дальнейшие действия.

Нередко условием для покупки квартиры становится переезд пожилого собственника в другое жильё и его регистрация в нём. Только после этого стороны подписывают договор купли-продажи.

3. Деликатно поинтересуйтесь материальным положением продавца

Постарайтесь узнать, как живёт продавец: хватает ли денег на жизнь, есть ли у него накопления или родственники, которые помогают, отложены ли деньги на переезд, не продаёт ли он квартиру только потому, что не на что жить. Но расспрашивайте деликатно.

Человек может обидеться на грубый допрос о состоянии его финансов или заподозрить в вас мошенника.

Объясните, что вам нужно убедиться, что продажа квартиры для него — не кабальная сделка, в которой вы воспользуетесь его бедственным положением и вынудите продать жильё.

4. Убедитесь, что интересы продавца защищают его родственники, а не посторонние люди

Если на стороне продавца выступают активные посредники, которые не приходятся ему родственниками, — это повод усомниться в чистоте их намерений. Пожилые люди нередко поддаются на уговоры мошенников, под давлением которых решают продать квартиру, а потом оспаривают сделку. Узнайте, кто эти люди, почему они участвуют в сделке, и по возможности свяжитесь с родственниками продавца.

5. Расспросите собственника о состоянии здоровья и о том, какие лекарства он принимает

Любое заболевание или сильнодействующее лекарство, которое способно влиять на принятие решений, — сигнал о том, что с договором могут быть проблемы. Не говоря уже о том, что продавец с тяжёлой болезнью иногда, к сожалению, не доживает до сделки.

Обратите внимание на то, как человек общается: если он путается, без причин становится агрессивным, теряется в ответах на простые вопросы или не помнит, что вы сказали ему час назад, это может говорить о проблемах.

Постарайтесь узнать, что беспокоит продавца, какие лекарства он принимает и какие операции недавно перенёс или, наоборот, ожидает. Помните, что это личная информация: человек не обязан её раскрывать. Поясните, что вы вовсе не хотите нарушать границы, но беспокоитесь за судьбу сделки — ведь вы рискуете большой суммой денег — и будете благодарны за помощь.

Однозначно сказать, какие лекарства могут повлиять на состояние человека, а какие — нет, нельзя. Повод насторожиться: если продавец принимает антидепрессанты, нейролептики, транквилизаторы, ноотропы и стимуляторы.

Ещё один повод задуматься о судьбе сделки — болезни или факторы, которые могут вызывать спутанное сознание и влияют на восприятие человека: болезнь Альцгеймера, болезнь Паркинсона, дисфункция щитовидной железы, энцефалит, пережитые травмы головы, дефицит витамина B1 (он может вызывать проблемы с памятью). Недавние стрессы или перенесённые серьёзные проблемы со здоровьем (например, онкологические заболевания, инсульт) тоже часто становятся основанием, на которое продавцы ссылаются при оспаривании сделки.

6. Настаивайте на освидетельствовании у психиатра и справке из ПНД

До проведения сделки получите от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Можно сходить туда вместе, чтобы убедиться, что человек действительно был там, а не принёс липовую бумажку.

Ещё лучше — попросите пройти освидетельствование и получить заключение специалиста. Освидетельствование проводит независимый врач-психиатр, который может приехать прямо на сделку. Стоимость услуг такого специалиста — 10–15 тысяч рублей.

На сделке

Итак, вы расспросили продавца обо всём, он выглядит адекватным, а вокруг не увиваются непонятные люди, и вы решились на покупку. Что сделать, чтобы подстраховать себя на этом этапе?

1. Не покупайте квартиру по сильно заниженной цене

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Многие боятся покупать квартиры у пожилых людей, поэтому иногда на такое жильё делают скидку — так продавцы компенсируют непривлекательность сделки. Но это небольшой дисконт, цена будет не слишком отличаться от рыночной.

Покупка квартиры по подозрительно низкой цене может стать дополнительным доказательством для оспаривания сделки, её могут признать кабальной. Кроме того, будет проще доказать, что продавец был не в себе, если продал квартиру так дёшево.

2. Укажите полную стоимость квартиры в договоре

Если сделку оспорят, то назад вы сможете отсудить только ту сумму, которая прописана в договоре.

3. Заверяйте сделку у нотариуса и используйте видеосъёмку

Нотариус не только удостоверяет сделку, но обязательно разъясняет её смысл сторонам. Продавец должен подтвердить, что понимает содержание договора и последствия его подписания.

Также нотариус обязан проверить дееспособность сторон, хотя часто это сводится к формальности — проверяется только возраст (продавец должен быть старше 18, либо эмансипирован и старше 16 лет).

И, насколько возможно, оценивается состояние сторон на сделке, например, что продавец не находится в состоянии явного алкогольного опьянения.

Но стоит помнить, что даже нотариус не спасёт от оспаривания сделки, он не эксперт и не в состоянии поручиться, что продавец на сделке полностью понимает происходящее и не пережил инсульт у него в кабинете. Тут будет кстати психиатр, который проведёт освидетельствование на сделке.

Процесс подписания договора можно снять на видео (у нотариуса есть такая возможность). Так вы зафиксируете, что продавец всё прослушал, всё понимал и сам подписал все документы.

4. Не рассчитывайтесь наличными, только через банк

Не придётся доказывать, сколько денег передано и передавались ли они вообще. Так можно избежать и разных махинаций с деньгами.

Выберите банки и откройте там счёт. После проведения оплаты получите выписку о перечислении денег. Идеальный вариант — иметь на руках и подтверждение из банка, и расписку продавца на полученные им деньги, написанную от руки.

5. Застрахуйте титул

Вы можете застраховать своё право собственности — тот самый «титул» — от его потери. Если после сделки что-то пойдёт не так, страховая выступит в суде третьим лицом на стороне покупателя и компенсирует расходы на квартиру, если сделку отменят.

Хотя стоит помнить, что компании не спешат признавать случившееся страховым случаем и обычно отстаивают своё право не выплачивать страховку.

Если продавец умер во время регистрации сделки

Если продавец умирает после подписания договора, но до регистрации права собственности, то обязанность по регистрации переходит к его наследникам. Если таких наследников нет, то о регистрации должно позаботиться государство.

Но в жизни всё гораздо сложнее, и чаще всего в таких ситуациях покупателя ждёт суд, который решает, должна ли регистрация пройти: учитываются и обстоятельства подписания договора, и состояние продавца в этот момент, и то, передал ли продавец квартиру покупателю.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Эксперт: Гурам Базадзе. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/pokupka-kvartiry-u-pozhilogo-cheloveka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.